Раздел 1 основы оценки стоимости недвижимого имущества

Глава 1

Недвижимое имущество как объект оценки

1.1. Понятие недвижимости, ее основные признаки

Деление имущества на движимое и недвижимое было определено еще в римском праве. В России термин "недвижимое имущество" появился впервые в указе Петра I от 23 марта 1714 г. "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". После этого оно стало общепринятым понятием в дореволюционной России. Наиболее развернутая формулировка была приведена в Своде законов Российской империи, согласно которой "недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги". К принадлежностям земель относились "стоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли образующиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые". Понятие недвижимого имущества использовалось в экономике и праве России вплоть до отмены частной собственности на землю в 1923 году.

Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства и введения в юридический и экономический оборот многих забытых плановой экономикой категорий, в том числе и категорию «недвижимости». Новый Гражданский кодекс РФ (1994 г.) статьей 130 ввел следующее определение «недвижимости»:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество».

В статье 132 ГК РФ также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия».

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

В приведенном определении при перечислении состава имущественного комплекса предприятия выделены позиции, относящиеся непосредственно к недвижимости: «земельные участки, здания, сооружения».

Термин «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» получили достаточно широкое практическое распространение, однако до сих пор в экономической литературе и на практике встречается неоднозначная трактовка данного понятия.

Принятые Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, к сожалению, не содержат определения термина недвижимость, поэтому практикующие оценщики руководствуются международными стандартами, монографиями и учебной литературой, в которых к недвижимости относят землю и все, что неразрывно с ней связано. Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рассматривают ее как физический объект, однако не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим при оценке недвижимости проводится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество».

Недвижимость — это земельный участок и физические, осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения), прочно связанные с землей.

Недвижимое имущество подразумевает комплекс прав и выгод, неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Право собственности — это права пользования, продажи, сдачи в аренду, владения, дарения, а также любая комбинация этих прав, включая отказ от них. Комплекс прав представляет совокупность отдельных и конкретных имущественных прав.

Собственник недвижимости может обладать всеми или только частью этих прав. Оценка недвижимости предполагает оценку как абсолютного права собственности, так и частичного имущественного права, которое возникает при продаже, сдаче в аренду и включает право собственности арендодателя и вещное право арендатора.

Таким образом, оценщик исследует в своей работе физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба либо ему самому, либо объектам недвижимости, с которыми оно связано.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежит государственной регистрации, включает: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы.

Здесь к объектам, относящимся к недвижимости, добавлены жилые и нежилые помещения и кондоминиумы.

Исходя из вышеприведенных определений, можно выделить основные признаки, являющиеся существенными для недвижимости и отличающие её от других видов имущества.

Прежде всего, это недвижимость как таковая, неразрывная связь с землей, причем как физическая, так и юридическая. Сам земельный участок представляет собой важнейший вид объектов недвижимости. Как известно, земля  это неизнашиваемый, неамортизирующийся актив. Поэтому в основу оценки недвижимости положен принцип, что реальной стоимостью обладает именно земельный участок, а все то, что на нем расположено (улучшения), лишь увеличивает стоимость этого участка.

Другой важнейшей особенностью недвижимости является необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это вызвано в первую очередь тем, что государство в условиях рыночной экономики должно обеспечивать и защищать права собственности на недвижимое имущество. А с другой стороны, права собственника на объект  право владения, пользования, распоряжения  должны быть документально оформлены для того, чтобы появилась возможность юридической передачи этих прав.

Таким образом, недвижимость  это объект гражданских прав, главными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.