shpory_gosy

1Цели и задачи технической экспертизы и обследования зданий и сооружений

В совр-ом мире отмеч-ся рост изноше-ти объектов стр-ва и инфрастр-ры, что подтвер-ся ростом числа аварий, в том числе вызванных неправ-ой эксплуатацией зд и соор. Во всех этих случаях необходима оценка техн-го состояния зд или отдельных его констр-ных частей.

Обследование - комплекс меропр-ий по проведению стр-ой экспертизы зд-я для опред-ия и оценки фактич-их знач-й контрол-ых пар-ров, харак-щих экспл-ное состояние, пригодность и работоспос-ть объектов тех-го обслед-ия зд-я и определяющих возм-ть их дальнейшей экспл-ции или необх-ть восст-ния и усиления.

Обследование зданий – это комплекс меропр-ий по оценке тех-го сост-ия стр-ых констр-ий и инженерных сетей зд или соор, с целью выраб-ки на основе этой оценки решений о необх-ти проведения ремонта, реконс-ции или сноса здания.

Оценка тех-го состояния здания – установ-ние степени повреж-ия и категории тех-го состояния стр-ых констр-ий или зд и соор в целом на основе сопос-ния факт-ких значений количественно оцениваемых признаков, получ-ых при проведении стр-ой экспертизы конструкций, со значениями этих же признаков, устан-ых проектом или нормат-ым док-ом.

Цель тех-го обследования зд и соор – уста-ние и изуч-ие признаков, характер-щих состояние стр-ых констр-ий зд и соор для опред-ия возможных отклонений и предотвращения нарушений норм-го режима их экспл-ции.

Обслед-ние тех-го сост-ия зд и соор производится также с целью опред-ия возм-ти восприятия ими допол-х деф-ций или др возд-ий от влияния осущ-ых вблизи них нового стр-ва или реконстр-ии, а также для разработки в случае необх-ти мероп-ий по усилению их констр-ий или укреплению грунтов оснований.

Техн-ое обслед-ние здания проводят с целью получения объективных данных о фактич-ом сост-ии стр-ых констр-ий и инж-го обор-ия с учетом изм-ия во времени. При обслед-нии зд-я изуч-ся проектная док-ия, уточн-ся констр-ии отдел-х узлов, опред-ся характер армир-ия ж/б элем-ов, исслед-ся степень поражения материала констр-ий коррозией, анализ-ся причины образ-ия трещин и механ-их повреж-ий. Обслед-ние зд-я провод-ся в 3 этапа. 1 - сбор и изуч-ие тех-ой док-ции, обобщение сведений по стр-ву и экспл-ции зд-я. 2 – обслед-ие несущих и ограждающих констр-ий наземной части здания. 3 – обслед-ние фундаментов и грунтов основания. Обслед-ние зд-я завершается составл-ем технич-го заключ-ия с выводами и рекоменд-ми по всем констр-ым элементам здания.

Необх-ть в проведении обследов-ких работ, их объем, состав и характер зависят от поставл-ых конкр-х задач. Основ-ем для обслед-ия могут быть след-ие причины: • наличие дефектов и повреждений конструкций (например, вследствие силовых, коррозионных, темпер-х или иных воздействий, в том числе неравномерных просадок фундамента), которые могут снизить прочность, деформ-ые характер-ки

2 Методика провед-я обследований конструкций зд и соор.

Обследование: 1. Ком-кс меропр-й по опред-ю и оценке факт-х значений контрол-х пар-ров, харак-х эксплуатац-е сост, пригодность и работосп-ть об-в техни-го обслед-я зд и опред-х возм-ть их дальне-ей экспл-ии или необх-ть восстан-я и усиления. 2. Комплекс работ по сбору данных, необх-х для оценки тех. сост кон-ций и принятия решения о ее дальн-й экспл-ции, разр-ки проект док-ции на восст-ние их несущ сп-ти, усиление, перестройку или демонтаж.

МЕТОДИКА ПРОВЕДЕНИЯ РАБОТЫ

1. До проведения обслед-й зд. и сооруж. орг-ции проводящей обследование, должна быть представлена след. исходная документация:

а) для жилых помещений:

1) план, выданный Бюро техн инвентаризации (БТИ) по спец форме; 2) экспликация помещений, выданная БТИ; 3) документ о форме собств-и заказчика работ; 4) проект перепланировки; 5) согласие совершеннолетних членов семьи на перепланировку; 6) выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета;

б) для нежилых помещений:

1) фрагмент плана или поэтажный план (планы) зд, выданные БТИ по спец форме; 2) экспликация помещений, выданная БТИ; 3) праворазреш документы заказчика работ (права собств-ти аренды, право управления); 4) разрешение муницип-х органов на опред-ое назн-е нежилых помещений (или подтверждение прежнего назн-я либо перепрофилирование);

2. До провед-я обслед-я соб-к дома или помещения должен представить копию техн-го паспорта дома (квартиры) с указанием техн-ких хар-ик здания (квартиры) и его конструктивных элементов.

3. Обслед-е зд (квартиры) произв-ся спец-ой орг-ей в присутствии представителя орг-ции, упр-ющей стр-ем (владельца квартиры).

4. Рез-ты обслед-я должны содержать данные для объективной оценки сост-я несущих и огражд-х констр-ций зд (квартиры) с учетом % физ износа (под физ износом следует понимать утрату констр-ми первонач-х технико-эксплуатац-х кач-в (проч-ти, уст-ти, надежности и др.) в результате возд-я природно-климатич факторов или д-ти чел-а).

5. В рез-те обследования здания орг-цией проводящей обследование, составляется технич. заключение.

Этапы провед-я техн обследования зд-я и состав работ:

1. Подготовительные работы:

1) ознакомление с об-том стр-ой экспертизы, его объемно-планир-ым и констр-ым решением, матер-ми инженерно-геолог-х изысканий, геофиз-х и георадарных исслед-х; 2) подбор и анализ проектно-техн-ой док-ции;

3) сост-е программы работ (при необх-ти) на основе полученного от заказчика технич задания. Технич задание разраб-ся заказчиком или проектн орган-ей и, возможно, с участием испол-ля стройэкспертизы. Техн задание утвержд-ся заказ-м, соглас-ся исполнит-м стройэкспер-тизы и, при необх-ти, проектн орган-ей – разраб-ом проекта задания.

2. Предвар-ое (виз-ое) обслед-е здания: сплошное визуальное обслед-е зд и выявление дефектов и повреж-й по внешним признаками с необходимыми замерами и их фиксация.

3. Детальное (инструментальное) обследование здания:

1) работы по обмеру необх-х геометрич пар-ров зд, конструкций, их эл-

3Натурное освидетельств-е конструкций зданий и сооружений.

Натурн освидетельств-ние - осмотр и обмер констр-й зд и соор в натур-х усл-х с прим-ем в необх-х случаях спец приборных методов с целью выявл-я отступл-й от проект док-ции, отклон-й, деф-в и повреж-й

Натур-е освидетельств-е конструкций зд и соор-й включает в себя:

1) предварит-е (визуальное) обслед-е; 2) детальное (инструмент-е) об-след-е; 3) опреде-е физико-техни-х хар-к мат-лов обслед-х конструкций в лабораторных условиях; 4) обобщение результатов обследований.

1. Предварите-е (визуальное) обслед-е: сплошное или выборочное визуальное обслед-е констр-й зд-й с примен-ем измерит-х инстр-тов и приборов (бинокли, фотоаппараты, рулетки, лупы и прочее) и выявление дефектов и поврежд-й по внеш признакам и с необходимыми замерами и их фиксация. Подготовка к детальному обслед-ю. Визуальное обслед-е зд-я проводят для предварит-й оценки техн-го сост-я стр-х констр-й по внеш признакам и для опред-я необх-ти в проведении детального инструментального обследования.

Основой предварит-го обслед-я зд-я явл-ся осмотр соор-я и отдельных констр-й с прим-ем измер-х инструментов и приборов.

При визуальной стр-й экспертизе зд-я выявляют и фиксируют видимые дефекты и поврежд-я, производят контр-ые обмеры, делают описания, зарисовки, фотографии дефектных участков, сост-ют схемы и вед-ти деф-в и поврежд-й с фиксацией их мест и хар-ра. Проводят проверку наличия хар-х деформаций зд-я или соор-я и их отд-х стр-х констр-й (прогибы, крены, выгибы, перекосы, разломы и т.д.). Устанавливают наличие аварийных участков, если таковые имеются.

