3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем обязательны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование“ подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта мы применяли четыре основных критерия анализа.

1. Физическая возможность – физическая возможность возведения зданий и сооружений с целью наилучшего и наиболее эффективного использования объекта на рассматриваемом земельном участке.

2. Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

3. Финансовая целесообразность – законодательно допустимый порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.

4. Максимальная продуктивность, кроме получения чистого дохода как такого, – наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижения максимальной стоимости самого объекта.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земельного участка с улучшениями. Когда земельный участок с улучшениями создает стоимость большую, чем стоимость земли без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным будет использование земельного участка с улучшениями.

Исходя из этого необходимо рассматривать два варианта состояния оцениваемого объекта:

1. анализ земельного участка как неосвоенного;

2. анализ земельного участка с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка как неосвоенного. Анализ оцениваемого объекта недвижимости позволил сделать следующие выводы:

1. физические характеристики участка земли не накладывают практически никаких ограничений на возможное использование;

2. использование объекта юридически (законодательно) разрешено для использования рассматриваемого земельного участка под существующее здание Склада, литер «А» (договор аренды земельного участка № ХХ ХХ/ХХХ от ХХ.ХХ.200Х г.);

3. месторасположение участка благоприятствует строительству промышленных производственных и складских зданий. Наиболее вероятным использованием участка является строительство промышленных производственных и складских зданий;

4. максимальный доход имущественный комплекс будет приносить при использовании его в соответствии с настоящим профилем.

Основываясь на нашем анализе и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность проектов, мы пришли к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка – это строительство промышленных производственных и складских зданий с подсобными и (или) бытовыми помещениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями. Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости базируется на вышеперечисленных 4 критериях.

Проведенное выше исследование не выявило законодательных ограничений, которые нарушали бы существующий вариант использования объекта.

1. Физически возможные варианты использования. При проведении анализа необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. Каждый из рассматриваемых вариантов использования должен быть физически возможен в данных условиях.

Проведенное исследование показало, что оцениваемые помещения физически пригодны для размещения объекта с различным направлением использования.

2. Законодательно разрешенное использование: склад;

мастерские;

3. Физически осуществимое использование: склад;

мастерские;

4. Финансово осуществимое использование: склад;

мастерские;

Варианты использования, приносящие прибыль и обеспечивающие максимальную доходность для оцениваемого объекта - склад, литер «А», расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.:

Вариант 1 – склад с бытовыми помещениями;

Вариант 2 – мастерские.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями приведен в таблице 2.8.

Таблица 2.8 – Анализ оптимального использования

Показатель	Вариант 1		Вариант 2
	Склад	Бытовые поме-щения	Мастерские
1. Арендная площадь, м2	459,6	9,7	469,3
2. Ставка арендной платы, руб.	180,0	150,0	200
3. Потенциальный валовой доход (ст.1*ст.2*12), руб.
4. Коэффициент загрузки	0,9	0,9	0,8
5. Коэффициент недосбора арендной платы	1,0	1,0	0,95
6. Действительный валовой доход (ст.3*ст.4*ст.5), руб.
7. Итого действительный валовой доход, руб.
8. Затраты на содержание объекта, руб.	387 861		387 861
9. Чистый операционный доход (ст.7–ст.8), руб.
10. Коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости	0.23		0.23
11. Капитализированный чистый операционный доход (ст.9/ст.10), руб.

Проведенное исследование показало, что наиболее оптимальным способом получения дохода от существующего здания склада, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д, является предоставление помещений в аренду под _________________________________________________ .

4. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта использовались стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.