4.2. Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

В сравнительном подходе реализуется метод сравнения продаж, называемый также рыночным методом, методом рыночной информации, методом прямого сравнительного анализа продаж, который является наиболее широко применяемым методом оценки.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли- продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

На практике, как правило, нельзя найти даже двух абсолютно подобных объектов собственности. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продаж и другие характеристики, по которым объекты имеют различия, вызывают потребность во внесении корректирующих изменений в цены рыночных сделок.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Корректировки осуществляют по коэффициентам, учитывающим следующие факторы: функциональное назначение объекта (показатели, удовлетворяющие конкретную потребность); качество объекта; ресурсоемкость объекта; время, период оценки; местоположение объекта, инфраструктура, экология; условия финансирования; условия продажи и имидж продавца.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий;

• изучение рынка и предложений на продажу аналогичных объектов, выявление недавних аналогичных продаж на соответствующем рынке (складские помещения);

• сбор и проверка информации о сделках, по каждому отобранному объекту – количественные показатели и качественные признаки;

• анализ и сравнение каждого отобранного объекта с оцениваемым по таким признакам, как дата продажи, местоположение, физические характеристики, условия продажи и другие;

• внесение поправок (корректировок) в цены продаж или запрашиваемые цены по каждому отобранному (сопоставимому) объекту с учетом различий между оцениваемым объектом и аналогами;

• приведение скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

Анализ рынка промышленной недвижимости города Хабаровска показал, что в данном сегменте рынка осуществляется небольшое количество сделок купли- продажи, превалируют предложения о продажах. Были отобраны объекты, которые по своему наилучшему и наиболее эффективному использованию, а также по функциональному назначению, уровню качества и ряду других признаков могут быть приняты в качестве сопоставимых объектов с оцениваемым недвижимым имуществом.

Характеристика выбранных сопоставимых объектов – аналогов приведена в таблице 2.17. Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества методом сравнительного анализа продаж представлен в таблице 2.18.

Расчет корректировок

1. Корректировка на дату продажи. Для расчета корректировки используется разница в рыночных коэффициентах на дату продажи аналога согласно журналу «Региостройинформ» Регионального центра по ценообразованию в строительстве и оценке недвижимости правительства Хабаровского края № 3, 2005 г. (см. приложение В).

2. Корректировка на право собственности не проводится, так как у всех объектов право собственности полное.

3. Корректировка на условия финансирования. Корректировка проводится в связи с тем, что не все объекты-аналоги были проданы путем открытой продажи. Цена продажи объекта, проданного с ограничениями в среднем на 20 % ниже, чем цена объекта, проданного при открытой продаже.

4. Корректировка на местоположение. Этот фактор оценивается по коэффициентам дифференциации, применяемым к ставкам земельного налога и базовым величинам нормативной цены земли по зонам г. Хабаровска (решение Хабаровской городской думы от 28.03.2000 г., № 413 см. приложение Г).

5. Корректировка на площадь объекта. Данная корректировка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем меньших.

Расчетная формула:

К_м= – 0,02536 ∙ (S_о.о. – S_о.а.), (2.4)

где К_м. – корректировка на масштаб;

S_о.о. – площадь оцениваемого объекта;

S_о.а. – площадь объекта аналога.

Приведенная цена аналога находится по формуле

Ц = (Ц_о.а./S_о.а. + К_м.) ∙ S_о.о., (2.5)

где Ц_о.а. – цена объекта аналога.

6. Корректировка на техническое состояние. Корректировка рассчитывается исходя из конкретного технического состояния объекта оценки и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путем.

Хорошее техническое состояние объекта увеличивает стоимость объекта по сравнению с удовлетворительным состоянием на 15 %.

7. Корректировка на функциональное решение. Корректировка определяется исходя из конкретного функционального назначения оцениваемого объекта и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путем.

В среднем на рынке стоимость складских помещений по сравнению со стоимостью производственных помещений на 10 % меньше, по сравнению со стоимостью административных помещений на 15 % меньше.

8. Корректировка на обособленность территории. Корректировка определяется исходя из того, располагается ли объект оценки и объекты-аналоги на обособленной или общей территории базы и рассчитывается экспертным путем.

Размещение объекта на обособленной территории в среднем повышает его стоимость на 5 %.

9. Корректировка на наличие подъездных путей определяется исходя из наличия автомобильных, железнодорожных подъездных путей и рассчитывается экспертным путем.

В среднем на рынке стоимость объекта с железнодорожными подъездными путями больше стоимости объектов только с автомобильными подъездными путями на 10 %.

Таблица 2.17 – Характеристика сопоставимых объектов*
	Параметры сравнения	Аналог 1 – Производственный цех	Аналог 2 – Производ- ственная база	Аналог 3 – Склад	Аналог 4 – Склад	Аналог 5 – Склад	Аналог 6 – Склад	Аналог 7 – Склад
	1	2	3	4	5	6	7	8
	Цена продажи, руб.	3 700 000	12 400 000	1 200 000	8 000 000	950 000	8 400 000	2 300 000
	Местоположение	г. Хабаровск, ул. Шевчука (зона 31)	г. Хабаровск, ул. Пионерская (зона 31)	г. Хабаровск, ул. Красноречен-ская (зона 38)	г. Хабаровск, ул. Красноречен-ская (зона 38)	г. Хабаровск, ул. Зеленая (зона 33)	г. Хабаровск, ул. Красноречен-ская (зона 38)	г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская (зона 23)
	Дата продажи	Май 2005	Май 2005	Май 2005	Май 2005	Май 2005	Июнь 2005	Март 2005
	Право собственности на объект	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
	Условия финансирования	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Аукцион, банкротство
	Общая площадь зданий, м2	560,0	3 100,0	128,0	2 760,0	432,0	1 543,0	530,0
	Наличие подъездных путей	Автомобиль-ные пути	Автомобиль-ные и ж.-д. пути	Автомобиль-ные пути	Автомобиль-ные пути	Автомобиль-ные пути	Автомобиль-ные пути	Автомобиль-ные и ж.-д. пути
	Наличие парковки	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть	Есть
	Функциональное решение	Производственный цех	Производст-венный цех, администра-тивное поме-щение	Складские помещения	Складские помещения	Складские помещения	Складские помещения	Склад ГСМ