По рез-там визуальной стр-й экспертизы делается предварит-я оценка техн-го сост стр-х констр-й, которое опред-ся по степени поврежд-я и по характерным признакам дефектов. Зафиксированная картина дефектов и повреждений (например: в метал-х - участки коррозионных поврежде-й, для которых необходим ультразвуковой контроль сварных соед-й и вихретоковый контроль поверхности на наличие микротрещин) может позволить выявить причины их происхожд-я и быть достаточной для оценки сост констр-й и сост-я закл-я стройэкспертизы. Если результаты визуального обслед-я зд-я окажутся недостат-ми для решения поставл-х задач, то проводят детальную инструментальную стр-ю экспертизу. В этом случае, при необх-ти, разраб-ся программа работ по детальной стройэкспертизе.

В случае выявл-я признаков, свидет-х о возникн-и авар-ой ситуа-ции, необх-мо незамедл-но разраб-ть рекоменд-и по предотвращ-ю воз-мож-го обруш-я. При обнаруж-ии характер-х трещин, перекосов частей зд, разломов стен и проч поврежд-й и деформаций, свидетельств-х о не-удовлетворит-ом сост грунтового осн-я, необх-мо провед-е инженерно-геологи-го исследо-я, по рез-там кот-го может потреб-ся не только восстан-е и ремонт стр-х констр-ий, но и укрепле-е осн-й и фунд-в.

2. Детальное (инструментальное) обследование:

1) работы по обмеру необх-х геометриче-х пар-ров зд-й, констр-й, их эл- ов и узлов, в том числе с примен-ем геодезических приборов; 2) инструмент-ое опред-ние пар-ров дефектов и поврежд-й; 3) опред-ние фактич-х прочностных хар-тик матер-лов осн-х несущих констр-й и их

4 Что выявляется в процессе обследовании зданий и сооружений.

Осн-я задача работ по обслед-ю зд-й – опред-е действ-го технич-го сост-я стр-х констр-й, их способ-ть восприн-ть действующие в данный период нагрузки и обеспечивать нормальную эксплуатацию здания.

В процессе технич-го обслед-я зд-й и соор-й проводятся контроль, испытания, анализ, поверка и оценка констр-й, опред-ся причины возникн-я тех или иных поврежд-й или аварий. При необх-ти прово-дится мониторинг поведения констр-й и сост-ся прогноз дальнейшего развития повреждений. Все эти результаты находят свое отражение в акте обследования технического состояния зданий и сооружений.

Для необх-ти провед-я обслед-я зд и соор могут служить ряд ф-ров:

1) Необх-ть получ-я достоверной инф-ции о прочност-х хар-х, развитие деструктивных проц-в стр-х констр-й в реконструир-х и перепрофил-х объек-х; 2) Анализ фактич-х хар-к констр-й изготовл-х с наруш-м норматив-х треб-й, или подвергшихся физ-му износу, при длит-х пере-рывах в стр-ве, без принятия мер по их консервации; 3) После нештатных возд-й на зд. и соор., при авариях, пожарах, стихи-х бед-х и т.д.; 4) При изменении форм собственности.

При обслед-ии зданий выявл-ся дефекты и поврежд-я констр-й, отступл-я от проекта, стр-х норм и технич-х усл-й. По рез-там обслед-я зд-й опред-ся степень физ износа отдел-х констр-й, узлов и зд-я в целом, возможные причины нарушения нормальной эксплуатации или аварии.

Во время проведения обследования конструкций выявляется:

1. Отклонения по осям (пролет, шаг колонн). Расстояние между элементами и узлами конструкций.

2. Габаритные размеры и длины элементов конструкций.

3. Отклонения от спецификации элементов по проекту, поперечные сечения профилей, связи.

4. Дефекты и повреждения конструкций и узлов соединения.

5. Качество сварных швов, болтовых и заклепочных соединений.

6. Дополнительно выявляется температурно-влажностный режим среды, химический состав агрессивной среды, отложения пыли.

Обследование зданий и сооружений проводится с целью определения текущего технического состояния и выявления дефектов, выяснения эксплуатационных качеств, прогнозирования состояния в будущем. В процессе обследования зданий и сооружений учитываются все факторы, влияющие на устойчивость, долговечность, выявляются скрытые дефекты. Выявляются расхождения с проекно-конструкторской документацией, на основе которой производились в свое время строительные работы.

Техническое обследование здания проводят с целью получения объективных данных о фактическом состоянии строительных конструкций и инженерного оборудования с учетом изменения во времени. При обследовании здания изучается проектная документация, уточняются конструкции отдельных узлов, определяется характер армирования железобетонных элементов, исследуется степень поражения материала конструкций коррозией, анализируются причины образования трещин и механических повреждений. Обследование здания проводится в три этапа.

ов и узлов, в том числе с прим-ем геодезических приборов; 2) инструментальное опред-е пар-ров дефектов и повреждений; 3) опр-ние факт-х прочн-х хар-тик материалов осн-х несущих конструкций и их эл-тов; 4) изм-е пар-ров эксплуатац-ной среды, присущей технол-му процессу в зд. и соор.; 5) опр-ние реальных эксплуатац-х нагрузок и возд-й, восприн-х обследуемыми констр-ми зд с учетом влияния деформаций грунтового основ-я; 6) опр-ние реальной расчетной схемы зд и его отд-х конструкций; 7) опр-ние расчетных усилий в несущих констр-ях, восприн-щих эксплуатац-е нагрузки; 8) расчет несущей СП-ти констр-ий по рез-там обслед-я зд-я; 9) камеральная обработка и анализ рез-тов стройэкспертизы; 10) анализ причин появления дефектов и поврежд-й в констр-х; 11) сост-ся акт стройэкспертизы с выводами по рез-ам обслед-я зд-я; 12) разр-ка рекомендаций по обесп-ю требуемых вел-н проч-ти и деформативности констр-ий с рекомендуемой, при необх-ти, послед-тью выполнения работ. Некоторые из перечисленных работ стр экспертизы могут не вкл-ся в программу обслед-я здания в зав-ти от его специфики, сост-я и задач, опред-х техническим заданием.

4. Обмерные работы Целью обмерных работ яв-ся уточн-е факт-х геом-х пар-ров стр-х констр-й и их эл-тов, опред-е их соответ-я проекту или откл-е от него. Инструм-ми измер-ями уточняют пролеты констр-й, их распол-е и шаг в плане, размеры попереч-х сеч-й, высоту помещ-й, отметки характер-х узлов, расст-я между узлами и т.д. По рез-там измер-й сост-ют планы с фактич-м располож-ем констр-й, разрезы зд, чертежи раб-х сеч-й нес-х констр-й и узлов сопряж-й констр-й и их эл-тов.

При обслед-ии зд, незав-мо от их материала, проводят след обмер-е работы: 1) уточняют разбивочные оси соор-я, его горизон-ые и вертик размеры; 2) проверяют пролеты и шаг несущих констр-ий; 3) замеряют осн-ые геометрич-е пар-ры несущих констр-ций; 4) опр-ют факт-кие размеры расчетх сечй конст-ций и их элтов и проверяют их соот-вие проекту; 5) опр-ют формы и размеры узлов стыковых сопр-й эл-тов и их опорных частей, проверяют их соотв-е проекту; 6) проверяют вертик-ть и соосность опорных констр-й, наличие и местопол-е стыков, мест изменения сеч-й; 7) замеряют прогибы, изгибы, отклонения от вертикали, наклоны, выпучивания, перекосы, смещения и сдвиги.

Кроме перечисленного:

В ж/б констр-х опред-ют наличие, распол-е, коли-во и класс арматуры, признаки коррозии арматуры и закладных деталей, а также сост-е защит слоя; в ж/б и каменных констр-х опред-ют наличие трещин и измеряют вел-ну их раскрытия; в метал-х констр-х проверяют прямолин-ть сжатых стержней, наличие соед-х планок, сост-е эл-тов с резкими измен-ми сеч-й, факт-ю длину, катет и кач-во сварных швов, размещ-е, кол-во и диаметр заклепок или болтов, наличие специи-ой обр-ки и пригонки кромок и торцов; для обслед-я сварных соед-й прим-ют ультразвуковой контроль сварных швов и вихретоковый контроль поверхн-ти металла; в дерев-х констр-х фиксируют наличие искривлений и коробления эл-тов, разрывов в поперечных сеч-х эл-тов или трещин по их длине, наличие и размеры участков биологического поражения.

Заключение яв-ся обобщением всех ранее проведенных работ. В нем описываются методика и рез-ты обслед-я, проводится анализ, делаются выводы и оценки. Часто в закл-и даются предложения по усилению и восстан-ю эксплуатационных кач-в строит.конструкций.

