5. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта
Выполненное в данном отчете определение рыночной стоимости недвижимого имущества – склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. позволило получить следующие результаты:
Затратный метод _____________ руб.;
Метод сравнительного анализа продаж _____________ руб.;
Метод дисконтирования денежных потоков _____________ руб.
Результаты расчетов находятся в диапазоне от _____________ руб. до _______________ руб. Для определения конкретного значения итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта применен метод анализа иерархий.
Проблема согласования результатов в виде иерархии представлена на рисунке 2.1
Рыночная стоимость
А
Б
В
Г
З
Р
Д
Рисунок 2.1 – Согласование результатов оценки
Верхний уровень – цель – определение рыночной стоимости;
Промежуточный уровень – критерии согласования:
А – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б – тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ;
В – способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания;
Г – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местоположение, размер, потенциальная доходность).
Нижний уровень – набор альтернатив – результаты, полученные различными подходами оценки:
З – стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода;
С – стоимость объекта, определенная с использованием сравнительного подхода;
Д – стоимость объекта, определенная с использованием доходного подхода.
При сравнении критериев учитывается, какой из критериев более важен, при сравнении альтернатив – какая из них наиболее вероятна.
В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рыночной стоимости склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. можно сделать следующие выводы.
Затратный подход оценки позволяет учесть специфику архитектурно-строительных и объемно-планировочных решений, использованных при возведении объекта, его настоящее техническое состояние. Затратный подход применяется для оценки только что построенных объектов недвижимости либо для объектов с незначительным износом.
Сравнительный подход позволяет получить обоснованное суждение о возможной цене купли-продажи объекта с учетом большого количества характеристик самого объекта оценки – функционального назначения, количественных параметров, местоположения, условий продажи, инженерно-технических характеристик, состояния окружающей среды и др. Ограниченный объем рыночной информации по сделкам в г. Хабаровске приводит к необходимости учета определенной погрешности результатов, полученных данным подходом оценки.
Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.
При определении значимости критериев оценщики исходили из предположения, что наибольшую значимость при определении удельного веса подходов оценки имеют возможность отразить действительные намерения потенциальных инвесторов и продавца (критерий А), поскольку именно данный фактор при текущем назначении оценки оказывает решающую роль на определение стоимости объекта, и критерий Б, который отражает тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ.
Меньшую значимость при определении удельного веса подходов оценки, по мнению оценщиков, имеют прочие критерии (В и Г).
С учетом вышеизложенного рассчитаны значения приоритетов критерия (см. таблица 2.22).
Таблица 2.22 – Матрица сравнения и расчет значения приоритетов критериев |
|
А |
Б |
В |
Г |
Вес критерия |
||||
А |
1 |
4 |
4 |
3 |
|
|
|
|
|
Б |
1/4 |
1 |
2 |
2 |
|
|
|
|
|
В |
1/4 |
1/2 |
1 |
2 |
|
|
|
|
|
Г |
1/3 |
1/2 |
1/2 |
1 |
|
|
|
|
|
СУММА |
|
100,00 % |
|||||||
Приоритеты синтезируются, начиная со 2-го уровня вниз. Локальные приоритеты перемножаются на приоритет соответствующего критерия на вышестоящем уровне и суммируются по каждому элементу в соответствии с критериями, на которые воздействует элемент (см. таблицы 2.23 – 2.24).
