1 923 670 Рублей (один миллион девятьсот двадцать три тысячи шестьсот семьдесят рублей)

15.3 Доходный подход

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, основываясь на том принципе, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации и от последующей продажи. Реализуется этот метод путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

Потенциальный валовой доход (ПВД)- максимальный доход, который может получить собственник от данного объекта недвижимости, если бы все имеющиеся площади объекта недвижимости были сданы в аренду и арендаторы выплатили бы всю сумму арендной платы.

ПВД = АП * S * 12

Действительный валовой доход (ДВД) – это доход, который можно получить от объекта недвижимости за вычетом потерь дохода от незанятых помещений и потерь при сборе арендной платы и с учетом прочих доходов.

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Чистый операционный доход (ЧОД) – это действительный валовой доход за вычетом всех операционных расходов, связанных с эксплуатацией и управлением объектом недвижимости.

ЧОД = ДВД – ОР

Коэффициент капитализации – норма возврата, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей стоимостью объекта .

На основе анализа ННЭИ выбран аналог для расчета доходного подхода:

Октябрьская, д.3 к.1 – 600 руб/м²;

Показатели	Аналог 2-офисное
S,м2	79,6
АПгод	5520
ПВД	439392
Потери	21969,6
ДВД	417422,4
ОР	107558,7
ЧОД	309863,7
К	20%
С	1549318,5

Итого, стоимость рассчитанная доходным подходом равна:

1 549 319 Рублей (один миллион пятьсот сорок девять тысяч триста девятнадцать рублей)

16. Согласование результатов

В процессе оценки использовались три подхода к определению одной и той же стоимости, которые приводят к разным результатам. Необходимо их согласование для получения итоговой величины стоимости.

Все подходы должны давать значимые результаты.

Результирующая стоимость определяется по формуле:

С = СЗП*К1 + ССП*К2 + СПД*К3

К1 + К2 + К3 = 1.

Критерии сравнения:

1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводился анализ.

2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя (арендатора) и продавца; прочие реалии спроса и предложения.

3. Действительность подхода в отношении учета конъюнктуры и инвестиций.

4. Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов для объекта, таких как местоположение, размер, качество , строительство и отделка, накопленный износ и т.д.

Для согласования результатов необходимо определить веса К1, К2, К3, в соответствии с которыми отдельные ранее полученные ориентиры сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.

Согласование результатов

	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Величина ориентира в рублях	477818	2269931	1828197
Критерии	Б А Л Л Ы
1.Адекватность	1	3	2
2. Структура	2	1	2
3. Мотивация	1	3	1
4. Коньюнктура	3	2	3
Итого ∑баллов для каждого подхода ∑= 24	7	9	8
Применение подхода	Да	Да	Да
Вес подхода	29,2	37,5	33,3
Согласованная стоимость	139523	851224	608790

С рын = 139523 + 851224 + 608790 = 1 599 537 рублей