Инвестиции - Дашков П.И

Продолжение табл. 13.6

На основании приведенных в последние годы экспери­ ментов признана целесообразной практика строительства предприятий, зданий и сооружений "под ключ". При этом методе конечной продукцией подрядной организации яв­ ляются полностью законченные строительством и гото­ вые к эксплуатации объекты (магазины, школы, жилые дома).

Основой взаимоотношений между заказчиком и под­ рядной организацией при строительстве "под ключ" дол­ жен быть договор подряда на строительство объекта "под ключ".

289

Контрольные вопросы

1.Какие особенности проектирования магазинов?

2.Охарактеризуйте номенклатуру основных типов ма­ газинов.

3.Какие задачи и принципы территориального разме­ щения предприятий розничной торговли в сельских райо­ нах?

4.Почему необходима привязка таких проектов к стро­ ительной площадке?

5.Что такое районная планировка, на какой срок она разрабатывается и утверждается?

6.Какие организации осуществляют привязку типовых проектов к местности?

7.На основе каких документов осуществляется привяз­ ка типового проекта к местности в районе?

8.Как понимается трехступенчатое размещение торго­ вой сети в сельском районе?

290

Глава 14. Подготовка к строительству и организация строительного производства

§ 1. Этапы и содержание организационнотехнической подготовки к строительству

Строительство новых объектов разрешается начинать только после проведения всей необходимой подготовки к строительству.

Под подготовкой строительного производства понима­ ется комплекс мероприятий организационного и техничес­ кого характера, способствующий развертыванию и осу­ ществлению строительства в сроки, установленные про­ ектом.

Подготовка к строительству осуществляется до начала строительно-монтажных работ. Подготовка к строительству крупных объектов включает три этапа:

1-й — организационные подготовительные мероприя­

тия;

2-й — внеплощадочные работы;

3-й — внутриплощадочные подготовительные работы. На первом этапе подготовки к строительству до начала работ на строительной площадке должен быть выполнен

ряд организационных мероприятий.

Организационные подготовительные мероприятия про­ водят организации — застройщики, и только в случае не­ обходимости к работе привлекаются проектные организа­ ции и подрядные строительные организации.

При строительстве крупных предприятий застройщи­ ки создают дирекцию строящегося предприятия.

291

К организационным подготовительным мероприятиям, проводимым до начала работ на строительной площадке, относятся:

• обеспечение строительства проектно-сметной доку­ ментацией. Такое обеспечение лежит на обязанности заказ­ чика (застройщика). Строительство новых предприятий, зда­ ний, сооружений разрешается начинать только при нали­ чии проектной документации и прежде всего утвержден­ ного технического (техно-рабочего) проекта;

• выбор площадки строительства и получение земель­ ного участка для строительства объекта. Выбор площадки для строительства осуществляется в соответствии с требо­ ванием Земельного кодекса и с учетом схемы развития и размещения предприятий отрасли региона. Площадка для строительства определяется также с учетом проектной до­ кументации, развития соответствующих коммуникаций и сетей, железных и автомобильных дорог, энергосистем;

•размещение заказов на строительные материалы, не­ обходимые конструкции, предусмотренные в проекте;

•размещение заказов на первоочередные поставки обо­ рудования для строящегося предприятия;

•решение вопроса о порядке использования местных

строительных материалов (песок, гравий, щебень и др.);

•определение строительной организации и заключе­ ние с ней договора-подряда;

•оформление в банке финансирования строительства. Второй этап: внеплощадочные подготовительные работы. К внешющадочным подготовительным работам относят­

ся следующие основные виды работ: 1) строительство подъездных путей к строительной площадке; 2) строитель­ ство линий связи, электропередачи, водопровода, канали­ зационных сооружений; присоединение к источникам полу­ чения воды и газа, пара; закладка карьера по добыче пес­ ка, гравия, камня.