констр-ций и ухудшить экспл-ное состояние здания в целом;

• увеличение эксплу-ых нагрузок и возде-й на констру-ии при переплан-ке, модерн-ии и увеличении этаж-ти зд-я;

• реконстр-ия зд-й даже в случаях, не сопровожд-ся увелич-м нагрузок;

• выявл-ие отступлений от проекта, сниж-х несущую способ-сть и экспл-ные кач-ва констр-ций;

• отсутствие проектно-техн-ой и исполн-ной док-ции; независ-ая стр-ая экспертиза при наступлении страх-го случая; экспертиза строительных материалов;

• изм-ие функц-го назнач-ия зд и соор;

• возобн-ие прерванного стр-ва зд и соору при отсутствии консервации или по истечению 3 лет после прекращения стр-ва при вып-ии консервации;

• наступление страх-го случая;

• дефор-ии грунтовых оснований;

• необх-ть контроля и оценки сост-ия констр-ций зд-й, распол-х вблизи от вновь стр-ся соор;

• необх-ть оценки сост-я стр-ых констр-ций, подверг-ся возде-ию пожара, стих-х бедствий природ-го хар-ра или техногенных аварий;

• после аварии аналогичных зд и соор;

• необх-ть опред-ия пригодности произв-ых и общест-ых зд и соору для норма-ой экспл-ии, а также зданий для проживания в них;

Также тех-ую экспертизу и обслед-ие зд и соору проводят с целью опред-ия категории тех-го сост-ия несущих констр-ий зд и соор.

Оценку категорий техн-го сост-ия несущих констр0ий производят на основ-ии рез-ов тех-ой стр-ой экспертизы зд-я и поверочных расчетов. По оценке рез-в обслед-ия сору-я констр-и подраздел-ся на: наход-ся в исправном сост-ии, работоспособ-м сост-ии, огранич-но работоспособ-м сост-ии, недопус-ом сост-ии и авар-ом сост-ии.

При исправном и работоспособ-м сост-ии экспл-ия констр-ий при факт-их нагрузках и возд-ях возможна без огранич-ий. При этом, для констр-ий, нах-ся в работоспособ-м сост-ии, может устанав-ся треб-ие периодхх техн-х обслед-ий зд-я в процессе его экспл-ии.

При огранич-но работоспособ-м сост-ии констр-ций необх-мы контроль за их сост-ием, выпол-ие защитных меропри-ий, осущ-ие контроля за парам-ми процесса эксп-и. Если ограниченно работоспособ-е констру-ии остаются неусил-ми, то треб-ся обяз-ые повторные техн-ие обслед-ия зд, сроки которых устанав-ся на осн-ии проведен-ой стр-й экспертизы соор.

При недопус-ом сост-ии констр-ций необх-мо провед-ие мероп-ий по их восстан-ию и усилению в соответ-ии с рекоменд-ми отчёта стр-й экспертизы зд-я.

При авар-ом сост-ии констр-ий их экспл-ия должна быть запрещена.

Первый этап - сбор и изучение технической документации, обобщение сведений по строительству и эксплуатации здания.

Второй этап - обследование несущих и ограждающих конструкций наземной части здания.

Третий этап - обследование фундаментов и грунтов основания. Обследование здания завершается составлением технического заключения с выводами и рекомендациями по всем конструктивным элементам здания.

Результатом работы является техническое заключение - оценка технического состояния обследуемых элементов зданий, сооружений. В случае отрицательного заключения анализируются причины, породившие нарушения, качество примененных строительных материалов, рекомендациями по устранению выявленных недостатков.

Обследование зданий и сооружений проводится с широким использованием методов неразрушающего контроля, что очень важно для изучения скрытых от наблюдателя дефекты или неточности строймонтажа.

Также техническую экспертизу и обследование зданий и сооружений проводят с целью определения категории технического состояния несущих конструкций зданий и сооружений.

Оценку категорий технического состояния несущих конструкций производят на основании результатов технической строительной экспертизы здания и поверочных расчетов. По оценке результатов обследования сооружения конструкции подразделяются на: находящиеся в исправном состоянии, работоспособном состоянии, ограниченно работоспособном состоянии, недопустимом состоянии и аварийном состоянии.

При исправном и работоспособном состоянии эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений. При этом, для конструкций, находящихся в работоспособном состоянии, может устанавливаться требование периодических технических обследований здания в процессе его эксплуатации.

При ограниченно работоспособном состоянии конструкций необходимы контроль за их состоянием, выполнение защитных мероприятий, осуществление контроля за параметрами процесса эксплуатации (например, ограничение нагрузок, защиты конструкций от коррозии, восстановление или усиление конструкций). Если ограниченно работоспособные конструкции остаются неусиленными, то требуются обязательные повторные технические обследования здания, сроки которых устанавливаются на основании проведенной строительной экспертизы сооружения.

При недопустимом состоянии конструкций необходимо проведение мероприятий по их восстановлению и усилению в соответствии с рекомендациями отчёта строительной экспертизы здания.

При аварийном состоянии конструкций их эксплуатация должна быть запрещена.

эл-тов; 4) измерение пар-ров эксплуатац-й среды, присущей технологич-му процессу в зд и соор-и; 5) опред-е реальных эксплуатац-х нагрузок и возд-й, восприним-х обследуемыми констр-ми с учетом влияния дефор-маций грунтового осн-я; 6) опред-е реальной расчетной схемы зд-я и его отд-х констр-й; 7) опред-е расчетных усилий в несущих констр-х, воспринимающих эксплуатационные нагрузки; 8) расчет несущей сп-ти констр-й по рез-там обслед-я; 9) камеральная обработка и анализ рез-тов обслед-я и поверочных расчетов; 10) анализ причин появл-я деф-тов и поврежд-й в констр-х; 11) сост-е итогового док-та (акта, закл-ия, техниче-го расчета) с выводами по рез-там обслед-я; 12) разработка рекоменд-й по обеспеч-ю требуемых вел-ин проч-ти и деформативн-ти констр-й с рекоменд-ой, при необх-ти, последоват-тью выполн-я работ.

Некот-ые из перечисл-х работ могут не вкл-ся в программу обслед-я в завис-ти от специфики об-та обслед-я, его сост-я и задач, опред-х технич зад-ем. Детальное инструментальное обслед-е зд-я в зав-ти от поставл-х задач, наличия и полноты проектно-техн-ой док-ции, хар-ра и степени деф-тов и поврежд-й может быть сплошным (полным) или выборочным.

Сплошное обследование здания проводят, когда:

1) отсут-ет проект док-ция; 2) обнаружены деф-ты констр-й, снижающие их несущую сп-ть; 3) провод-ся реконстр-я зд-я с увелич-ем нагрузок (в том числе этаж-ти); 4) возобн-ся стр-во, прерванное на срок более 3х лет без мероприятий по консервации; 5) в однотипных констр-ях обнаружены неодинаковые св-ва мат-лов, измен-я усл-й эксплуатации под возд-ем агрессивных среды или обст-в типа техноген-х проц-в и пр.

Выборочное обследование здания проводят: 1) при необх-ти обслед-я отд-х констр-й зд-я; 2) в потенц-но опасных местах, где из-за недоступ-ти констр-й невозможно провед-е сплошного обслед-я здания.

Если в процессе сплошной стройэкспертизы обнаруж-ся, что не менее 20% однотипных констр-й, при общем их кол-ве более 20, нах-ся в удовлетворит сост-и, а в ост-х констр-х отсут-ют деф-ты и поврежде-я, то доп-ся оставшиеся непровер-е констр-и обслед-ть выб-но. Объем выбор-но обслед-х констр-й должен опред-ся конкретно (во всех случаях не менее 10% однотипных констр-й, но не менее трех).

3. Опред-е физико-техниче-х хар-к мат-лов обслед-х констр-й в лабораторных условиях. В ж/б констр-х опред-ют наличие, располож-е, кол-во и класс арматуры, признаки коррозии арматуры и закладных деталей, а также сост защит слоя; в ж/б и каменных констр-х опред-ют наличие трещин и измеряют вели-ну их раскрытия; в метал-х констр-х проверяют прямолин-ть сжатых стержней, наличие соединит-х планок, сост-е эл-тов с резкими измен-ями сече-й, фактиче-ю длину, катет и кач-во сварных швов, размещ-е, кол-во и диаметр заклепок или болтов, наличие спец обработки и пригонки кромок и торцов; для обслед-я сварных соед-й применяют ультразвуковой контроль сварных швов и вихретоковый контроль повер-ти металла; в дерев-х констр-х фиксируют наличие искривлений и коробления эл-тов, разрывов в поперечных сеч-х эл-ов или трещин по их длине, наличие и размеры уч-ов биолог-го пор-я.

Заключение яв-ся обобщением всех ранее провед-х работ. В нем опис-ся методика и рез-ты обслед-я, проводится анализ, дел-ся выводы и оценки. Часто в закл-и даются предл-я по усил-ю и восстан-ю эксплуатац-х кач-в стр констр-й.

5Долговечность и физ износ конструкций зданий и сооружений.

