- •Содержание
- •Введение
- •Раздел 1 основы оценки стоимости недвижимого имущества
- •Глава 1
- •Недвижимое имущество как объект оценки
- •1.1. Понятие недвижимости, ее основные признаки
- •1.2. Классификация объектов недвижимости
- •1.3. Цели оценки недвижимости
- •1.4. Правовое обеспечение оценочной деятельности
- •Глава 2 особенности и структура рынка недвижимости
- •Глава 3 виды стоимости и принципы оценки недвижимости
- •3.1. Виды стоимости объектов недвижимости
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •Продолжение таблицы 1.5
- •3.3. Организация оценки объекта недвижимости
- •Глава 4 подходы и методы оценки стоимости движимости
- •4.1. Затратный подход в оценке объектов недвижимости
- •4.2. Сравнительный подход в оценке объектов недвижимости
- •На условия финансирования На косметичес- кий ремонт
- •4.3. Доходный подход в оценке объектов недвижимости
- •Раздел 2 макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества
- •Введение
- •Определение задания на оценку
- •1.2. Сертификат качества оценки
- •1.3. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •1.4. Общие сведения
- •2. Общая часть
- •2.1. Обзор социально-экономических условий г. Хабаровска
- •2.2. Анализ объекта оценки и его окружения
- •3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.1. Затратный подход
- •4.2. Сравнительный подход
- •4.3. Доходный подход
- •5. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта
- •Библиографический список
- •Оценка стоимости недвижимости Учебное пособие
2.2. Анализ объекта оценки и его окружения
Обзор рынка промышленной недвижимости г. Хабаровска. Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью. Рынок недвижимости является существенной составляющей любой региональной (республиканской, областной, краевой, городской, районной) экономики. С учетом отечественного опыта можно считать, что рынок недвижимости – это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать участки земли и соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.
Рынок недвижимости в Хабаровском крае начал свое развитие в 1991–1993 годах. Наиболее всего сегодня развит сегмент рынка жилой недвижимости, в котором лидером выступает город Хабаровск, так как именно здесь обращаются основные денежные массы.
Активная деятельность предпринимателей приводит к росту объемов промышленной недвижимости. Рынок промышленной недвижимости представлен производственными, складскими помещениями, гаражами и административно-бытовыми помещениями (заводоуправлениями).
В ходе анализа первичного рынка промышленной недвижимости г. Хабаровска в 2004 г. было установлено, что строительство в основном ведется хозяйственным способом собственными силами организаций. Предложение на первичном рынке промышленной недвижимости ограничено. Отметим, что предложения первичного рынка, как правило, представлены объектами неспециализированными, неулучшенными, без оборудования.
Основной объем сделок купли-продажи промышленной недвижимости осуществляется на вторичном рынке (см. таблицу 2.3).
В Центральном и Кировском районах г. Хабаровска рынок промышленной недвижимости представлен в малом количестве, наибольшим спросом в данных районах пользуются офисные и торговые помещения, предложения на продажу которых во много раз превышают производственные. Рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости колеблется в среднем от 3 150 рублей до 10 659 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений (административно-производственные здания, складские помещения, цеха или гаражи), технического состояния, их размера и расположения внутри района.
