10.Процесс оценки

Процесс оценивания можно определить как последовательность процедур, используемых для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости.

11.Анализ необходимых для объекта оценки источников информации

1. Копия Свидетельства о государственной регистрации права на объект права: здание магазина, назначение- торговое,1- этажный, общей площадью- 79,6 м², находящейся по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, округ Варавино-Фактория, пр. Ленинградский, д.333, корпус 2;

2. Копия Свидетельства о государственной регистрации права на объект права: земельный участок, категория земель- земли поселений, назначение – для эксплуатации здания магазина, общая площадь: 213 м², находящегося по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, Варавино-Фактория, пр. Ленинградский, д.333, корпус 2;

3. Копия технического паспорта здания магазина, составленного по состоянию на 22 ноября 2007 г.

4. Копия кадастрового паспорта БТИ. Кадастровый номер 29:22:07 11 10:0005

5. Справка о годовых расходах объекта

Указанные копии документов приведены в Приложении к настоящему Отчету.

12.Обзор рынка недвижимости

12.1 Макроэкономическая ситуация в России.

ВВП и располагаемый доход. В 1999 году ВВП России был сравним с ВВП Дании. Сейчас же величина ВВП России превышает величину ВВП Дании, Финляндии, Швеции, Португалии, Чехии и Австралии, вместе взятых. По итогам 2011 года Россия по величине ВВП по паритету покупательной способности сохранила шестое место в мире. Быстрый экономический рост привел к значительному увеличению потребления. В результате Россия с ее населением в 141,9 млн человек, стабильной экономической ситуацией и снижающимися политическими рисками привлекла внимание инвесторов.

Из опросов инвесторов следует, что после стабилизации экономической ситуации в мире, Россия будет в числе стран, на которые международные инвесторы обратят свое внимание в первую очередь.

Важно, что несмотря на впечатляющие темпы экономического роста в прошлом, российская экономика все еще обладает огромным потенциалом роста в отличие от экономик стран Западной Европы и особенно США. В этих странах наблюдавшийся в последние годы рост был обусловлен чрезмерным стимулированием потребительского спроса через кредитование населения. В России же ситуация в корне отличается от ситуации, наблюдаемой в развитых экономиках.

В нашей стране спрос населения на большинство товаров и услуг не удовлетворен. Ярким примером является спрос на жилую недвижимость: в России количество квадратных метров жилой площади, приходящихся на одного человека, почти в 2 раза ниже, чем в Европе, в 2,5 раза ниже, чем в США и на 30% ниже, чем на Украине. Похожая ситуация наблюдается и с легковыми автомобилями: из 1000 россиян автомобили имеются у 240, в то время как среднее значение по Европейскому союзу составляет 463 на 1000 жителей. Этот список можно продолжать бесконечно. Таким образом, и в будущем российская экономика останется одной из самых быстрорастущих экономик мира только благодаря огромному потенциалу внутреннего рынка.

Несмотря на кризис, начавшийся в конце 2008 года, экономический рост предыдущих лет создал предпосылки для увеличения покупательской способности населения России. С 2000 по 2011 год среднегодовая величина номинального дохода в расчете на одного человека увеличилась с $972 до $8 437. В то же время ВВП в расчете на одного жителя увеличился c $1 783 до $13 087.

В перспективе ближайших лет мы ожидаем более медленные, но устойчивые значения роста ВВП на человека. Этот прогноз подтверждается текущей динамикой реального ВВП, рост которого за 6 месяцев 2012 года к аналогичному периоду предыдущего года по предварительным данным составил 4,0%.

По нашим прогнозам, к концу 2014 года номинальный доход в расчете на одного жителя увеличится на 16,8% (к 2012), в то время как ВВП России в расчете на душу населения возрастет на 17%.

Структура ВВП. В 2011 году доля добычи полезных ископаемых в структуре ВВП составила 9,1% по сравнению с 8,5 в 2010, 7,8% в 2009 и 9,5% в 2008-м. Мы считаем, что доля добывающей отрасли будет снижаться. Это должно благотворно повлиять на устойчивость российской экономики, которая станет менее зависима от сырьевой составляющей.

Структура потребления и инфляция. В долгосрочной перспективе люди будут меньше тратить на продукты питания, все большая доля расходов будет приходиться на непродовольственные товары. Это означает рост уровня жизни, что в свою очередь, изменит требования к качеству жизни. В начале четвертого квартала, как мы и ожидали, инфляция продолжила ускоряться и составила 6,6% в годовом выражении.

Банки. Наиболее оптимальная ставка на снижение страновых рисков и развитие

экономики.

Медиа и ИТ. Увеличение рентабельности и общий рост потребительской активности.

Мобильная связь. Рост рентабельности и по-прежнему положительные денежные

потоки.

Недвижимость. Восстановление сегмента жилищного строительства; помощь со

стороны государства может способствовать росту активности на первичном рынке.

Транспорт. Оптимальная ставка на рост экономики и развитие инфраструктуры.

Розничная торговля. Вероятно, инвесторы будут ждать выхода операционных

результатов компаний, намеченного на апрель, чтобы быть уверенными в росте

сопоставимых продаж.

Розничная торговля – лучшая ставка на долгосрочный рост потребительского сектора.