Функциональный износ

К устранимому функциональному износу относят потери стоимости объекта в результате несоответствия проекта, материалов, качества, дизайна современным требованиям. Его делят на 3 вида:

1. Вызванный недостатками, которые требуют добавления элементов здания;

2. Вызванный недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

3. Вызванный «сверхулучшениями».

Неустранимый функциональный износ- это:

- наличие элементов, не включенных в стоимость строительства нового объекта, но которые должны быть;

- элементы, которые включены в стоимость строительства, но которые являются излишними.

Признаками функционального износа в оцениваемом здании являются несоответствие его объемно-планировочного и (или) конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием. В нашем объекте такие признаки отсутствуют. Поэтому оценщик считает, что в данном случае функциональный износ объекта оценки равен нулю.

Внешний износ

Внешний износ вызывается уменьшением стоимости здания под влиянием внешних условий, в основном это местоположение объекта, транспортная доступность, условия рынка, экологическая обстановка, нормативно-законодательная база и т.д.

Согласно таблице 5 СНиП 2.07.01-89* радиус обслуживания населения предприятиями торговли, общественного питания и бытового обслуживания местного значения в городах при многоэтажной застройке не должна превышать 500 м. В данном радиусе от объекта иные продовольственные магазины отсутствуют. Также здание не является старым, арендные ставки на его помещения почти не отличаются от арендных ставок в близлежащих объектах-аналогах, экологическая обстановка в районе относительно стабильная и одинаковая. Поэтому оценщик считает, что в данном случае внешний износ объекта оценки равняется нулю.

Определение стоимости по затратному подходу

С = С_зу + С_зд + ПП - ∑И

С = 164010 + 138459,6 + 124613,64 – 22153,54 = 404929,7

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, полученная затратным подходом, составила с учетом НДС

404 930 Рублей (четыреста четыре тысячи девятьсот тридцать рублей)

15.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на принципе замещения: при наличии на рынке свободных и конкурентных объектов, схожих по своим характеристикам. Благоразумный покупатель не заплатит за объект сумму больше, чем та, в которую ему обойдется аналогичный по своему назначению, качеству и полезности объект недвижимости.

Таким образом, рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход объективен и наиболее действенен в том случае, когда имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи аналогичных объектов в определенном сегменте рынка недвижимости. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, данный подход не применим.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения доставерной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности;

2. Подбор объектов – аналогов, использование которых соответствует наилучшему использованию объекта. При выборе объектов сравнения основным принципом является аналогичное наилучшее и наиболее эффективного использования объекта;

3. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

4. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

5. Анализ скорректированных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта.

Для оцениваемого объекта были выбраны следующие объекты – аналоги :

1. Ул. Воронина, д. 16, площадью 140 кв.м. стоимость 1 кв.м. 60,7 тыс.руб, общая стоимость 8500 т.руб.

2. Ул. Дачная, площадь 50 кв.м. стоимость 1 кв.м. 5,6 тыс.руб, общая стоимость 280 кв.м

3. Ул. Революции, площадь 620 кв.м. стоимость 1 кв.м. 6,2 тыс.руб., общая стоимость 3850 т.руб.

Описание объектов сравнения

	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
цена предложения	-	8500000	280000	3850000
площадь	79,6	140	50	620
цена 1 м2	-	60700	5600	6200
правовой статус	собственность	собственность	собственность	собственность
условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
дата продажи	-	предложение	предложение	предложение
местоположение	окраина	окраина	окраина	окраина
состояние	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
материал стен	кирпичные	кирпичные	кирпичные	кирпичные

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

- права собственности на недвижимость;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- дата продажи;

- местоположение;

- физические характеристики.

Величины поправок ввиду отсутствия парных продаж, определены экспертным методом на основании сопоставительного анализа объектов оценки и объектов аналогов.

Поправка на правовой статус объекта в нашем случае не вводится, т.к. все объекты-аналоги так же как и оцениваемый объект находятся в собственности.

Поправка на условия финансирования не вводится, т.к. все сделки совершаются в рыночных условиях.

	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена за 1 м2	60700	5600	6200
S,м2	140	50	620
правовой статус поправка скорректированная стоимость	собственность 0 60700	собственность 0 5600	собственность 0 6200
условия финансирования поправка скорректированная стоимость	рыночные 0 60700	рыночные 0 5600	рыночные 0 6200
условия продажи поправка скорректированная стоимость	рыночные 0 60700	рыночные 0 5600	рыночные 0 6200
местоположение поправка скорректированная стоимость	окраина 1 60700	окраина 1 5600	окраина 1 6200
состояние объекта поправка скорректированная цена	хорошее - 60700	хорошее - 5600	хорошее - 6200
этажность поправка скорректированная стоимость	1 0 60700	1 0 5600	1 0 6200
материал стен поправка скорректированная стоимость	кирпичные 0 60700	кирпичные 0 5600	кирпичные 0 6200

Итого стоимость 1 м² 24166,7

С = 24166,7 × 79,6 = 1923670 руб.