Таблица 2.3 – Рыночные цены купли-продажи промышленной недвижимости г. Хабаровска в 2004–2005 году
Наименование объекта |
Месторасполо-жение |
Дата продажи |
Площадь помеще-ний, м2 |
Год построй-ки |
Материал стен |
Состояние |
Условия продажи |
Цена, руб. |
Стоимость 1 м2, руб. |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Центральный, Кировский район |
|||||||||
Производственный цех |
ул. Карла Маркса, ост. Питомник |
Январь 2005 |
1 600 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло-жение |
11 500 000 |
7 188 |
Производственная база |
Р-н 38 школы |
Январь 2005 |
1 791 |
- |
Кирпич |
Удов. |
Предло-жение |
6 200 000 |
3 462 |
Производственно-административное здание |
пер. Гражданский |
Август 2004 |
240 |
1938 |
Кирпич |
Хорошее |
Открытая продажа |
2 557 000 |
10 659 |
Гараж |
ул. Павленко |
Январь 2005 |
40 |
- |
Кирпичный |
Удов. |
Предло-жение |
126 000 |
3 150 |
Производственный комплекс |
ул. Карла Маркса |
Ноябрь 204 |
1 829,6 |
1975 |
Кирпич |
Удов. |
Открытая продажа |
7 100 000 |
3 880 |
Индустриальный район |
|||||||||
Лесоперерабатываю-щая база |
ул. Индустриальная, р-н "Амур-пиво" |
Январь 2005 |
15 000 |
- |
Кирпич, ж/б, металл |
Удов. |
Предло-жение |
17 000 000 |
1 133 |
Деревоперерабатыва-ющий завод |
ул. Целинная, Хабаровск-2 |
Январь 2005 |
9 211 |
- |
Кирпич, металл |
Удов. |
Предло-жение |
8 000 000 |
869 |
Производственная база |
ул. Целинная, Хабаровск-2 |
Январь 2005 |
5 240 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло-жение |
31 360 000 |
5 985 |
Производственно-административное здание |
Хабаровск-2 |
Январь 2005 |
3 830 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло-жение |
19 000 000 |
4 961 |
Производственная база |
ул. Целинная, Хабаровск-2 |
Январь 2005 |
2 300 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло-жение |
12 000 000 |
5 217 |
Производственная база |
ул. Промышленная |
Июнь 2004 |
3 860 |
1962 |
Ж/б, кирпич |
Удов. |
Открытая продажа |
3 960 000 |
1 026 |
Производственная база |
ул. Промышленная |
Ноябрь 2004 |
1 765 |
1967-1985 |
Кирпич |
Удов. |
Открытая продажа |
8 514 000 |
4 824 |
Продолжение таблицы 2.3
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|||
Производственное здание |
ул. Промышленная |
Ноябрь 2004 |
330,9 |
1971 |
Кирпич |
Удов. |
Открытая продажа |
1 039 000 |
3 140 |
|||
Материальный склад |
ул. Шевчука |
Март 2004 |
417,4 |
1989 |
Кирпич |
Удов. |
Открытая продажа |
650 000 |
1 557 |
|||
Производственно-административное здание |
Хабаровск-2 |
Январь 2005 |
931,4 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Открытая продажа |
3 700 000 |
3 972 |
|||
Производственная база |
ост. Индустриальная |
Январь 2005 |
2 000 |
- |
Кирпич, ж/б, металл |
Хорошее |
Предло-жение |
17 780 000 |
8 890 |
|||
Производственная база |
ул. Зеленая |
Январь 2005 |
3 500 |
- |
Кирпич, ж/б |
Хорошее |
Предло-жение |
26 000 000 |
7 428 |
|||
Производственная база |
Хабаровск-2 |
Январь 2005 |
6 000 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Открытая продажа |
31 000 000 |
5 166 |
|||
Производственно-складской комплекс |
ул. Строительная |
Январь 2005 |
1 800 |
- |
Кирпич, ж/б |
Хорошее |
Предло-жение |
18 900 000 |
10 500 |
|||
Краснофлотский район |
||||||||||||
Производственная база |
ул. Кирова |
Январь 2005 |
669 |
1986 |
Кирпич |
Хорошее |
Предло-жение |
3 360 000 |
5022 |
|||
Производственный цех |
ул. Кирова |
Январь 2005 |
1 500 |
|
Кирпич |
Удов. |
Предло-жение |
4 200 000 |
2 800 |
|||
Производственная база |
ул. Тихооке- анская |
Январь 2005 |
9 257 |
- |
Кирпич, металл |
Неуд. |
Предло-жение |
12 600 000 |
1 361 |
