14.2 Анализ использования земельного участка с улучшениями

Рассматриваемый участок земли имеет улучшения в виде существующего здания. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости как застроенной способствует определению того использования, которое по проекту и расчетам даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал.

Исходя из физических характеристик здания, оценщик делает вывод, что целесообразнее использовать его как торговое или офисное здание. Вариант использования здания под производственное назначение не рассматривается, так как здание находится в центре округа.

Выбранные для анализа ННЭИ аналоги:

1) Офисного назначения:

- Октябрьская, д.3 к.1 – 600 руб/м²;

- пр-т Ленинградский – 320 руб/м²

Арендная ставка в среднем составляет 460 рублей.

2. Торгового назначения:

- ул. Кононова,9 – 250 руб/м²

3) Складского назначения:

- Ленинградский, 442 – 180 руб/м²

Показатели	Аналог 1-торговое	Аналог 2-офисное	Аналог 3-складское
S,м2	79,6	79,6	79,6
АПгод	3000	5520	2160
ПВД	238800	439392	171936
Потери	11940	21969,6	8596,8
ДВД	226860	417422,4	163339,2
ОР	142558,7	107558,7	134558,7
ЧОД	84301,3	309863,7	28780,5
К	20%	20%	20%
С	421506,5	1549318,5	143902,5

Операционные расходы – это расходы на содержание и обеспечение нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства валового дохода, являющиеся важнейшей характеристикой недвижимости.

Операционные расходы определяются по трем группам: постоянные расходы, переменные расходы, расходы на замещение.

К постоянным расходам относятся:

Налог на землю 10 000 руб.

Налог на здание 2,2 % от остаточной стоимости :

Остаточная стоимость определяется как полная восстановительная стоимость здания за вычетом физического износа:

ОС = 138459,6 – (138459,6 * 0,16) = 116306,06

Налог на здание = 116306,06 * 0,022 = 2558,7

К переменным расходам относятся расходы, напрямую зависящие от интенсивности использования собственности и уровня представляемых услуг:

Годовые расходы	А1-торговое	А2- офисное	А3- складское
Водоснабжение	70 000	70 000	70 000
Теплоснабжение	20 000	20 000	20 000
Электроснабжение	2000	2000	2000
Телефонизация	3000	3000	-
Уборка мусора	5000	-	-
Охрана объекта	30 000	-	30 000

Итого операционные расходы составляют :

ОР _торг = 70000+20000+2000+3000+5000+30000+2558,7+10000 = 142558,7

ОР_офисн = 70000+20000+2000+3000+2558,7+10000 = 107558,7

ОР_склад = 70000+20000+2000+30000+2558,7+10000 = 134558,7

Расчет коэффициента капитализации:

К = К _on = i_{безриск} + ∑рисков

i_{безриск} = 7,19

i ликв- надбавка за низкую ликвидность

i ликв = i_{безриск} + время экспозиции объекта / 12 = 7,19 + 3 / 12 = 7,44

Расчет процентной надбавки за риск вложений в недвижимость

Наименование рисков	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1.Секторный риск				+
2.Риск износа									+
3.Риск инфляций					+
4.Законодательный риск				+
5.Планировочный риск			+
6.Юридический риск		+
7.Ухудшение общей экономической ситуации						+
8.Бизнесс риск								+
9.Риск управления					+
Количество наблюдений	0	1	1	2	2	1	0	1	1	0
Взвешанный итог	0	2	3	8	10	6	0	8	9	0
∑ Взвешанных итогов	∑=47
% надбавка за риск вложений	47/9 = 5,22 %

К = 7,19 + 7,44 + 5,22 = 20 %

По итогам расчетов делаем вывод, что оцениваемый объект используется не максимально выгодно.

Наилучшим и наиболее эффективным его использованием будет офисное.