А.А. Монин

А.Р. Плоткина

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ

НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Хабаровск

2006

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«Хабаровская государственная академия экономики и права»

Кафедра антикризисного управления и оценки собственности

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ

НЕДВИЖИМОСТИ

Допущено

Учебно-методическим объединением по образованию

в области статистики и антикризисного управления

в качестве учебного пособия для студентов высших

учебных заведений, обучающихся по специальности «Антикризисное управление» и другим

экономическим специальностям

Хабаровск 2006

ББК У9(2)24

Х 12

Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие для студентов и слушателей экономических специальностей ХГАЭП / сост. А. А. Монин, канд.экон.наук, профессор А. Р. Плоткина. – Хабаровск : РИЦ ХГАЭП, 2006. – 156 с.

Рецензенты:

А.Е. Зубарев – д-р.экон.наук, профессор, директор института экономики Хабаровского государственного технического университета;

В.Т. Шишмаков – д-р.экон.наук, профессор, ректор Дальневосточного института международного бизнеса;

В.В. Ермолаева - канд.экон.наук, зав.кафедрой экономического анализа и аудита, профессор Хабаровской государственной академии экономики и права

В учебном пособии рассматриваются основные положения теории и практики оценки стоимости недвижимости. Изложены базовые понятия и особенности рынка недвижимости, рассмотрена категория стоимости объекта недвижимого имущества, важнейшие принципы оценки и основные подходы, методы оценки недвижимого имущества. Приводится Макет Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, который предоставляет возможность самому читателю осуществить определение стоимости конкретного объекта недвижимости.

Учебное пособие адресовано широкой аудитории – от студентов и аспирантов до преподавателей вузов, практикующим оценщикам, предпринимателям, инвесторам, финансистам.

© Хабаровская государственная академия экономики и права, 2006

Содержание

Введение …………………………………………………………………….....			4
Раздел 1. Основы оценки стоимости недвижимого имущества …………....			6
	Глава 1. Недвижимое имущество как объект оценки …......…………...…		6
		1.1. Понятие недвижимости, ее основные признаки ……………….…	6
		1.2. Классификация объектов недвижимости ………………………….	9
		1.3. Цели оценки недвижимости ……………………………………..…	15
		1.4. Правовое обеспечение оценочной деятельности ………………....	16
	Глава 2. Особенности и структура рынка недвижимости ……………..…		19
	Глава 3. Виды стоимости и принципы оценки недвижимости……..……		27
		3.1. Виды стоимости объектов недвижимости ……………………..….	27
		3.2. Принципы оценки недвижимости ……………………………..…..	35
		3.3. Организация оценки объекта недвижимости ………………….….	37
	Глава 4. Подходы и методы оценки стоимости движимости ……………		42
		4.1. Затратный подход в оценке объектов недвижимости ………….…	42
		4.2. Сравнительный подход в оценке объектов недвижимости ………	66
		4.3. Доходный подход в оценке объектов недвижимости ………….…	79
Раздел 2. Макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества ……………………………………………….….			94
Библиографический список……………………………………………………..			154

Введение

Развитие рыночных отношений в экономике России вызвало необходимость проведения глубоких экономических реформ, создания новых рыночных институтов. В ходе проводимых реформ осуществляются процессы приватизации и разгосударствления предприятий, формируются финансовый рынок, рынки недвижимости, машин, оборудования, бизнеса. Их функционирование объективно потребовало проведения научно обоснованного определения (оценки) стоимости обращаемого имущества.

Недвижимость занимает особое место в системе элементов рыночной экономики. Она может быть и средством производства (земля, здания, сооружения), и объектом потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит основой хозяйственной деятельности и развития организации.

Вместе с развитием рынка недвижимости появляется необходимость развития его рыночной инфраструктуры: нотариальных, юридических, риэлтерских услуг и т.д., в том числе и услуг по оценке недвижимости. Рынок недвижимости сводит вместе продавцов и покупателей, поэтому в определении стоимости объекта недвижимости заинтересованы обе стороны.

Без оценки стоимости не обходится ни одна операция с недвижимостью. Стоимость недвижимости определяется при операциях по купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, налогообложении, переоценке, разделении и слиянии предприятий и т.д. Для проведения оценки стоимости имущества возникает потребность в специалистах, которые могут выполнить данную задачу квалифицированно.

В странах с развитой рыночной экономикой имеется богатый опыт оценки недвижимости, разработаны соответствующие законы, стандарты и теоретические основы оценки. Практика оценки и деятельность оценщиков существовала и в России до октября 1917 года. В современной России эта профессия возродилась в 1993 году, когда началась подготовка специалистов по оценке недвижимости на семинарах, организованных Институтом экономического развития Всемирного банка. Силами Института осуществлялось обучение, основанное на учебных материалах, разработанных Американским обществом оценщиков, с привлечением зарубежных преподавателей.

Дальнейшее становление и развитие оценочной деятельности в России осуществлялось российскими специалистами, которые не только внедряли зарубежные разработки в области оценки, но и создавали отечественные методики оценки стоимости, учитывающие специфику российских условий.

27 ноября 1996 года постановлением Министерства труда и социального развития РФ № 11 была утверждена квалификационная характеристика по должности оценщик (эксперт по оценке имущества). Таким образом, эта профессия была признана официально. Важным шагом вперед явилось принятие 29 июля 1998 года Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" № 135-ФЗ. Закон регламентирует вопросы оценки любого вида имущества. Оценка имущества включает в себя различные виды оценочной деятельности: оценку недвижимости, машин, оборудования, транспортных средств, нематериальных активов, действующего предприятия (бизнеса). В законе дается определение понятий "оценочная деятельность" и "рыночная стоимость", приведены условия обязательности оценки объектов, изложены требования к договору и отчету об оценке, образовательному уровню, страхованию и лицензированию оценщиков.

В целях упорядочения оценочной деятельности постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 года были утверждены "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности". Они включают в себя общие положения, определение видов стоимости объекта оценки, подходов и методов оценки, требования к проведению оценки. Принятие этих стандартов позволило упорядочить деятельность оценщиков, а также улучшить контроль за их работой.

В настоящее время в сфере оценочной деятельности происходят существенные изменения, а именно с 1 июля 2006 г. ожидается переход на условия саморегулирования. В связи с этим повышаются требования к уровню знаний, умений специалистов, качеству подготовки в сфере основного высшего образования и в сфере дополнительного профессионального образования.

В настоящем учебном пособии в разделе 1 сделана попытка обобщить опыт современного состояния оценки недвижимости в российских условиях. Рассмотрены недвижимость как экономическая категория, особенности рынка недвижимости, принципы оценки, виды стоимости, изложены теоретические основы затратного, сравнительного и доходного подходов к оценке. В разделе 2 приведен макет отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (складской недвижимости). Читателю предоставляется возможность осуществить все необходимые расчеты и обоснования для определения стоимости конкретного объекта недвижимости.