Под долговечностью поним-ся сп-ть зд-й и их эл-тов сохр-ь во вре-мени зад-ые кач-ва в опред-х усл-х при установл-м режиме эксплу-атации без разруш-я и деформаций. Она обеспеч-ся примен-м таких мат-лов, кот-е облад-т расчет прочн-ю, и имеют требу-ю морозо-, влаго, био- и коррозионную стойкость.

Долговечность хар-ся временем, в теч кот-го в соор-х, с перерывами на ремонт, сохр-ся эксплуатац-ые кач-ва на зад-м в проекте (нормами) уровне; она опред-ся сроком службы не сменяемых при кап ремонте констр-й: фунд-в, стен, ж/б перекрытий, колонн – кровля, полы, окон-ные переплеты, инженер оборуд-е зд-й – обычно имеют меньшие сроки службы и поэтому они, во-1х, период защ-ся покрытиями и, во-2х, по мере износа замен-ся или восстан-ся. Повышее долговеч-ти достиг-ся примен-м стр-х и изоляционных мат-лов, облад-х высокой стойк-ю при замораж-ии и оттаивании, влагостойк-ю, биостойк-ю, и защитой констр-й от проникн-я в них разруш-х агентов и прежде всего жидкой влаги.

Различают физ и моральную, или технол, долговеч-ть. Физ долго-веч-ть зависит от физико-техн-х хар-к констр-й: проч-ти, тепло- и звуко-изоляции, герметичности и др парам-в. Мораль долговеч-ть зависит от соот-я зд-я своему – назн-ю по размерам, благоустр-ву, арх-ре и т. п.

Различают еще оптимальную долговеч-ть, т. е. срок службы зд-я, в теч-е, кот-го эконом-ки целесообразно его восстан-ть однако наступает такой срок, когда затраты на восстан-е стан-ся нецелесообразными, ибо превышают ст-ть стр-ва нового зд-я. Оптим долг-ть зд-й опред-ют с уче-том предстоящих затрат на его эксплуатацию за весь срок службы. Чем реже ремонтируют констр-ые эл-ты и ст-ть этих ремонтов минимальна, тем больше оптимальный срок службы элементов и здания в целом.

Для обеспеч-я требуемой долговеч-ти стр-го об-та при его проектир-ии необходимо учит-ть: 1) усл-я эксплуатации по назн-ю; 2) ожид-е вли-яние окр среды; 3) св-ва примен-х мат-лов, возможные ср-ва их защиты от негатив-х воздей-й среды, а также возмож-ь деградации их св-в.

По долговеч-ти (сроку службы) зд-й и соор устан-ны 3 степени: I – не менее 100 лет; II – не менее 50 лет; III – не менее 20 лет. Зд-я со сро-ком предполаг-ой эксплуатации до 20 лет относят к разряду врем-х соор.

Износ, или старение, – это потеря соор-ми ещё эл-ми перво-нач-х эксплуатац-х кач-в. Физический износ – вел-на, характер-я ст-нь ухудшения технич-х и связ-х с ними др-х эксплуатационных пок-лей зд-я в опред-ый момент времени, в рез-те чего происходит снижение ст-ти констр-ии зд-я. Такой процесс неизбежен, и задача состоит в недопущении ускор-го, преждеврем-го износа, в своевременной замене, усилении конструкций и оборудования с малыми сроками службы.

Осн-ми прич-ми физ износа являются возд-я природ-х факторов, а также технолог-х процессов, связ-х с исп-ем зд-я.

Физ износ устан-ют: 1) на осн-ии визуал-го и инструмент-го обслед-я констр-х эл-тов и опред-я % потери их эксплуатац-х св-в вслед-е физ износа; 2) экспертным путем с оценкой остат-го срока службы; 3) расчетным путем;

Физ износ опред-ся методом сложения вел-н физ износа отд-х эл-тов

6 Моральное старение зданий и сооружений.

Функц-ое (моральное) устаревание об-та оценки – вел-на хар-щая степень несоотв-я осн-х пар-ров эксплуатац-х кач-в (ПЭК) (эксплу-атационно-техн-х хар-к (ЭТХ)), опред-х усл-я жизнедеят-ти людей, объема и кач-ва предоставл-х услуг соврем-м треб-ям. Функц-ое уста-ревание в конечном итоге выраж-ся в денежном экв-те (потеря в ст-ти об-та недв-и, вследствие необх-ти привлечения дополнительных затрат па устранение, имеющегося функционального устаревания).

Моральное старение бывает двух форм:

1) снижение ст-ти соор-я, обусловленное научно-техни-м прогрессом и удешевлением стр-ва с теч-ем времени, при стр-ве новых зданий;

2) потеря соор-м технолог-го соотв-я его назначению, восстановление которого связано с дополнительными затратами.

Различают Функц-е (моральное) устаревание двух видов. Функциональное устаревание относится непосредственно:

- к самим конструктивным решениям (конструктивным элементам) - функциональное (моральное) устаревание1-го вида

- к объёмно-планировочным решениям - функциональное (моральное) устаревание 2-го вида.

1) Функц-е (моральное) устаревание 1-го вида появл-ся вследствие появл-я новых технологий, новых констр-х реш-й, ужесточ-я разл-х треб-й и т.п. в стр-й индустрии. Оно опред-ся по формулам:

где:

Cм1 – ст-ть функционального(морального) устаревания здания, руб.

Z – отнош-е ст-ти C_H создания новых анало-х констр-й зд-я (ст-ть замещ-я) к ст-ти C воспр-ва (восстан-я ст-ть) старых констр-й (в оценке участвуют только ст-ти трудозатрат созд-я констр-й);

C_nep – восстан-ая ст-ть сущ-й констр-и, (зд-я) на дату провед-я оценки, руб.

2) Функц-е (моральное) устаревание 2-го вида - отражает несоотв-е зд-й, соор-й и их констр-х эл-тов любым эргономич-м треб-ям: объёмно-планир-х и объёмно-констр-х решений зд-я, его технич-х сист и инженерного оборуд-я, экологич-е и санитарно-гигиенич-е треб-я – соврем-м треб-м рынка недв-ти, и выраж-ся через соотн-е старых показ-й к ныне сущ-щим пок-лям на момент (дату проведя оценки) оценки.

Возможны 2 осн-х способа колич-ой оценки морального износа 2ой формы: технико-экономический и социальный.

1) Технико-эконом-й способ предст-т собой сист пок-лей, составл-х на осн-и обобщения удельной ст-ти констр-х эл-тов и инженерного оборуд-я разл-х зд-й, выраж-й в % от восстан-ной ст-ти зд-й.

;

где  - пок-ли в долях или %, зависящие от:

1) кач-ва констр-х эл-тов зд-я; его объёмно-планир-х и объёмно-констр-

7 Деф. и поврежд. констр. зд. и соор.

Внешне ФИ выражается в поврежд. и деф. строител. констр. Деф. эл. констр. и их. соединений наз-ются отклонения геометр. формы и качества выполнения эл. от предусмотр. проектом и нормативами, возник. в констр. при изготовл. и монтаже. Поврежд. эл. констр. и их соединений наз-ются отклонения геометр. формы эл. от первоначал., возник. в пр-ссе экспл. Кажд. деф. и поврежд. в строител. констр. м. вызвать нарушение нормал. работы =>↓ стоим. оцен. об.

Деф. и поврежд. м. условно разделить на след. виды:

- внеш. (поверхност.) и внутр. (глубин.)

- вид. и невид. при осмотре

- легко- и трудноустранимые

- развивающиеся во t от возд. среды и нагрузок

Опыт экспл. зд. и соор. показывает, что поврежд. нач-ются в опр-ных, наиболее уязвимых местах:

- места сопряжения мат-лов и констр.;

- места опирания констр.;

- места ввода коммуникаций в зд.;

- места сопряжения цоколя с отмосткой, грунтом и др.

Распределение деф. по видам констр. эл.:

- сопряжение констр. – 40%

- кирпич. констр. – 18%

- ж/б констр. – 17%

- теплоизоляция – 9%

- дерев. констр. – 7%

- стал. констр. – 6%

- основания – 3%

Распределение деф. по опасности:

- вл-ет на усл. проживания – 78%

- вл-ет на внеш. вид – 13%

- вл-ет на безопасность – 9%

Уязвимые места и характерные повреждения здания

8 Причины и стадии возникн-я деф-в и поврежд-й констр-й зд и соор-й.

Осн-ми причинами появл-я деф-в и поврежд-й конструкций зданий и сооружений являются на стадии:

1. Проектир-я - несовершенство и несоблюд-е треб-й норматив док-­ции, неудачное констр-е реш-е, неправильный учет нагрузок и возд-й. Приня­тие расчет схемы, не учит-щей действ-ную работу констр-и, ошибки в расче­тах, вызванные чел-м фактором.