К внутриплощадочным подготовительным работам (тре­ тий этап) относятся: 1) создание геодезической разбивочной

292

основы для строительства (установка высотных реперов, прокладка главных осей зданий, (красных линий); 2) расчи­ стка территории строительной площадки, снос не исполь­ зуемых в процессе строительства строений, пересадка де­ ревьев, срезка и складирование растительного слоя грун­ та; планировка территории; создание складского хозяйства для строительных материалов и конструкций; устройство средств пожаротушения, связи и сигнализации.

На строительных площадках с относительно неболь­ шим числом объектов второй и третий этапы подготовки, как правило, совмещаются. Внеплощадочные и внутриплощадочные подготовительные работы получили название технической (инженерной) подготовки.

Время проведения внеплощадочных и внутриплощадочных подготовительных работ называется подготовительным периодом.

§ 2. Выбор и отвод земельных участков под строительство объектов

Земельные отношения в России в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, создания условий для равноправного развития различных форм хо­ зяйствования на земле регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (2001 г.) и иными нормативными ак­ тами.

Земельным кодексом установлен порядок изъятия, пред­ ставления и передачи земельных участков в собственность и аренду.

Согласно Земельному кодексу для строительства про­ мышленных предприятий и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются, по согласованию с собственником земли (землевладельцем, землепользователем), земельные участки несельскохозяйственного назначения или непригод­ ные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке.

293

Для строительства линий электропередач, связи, до­ рог, магистральных трубопроводов и других линейных со­ оружений допускается предоставление земель более высо­ кого качества. Данные объекты размещаются главным об­ разом вдоль дорог, существующих трасс и границ полей севооборотов.

Предоставление земельных участков на площадях за­ легания полезных ископаемых производится по согласова­ нию с органами государственного горного надзора.

Предприятия, учреждения, организации, заинтересо­ ванные в строительстве объекта, обращаются в местную администрацию района (города) с ходатайством о предва­ рительном согласовании места его размещения, обосновав примерные размеры земельных участков и сроки пользова­ ния землей.

Администрация района (города) или по ее поручению местный комитет по земельной реформе и земельным ре­ сурсам обеспечивает выбор земельного участка в натуре (на местности). При выборе участка принимают участие сель­ ские (поселковые) администрации, собственники земли (арендаторы, представители соответствующих государствен­ ных служб и представители организаций, заинтересован­ ных в отводе земель). Результаты работы оформляются ак­ том выбора земельного участка для размещения объекта. К акту прилагаются картографические материалы, расчеты убытков собственников земли, землевладельцев (арендато­ ров) и потерь сельскохозяйственного производства, связан­ ных с изъятием земельного участка.

Рассмотрение ходатайств о предварительном согласо­ вании места размещения новых и расширения действую­ щих промышленных предприятий, предназначенных для обеспечения федеральных и республиканских потребностей или имеющих межрегиональное значение, осуществляется при наличии согласия органов власти республик, входящих в состав РФ, а на строительство предприятий, предназна-

294

ченных для обеспечения краевых, областных нужд, — со­ гласия администрации края, области.

Местные администрации районов информируют насе­ ление о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов, деятельность которых затраги­ вает его интересы, и выясняют мнение граждан через мес­ тные референдумы, собрания, сходы граждан, иные фор­ мы непосредственной информации.

Граждане, общественные организации и органы терри­ ториального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, связанных с изъяти­ ем и предоставлением земельных участков, затрагивающих интересы населения.

Материалы предварительного согласования места раз­ мещения объекта утверждаются администрацией района и решением Совета народных депутатов, которые являются основанием для проведения проектно-изыскательских ра­ бот и принятия решения об изъятии и предоставлении зе­ мельного участка.

Право собственности на землю и право пользования земельным участком удостоверяются государственным ак­ том, который выдается и регистрируется соответствующей местной администрацией района (города, поселка). Присту­ пать к использованию земельных участков разрешается пос­ ле установления границ этих участков в натуре (на местно­ сти).

Убытки, причиненные изъятием земельных участков под строительство объектов, подлежат возмещению в полном объеме (включая упущенную выгоду в расчете на предсто­ ящий период). Возмещение убытков, включая упущенную выгоду, производится предприятиями, организациями, ко­ торым отведены изымаемые земельные участки.