Таблица 2.23 – Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца |
Подход |
З |
Р |
Д |
Вес подхода по критерию А |
||||||||||||
З |
1 |
1/7 |
1/5 |
|
|
|
|
|
||||||||
Р |
7 |
1 |
1 |
|
|
|
|
|
||||||||
Д |
5 |
1 |
1 |
|
|
|
|
|
||||||||
СУММА |
|
100,00 % |
||||||||||||||
Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ |
||||||||||||||||
Подход |
З |
Р |
Д |
Вес подхода по критерию Б |
||||||||||||
З |
1 |
1/5 |
1/3 |
|
|
|
|
|
||||||||
Р |
5 |
1 |
3 |
|
|
|
|
|
||||||||
Д |
3 |
1/3 |
1 |
|
|
|
|
|
||||||||
СУММА |
|
100,00 % |
||||||||||||||
Способность параметров используемых подходов учитывать конъюнктурные колебания |
||||||||||||||||
Подход |
З |
Р |
Д |
Вес подхода по критерию В |
||||||||||||
З |
1 |
1/5 |
1/5 |
|
|
|
|
|
||||||||
Р |
5 |
1 |
2 |
|
|
|
|
|
||||||||
Д |
5 |
1/2 |
1 |
|
|
|
|
|
||||||||
СУММА |
|
100,00 % |
||||||||||||||
Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность) |
||||||||||||||||
Подход |
З |
Р |
Д |
Вес подхода по критерию Г |
||||||||||||
З |
1 |
1/3 |
1/5 |
|
|
|
|
|
||||||||
Р |
3 |
1 |
1 |
|
|
|
|
|
||||||||
Д |
5 |
1 |
1 |
|
|
|
|
|
||||||||
СУММА |
|
100,00 % |
||||||||||||||
Таблица 2. 24 – Расчет итогового значения весов |
Под-ход |
А |
Б |
В |
Г |
Итоговое значение весов для каждого подхода |
|
|
|
|
|
|||
З |
|
|
|
|
|
|
Р |
|
|
|
|
|
|
Д |
|
|
|
|
|
|
СУММА |
|
100 % |
||||
Согласование результатов оценки недвижимого имущества – склад, литер А, г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. представлено в таблице 2.25.
Таблица 2.25 – Согласование результатов оценки
Наименование |
Затратный метод |
Метод сравнительного анализа продаж |
Метод дисконтирова-ния денежных потоков |
Рыночная стои-мость, руб. |
|||
руб. |
вес |
руб. |
вес |
руб. |
вес |
||
Склад, литер А, г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. |
|
|
|
|
|
|
|
Рыночная стоимость недвижимого имущества – склад, литер А, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д. и принадлежащего ОАО «ХХХХХХ», по состоянию на 01.09.2005 года составила: _______________________руб., в том числе НДС ______________ руб.
Оценщик ООО «Оценка», /___________/
Действительный член РОО
Оценщик ООО «Оценка», / ___________/
Действительный член РОО
Приложение А
Общая часть к сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов
Утверждена Государственным комитетом Совета Министров СССР
по делам строительства 14 июля 1970 г
Таблица А1 – Распределение отдельных частей территории России на территориальные пояса и климатические районы для переоценки основных фондов
Наименование |
Территориальные пояса |
Климатический район |
Амурская область |
5 |
I |
Иркутская область (южнее 60-й параллели)
|
4 |
I |
Иркутская область (севернее 60-й параллели)
|
6 |
I |
Камчатская область (южнее 55-й параллели)
|
8 |
II |
Камчатская область (севернее 55-й параллели до Полярного круга)
|
9 |
II |
Магаданская область (южнее Полярного круга)
|
9 |
I |
Омская область |
2 |
I |
Приморский край |
5 |
I |
Сахалинская область |
8 |
I |
В том числе Курильские острова |
10 |
I |
Хабаровский край (южнее 55-й параллели) |
5 |
I |
Хабаровский край (севернее 55-й параллели) |
6 |
I |
Читинская область |
4 |
I |
Якутия (южнее Полярного круга)
|
7 |
I |
Приложение Б
Сборник № 18
Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий
имеющихся во многих отраслях народного хозяйства для переоценки
основных фондов
Утвержден Государственным комитетом Совета Министров СССР
по делам строительства
Отдел I
Вспомогательные производственные здания разного назначения
Материальные склады с рампами
Характеристика зданий
Здания одноэтажные. Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Покрытия и перекрытия деревянные. Полы асфальтовые и дощатые. Здания неотапливаемые, оборудованы электроосвещением.
Группа капитальности III.
Таблица 22 – Восстановительная стоимость 1 м3 здания, руб.
