2. Оценка объектов реального инвестирования
При. оценке объектов реальных инвестиций используется ряд стандартов стоимости имущества, которые применяются в зависимости от цели оценки. К ним относятся:
обоснованная рыночная стоимость — это цена, по которой имущество может переходить из рук продавца в руки покупателя (стартовая начальная цена на рынке)
инвестиционная стоимость — это конкретная стоимость объекта, который оценивается, для конкретного инвестора, исходя из его личных инвестиционных целей
внутренняя или фундаментальная стоимость — аналитическая оценка объекта, которая базируется на знаниях и учете его финансового состояния, а также перспектив получения прибыли и чистого дохода. Расчет внутренней стоимости возможен при наличии доступа к полной информации об объекте, который оценивается
ликвидационная стоимость — чистую денежная сумма, которая может быть получена при ликвидации объекта.
Существует «упорядоченная ликвидация», при которой процесс продажи активов осуществляется на протяжении времени, которое дает возможность получить максимально возможную в этих случаях цену и «принудительная ликвидация», при которой активы продаются быстро в процессе одного аукциона, не учитывая интересы собственника и имущества.
балансовая (бухгалтерская) стоимость объекта — это стоимость, которая определяется балансовым счетом как сумма его активов минус износ, а также суммы краткосрочных и долгосрочных обязательств. При этом основные фонды оцениваются с учетом последней переоценки за минусом износа и амортизации;
восстановленная (текущая) стоимость — это балансовая стоимость с учетом переоценки активов на дату оценки стоимости.
Определив стоимость объекта реальных инвестиций, проводят его оценку. Оценка базируется на ряде принципов, которые условно разделяют на три группы.
Первая группа принципов оценки дает возможность инвестору получить представление о ценности объекта инвестирования. К ней относят:
а) принцип выгоды — вкладывая инвестиции в основные фонды, в частности, покупая недвижимость для производственной деятельности, необходимо определить, насколько этот объект будет ему полезным. При этом полезность (выгодность) будет определяется возможностью ее использования для выполнения тех или других функций, и в первую очередь, оказывать содействие в увеличении прибыли;
б) принцип замещения означает, что наибольшая стоимость объекта недвижимости не может превышать наименьшую стоимость, по которой можно приобрести другой объект с подобной полезностью (выгодой);
в) принцип ожидания — дает возможность определить текущую стоимость будущих доходов и выгод, полученных вследствие использования объекта реальных инвестиций.
Вторая группа принципов оценки характеризует факторы, которые оказывают непосредственное влияние па оценку всех средств производства: земли, зданий и сооружений оснащения и т.п. К ней относят:
а) принцип экономической величины, то есть оптимальный размер объекта собственности — получения оптимальной прибыли от использования объекта зависит от его экономической величины (размера). Например, земельный участок, на котором находится объект собственности, по своим размерам превышает величину (размер), необходимую для функционирования этого объекта, ведь собственник объекта заплатил лишнюю сумму при приобретении участка или платит большую арендную плату за его использование. В любом случае это снижает доход, т.е, экономическая величина (размер) — это количество земли, которое обеспечивает оптимальное землепользование в этом регионе с учетом существующей рыночной конъюнктуры
б) принцип определения влияния доходов, которые увеличиваются или уменьшаются, на стоимость объекта собственности — этот принцип означает, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства темпы роста чистых доходов будут увеличиваться до некоторой точки, после чего доходы растут замедленными темпами. Это замедление проходит до тех пор пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на дополнительные ресурсы;
в) принцип оценки сбалансированности разных факторов производства - это означает, что любому типу землепользования может отвечать оптимальное объединение факторов производства, при котором достигается максимальная стоимость земли и объекта стоимости, на котором он находится;
д) принцип оценки остаточной производительности земли - это означает, что земля имеет остаточную производительность, которая может быть определена как чистый доход, отнесенный к земле, после оплаты труда, капитала и предпринимательской деятельности. Величина остаточной производительности земли определяется ее местонахождением.
Третья группа включает принципы, которые характеризуют влияние внешней рыночной среды на стоимость объектов реального инвестирования. К третьей группе относят:
а) принцип зависимости - заключается в том, что стоимость объекта собственности в значительной мере обуславливается его местонахождением, а также наличием развитой инфраструктуры, возможностью установления экономических связей с собственниками других объектов собственности, наличием квалифицированной рабочей силы, экологической ситуации и т.п.;
б) принцип соответствия — означает, что любой объект должен отвечать нормативным, архитектурным и рыночным стандартам, принятым в этом регионе;
в) принцип спроса и предложения — этот принцип означает, что при наличии сбалансированного спроса и предложения рыночная цена как правило отображает стоимость (затраты) производства объекта реальных инвестиций. Превышение рыночных цен на объект над стоимостью его производства стимулирует создание новых объектов до тех пор пока не наступит равновесие;
г) принцип конкуренции — наличие конкуренции приводит к тому, что когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, то на нем обостряется конкурентная борьба, в следствие чего наблюдается снижения среднего уровня чистых доходов, что в конечном результате существенно влияет па оценку объектов
д) принцип изменения стоимости— изменение стоимости объектов недвижимости есть постоянным процессом, который обуславливается не только их физическим износом, но и другими факторами, в частности, изменением стоимости сырья, внедрением новой техники, изменением демографической ситуации и т.п.. Таким образом, эти и др. факторы могут изменять полезность объекта недвижимости.
Вкладывая средства в основные фонды инвестор должен провести их оценку
по полной первоначальной стоимости
по восстановленной стоимости
по остаточной стоимости (основных фондов с учетом износа)
Первоначальной оценкой основных фондов есть стоимость их приобретения или создания, то есть это оплаченная сумма денежных средств ли их эквивалентов, или стоимость другой формы компенсации (других активов или обязательств) предоставленных для получения актива на момент его приобретения или создания. Первоначальная стоимость зданий и сооружений определяются по сметной стоимости на момент введения к эксплуатацию. Оценка основных фондов по первоначальной стоимости, которая отображается в бухгалтерском балансе предприятия, называется первоначальной балансовой стоимостью основных фондов.
Оценка по восстановленной стоимости основных фондов (с учетом индексации) устанавливается министерством экономики и министерством финансов вместе с фондом государственного имущества Украины. Она осуществляется ежегодно после отчетного года состоянием на 1 января следующего года в Украине.
Оценка по остаточной стоимости основных фондов с учетом износа осуществляется с учетом амортизации за текущих период.