- •Введение
- •1 599 537 Рублей
- •Содержание
- •Сертификат оценки
- •2.Основные факты и выводы
- •3.Задание на оценку
- •4.Сведения о заказчике оценки и об оценщике
- •5.Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •6. Применяемые стандарты оценочной деятельности.
- •7.Оцениваемые права на объект недвижимости
- •8.Основные термины и определения
- •9.Обзор общепринятых подходов оценки недвижимости.
- •10.Процесс оценки
- •11.Анализ необходимых для объекта оценки источников информации
- •12.Обзор рынка недвижимости
- •12.1 Макроэкономическая ситуация в России.
- •12.2 Анализ рынка недвижимости Архангельской области
- •12.3 Анализ рынка недвижимости города Архангельска
- •13.Описание объекта оценки.
- •14. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •14.1 Анализ НиНэи земельного участка как свободного.
- •14.2 Анализ использования земельного участка с улучшениями
- •15.Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости:
- •15.1 Затратный подход
- •Определение стоимости земельного участка
- •Определение стоимости воспроизводства
- •Определение величины прибыли предпринимателя
- •Определение накопленного износа
- •Физический износ
- •Функциональный износ
- •Внешний износ
- •Определение стоимости по затратному подходу
- •404 930 Рублей (четыреста четыре тысячи девятьсот тридцать рублей)
- •15.2 Сравнительный подход
- •1 923 670 Рублей (один миллион девятьсот двадцать три тысячи шестьсот семьдесят рублей)
- •15.3 Доходный подход
- •1 549 319 Рублей (один миллион пятьсот сорок девять тысяч триста девятнадцать рублей)
- •16. Согласование результатов
- •Список литературы и источников информации, использованной при оценке.
- •Экспертное заключение о рыночной стоимости
- •Предмет договора
- •Задание на оценку
- •Права, обязанности, ответственность сторон
- •Стоимость услуг и порядок расчетов
- •Адреса, реквизиты, подписи сторон
- •Заключение
Определение стоимости воспроизводства
Методы определения полной восстановительной стоимости здания:
- метод сравнительной единицы;
- метод стоимости укрупненных элементов;
- метод количественного анализа.
Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета стоимости недвижимости единицы измерения умножается на число единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть 1м2,1м 3, 1 место и пр. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация.
Метод стоимости укрупненных элементов заключается в определении поэлементных затрат на строительство данного или аналогичного объекта недвижимости.
Метод количественного анализа заключается в составлении локальных, объектных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь.
В расчетах мной был использован метод сравнительной единицы. Пересчет в текущие цены осуществлялся при помощи переводного коэффициента из цен 1992 в цены 1984 года (1,18), затем из цен 1984 года переводим в цены Архангельской области, для этого умножаем полученную сумму на 1,01, а затем переводим в цены 2012 года,т.е умножаем на 155,66.
ПВС69=29,5×253=746,35 руб.
ПВС69-84=746,35×1,18=880,693 руб.
ПВСАрх.обл=880,693×1,01=889,49993 руб.
ПВС12=889,49993×155,66=138459,6 руб.
Определение величины прибыли предпринимателя
Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой прибыли, которую инвестор ожидает получить в результате инвестирования строительного проекта. Исходя из данных строительных кампаний, уровень прибыли инвестора по торговым объектам недвижимости составляет 10 % годовых в рублевом эквиваленте на вложенный капитал. Таким образом примем прибыль предпринимателя, равной 10 % от полной восстановительной стоимости строительства.
ПП=ПВС-10%=138459,6-13845,96=124613,64
Определение накопленного износа
Накопленный износ- это величина потери рыночной стоимости недвижимости, относимая к улучшениям и возникающая в результате воздействия на здание различных внутренних и внешних факторов. В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости объекта, износ делят на 3 вида:
Физический износ- вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации здания;
Функциональный износ- вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям;
Внешний износ- вызывается изменением ситуации на рынке, законодательных условий и т.д;
По характеру состояния износ подразделяют на 2 вида:
Устранимый- затраты на его исполнение меньше, чем добавляемая при этом стоимость;
Неустранимый- затраты на исполнение больше, чем добавляемая стоимость.
В данном отчете для расчета накопленного износа оцениваемого объекта применим метод разбивки с использованием технического паспорта объекта и результатов обследования объекта оценщиком. Метод предполагает расчет всех видов износа:
-устранимый физический износ
-неустранимый физический износ
-устранимый функциональный износ
-неустранимый функциональный износ
-внешний износ.