2. Изготовления - несоблюдение технологии изготовления, применение некач-х ма­т-лов, недостаточная квалификация персонала.

3. Транспор-ки, складир-я и хранения – механич-е возд-я от ударов, отсут­-е фиксирующих устр-в, непроектное положение, неправильная строповка, нарушение правил хранения.

4. Монтажа констр-й - перегрузка стр-ми мат-ми и оборуд-ем, ме-ха­нич-е поврежд-я при подъеме и уст-ке, неправ-ная строповка с при-мен-ем не­ предусмотренных приспособ-й, низкое кач-во вып-ия СМР.

5. Эксплуатации - нагрузки несоответствующие проекту и нормам, устройство вырезов, от­верстий и ослабление сечений элементов, нарушение температурно-влажностного и агрессив­ного воздействий среды, ненормативная работа подъемно-транспортного оборудования. Непроведение плановых мероприятий по ремонту и восстановлению эксплуатационных качеств конструкций.

Итак, дефекты и аварии в конструкциях, зданиях и соору­жениях вызываются различными причинами: недостат­ками инженерно-геологических изысканий, проектирова­ния, выбора территории для строительства; старением и недолговечностью строительных материалов; низким ка­чеством строительно-монтажных работ; плохим уходом за конструкциями и сооружениями в процессе их эксплу­атации.

Причины деформаций зданий и сооружений

   Формами и видами отклонений (ухудшения) характеристик и показателей работоспособности и надежности сооружений являются:

- деформации,

- трещинообразования,

- осадки,

- коррозия,

- механические,

- физико-химические или биологические повреждения,

- потеря устойчивости,

- обрушения конструкций,

- аварии и катастрофы.

Повреждения могут быть вызваны двумя группами причин:

1 - внешние причины: неблагоприятные природно-климатические, инженерно-геологич-е усл-я; долговременные физ-е, хим-е, электрохим-е, микробиологич-е процессы разрушения констр-й здания, вызывающие естественное "старение" стр-х мат-лов и большой "физический" износ конструкций; стихийные явления (наводнения, землетрясения,  пожары,  провалы,  обвалы,  оползни и др.); неудовлетвор-е кач-во эксплуатации об-та; ухудшение экологии окр среды;

х реш-й; 2) санитарно-гигиен-х треб-й; 3) в целом эргономич- треб-й; 4) наличия техн-х сист; инженерного оборуд-я и др-х соврем-х треб-й, отсут-я тех или иных необх-х эл-тов инженерного оборуд-я, а также изношенности инженерных и техн-х систем, в %, например, отношение вел-н разл-х пок-лей старых треб-й (НПЭ, СНиП, ГОСТ, норм, правил, требование и т.д.) к ныне действ-м треб-ям.

C_nep – восстан-ая ст-ть сущ-щей констр-и, (зд-я) на дату провед-я оценки, руб.

2)Метод соц-ной оценки 2ой формы мор-го износа основ-ся на анализе процессов обмена и купли-продажи жилья.

Полное Функц-ое (Моральное) устаревание зд-й и сооружений:

Cм=Cм1+Cм2. Чтобы воспользо-ся данными формулами, необх-мо провести тщательное техн-е обслед-е зд-й и соор-й, с выявл-ем многочисл-х пар-ров эксплуатац-х кач-в (эксплуатационно-технич-х хар-тик) и соотв-но сравнить получ-е пок-ли с норматив значениями.

При проведении кап-го ремонта устраняются функц-ое устаревание, как правило, 1-го вида полностью и частично 2-го вида. При проведении рек-ции здании полностью устраняются функц-ое устаревание.

Моральный износ в процессе эксплуатации нельзя предупредить. Методами проектир-я с учетом прогноза научно-технич-го прогресса можно получить объемно-планировочные и констр-ые реш-я, способные обеспечить соответствие их действ-м треб-ям на более длительный период эксплуатации. Иногда конструкции и инженерные сист зд-я с незначит-м физ износом требуют замены из-за морального износа. Наиболее эконом проектными реш-ми считаются такие, при кот-х сроки морального и физ износа конструкций и систем зданий совпадают.

Так же различают устранимое (УФУ) и неустранимое (НФУ) функц-е устаревание. УФУ – такой износ, устранение кот-го технич-ки возможно и эконом-ки выгодно, т.к. затраты на него меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. НФУ – такой износ, устранение кот-го невозможно и техн-ки нецелесообразно, т.к. затраты на него больше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Причины функционального устаревания (ФУ):

1) отсутствие эл-тов благоустройства или недостат-го объема (1рода) 2) моральное устаревание эл-тов об-та (2 рода) 3) избыточные эл-ты или объемы (3 рода)

ФУ = УФУ + НФУ

УФУ = УФУ(I) + УФУ(II) + УФУ(III)

НФУ = НФУ(I) + НФУ(II) + НФУ(III)

УФУ оценивается путем сравнения восстан-ой ст-ти старого и нового зд-я, постр-го в соотв-вии с новыми нормами и треб-ми и у кот-х отсут-т дан вид устаревания, т.е. определить разность между восстан-ой ст-тью и ст-тью возмещения.

НФУ опред-ся восстан-ой ст-тью отсут-щих морально устаревших или излишних эл-тов с 1ой стороны и убытков от них с др. Под убыт-ком поним-ся чистая потеря дохода, либо доп эксплуатац-ые затраты.

Допустимая вел-на мор-го износа сущ-го зд-я не должна превышать затрат на новое стр-во зд-я, равного по площади, но отвечающего треб-ям новой технологии и благоустройства. Физ. износ можно уменьшить путем капитального ремонта, а моральный – только модернизацией.

зд-я: фундам-в, стен, перекрытий, крыши, кровли, полов, окон-х и двер-ных устр-в, отдел-х работ, внутр-х санитарно-техн-х и электро-техниче-х устр-тв проч эл-тов. По физ-му износу отдельных конструктивных элементов и инженерных систем устанавливают износ здания в целом.

, где

И_ф – физический износ здания, %;

И_i – физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i – коэф-т, соответ-ий доле восстан-ой ст-ти i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п – количество конструктивных элементов в здании.

В износе констр-ий и оборуд-я можно выд-ть 3 уч-ка: уча-к I – период приработки, деформаций, повыш-го износа; этот период краток, и на него распрост-ся гарантия, выданная стр-ми сроком на 2 года; в данный период производ-ся послед-ый ремонт; уч-к II – период норм эксплуатации, медленного износа, во время кот-го накапл-ся не-обратимые деформации, приводящие к стр-м измен-м мат-ла, медле-му его разруш-ю; уч-к III – период ускор-го износа, когда он достигает критич-го зн-я и возникает вопрос о целесообразности ремонта или списания и разборки соор-я.

Износ с теч-м времени возрастает, особенно резко после достиж-я зд-м примерно 0,8 расчетного срока службы. Наблюдения за констр-ми показ-т, что в 1ый период эксплуатации - период приработки, когда конструкция новая, износ слабее, а к 3му периоду - к концу срока службы – интенсив-ть износа возрастает.

Макс износ констр-ии зд-я и соор-я сост 80%. При износе более 80% зд определяется как непригодное к эксплуатации и подлежит разбору.

Факторы, возд-ие на зд-я и соор-я: 1) внеш возд-я (радиация, темп-ра, воздушные потоки, газы, хим вещ-ва, звуковые колебания, биолог-е вредители, давление грунта, морозное пучение, влага, сейсмич-е волны, блуждающие токи) 2) внутр-е (нагрузки постоян и времен, длит и крат-коврем, технолог удары, вибрация, колебания тем-ры, влаж-ть среды).

2 - внутренние причины: ошибки изыскателей при изучении инженерно-гидрогеологических условий строительной площадки; неблагоприятное расположение объекта вблизи водоемов, подземных выработок; ошибки конструктивного и технологического характера, допущенные при проектировании и производстве работ; неудовлетворительное качество строительных материалов или их износ и старение; ухудшение свойств грунтов в результате увлажнения глинистых, замачивания лессовых, оттаивания мерзлых грунтов, резкого повышения уровня подземных вод, технологических загрязнений основания; уплотнение грунтов оснований под воздействием нагрузок, передаваемых новыми зданиями и сооружениями; проведение строительных работ вблизи существующих зданий (разработка котлованов и траншей, прокладка подземных коммуникаций, транспортных тоннелей, динамические нагрузки от транспорта, при забивке свай, погружении шпунта и т.п.).    Значительное количество деформаций и аварийных состояний зданий связано с воздействием техногенных процессов, изменением влажностного режима работы подземных конструкций.