Территориальный пояс |
Объем зданий в м3 |
|||
2 000 |
3 000 |
5 000 |
10 000 |
|
а |
б |
в |
Г |
|
1 |
13,7 |
12,8 |
11,5 |
8,6 |
2 |
14,4 |
13,4 |
12,1 |
9,0 |
3 |
15,1 |
14,1 |
12,7 |
9,5 |
4 |
15,8 |
14,7 |
13,2 |
9,9 |
5 |
17,1 |
16,0 |
14,4 |
10,8 |
6 |
24,7 |
23,0 |
20,7 |
15,5 |
7 |
27,4 |
25,6 |
23.0 |
17,2 |
8 |
28,8 |
26,9 |
24,2 |
18,1 |
9 |
37,0 |
34,6 |
31,1 |
23,2 |
(к таблице 22)
Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах
Конструктивные элементы |
б |
в |
г |
б |
Фундаменты |
24 |
23 |
23 |
20 |
Стены, перегородки и колонны |
25 |
23 |
21 |
18 |
Перекрытия и покрытия |
11 |
11 |
13 |
13 |
Кровля |
5 |
5 |
5 |
5 |
Полы |
15 |
16 |
15 |
16 |
Проемы |
8 |
9 |
9 |
10 |
Отделочные работы |
2 |
2 |
2 |
2 |
Электротехнические работы |
1 |
1 |
1 |
1 |
Прочие работы |
9 |
10 |
11 |
15 |
Итого |
100 |
100 |
100 |
100 |
Восстановительные стоимости зданий, помещенные в настоящем сборнике, определены для II климатического района.
Восстановительные стоимости зданий, расположенных в других климатических районах, в сборнике не приводятся и определяются путем применения к восстановительным стоимостям по II климатическому району следующих поправочных коэффициентов:
для I климатического района – 1,09
для III климатического района – 0,94
для IV климатического района – 0,92
Приложение В
Региональный Центр по ценообразованию в строительстве Правительства Хабаровского края –
Региостройинформ № 3, 2003 год
Динамика роста рыночного поправочного коэффициента на строительно-монтажные работы к базисному
уровню 1991 года, (средневзвешенный по строительным организациям города Хабаровска) без учета НДС
Прогнозируемый рост коэффициента в июле – августе составит 1,016.
Приложение Г
Решение Хабаровской городской думы от 28.03.2000 г. № 413
«Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска
и коэффициентов дифференциации к средней ставке
земельного налога по этим зонам»
Номер зоны |
Коэффициент дифференциации |
|||||
М |
И |
П |
Р |
У |
С |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
1 |
- |
0,79 |
1,31 |
- |
0,02 |
- |
2 |
- |
0,76 |
0,83 |
- |
0,02 |
- |
3 |
- |
- |
1,04 |
- |
2,02 |
0,001 |
4 |
1,51 |
1,04 |
1,04 |
1,31 |
0,02 |
0,001 |
5 |
1,31 |
- |
1,13 |
1,41 |
- |
0,001 |
6 |
1,71 |
0,83 |
- |
- |
- |
- |
7 |
0,94 |
1,04 |
- |
2,1 |
- |
|
8 |
1,71 |
1,11 |
1,11 |
- |
- |
- |
9 |
1,81 |
1,81 |
- |
2,1 |
- |
- |
10 |
1,65 |
1,07 |
1,36 |
3,14 |
- |
- |
11 |
1,25 |
- |
1,25 |
- |
- |
- |
12 |
- |
0,8 |
1,04 |
- |
- |
0,001 |
13 |
- |
0,83 |
- |
- |
- |
0,001 |
14 |
- |
0,76 |
1,55 |
- |
0,002 |
- |
15 |
- |
- |
1,55 |
- |
- |
- |
16 |
1,55 |
0,89 |
- |
- |
- |
- |
17 |
- |
- |
1,55 |
2,62 |
- |
0,001 |
18 |
1,81 |
0,91 |
0,91 |
2,62 |
0,02 |
0,001 |
19 |
1,31 |
0,83 |
1,31 |
- |
0,02 |
0,001 |
20 |
- |
1,04 |
1,04 |
- |
- |
0,001 |
21 |
1,8 |
