15.Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости:

15.1 Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом аналогичной полезности.

В рамках затратного подхода определяется стоимость воспроизводства или стоимость замещения объекта оценки. Стоимость замещения объекта оценки – это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

В расчетах мною использована стоимость воспроизводства.

Основные шаги при применении затратного подхода к определению стоимости объекта оценки следующие:

1. Определение стоимости земельного участка;

2. Определение стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки;

3. Определение величины предпринимательской прибыли .

4. Определение всех видов накопленного износа для оцениваемого здания;

5. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

С = С_зу + С_зд + ПП - ∑И

Определение стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка определяем методом сравнения продаж. Данные возьмем из анализа рынка продажи земельных участков.

Для оцениваемого объекта были выбраны следующие аналоги:

1. Участок на ул. Мостостроителей, 78 сот, за 1 сот 43,6 тыс.руб.

2. Участок на ул. Октябрьская, 12 сот, за 1 сот 125 тыс.руб.

3. Участок на ул. Дачная, 170 сот, за 1 сот 60 тыс.руб.

Характеристика	А1	А2	А3
Цена продажи	0,44	1,25	0,62
Местоположение	окраина	окраина	окраина
Поправка	1	1	1
Скорректиров. цена	0,44	1,25	0,62
Транспортная доступность	доступно	доступно	Доступно
Поправка	1	1	1
Скоррект. цена	0,44	1,25	0,62
Назначение	для коммерческих объектов	для коммерческих объектов	для коммерческих объектов
Поправка	1	1	1
Скоррект. цена	0,44	1,25	0,62

∑=2,31

Итого стоимость 1 м ^2:

С _{1 м2} = 0,77*1000=770 руб.

Стоимость земельного участка:

С _зу=770*213 м²= 164010 руб.