Понижение уровня грунтовых вод (как и подтопление оснований) изменяет свойства грунта и вызывает его осадку, что приводит к деформациям, наклону, растрескиванию конструкций.  В результате изменения влажностного режима и замачивания грунтов возможны: просадки, оползни, сели, выпор, растворение, размягчение связных грунтов, карст, засоление, коагуляция, набухание, выщелачивание, разуплотнение, разрыхление, разрушение структуры и др. процессы.       Причинами осадочных трещин могут быть:

- ошибки при изысканиях и в проекте (невыявленные плывуны, карстовые и просадочные породы и включения, проектирование под частью здания подвальных помещений):

- недостатки в подготовке основания (излишний выбор грунта в основании и плохое уплотнение вновь подсыпанного);

- вымывание основания при откачивании воды из котлована;

- недостатки при устройстве фундаментов (некачественный материал и непроектные конструкции фундаментов; смещение фундаментов с проектной оси; дополнительные нагрузки от достраиваемых зданий; пропуск или некачественное выполнение армирующих поясов и ростверков по верху фундаментов);

- недостатки при эксплуатации объектов (подтопление и вымывание основания атмосферными, бытовыми или технологическими водами);

- увлажнение грунта основания протечками трубопроводов инженерных систем;

- неправильное устройство подпорных стен или отсутствие их при отрывке котлованов и траншей радом с существующим зданием;

- откачка грунтовых вод при производстве работ вблизи возведенного здания;

- промерзание грунтов в подвалах при нарушении режима отопления.

Деф. по видам деформ.:

- трещ. в отд. слоях - 16 %

- трещ. в сопряжениях - 14 %

- трещ. в констр. стен - 11%

- трещ. в нес. констр. - 8%

- протечки - 18%

- промерзание - 16%

- отслоение отделоч. слоя - 10%

- зыбкость - 7%

Деф. 1^х, 2^х гр. отражают эксплуатац. показатели констр., 3 гр. – показатели прочностные.

Трещины – результат деформ., вызванных:

- усадка зд. в теч. 1-1,5 лет после стр-ва за счет обжатия швов.

- неравномерная прочность основания (грунтов под зд.)

- пучение грунтов в период промерзания грунт. вод, если подошва фунд. нах-тся выше глубины промерзания.

- чрезмерные нагрузки на перекрытия

9 Факторы, воздейств. на констр. зд. и соор.

Различают:

- внеш. возд. (радиация, t°, воздуш. потоки, газы, хим. вещ-ва, звук. колебания, биолог. вредители, давление грунта, мороз. пучение, влага, сейсмические волны, блуждающие токи)

- внутр. возд. (нагрузки пост. и врем., длител. и кратковр-ные, технолог. удары, вибрация, колебания t°, влажность среды).

При экспл. соор-я подвергаются:

- сил. возд-ям нагрузок

- агрессив. возд. окр. среды.

Агрессивная среда – среда, под возд. кот. измен. структура св-ва мат-лов, что приводит к ↓ прочности. Изменение структуры и разрушение - коррозия. Вещ-ва, способств-щие разрушению и коррозии – стимуляторы. Вещ-ва, затрудн. разрушение и коррозию - пассиваторы (ингибиторы коррозии). Разрушение строител. мат-лов носит различ. хар-р и зависит от хим., электро-хим., физ., физико-хим. в/с.

Агрессив. среды дел. на:.

- газ-е среды: сероуглерод, углекислый, сернистый газ. Агрессивность дан. среды хар-ется концентрацией газов, раствор-стью в воде, влажностью и t°.

- жидк. среды: р-ры кислот, щелочей, солей, масло, нефть, раствор-ли. Корроз-ые процессы в жидк. средах протек-т более интенс-но, чем в др.

- тверд. среды: пыль, грунты. Агрессивность дан. среды оц-ется дисперсностью, раствор-стью в воде, гигроскопичностью, влажностью окр. среды.

Воздействие воздуш. среды: в атмосфере содерж. пыль, грязь. Загряз. воздух в сочетании с влагой приводит к преждевр-ному износу, коррозии, растрескиванию и разруш. строител. констр.

Наибол. интенсив. загрязнителями воздуха явл. продукты сгорания различ. топлива, к основ. из кот. отн-тся СО₂, SO₂. При растворении СО₂ в воде образуется H₂CO₄ - конеч. продукт сгорания, кот. разруш. действ. на бетон и др. строител. мат-лы. При растворении SO₂ в воде образуется H₂SO₄.

В дымах накапливается > 100 видов вред. соединений (HNO₃, H₃PO₄, смол. вещ-ва, несгорающие частицы топлива).

Воздействие грунт. вод:

Имеющ-я в природе грунт-я вода м. б.: связанной (хим-ки, гигро-скоп-ки и пленочной); свободной; парообразной (перемещ-ся по порам из мест с большой упруг-ю водяного пара в места с меньш его упруг-ю).

Грунтовая вода взаимод-т физ-и и хим-ки с мин-ми и органич-ми частицами грунта. Все ее виды нах-ся во взаимод-и друг с др-м и пере-ходят один в др-й. Вода в грунтах всегда предст-т собой р-р с изме-няющ-ся концентр-й и хим-м сост-м, что отр-тся и на степени ее агрессив-ти. Оценивая агрес-ть грунт-х вод, след учит-ть переменный ее хар-р: с теч-м времени возле подзем-х частей соор-й водный режим может изм-ся, в связи с чем агрес-ть среды будет ↑ или ↓.

Сущ-т много разновид-тей агрес-ти грунт-х вод. Из них чаще всего выд-т общекислотную, выщелачивающую, сульфатную, магнезиальную и углекислотную в зав-ти от наличия в воде соответ-х примесей и их концентрации, указанных в СНиП 11.28-76.

10 Методы контроля кач-ва стр-х констр-й зд-й и соор-й

Прим-ые в стр-ве методы контроля кач-ва готовой продукции можно подразд-ть на два основных вида: разрушающие и неразрушающие.

Разрушающий метод предполагает проведение периодических испытаний определенной выборки изделий из некоторой партии до разрушения. Но этот метод не обеспечивает гарантии качества и надежности всех конструкций из контролируемой партии, и организация испытаний требует больших затрат. Таким образом, определяются прочностные и механические свойства, пластические характеристики материалов конструкций. К разрушающим методам относятся испытания в лабораторных условиях образцов или элемен­тов конструкций на разрыв или разрушение. Образцы для испытаний изготавливаются согласно ГОСТовским стандартам. Данные методы является наиболее точными с точки зрения качества полученных результатов.

Более выгодны с экономической точки зрения неразрушающие испытания конструкций. Неразрушающие методы контроля носят косвенный характер. Для перехода от измеренных па­раметров к искомым характеристикам материалов и получения результатов проводится тарировочное (привязочное) измерение, при котором измерительная аппаратура настраивается на об­разцах с известными и близкими к контролируемому объекту свойствами. Данные методы мо­бильны и широко используются при проведении натурных обследований и испытаний конст­рукций. К неразрушающим методам контроля качества материалов конструкций относятся: ультразву­ковая дефектоскопия, магнитный способ контроля, радиационный, метод гамма-излучения. К склерометрическим методам относятся: метод упругого отскока и метод пластических де­формаций.

К методам контроля параметров конструкций зданий и сооружений относятся: наблюдение за трещинами и деформациями, определение прочности, изменение толщины, влажности, прони­цаемости, теплопроводности, звукоизоляции и т.д.

Контроль качества изготавливаемых конструкций включает в себя

• разработку эффективных методов контроля;

• техническую помощь в организации лаборатории;

• анализ данных операционного контроля;

• внешний экспертный контроль.

11 Основ. разновидности моделей инвестиц. процесса (МИП) и их краткая хар-ка.

1. МИП в усл. полной либерализации экономики, защищенной гос-вом (Япония, Китай, Монголия, Италия).

Такая модель возможна при выполнении усл.:

- страна д.б. большой по разм. и им. полный комплекс инвестиц. рес. для выполнения инв-ния за счет внутр. средств

- экономика д.б. свободной внутри страны, но защищена от поступлений извне.

Достоинства:

- рынок отбирает наиболее эффективные инвестиц. проекты

- выживает продукция с оптимал. соотношением «цена-качество»

- отсеиваются неэффективные пр-ва, т.е. правит рыноч. экономика

Недостатки:

- ухудшается соц. среда, т. к. общ-во стремится к пост. потреблению (основой дан. модели явл. бол. кол-во продукции и услуг)

- происходит расслоение общ-ва: предметы роскоши указывают на соц. происхождение, т.е. появл. богатые и нищие

- рыноч. отн-ния становятся над з-ном, т.е. у кого есть деньги, у того в руках з-н

Вывод: В целом дан. модель эффективна в переход. период, позволяет изменить эк. сит. в стране, но должна быть очень не продолжит-й. Такие проекты могут реализов-ся на основе гос финанс-я в форме гос-заказа.