|||
Производственное здание |
ул. Кирова, ост. Белоснежка |
Январь 2005 |
367 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло-жение |
2 380 000 |
6 485 |
|||
Производственная база |
ул. Тихоокеанская |
Январь 2005 |
1 590 |
- |
Кирпич, ж/б |
Хорошее |
Предло-жение |
11 200 000 |
7 044 |
|||
Производственное здание |
ул. Тихооке- анская, завод «Сплав» |
Декабрь 2004 |
1 368 |
- |
Панельное |
Хорошее |
Открытая продажа |
16 732 000 |
1 223 |
|||
Производственное здание |
ул. Салтыкова-Щедрина |
Январь 2005 |
250 |
- |
Кирпич |
Отличное |
Предло-жение |
3 780 000 |
15 120 |
|||
Окончание таблицы 2.3
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|||||||
Производственное здание |
ул. Трехгорная, «84 школа» |
Январь 2005 |
800 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло-жение |
5 000 000 |
6 250 |
|||||||
Производственное здание |
ул. Федеративная |
Август 2004 |
147 |
1940 |
Кирпич |
Удов. |
Открытая продажа |
329 000 |
2 243 |
|||||||
Складской комплекс |
ул. Тихоокеанская |
Ноябрь 2004 |
5 234 |
1982 |
Кирпич, металл |
Удов. |
Открытая продажа |
7 250 000 |
1 385 |
|||||||
Железнодорожный район |
||||||||||||||||
Производственный комплекс |
ул. Яшина |
Январь 2005 |
320 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло-жение |
3 640 000 |
11 375 |
|||||||
Производственная база |
ост. "Памятник партизанам" |
Январь 2005 |
8 730 |
- |
Ж/б, металл |
Неуд. |
Предло-жение |
16 000 000 |
1 832 |
|||||||
Производственный комплекс |
ул. Окружная |
Август 2004 |
1 848 |
1985–1991 |
Кирпич, ж/б, металл |
Неуд. |
Открытая продажа |
2 900 000 |
1 569 |
|||||||
Производственная база |
ул. Воронежская |
Январь 2005 |
4 949 |
- |
Кирпич, металл |
Удов. |
Предло-жение |
16 000 000 |
3 233 |
|||||||
Производственная база |
ул. 60 лет Октября |
Январь 2005 |
4 000 |
- |
Кирпич, ж/б, металл |
Хорошее |
Предло-жение |
33 000 000 |
8 250 |
|||||||
Производственная база |
ул. Лазо |
Январь 2005 |
5 045 |
- |
Кирпич, ж/б, металл |
Удов. |
Предло-жение |
19 880 000 |
3 940 |
|||||||
Производственное здание |
ул. Окружная |
Январь 2005 |
300 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло-жение |
2 300 000 |
7 667 |
|||||||
Производственная база |
ул. Почтовая-Д.Бедного |
Январь 2005 |
700 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло-жение |
7 000 000 |
10 000 |
|||||||
Производственный цех |
ул. Лазо |
Январь 2005 |
990 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло-жение |
4 620 000 |
4 666 |
|||||||
Производственное здание |
ул. Лазо |
Январь 2005 |
2 400 |
- |
Кирпич |
Хорошее |
Предло-жение |
18 200 000 |
7 583 |
|||||||
Производственный комплекс |
Батуевская ветка |
Апрель 2004 |
1 801,8 |
1959–1991 |
Кирпич, металл, ж/б |
Неуд. |
Открытая продажа |
3 550 000 |
1 970 |
|||||||
Арочнометалли- ческий склад |
ул. Машинистов |
Июль 2004 |
416,1 |
1984 |
Металл |
Удов. |
Открытая продажа |
382 000 |
918 |
|||||||
Склад |
ул. Машинистов |
Август 2004 |
666,8 |
1985 |
Ж/б |
Удов. |
Открытая продажа |
1 500 000 |
2 250 |
|||||||
Рынок промышленной недвижимости наиболее развит в Индустриальном районе г. Хабаровска: рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости на вторичном рынке колеблется от 869 рублей до 10 500 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений, технического состояния, их размера и расположения внутри района.
Краснофлотский район: рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости на вторичном рынке колеблется от 1 223 рублей до 15 120 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений, технического состояния, их размера и расположения внутри района.
