1.4. Общие сведения

Квалификация оценщиков. Статус оценщика относительно объекта оценки – независимый оценщик. Независимый оценщик – это оценщик, который не является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве (ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ; Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г, № 519).

Список оценщиков, участвовавших в выполнении работ:

ФИО – оценщик ООО «Оценка», действительный член РОО;

ФИО – оценщик ООО «Оценка», действительный член РОО.

Участники составления отчета имеют соответствующее базовое высшее профессиональное образование и профессиональное образование в области оценки бизнеса, недвижимости, машин и оборудования и практический опыт работы в области оценки бизнеса, недвижимости, машин и оборудования.

Копии документов, подтверждающих квалификацию оценщиков, находятся в приложении к отчету.

Объект оценки – недвижимое имущество – склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.

Таблица 2.1. – Состав оцениваемого объекта

Наименование	Год постройки
Склад, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.	1952

Площадь земельного участка под оцениваемым объектом по данным заказчика составляет 1340,3 м². (Договор аренды земельного участка № ХХ ХХ/ХХХ от ХХ.ХХ.200Х г.).

Дата проведения оценки. Дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г., № 519). Дата (период) определения стоимости – это временной период (срок), в течение которого производятся работы по оценке. Дата составления отчета – это дата окончания работ над отчетом.

Дата проведения оценки: 01.09.2005 г.

Дата осмотра объекта – 1.09.2005 г.

Дата (период) определения стоимости: с 01.09.2005 г. по 20.09.2005 г.

Дата составления отчета: 20.09.2005 г.

Основные факты и выводы

Результаты расчетов рыночной стоимости:

• Затратный метод __________ руб.

• Метод прямого сравнительного анализа продаж __________ руб.

• Метод дисконтирования денежного потока __________ руб.

Окончательное заключение

о рыночной стоимости объекта __________ руб.

База оценки – рыночная стоимость указанного недвижимого имущества, по мнению оценщиков, должна производиться по стандарту обоснованной рыночной стоимости. Рыночная стоимость объекта – наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

(Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ; Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519).

Оцениваемые права. Целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на оцениваемое недвижимое имущество.

Право собственности включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. (ГК РФ. ч. I ст. 209).

Таблица 2.2. – Оцениваемое имущество

Наименование	Собственник	Правоустанавливающие документы
Склад, литер «А»	ОАО «ХХХХХ»	Свидетельство о государственной регистрации права собственности на склад, литер «А», адрес: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д., серия 27ХХ № 0ХХХХ от ХХ.ХХ.200Х г.

Договор аренды земельного участка № ХХ ХХ/ХХХ от ХХ.ХХ.200Х г. (срок действия договора – до ХХ.ХХ.200Х г.).

Методические основы и схема оценки. Данный отчет составлен в соответствии с нормативными документами, регламентирующими практику профессиональной оценки:

• Гражданским кодексом Российской Федерации;

• Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» : ФЗ РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ;

• Международными стандартами оценки. М. : РОО, 2003;

• Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.07.01 г. № 519.

Схема оценки выбрана после изучения оценочной ситуации, ознакомления с объектом оценки, сбора и анализа исходных данных.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

• сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта;

• сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другим лицам, обладающим необходимой информацией;

• анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта;

• оценка стоимости земли;

• применение подходов оценки: для оценки рыночной стоимости объекта оценки были применены три подхода: затратный, сравнительный и доходный, являющиеся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков;

• подготовка отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.