1,04 |
- |
- |
- |
- |
22 |
1,8 |
1,07 |
1,81 |
- |
- |
- |
23 |
1,8 |
1,33 |
1,8 |
3,38 |
- |
- |
24 |
1,8 |
1,33 |
1,81 |
- |
- |
- |
25 |
- |
0,83 |
1,31 |
- |
- |
- |
26 |
1,15 |
0,83 |
0,83 |
- |
- |
0,001 |
27 |
2,31 |
1,58 |
2,31 |
- |
- |
- |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
28 |
4,03 |
- |
4,03 |
4,03 |
- |
- |
29 |
3,38 |
- |
2,36 |
3,38 |
- |
- |
30 |
- |
1,33 |
2,36 |
- |
- |
- |
31 |
2,1 |
1,31 |
2,1 |
3,14 |
- |
- |
32 |
1,81 |
1,33 |
1,81 |
2,88 |
- |
- |
33 |
- |
1,09 |
1,18 |
- |
0,02 |
- |
34 |
- |
0,83 |
1,18 |
- |
0,02 |
- |
35 |
1,56 |
0,83 |
1,2 |
- |
0,02 |
- |
36 |
1,56 |
1,04 |
1,31 |
2,1 |
- |
- |
37 |
1,13 |
0,83 |
1,18 |
2,21 |
0,02 |
0,001 |
38 |
1,56 |
1,09 |
1,56 |
- |
- |
- |
39 |
1,85 |
1,33 |
1,85 |
2,92 |
- |
- |
40 |
1,56 |
1,09 |
1,04 |
- |
- |
- |
41 |
1,81 |
1,04 |
1,81 |
2,26 |
- |
- |
42 |
1,56 |
1,09 |
1,31 |
1,76 |
- |
- |
43 |
- |
1,04 |
1,31 |
2,14 |
- |
- |
44 |
- |
0,94 |
0,94 |
- |
- |
- |
45 |
1,56 |
1,09 |
1,29 |
- |
- |
- |
46 |
1,56 |
1,09 |
1,04 |
1,85 |
- |
0,001 |
47 |
- |
1,09 |
1,09 |
- |
- |
- |
48 |
- |
0,8 |
0,79 |
1,78 |
0,02 |
0,001 |
49 |
1,31 |
1,07 |
1,07 |
2,0 |
- |
- |
50 |
- |
- |
- |
0,6 |
0,02 |
- |
Примечания:
М – многоэтажная жилая застройка;
И – малоэтажная и индивидуальная жилая приусадебная застройка;
П – производственная застройка всех типов;
Р – земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного наследия;
У – садово-огородные земли;
С – земли используемые в сельскохозяйственном производстве.
В случае наличия в определенной зоне земельных участков с использованием под другие цели, не оговоренные в ценовом зонировании, к ним применяется максимальный коэффициент дифференциации по этой зоне.
Приложение Д
Шесть функций денежной единицы
Год |
Будущая стоимость единицы |
Накопление единицы за период |
Фактор фонда возмещения |
Текущая стоимость единицы |
Текущая стоимость единичного аннуитета |
Взнос за амортизацию единицы |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
25 %, начисление процентов ежегодное |
||||||
1 |
1,25000 |
1,00000 |
1,00000 |
0,80000 |
0,80000 |
1,25000 |
2 |
1,56250 |
2,25000 |
0,44444 |
0,64000 |
1,44000 |
0,69444 |
3 |
1,95313 |
3,81250 |
0,26230 |
0,51200 |
1,95200 |
0,51230 |
4 |
2,44141 |
5,76563 |
0,17344 |
0,40960 |
2,36160 |
0,42344 |
5 |
3,05176 |
8,20703 |
0,12185 |
0,32768 |
2,68928 |
0,37185 |
6 |
3,81470 |
11,25879 |
0,08882 |
0,26214 |
2,95142 |
0,33882 |
7 |
4,76837 |
15,07349 |
0,06634 |
0,20972 |
3,16114 |
0,31634 |
8 |
5,96046 |
19,84186 |
0,05040 |
0,16777 |
3,32891 |
0,30040 |
26 %, начисление процентов ежегодное |
||||||
1 |
1,26000 |
1,00000 |
1,00000 |
0,79365 |
0,79365 |
1,26000 |
2 |
1,58760 |
2,26000 |
0,44248 |
0,62988 |
1,42353 |
0,70248 |
3 |
2,00038 |
3,84760 |
0,25990 |
0,49991 |
1,92344 |
0,51990 |