Железнодорожный район: рыночная стоимость квадратного метра промышленной недвижимости на вторичном рынке колеблется от 918 рублей до 11 375 рублей. Колебание в стоимости зависит от характера помещений, технического состояния, их размера и расположения внутри района.
На сегодняшний день на рынке преобладают предложения больших площадей (от 500 и более м2), есть предложения средних площадей (100–500 м2), меньшую часть составляют предложения малых площадей (20–99 м2) (см. таблицу 2.4).
Таблица 2.4 – Средняя площадь промышленной недвижимости по районам г. Хабаровска
Показатель |
Центральный, Кировский район |
Индустриаль-ный район |
Краснофлот-ский район |
Железнодо-рожный район |
Площадь, м2 |
1 100 |
4 013 |
2 118 |
2 474 |
Что касается спроса, то наибольшей популярностью у предпринимателей пользуются производственные и складские помещения небольшой площадью, а, следовательно, стоимость их более высокая. Территориальные предпочтения покупателей промышленной недвижимости в первую очередь обуславливаются спецификой их бизнеса и наличием подъездных путей (автомобильные, железнодорожные, водные подъезды).
В ходе проведенного анализа продаж и предложений промышленной недвижимости г. Хабаровска были выявлены средние цены (см. таблицу 2.5).
Наиболее высокая стоимость 1 м2 промышленной недвижимости в Центральном и Кировском районах г. Хабаровска, что объясняется низким предложением на рынке и высоким уровнем спроса у предпринимателей на производственные помещения небольшой площадью.
Таблица 2.5 – Средняя стоимость 1 м2 промышленной недвижимости
в 2004–2005 году, руб.
Показатель |
Центральный, Кировский район |
Индустриаль- ный район |
Краснофлот-ский район |
Железнодо-рожный район |
Средняя стоимость 1 м2 |
5 668 |
4 619 |
4 893 |
5 019 |
Средняя стоимость 1 м2 по другим районам г. Хабаровска незначительно отличается друг от друга, но из перечисленных районов наиболее привлекательным для строительства промышленной недвижимости является Железнодорожный округ, так как он имеет хорошую транспортную развязку и ближе всего располагается к центру города.
В сложившейся ситуации наблюдается дефицит объектов, что позволяет собственникам диктовать свою ценовую политику, цены достаточно высокие. Соответственно, данные объекты не продаются довольно продолжительный отрезок времени. Остается единственный выход – аренда данных объектов, но регион не достаточно привлекательный для инвесторов, которые могут себе позволить арендовать такие объекты целиком. Соответственно, объекты сдаются по частям, что отрицательно сказывается на общем состоянии объектов.
В ходе анализа рынка промышленной недвижимости уровень арендной платы (за 1 м2) в городе Хабаровске колеблется в расчете на месяц в следующих размерах:
производственные помещения от 100 до 500 руб.;
складские помещения от 40 до 400 руб.;
административные помещения от 150 до 800 руб.
Описание района окружения объекта. Объект оценки расположен в Кировском районе г. Хабаровска на территории производственной базы ОАО «ХХХХХ».
В соответствии с решением Хабаровской городской думы № 413 от 28 марта 2000 г. «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам», оцениваемый объект находится в границах 23 оценочной зоны.
Район окружения объекта – район промышленной застройки.
Транспортная доступность: автомобильный и трамвайный транспорт. Остановка автобуса «ХХХХХ»; остановка трамвая «ХХХХХ».
Объект оценки находится в I климатическом районе. Уровень шума – средний. Интенсивность движения транспорта – средняя. Тип застройки окружения – промышленная. Полнота застройки территории – средняя. Экологическая обстановка в районе объекта оценки – удовлетворительная.
Описание объекта оценки. Объект оценки – недвижимое имущество – склад, литер «А», расположенный по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.
Таблица 2.6 – Описание объекта оценки
Наименование |
Год постройки |
Площадь, м2 |
Склад, литер «А» |
1952 |
469,3 |
Склад, литер «А», является отдельно стоящим одноэтажным зданием, 1952 года постройки. Площадь помещений – 469,3 м2. Фундамент – бутовый ленточный; стены – кирпичные; перекрытия – деревянные; кровля – 2-скатная по деревянным стропилам, шифер; полы – бетонные, в бытовом помещении – линолеум; окна – 1-створные, деревянные, глухие, окрашенные; ворота металлические; внутренняя отделка – штукатурка, побелка, окраска; инженерное обеспечение – электроосвещение, прочие работы – рампа.