2. МИП в усл. полной либерализации эк-ки, открытой мир-му рынку явл. Модиф-ей предыдущей модели, но откр. для мир. пр-лей. Рынок функ-ет не как узко гос., а уже как мир. На рынке присутствует не только гос. валюта, но и валюта международная; появл-ся экспорт. и импорт. товары, инв-ть в эк-ку страны м. иностран. орг-ции.

Достоинства:

- за счет импорта на рынках появляются нов. товары, непроизводящиеся внутри страны

- появл. возможность экспорта

- появляются иностран. инв-ции

Недостатки:

- пр-во, необх. гос-ву, но не нужное на мир-м рынке неконкурентоспособно

- иностран. валюта м. «задавить» национальную

3. Мобилизац. Модель явл. вр-ной. Инициируется гос-вом для восстановления экономики после войны, масс. стих. бедствий, эк. кризиса.

Экспорт и импорт допустимы, но гос-во обладает монополией на внеш. эк. деят.; вся иностран. валюта сосредоточена в руках гос-ва; деньги не явл. основным платежным средством, т.к. действуют план.-распределительные мех-мы; отсутств. бизнес, потребности общ-ва определяет гос-во.

Дан. модель самая эффективная для восстановления экономики. М сущ-ть не только в гос-ве, но и в отд. р-нах.

4. Планово-распределительная модель явл. переходной от мо-билизац-й модели к др. Она развилась из мобилизац-й модели хозяйств-

12 Понятие инвестиц. процесса. Инвестиц. стратегия, ее задачи.

Инвестиц-ый процесс предст-т собой последо-ть этапов, действий и операций по осущ-ю инвестиц-ой д-ти. Конкретное протекание инвес-тиц-го процесса зав-т от об-та инвестир-я. Соотв-но и разграничение этапов инвестиц-го процесса во многом предопред-ся видами инвестир-я. Прежде всего, речь идет о реальных и финн-х инвестициях.

Инвестиц-ый процесс как сов-ть действий по осущ-ю вложений в об-ты различн-х отраслей эк-ки в целях получ-я прибыли и достиж-я положит-го соц-го эффекта объединяет два самостоятельных процесса:

1) созд-е производ-го объекта (с экономической точки зрения, это создание и накопление капиталов)

2. эксплуатация объекта (с экономической точки зрения, этополучение прибыли с накопленного капитала)

Планир-е инвестиц-го процесса осущ-ся методами инвестиц-го протекания, вкл-ми технико-эконом-ие исслед-я, анализ проблемы маркетинга, выбора местораспол-я предпр-я, сырья , технологии и оборуд-я , трудовых ресурсов и охраны окр. среды, фин-ый анализ и эконом-ю оценку инвестиций.

Отражение инвестиц-го процесса в усл-х ры­н-х отношений может быть 2сторонним: с т. зр. динамики физ-х и финансовых величин.

Инвестиц. процесс с т. зр. дв-я фи­з-х вел-н предст-т собой след це-почку явл-й: 1) созд-е инвестиц-х товаров (стр-е об-ты, машины и обо-руд-е, техн-гии, па­тенты и ноу-хау); 2) процесс освоения новых произ-вод-х мощ-тей (вывод постр-х об-тов на проектир-й выпуск продук-ции);3) экспл-ция об-та в норм. режиме в целях пр-ва товаров (услуг).

Инвестиц. процесс с т. зр. дв-я финн-х вел-н предст-т собой вло-жение ден-х сумм с целью получ-я доп.о дохода. Уч-ми этого процесса явл-ся: 1) собств-ки денег, кот-ые хранят сбереж-я либо у себя, либо передавая их в доверит-ое польз-е; 2) инвесторы, кот-ые осущ-ют денеж. влож-я в проекты либо сами, либо обращаясь к финн-м посредникам; 3) фин-ые посредники (банки, фин. груп­пы, инвестиц. или фин-ые компа-нии, ко­т. реально осущ-ют операций как с ден-ми ресурсами, так и с цен. бумагами, направ­ляя их в пр-во товаров и услуг с целью получ-я доп. дохода (прибыли).

Инвестиц. стратегия – это иск-во руководства разв-ем пр-ва, науки, культуры, здравоохр-я и др-х соц. сфер д-ти гос-ва в соотв-вии с имеющимся инвестиц-м потенциалом, с учетом возможности инвестора (крупным инвестором является государство).

Инвестиц. стратегия это долговр.ная пол-ка гос-в (орг-ций), именно гос-во имеет возм-ть и необх-ть развития тех или иных отраслей пром-ти или соц-х сфер. При проведении инвестиц. стратегии, фактор прибыли явл-ся главенствующим, однако при этом предполаг-ся оценка и защита от последствий тех или иных:

• технологий (для этого проводится технич. экспертиза зд. и соор-й);

• экологическая экспертиза;

• социальная экспертиза.

Инвестиционная стратегия, как и любое производство тесно связано с наукой, поэтому приоритетной областью является наука.

Задачи инвестиционной стратегии:

Воздействие отрицател. t°: отрицател. t° приводит к замерзанию влаги в констр. и в грунтах основания.

Для зд. и констр. опасны 3 вида возд. отрицател. t°:

1. промерзание увлажн. констр. и их разрушение

2. промерзание огражд. констр. (стен) и нарушение в помещ. t°-влажност. режима

3. промерзание основания, его пучение. Вследствие происходит разрушение вышележ. констр. (самое опасн. возд.). Промерзание и вспучивание грунтов опасны только для назем. соор., т.к. на глубине 1,5-2м от поверх. нет разницы в колебаниях ноч. и днев. t°, а на глубине 10-30м не ощущается изменение зим. и лет. t°.

Воздействие технолог. процессов: зд. и соор. проект-ся и строятся с учетом возд. предусмотр. технологией процессов.

Из-за неодинаковой стойкости и долговечности мат-лов констр. и влияния на них производств. среды, их износ неравномерен. В первую очередь разруш. защит. покрытия стен, кровли, полов, окон, затем уже каркас и фунд. Сжатые эл. и эл. больших сеч., работающие при статич. нагрузках, изнашиваются медленнее, чем изгиб-мые и растянутые эл., а также тонкостен. эл., кот. работают при динамич. и вибрац. нагрузках в усл. высок. влажности и высок. t°. Кислотостойкими явл. породы с бол. содержанием кремния (кварц, гранит, диабаз). Нестойкими к кислотам явл. породы, содерж. известь (доломит, известняк, мрамор), но эти породы стойки к щелоч. среде.

Состояние производств. соор. с агрессив. средами завис. от:

- герметичности технолог. линии

- предотвращения агрессив. вл. в помещ.

- сист. вентиляции

- смывания промышл. стоков

Чем больше агрессивность среды в соор., тем чаще должно проводится обследования и быстрее восстанавл. констр., нач-щие разрушаться. Способность мат-ла сопротивляться разруш. возд. внеш. среды наз корроз. стойкостью.

- возд-ие на рынок с целью формир-я спроса на продукцию новых поколений;

• изучение выпускаемой продукции с целью оценки и ее старения и поиск альтернативных видов продукции или технологии их изгот-ния;

• контроль за измен-ем спроса на рынке с целью измен-я стратегии.

Инвестиц. стратегия разраб-ся в усл-х контроля за след-ми функц-ми инвестиционного процесса:

1. формир-е целей инвестиц. д-ти и осн-х ее напр-й на долгосроч. период;

2. прогноз общ. потреб-ти в инвестиц-х рес-сах, необх-х для реал-ции разраб. стратегии, а также – опред-е возм-ти формир-я собст-х инвестиц. рес-в;

3. отбор наиболее эф-х инвестиц. программ и проектов, соответствующих инвестиционных стратегий;

4. разраб-ка стратег-х планов реал-ции инвестиц. программ и проектов;

5. орг-ция мониторинга реализации инвестиц. программ и проектов;

6. выявл-е причин откл-й реал-х инвестиц-х программ и проектов от плана (намеченные сроки, эф-ть).

Инвестиц- стратегия предпр-я— сист. долгосроч. целей инвестиц. д-ти предпр.я, опред-мых общими задачами его развития и инвестиц. идеологией, а также выбор наиб. эффективных путей их достижения.

Процесс разработки инвестиц. стратегии предпр.я складывается из след. этапов: 1) опред-е общ. периода формир-я инвестиц. стратегии; 2) формир-е стратегич. целей инвестиц. д-ти; 3) обосн-ие стратегич. Напр-ий и форм инвестиц. д-ти; 4) определение стратегических направлений формирования инвестиционных ресурсов; 5) формирование инвестиционной политики по основным направлениям инвестиционной деятельности; 6) оценка результативности разработанной инвестиционной стратегии.