4 |
2,52047 |
5,84798 |
0,17100 |
0,39675 |
2,32019 |
0,43100 |
5 |
3,17580 |
8,36845 |
0,11950 |
0,31488 |
2,63507 |
0,37950 |
6 |
4,00150 |
11,54425 |
0,08662 |
0,24991 |
2,88498 |
0,34662 |
7 |
5,04189 |
15,54575 |
0,06433 |
0,19834 |
3,08332 |
0,32433 |
8 |
6,35279 |
20,58765 |
0,04857 |
0,15741 |
3,24073 |
0,30857 |
27 %, начисление процентов ежегодное |
||||||
1 |
1,27000 |
1,00000 |
1,00000 |
0,78740 |
0,78740 |
1,27000 |
2 |
1,61290 |
2,27000 |
0,44053 |
0,62000 |
1,40740 |
0,71053 |
3 |
2,04838 |
3,88290 |
0,25754 |
0,48819 |
1,89559 |
0,52754 |
4 |
2,60145 |
5,93128 |
0,16860 |
0,38440 |
2,27999 |
0,43860 |
5 |
3,30384 |
8,53273 |
0,11720 |
0,30268 |
2,58267 |
0,38720 |
6 |
4,19587 |
11,83657 |
0,08448 |
0,23833 |
2,82100 |
0,35448 |
7 |
5,32876 |
16,03244 |
0,06237 |
0,18766 |
3,00866 |
0,33237 |
8 |
6,76752 |
21,36120 |
0,04681 |
0,14776 |
3,15643 |
0,31681 |
Год |
Будущая стоимость единицы |
Накопление единицы за период |
Фактор фонда возмещения |
Текущая стоимость единицы |
Текущая стоимость единичного аннуитета |
Взнос за амортизацию единицы |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
28 %, начисление процентов ежегодное |
||||||
1 |
1,28000 |
1,00000 |
1,00000 |
0,78125 |
0,78125 |
1,280000 |
2 |
1,63840 |
2,28000 |
0,43860 |
0,61035 |
1,39160 |
0,71860 |
3 |
2,09715 |
3,91840 |
0,25521 |
0,47684 |
1,86844 |
0,53521 |
4 |
2,68435 |
6,01555 |
0,16624 |
0,37253 |
2,2409 |
0,44624 |
5 |
3,43597 |
8,69991 |
0,11494 |
0,29104 |
2,53201 |
0,39494 |
6 |
4,39805 |
12,13588 |
0,08240 |
0,22737 |
2,75938 |
0,36240 |
7 |
5,62950 |
16,53393 |
0,06048 |
0,17764 |
2,93702 |
0,34048 |
8 |
7,20576 |
22,16343 |
0,04512 |
0,13878 |
3,07579 |
0,32512 |
29 %, начисление процентов ежегодное |
||||||
1 |
1,29000 |
1,00000 |
1,00000 |
0,77519 |
0,77519 |
1,29000 |
2 |
1,66410 |
2,29000 |
0,43668 |
0,60093 |
1,37612 |
0,72668 |
3 |
2,14669 |
3,95410 |
0,25290 |
0,46583 |
1,84195 |
0,54290 |
4 |
2,76923 |
6,10079 |
0,16391 |
0,36111 |
2,20306 |
0,45391 |
5 |
3,57231 |
8,87002 |
0,11274 |
0,27993 |
2,48300 |
0,40274 |
6 |
4,60827 |
12,44232 |
0,08037 |
0,21700 |
2,70000 |
0,37037 |
7 |
5,94467 |
17,05060 |
0,05865 |
0,16822 |
2,86821 |
0,34865 |
8 |
7,66863 |
22,99527 |
0,04349 |
0,13040 |
2,99862 |
0,33349 |
30 %, начисление процентов ежегодное |
||||||
1 |
1,30000 |
1,00000 |
1,00000 |
0,76923 |
0,76923 |
1,30000 |
2 |
1,69000 |
2,30000 |
0,43478 |
0,59172 |
1,36095 |
0,73478 |
3 |
2,19700 |
3,99000 |
0,25063 |
0,45517 |
1,81611 |
0,55063 |
4 |
2,85610 |
6,18700 |
0,16163 |
0,35013 |
2,16624 |
0,46163 |
5 |
3,71293 |
9,04310 |
0,11058 |
0,26933 |
2,43557 |
0,41058 |
6 |
4,82681 |
12,75603 |
0,07839 |
0,20718 |
2,64275 |
0,37839 |
7 |
6,27485 |
17,58284 |
0,05687 |
0,15937 |
2,80211 |
0,35687 |
8 |
8,15731 |
23,85769 |
0,04192 |
0,12259 |
2,92470 |
0,34192 |