На момент оценки выявлено следующее: фундамент осмотру недоступен, трещины в цокольной части здания; стены – выветривание швов, отдельные трещины и выбоины, местами отпадение штукатурки; в 2002 г. произведен ремонт с заменой балок, незначительные повреждения балок; в 2002 г. кровля заменена, состояние хорошее, незначительные выбоины в шифере; в 2002 г. произведен частичный ремонт полов, в полах имеются отдельные выбоины и волосяные трещины, стирание поверхности в ходовых местах; мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, повреждение окрасочного слоя (ворота были заменены в 2002 г.); внутренняя отделка – отпадение штукатурки местами, внутренняя отделка подсобного помещения – состояние хорошее (в 2002 г. был произведен ремонт); инженерное оборудование – система электроосвещения в рабочем состоянии – была заменена в 2002 г.; рампа – мелкие трещины.
Техническая характеристика объекта оценки приведена в таблице 2.7.
К достоинствам объекта оценки можно отнести:
- наличие капитальных строений;
- место расположения.
Таблица 2.7 – Техническая характеристика объекта оценки |
||||||||||
|
Здание склада, литер "А", ул. Тихоокеанская, д. |
|
|
|
|
|
||||
|
одноэтажное здание |
|
|
|
|
|
||||
|
Показатели: |
|
|
|
|
|
|
|
||
|
Год постройки - |
1952 |
Группа капитальности - |
III |
|
|
|
|
||
|
Площадь, кв. м. - |
469,3 |
Строительный объем, м3 - |
4 220,0 |
|
|
|
|||
|
УПВС № 18 табл. 22, п. 5в (см. приложение Б) |
|
|
|
|
|
||||
Наименование конструктивных элементов здания |
Описание конструкций здания |
Техническое состояние |
Износ конструкции |
Удельный вес элемента по сборнику УПВС |
Поправка к удельному весу |
Удельный вес элемента с учетом поправки |
Процент износа, % |
|||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
8 |
9 |
|||
Фундаменты |
бутовый ленточный |
Осмотру недоступен. Трещины в цокольной части здания |
30 |
|
1,00 |
|
|
|||
Стены, перегородки |
стены - кирпичные |
Выветривание швов, отдельные трещины и выбоины, местами отпадение штукатурки |
30 |
|
1,00 |
|
|
|||
Перекрытия |
деревянные |
В 2002 г. произведен ремонт с заменой балок, отмечаются незначительные повреждения балок |
10 |
|
1,00 |
|
|
|||
Крыша |
2-скатная по деревянным стропилам, шифер |
В 2002 г. кровля заменена, состояние хорошее, незначительные выбоины в шифере |
10 |
|
1,00 |
|
|
|||
Полы |
бетонные, в бытовом помещении - линолеум |
В 2002 г. произведен частичный ремонт полов, отдельные выбоины и волосяные трещины, стирание поверхности в ходовых местах |
20 |
|
1,00 |
|
|
|||
Проёмы |
Оконные - 1-створные, деревянные, глухие, окрашенные. Дверные - ворота металлические |
Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, повреждение окрасочного слоя (ворота были заменены в 2002 г.) |
15 |
|
1,00 |
|
|
|||
Внутренняя отделка |
Штукатурка, побелка, окраска |
Отпадение штукатурки местами, внутренняя отделка подсобного помещения – состояние хорошее (в 2002 г. был произведен ремонт) |
25 |
|
1,00 |
|
|
|||
Инженерные работы |
Электричество |
Система электроосвещения в рабочем состоянии – была заменена в 2002 г. |
10 |
|
1,00 |
|
|
|||
Прочие |
Рампа |
Трещины, выветривание раствора из швов |
30 |
|
1,00 |
|
|
|||
Итого
|
|
- |
100,0 |
- |
100,0 |
|
||||