3. Особенности оценки объектов недвижимости
Одной из важнейших экономических проблем при инвестировании в недвижимость (земельные участки, сооружения и т.п.) есть точная та правильная стоимостная оценка недвижимого имущества.
К факторам, которые влияют на стоимость объекта недвижимости относятся:
правовой режим использования объекта;
целевое назначение и функциональное использование;
условия продажи (свободная продажа, вынужденная продажа);
дата продажи (разность во времени между операциями по продаже, связанная с изменением рыночных условий);
местонахождение (отличия в расположении имущества в разных природно-климатических зонах, в населенных пунктах разных категорий);
физические характеристики (размер и конфигурация недвижимости и ее инженерно-геологические параметры: уклон поверхности, состояние грунтов, режим грунтовых вод и паводков, заболоченнесть, проявления опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, характер и состояние объектов недвижимого имущества);
использование близлежащей территории (функциональное использование близлежащих участков, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды).
На практике существует много методов определения стоимости объектов недвижимости. Большинство из них объединяются в три подхода:
доходный подход
сравнительный (рыночный) подход
затратный подход.
1. Метод доходного подхода
При использовании этого метода выделяют несколько уровней доходов и расходов инвестора (источником информации при этом служит бухгалтерский отчет о доходах и расходах):
потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду на год или доход, полученный от использования недвижимости любой другим способом.
действительный эффективный валовой доход, который определяется путем вычитания из потенциального валового дохода потерь от недогруженных помещений, неполного получения арендной платы и других потерь.
чистый операционный доход - величина, которая характеризует реально полученный доход за вычетом текущих операционных расходов, без учета финансовых расходов (расходов из обслуживания долга)
денежные средства, которые поступили до уплаты налогов.
В рамках доходного подхода может использоваться ряд методов.
Метод валовой ренты
Оценка недвижимости с использованием метода валовой ренты базируется на потом, что существует прямая зависимость между ценой продажи и доходом от сдачи недвижимости в аренду. Инструментом этого метода является мультипликатор валовых рентных платежей, который определяется как отношение цены покупки (продажи) к рентному доходу. В качестве рентного дохода может использоваться или потенциальный валовой доход, или действительный валовой доход.
Так, например объект недвижимости продали за 100000грн., а величина действительного валового дохода составила 12500грн., таким образом, величина мультипликатора составляет 100000/12500=8, а ставка валовой доходности 12500/100000=1,125. Ставка валовой доходности и мультипликатор рентных платежей є взаимно обратными величинами.
Оценку объекта, который выставлено на продажу с использованием этого метода можно провести, если есть возможность получить информацию на рынке недвижимости по проведенным соглашениям по подобный объектам (цена продажи, доходность операции, величина мультипликатора или валовая ставка доходности)
Такой метод оценки часто используется при ее покупке. Вместе с тем необходимо указать, что он есть весьма приближенным, так как не учитывает разности в операционных расходах разных объектов недвижимости, а также особенностей их финансирования, цены возможной перепродажи, размеров и времени получения будущих доходов.
Для расчета стоимости объекта недвижимости можно использовать не только валовую ставку дохода, а и общую ставку дохода, которая определяется как соотношение чистого операционного дохода к цене продажи. Такой способ имеет преимущества, так как учитывает операционные расходы.
Метод прямой капитализации
В терминах оценки недвижимости капитализация - это определение величины текущей стоимости будущего потока доходов и удобств, полученных в результате владения объекта недвижимости.
Капитализированный поток доходов, т.е. текущая стоимость этого потока, является оценкой стоимости объекта недвижимости.
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости определяется по формуле
(3.4)
де 
- чистий операційний дохід;
- коефіцієнт капіталізації.
Важным моментом при использовании данного метода есть расчет коэффициента капитализации. Содержание этого показателя заключается в следующем: инвестируя свой капитал в доходную недвижимость, инвестор желает получить доход не только на вложенный капитал, а и полностью возместить сам капитал. Такое возмещение возможное или путем перепродажи объекту, или путем получения дохода, величина которого обеспечивает получение не только процентного дохода на капитал, а и постепенное его возмещение за определенный период времени. Показателем, который характеризует этот процесс, есть коэффициент капитализации.
Этот коэффициент состоит из двух частей. Одна его часть отображает доход на инвестированный капитал, т.е. вознаграждение владельцу капитала за ценность денег с учетом временного фактора и ряда других факторов и ряда других факторов, связанных с данным инвестором. Другими словами это процент, который выплачивается за использование денежных средств. Его также называют отдачей. Вторая часть коэффициента выражает сумму, которая идет на возмещение начального инвестированного капитала.
Формула расчета коэффициента капитализации
де 
- відношенні величини кредиту до вартості
нерухомості;
- відношення щорічних виплат з
обслуговування боргу до основної суми
іпотечної позики;
- відношення величини грошових надходжень
до виплати податків до суми вкладених
коштів (ставка капіталізації на власний
капітал).
Рядом с приведенным методом для определения величины коэффициента капитализации (процентной ставки) используется также метод кумулятивного построения. Он предусматривает определение процентной ставки как результата добавления нескольких величин. За основу при этом принимается как называемая безрисковая ставка, т.е. ставка, которая показывает доходность на наиболее надежные ценные бумаги (как правило, это государственные ц.б.) к такой безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, связанный с особенностями вида недвижимости, которая оценивается. К этим поправкам относят: риск по объектам, которые сданы в аренду малонадежным арендаторам; риск недостаточной ликвидности активов, которые оцениваются; риск, который частично страхует от политической нестабильности, и т.п.. Все поправки учитываются в процентах. Сумма безрисковой ставки и внесенных поправок есть процентной ставкой, по которой определяется коэффициент капитализации. Базой для внесения поправок есть не только общеизвестные данные, а и субъективная точка зрения эксперта-оценщика.
Метод возмещения инвестированного капитала
Существует три способа возмещения инвестированного капитала:
прямолинейное возмещение капитала;
возвращение капитала по фонду возмещения по ставке дохода на инвестиции
возвращение капитала по фонду возмещения по безрисковой процентной ставке.
Прямолинейное возвращение капитала (метод Ринга) предусматривает, что возмещение основной суммы инвестированного капитала осуществляется равными частями. В этом случае размеры платежей (R) по основной сумме(D) инвестиций равны:
Остаток невозмещенных инвестиций на начало каждого периода равны
Величина срочной выплаты (Yk) в каждом периоде равна:
где D – общая сумма инвестиций;
k - номер расчетного периода
D k – остаток невозмещенных инвестиций в периоде k;
R - сумма, которая идет на погашение инвестиций.
і - процентная ставка.
Важной особенностью этого метода является ежегодное снижение величины элементов денежного потока, который используется для погашения долга. Поэтому данный метод прямолинейной капитализации не может применяться для потоков с равными доходами.