Предварительное согласование места размещения объекта не требуется в случаях предоставления земель для сельскохозяственного производства, строительства объек­ тов в населенных пунктах в соответствии с их генеральны-

295

ми планами и проектами районной планировки и заст­ ройки.

Все земли городов, поселков, сельских населенных пун­ ктов находятся в ведении местных администраций. Все зем­ ли городов, поселков, сельских населенных пунктов исполь­ зуются в соответствии с их генеральными планами и проек­ тами планировки и застройки.

Оформление размещения на строительство объектов. В городах и населенных пунктах городского типа разреше­ ния на производство строительных и восстановительных работы выдают инспекции Государственного архитектур­ но-строительного контроля.

Регистрировать объекты, оформлять разрешение на право производства работ должны, как правило, организа­ ции-застройщики.

Для получения размещения на производство работ за­ стройщик должен предъявить в инспекцию следующие ма­ териалы:

•согласованный и утвержденный проект с заключени­ ем экспертизы;

•акт об отводе земельного участка;

•утвержденный титульный список;

•график производства работ;

После рассмотрения представленных документов инс­ пекция выдает разрешение на производство работ и жур­ нал работ.

§ 3. Заключение договора строительного подряда

Договор строительного подряда — это соглашение между двумя организациями — заказчиком и подрядчиком. Согласно ст. 740 ГК РФ "По договору строительного под-

296

ряда подрядчик обязуется в уставленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязу­ ется создать подрядчику необходимые условия для выпол­ нения работ, принять их результат и уплатить обуслов­ ленную цену".

В ст. 432 ГК РФ сказано, что договор считается заклю­ ченным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Одно из существен­ ных условий, обязательное включение которого требуется по закону, названо — предмет договора. Содержание пред­ мета зависит от вида договора.

Договор строительного подряда заключается на строи­ тельство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а так­ же на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Правила о договоре строительного подряда применя­ ются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Подрядчик заключает, в ряде случаев, договор строи­ тельного подряда на строительство объекта "под ключ", который предусматривает выполнение инвестиционного цикла от начала строительства до сдачи объекта в эксплуа­ тацию.

В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указан­ ного в договоре срока.

Заказчиками по строительству могут выступать юри­ дические и физические лица, имеющие финансовые сред­ ства (инвесторы).

Подрядчиками могут быть строительные, строительномонтажные, проектно-строительные организации и пред­ приятия, независимо от форм собственности, а также фи­ зические лица, зарегистрированные и получившие лицен-

297

зию на строительную деятельность в установленном зако­ ном порядке.

Подрядчик может привлекать для выполнения комп­ лекса работ или вида работ другие организации-субподряд­ чики. При этом ответственность перед заказчиком за вы­ полнение всех видов работ в сроки, предусмотренные дого­ вором, и подлежащего качества принимает на себя под­ рядчик.

Согласно ст. 706 ГК РФ генеральный подрядчик несет ответственность перед заказчиком за нарушение субподряд­ чиком его обязательств, а перед субподрядчиком — за на­ рушение обязательств заказчиком.

Вдоговоре подряда указываются начальный и конеч­ ный сроки выполнения работы. По согласованию между сто­ ронами в договоре могут быть предусмотрены сроки завер­ шения отдельных этапов работы (промежуточные сроки)

Вдоговоре подряда указываются цена подлежащей вы­ полнению работы или способы ее определения. При отсут­ ствии в договоре таких указаний цена определяется в соот­ ветствии со ст. 424 (п. 3) ГК РФ. Пункт 3 ст. 424 ГК РФ гласит: "В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из ус­ ловий договора, исполнение договора должно быть оплаче­ но по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обыч­ но взимается за аналогичные товары, работы или услуги".

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет договора строительного подряда, до приемки этого объекта заказ­ чиком несет подрядчик.

Если объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности представленного заказчиком материала (деталей, конструк­ ций) или оборудования, заказчик возмещает ущерб от риска.

Договором строительного подряда может быть предус­ мотрена обязанность стороны, на которой лежит риск слу­ чайной гибели или случайного повреждения объекта стро­ ительства, застраховать соответствующие риски.

298