- •Введение
- •1 599 537 Рублей
- •Содержание
- •Сертификат оценки
- •2.Основные факты и выводы
- •3.Задание на оценку
- •4.Сведения о заказчике оценки и об оценщике
- •5.Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •6. Применяемые стандарты оценочной деятельности.
- •7.Оцениваемые права на объект недвижимости
- •8.Основные термины и определения
- •9.Обзор общепринятых подходов оценки недвижимости.
- •10.Процесс оценки
- •11.Анализ необходимых для объекта оценки источников информации
- •12.Обзор рынка недвижимости
- •12.1 Макроэкономическая ситуация в России.
- •12.2 Анализ рынка недвижимости Архангельской области
- •12.3 Анализ рынка недвижимости города Архангельска
- •13.Описание объекта оценки.
- •14. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •14.1 Анализ НиНэи земельного участка как свободного.
- •14.2 Анализ использования земельного участка с улучшениями
- •15.Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости:
- •15.1 Затратный подход
- •Определение стоимости земельного участка
- •Определение стоимости воспроизводства
- •Определение величины прибыли предпринимателя
- •Определение накопленного износа
- •Физический износ
- •Функциональный износ
- •Внешний износ
- •Определение стоимости по затратному подходу
- •404 930 Рублей (четыреста четыре тысячи девятьсот тридцать рублей)
- •15.2 Сравнительный подход
- •1 923 670 Рублей (один миллион девятьсот двадцать три тысячи шестьсот семьдесят рублей)
- •15.3 Доходный подход
- •1 549 319 Рублей (один миллион пятьсот сорок девять тысяч триста девятнадцать рублей)
- •16. Согласование результатов
- •Список литературы и источников информации, использованной при оценке.
- •Экспертное заключение о рыночной стоимости
- •Предмет договора
- •Задание на оценку
- •Права, обязанности, ответственность сторон
- •Стоимость услуг и порядок расчетов
- •Адреса, реквизиты, подписи сторон
- •Заключение
14. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Понятие наиболее эффективного использования определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременно условие физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.
Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.
Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.
Основные критерии анализа НЭИ
При определении вариантов наиболее эффективного использования объекта используются четыре основных критерия анализа:
1. Физическая возможность - физическая возможность реализации наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта, соответствие ресурсному потенциалу.
2. Юридическая допустимость – характер, срок и форма предполагаемого использования не должна противоречить законодательству и правовым ограничениям существующим, либо потенциальным.
3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить доход равный или больший суммы операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.
4. Максимальная эффективность - кроме получения чистого дохода как такового, наиболее эффективное использование подразумевает наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком. Т.е. либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта
14.1 Анализ НиНэи земельного участка как свободного.
1) Юридическая правомочность: на данном земельном участке законодательством в области окружающей среды, жилищным и градостроительными кодексами, положении о разбивке земли на участке разрешено возведение гражданских зданий и строений. Это могут быть жилые дома, здания социально-культурного и бытового назначения. Согласно правилам зонирования не допустимо в данном месте строительство промышленного или военного объекта.
2) Физическая возможность: собственник объекта имеет в собственности небольшой земельный участок. Он ограничен общей площадью объекта (213 м2). Таким образом, рассматривая варианты возможного использования земельного участка без улучшений, будем подразумевать, что площадь этого участка приблизительно равна общей площади объекта.
На данной территории можно возвести практически любой объект, но следует учитывать ряд ограничений:
- размер участка – участок небольшой по площади, что с одной стороны предполагает многоэтажную застройку, с другой стороны, в непосредственной близости от участка располагаются многоэтажные здания, что предусматривает строительство одно-двухэтажного объекта;
- местоположение – участок не расположен в центре жилых массивов, в связи с чем строительство производственного назначения является недопустимым;
- несущее и дренажное качество почв и почвенного слоя – в основании земельного участка залегают торфяные слои, что влияет на качество и стоимость нулевого цикла строительных работ;
- климатические условия – участок расположен в городе Архангельске, приравненном к районам Крайнего Севера , это отражается на качестве и количестве используемых при строительстве материалов.
3) Финансовая оправданность: данный участок может быть использован под любой физически возможный и юридически допустимый объект, который принесет владельцу наибольшую прибыль при минимизации затрат на его строительство и содержание. Целесообразными альтернативными вариантами будут:
- строительство офисного здания;
- строительство торгового здания;
- строительство складского здания.
4) Максимальная эффективность: исходя из сложившейся ситуации на рынке, наиболее выгодным вложением инвестиций в наше время является вложение в строительство торговых, офисных и складских зданий. Учитывая тот факт, что участок расположен в непосредственной близости от жилых домов и остановок общественного транспорта и вблизи отсутствуют магазины продовольственных товаров, наиболее целесообразным будет строительство здания торгового назначения.
Следовательно, наилучшим и наиболее эффективным использованием участка будет строительство на нем торгового здания.