Продолжение таблицы 2.17

1	2	3	4	5	6	7	8
Наличие обособленной территории	На обособленной территории	На общей территории	На общей территории	На общей территории	На обособленной территории	На обособленной территории	На общей территории
Техническое состояние	Удовлетвори-тельное	Удовлетвори-тельное	Удовлетвори-тельное	Хорошее	Удовлетвори-тельное	Удовлетвори-тельное	Хорошее
Инженерное обеспечение	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью
Экологическая обстановка	Удовлетвори-тельная	Удовлетвори-тельная	Удовлетвори-тельная	Удовлетвори-тельная	Удовлетвори-тельная	Удовлетвори-тельная	Удовлетвори-тельная

^*- данные научно-практического журнала «Дальневосточный оценщик» № 3(4) 2003 г., № 4(5) 2003 г., № 1(6) 2004 г., № 2(7) 2004 г., № 3(8) 2004 г., № 4(9) 2004 г., № 1(10) 2005 г., № 1(11) 2005 г.

Таблица 2.18 – Расчет стоимости недвижимого имущества, выполненный методом прямого сравнительного анализа продаж
	Показатель	Склад, литер «А», ул. Тихо-океанская, д	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6	Аналог 7
	1	2	3	4	5	6	7	8	9
	Цена продажи с НДС, руб.
	Дата продажи (оценки)	01.09.05
	Корректировка
	Скорректирован-ная цена, руб.

Продолжение таблицы 2.18

1	2	3	4	5	6	7	8	9
Право собственности	Полное
Корректировка
Скорректирован-ная цена, руб.
Условия финансирования	Открытая продажа
Корректировка
Скорректирован-ная цена, руб.
Месторасполо-жение	г. Хабаровск, ул. Тихооке-анская, д. (зона 23)
Корректировка
Скорректирован-ная цена, руб.
Техническое состояние	Хорошее
Корректировка, руб.
Скорректирован-ная цена, руб.
Площадь объекта, кв.м.	469,3
Корректировка
Скорректирован-ная цена, руб.

Окончание таблицы 2.18

1	2	3	4	5	6	7	8	9
Функциональное решение	Складские помещения
Корректировка
Скорректирован-ная цена, руб.
Наличие обособ-лен. территории	На общей территории
Корректировка
Скорректирован-ная цена, руб.
Наличие подъездных путей	Автомобил. и ж.-д. пути
Корректировка
Скорректирован-ная цена, руб.
Наличие парковки	Есть
Корректировка
Скорректирован-ная цена, руб.
Экологическая обстановка	Удовлетворительная
Корректировка
Скорректирован-ная цена, руб.
Веса
Рыночная стои-мость объекта оценки, руб.

10. Корректировка на наличие парковки. Корректировка определяется исходя из наличия или отсутствия парковки у оцениваемого объекта и аналогов и рассчитывается экспертным путем. В данной работе корректировка на наличие парковки не проводится, так как у всех объектов имеется парковка.

11. Корректировка на экологическое состояние. Корректировка определяется исходя из экологического состояния района, в котором расположен оцениваемый объект и объекты аналоги, и рассчитывается экспертным путем. В данной работе корректировка на экологическое состояние не проводится, так как у всех экологическое состояние признано удовлетворительным.

Определение величины стоимости объекта оценки осуществляется путем согласования полученных величин методом средневзвешенной величины.

Наибольший вес придан аналогу 7 ввиду соответствия большинства ценообразующих параметров данного объекта характеристикам оцениваемого объекта (местоположение – объект оценки и рассматриваемый аналог располагаются на территории базы ОАО «ХХХХХХ», площадь объекта, функциональное назначение, техническое состояние, наличие подъездных путей и др.) при необходимости внесения корректировки на условия финансирования. Больший вес придан аналогу 5 ввиду соответствия площади объекта-аналога и его функционального назначения аналогичным характеристикам оцениваемого объекта при необходимости внесения дополнительных корректировок на техническое состояние и наличие подъездных путей у объекта-аналога. Средний вес придан аналогу 1 ввиду соответствия площади объекта-аналога оцениваемому объекту при необходимости внесения корректировок на функциональное назначение, техническое состояние и наличие подъездных путей у объекта-аналога. Меньший вес придан аналогам 2, 3, 4 и 6 ввиду необходимости внесения дополнительных корректировок в стоимости данных объектов-аналогов на площадь (все объекты-аналоги), техническое состояние (аналоги 2, 3, 6), функциональное назначение (аналог 2), наличие подъездных путей (аналоги 3, 4 и 6).

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости – склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д., определенная методом прямого сравнительного анализа продаж, на 01.09.2005 г. составила _______________________________________________ руб. с НДС.