- •Г.Ю. Каллаур
- •Экономика недвижимости в задачах
- •Оглавление
- •Введение
- •1. Затратный подход к оценке недвижимости
- •Задачи для решения
- •2. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости
- •Этапы применения метода сравнения продаж.
- •Методы расчета поправок
- •Метод парных продаж
- •Экспертные методы расчета поправок
- •Статистические методы расчета поправок
- •Способы внесения поправок
- •Характеристики объектов недвижимости
- •Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
- •Алгоритм оценки с применением врм
- •Алгоритм оценки с применением окк
- •Задачи для решения
- •3. Доходный подход к оценке недвижимости
- •Метод прямой капитализации
- •Методы расчета общего коэффициента капитализации
- •Метод дисконтированных денежных потоков (ддп).
- •Задачи для решения
- •4. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости
- •Факторы, определяющие наиболее эффективного использования
- •Задачи для решения
- •5. Финансовые расчеты при ипотечном кредитовании
- •Расчет суммы ежемесячного платежа (pmt)
- •Определение ипотечной постоянной (Rm)
- •Расчет основной суммы кредита (pv)
- •Методы расчета общего коэффициента капитализации при условиях привлечения ипотечного кредита
- •Задачи для решения
- •Ответы к задачам
- •Список рекомендуемой литературы
- •Экономика недвижимости в задачах
- •117997, Москва, Стремянный пер., 36.
Характеристики объектов недвижимости
Элементы сравнения |
Объекты |
|||
Оцениваемый |
1 |
2 |
3 |
|
Цена продажи |
? |
368 000 |
325 000 |
300 000 |
Дата продажи |
10.2011 |
10.2011 |
09.2011 |
09.2011 |
Местоположение |
м. Беговая |
м. Беговая |
м. Беговая |
м. Беговая |
Расстояние до м. |
5 мин. пешком |
5 мин. пешком |
15 мин. пешком |
15 мин. пешком |
Общая площадь |
77 м2 |
78 м2 |
77 м2 |
76 м2 |
Тип дома |
Пан. |
Кирп. |
Пан. |
Пан. |
Количество балконов |
2 |
2 |
2 |
1 |
Внесение поправок
Корректировка |
Объекты |
||
1 |
2 |
3 |
|
Исходная цена |
368 000 |
325 000 |
300 000 |
На дату |
0 368 000 |
+16 250 (5%) 341 250 |
+1500 (5%) 301 500 |
На местоположение |
0 368 000 |
0 341 250 |
0 301 500 |
На расстояние до м. |
0 368 000 |
+13 650 (4%) 354 900 |
+12 060 (4%) 313 560 |
На площадь |
-4 500 363 500 |
0 354 900 |
+4 500 318 060 |
На тип дома |
-36 350 (10%) 327 150 |
0 354 900 |
0 318 060 |
На балконы |
0 327 150 |
0 354 900 |
+7 000 325 060 |
Средняя цена (по средн. арифм.) |
335 703 |
||
Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
Достаточно часто при оценке объекта недвижимости используются единицы сравнения, основанные на соотношении дохода и цены продажи: валовой рентный мультипликатор и общий коэффициент капитализации.
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) отношение цены продажи к потенциальному или действительному валовому доходу.
ВРМ = Ц / ВД , где (2.2.)
Ц – цена продажи объекта недвижимости;
ВД – потенциальный или действительный валовой доход
Потенциальный валовой доход (ПВД) доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ном её использовании без учета всех потерь и расходов.
Действительный валовой доход (ДВД) это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.
ВРМ не корректируется на удобства и другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Ограничения на применение ВРМ: рынок должен быть с регулярными продажами и покупками объектов на основе приносимых ими валовых доходов; метод не чувствителен к разнице в рисках и нормах возврата капитала между оцениваемым и сопоставимым объектами; не чувствителен к возможным различиям в чистых операционных доходах.