Период формирования инвестиционной стратегии зависит:

• от продолжительности периода, принятого для формирования общей стратегии развития предприятия — инвестиционная стратегия предприятия не может выходить за пределы этого периода;

• возможностей прогнозирования состояния развития экономики и инвестиционного рынка;

• отраслевой принадлежности предприятия;

• размеров предприятия (чем крупнее предприятие, тем на более длительный срок разрабатывается инвестиционная стратегия).

Инвестиционная политика представляет собой форму реализации инвестиционной стратегии предприятия в разрезе наиболее важных направлений инвестиционной деятельности на отдельных этапах ее осуществления. В отличие от инвестиционной стратегии инвестиционная политика формируется только по конкретным направлениям деятельности, требующим обеспечения наиболее эффективного управления для достижения главной стратегической цели.

я, дополненной ограничениями испол-я хозяйственно-ден-х форм. В этой МИП практически вся сов-ть инвестиц-х проектов опред-ся гос-м планом. Отдельные блоки последнего конкретизируются гос-ми стр-ми - министерствами и ведомствами. При этом государство выделяет инвестиц-ые ресурсы под весь инвестиц-ый процесс.

Достоинства:

- возможность инв-ния в науку

- не допуск. расслоение общ-ва

- эффективность инв-ций

Недостатки:

- план-нием занимаются ед., кот. не могут учесть реал. потребностей общ-ва, поэтому производятся ненужные тов.

- огранич. виды нов. товаров.

5. Смешанная МИП:

Плановый мех-зм нах-тся в руках гос-ва и в лучшем случае вкл. в себя: науч. исследования (фундаментальные); разработку недр; гос. монополию на энергетику, алкогол. продукцию, лекарства; распределение земел. рес-в; контроль за ценообразованием; соц. проекты, контроль за памятниками арх-ры и др.

Целевыми установками в этой сфере пр-ва (гос сектор эк-ки) должны выступать кач-во и кол-во, выражающие нац-ные интересы: уровень здоровья народа; степень обороноспособности страны; уровень и качество образования; развитие фундаментальных наук; масштабы социальной защиты граждан страны: оздоровление окружающей среды путем проведения действенных экологических мероприятий; развитие культуры страны; экономическая безопасность страны; треб-я по охране окр среды и соблюдение предельно доп-х выбросов; контроль за соблюдением норм охраны труда и техники безоп-ти, мин-ой заработной платы, предусмотренных законом социальных гарантий; контроль за уплатой нал-в и сборов в соотв-и с действ-м законодат-м;

Рыноч. мех-зм сущ-ет без соц. ориентации, т.е. рынок не интересуется нуждами людей. Вкл-т: создание сред. и мал. предприним-ва; пр-во промтов. и продуктов питания; сфера услуг.

Рыноч. мех-зм строится на основе свобод. конкуренции и представляет собой четкую систему связей и рыноч. отн-ний. Основ. з-н: оптимал. соотношение эффекта и затр. Он базируется на: самостоят-м опр-нии видов тов. и услуг; свобод. ценообразовании (под контролем гос-ва); свободе реализации продукции; самостоят-м развитии пр-ва, на свободном выборе инвестиц-х пр-тов, свободной покупке на рынке ф-ров пр-ва и инвестиц-х ресурсов, на ориентации в хоз-ном развитии на получение достаточно высокой прибыли стабильного хар-ра, что предполагает конкурентную борьбу за занятие на рынке опред. ниши.

Дан. модель наиболее часто встречается, т.к. в ней учит. как интересы народа, науки, образования, так и интересы бизнеса.

13 Основные стадии инвестиционного процесса

Инвестиционный процесс - совокупность действий по реализации капитальных вложений в об-ты различ. отраслей экономки.

Прединвестиц. фаза – явл-ся нач-м этапом инвестиц. д-ти и предшест-т осн-му объему капиталовл-й. На этом этапе формир-ся ин-вестиц. замысел, кот. к концу этапа должен выд-ся в инвестиц. проект.

В течении прединвестиционной фазы проводится:

1. предварительное изучение спроса на продукцию;

2. оценка уровня текущих и прогнозных цен на продукцию;

3. проработка состава уч-ков и организ-но-правового статуса проекта;

4. оценка объема инвестиц-х вложений с исп-ем укрупн-х норм-вов ст-ти проектов-аналогов, изучение коммерч. привлек-ти инвестиций;

5. подготовка инвестиций;

6. предварит. расчеты по ТЭО проекта и их утверждения;

7. подготовка контрактной док-ции на проектно-изыскательские работы.

Рез-том провед-го исслед-я инвестиц. возм-тей должна стать подготовка инвестиц. предложения для потенц-го инвестора. Если же потреб-ть в таком инвесторе отсут-ет, и все проектн. работы предполаг-ся профинанс-ть за счет соб-х ср-в разраб-ка, то сразу принимается решение о подготовке документации инвестиционного проекта.

Работа по подготовке документации инвестиционного проекта должна быть сосредоточена на следующих направлениях:

1. провед-е полного маркетингового исследования рынка;

2. подготовка программы производства продукции;

3. разработка технических решений;

4. разработка стр-х, арх-но-планировочных и градостр-х решений;

5. разработка мероприятий по охране окружающей среды;

6. разработка сист. упр-ния и орг-ции производств-х процессов;

7. формир-е сметно-фин-вой док-ции (издержки производства и обращ-я, потреб-ть в оборот. ср-вах, доходы от эксплуатации, объем капиталовл-й, источники и усл-я финансир-я, выбор конкрет. инв-ров).

8. оценка рисков инвестиций;

9. планирование сроков инвестиционной деятельности;

10) коммерческая оценка инвестиций;

11) формирование усл-й прекращения реал-ции капиталовложений.

Как правило, в конце этого этапа (прединвестиционные исследования) сопоставляется и утверждается развернутый бизнес-план.

Инвестиц. фаза – вкл-т освоение осн. объема капиталовл-й (новое стр-во, рек-ция и технич. перевооруж-е действ-х мощ-тей, закупка оборуд.я, обуч-е персонала, приобрет-е техн-й, лицензир-е, закл-ние контрактов, услуги). При этом формир-ся внеоборот. активы проекта.

Инвестиц. фаза, или фаза внедрения может быть подразделена на след. взаимосвяз.ые этапы:

1. Устан-е институц-но-правовой, фин-вой и организац-й основ осуществл-я капиталовлож-й;

2. Приобретение и передача технологий;

3. Приобретение земли, строительные работы и установка оборудования;

4. Заключение контрактов, оценка предложений и проведение переговоров, а также прочая деятельность оценочного характера.

14

15

16 Оперативное и тактическое управление жилищным комплексом

Под управлением портфелем недв-ти понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собств-м стратегии и тактики по рац-му использованию активов.

Управление на тактическом уровне соответствует выполнению принятой конкретной программы по упр-ю отд-ми комплексами недв-ти.

Ключевым моментом в управлении имуществом на тактическом уровне явл-ся: анализ прибыльности, в рез-те которого должны быть:

- выработана так называемая «политика в отношении комплексов»;

- обеспечено поддержание отношений с потребителями (жильцами), с управляющими организациями, риэлтерами и консультантами;

- разработана тактическая программа для нужд оперативного руководства недв-ью и ее согласование с управлением портфелем.

Процесс принятия реш-й в отн-нии компл-в состоит из след. этапов:

1. Инвентаризация

Для проведения на последующем этапе анализа, необходима информация, которая состоит из параметров модели расчетов, определяемых на основе управления портфелем. Такими параметрами являются: процентная ставка кредитования, надбавка за риск, прогнозируемый уровень инфляции и индексы цен.

2. Анализ

Управляющий фондами на тактич. уровне должен обеспечивать еже-годное обновление исходных данных и проводить совместно с оперативным управляющим анализ имеющейся инф-ции. Полученные пок-ли расходов и доходов отд-го комплекса затем сравниваются с пок-ми подобных компл-в.

3.Разработка возможных сценариев развития событий

Рассм-ные в предшествующем анализе явления и тенденции излагаются в так называемом сценарии возможного развития событий. Для отдельного комплекса м. б. составлены несколько возможных сценариев. В качестве исходного сценария всегда рассм-ся 2 варианта: доведения эксплуатации объекта до конца его жизненного цикла (существования); скорейшей продажи комплекса в целом или его отдельных частей (квартир или офисов). Доведение эксплуатации до конца жизненного цикла и скорейшая продажа — это два граничных значения (крайности), между которыми возможны самые различные сценарии, включая всевозможные вариации во времени осуществления.

4. Просчет сценариев. Одним из главных критериев професс-го упр-я недв-тью явл-ся умение выбрать подходящий момент для реш-я вопросов эксплуатации. С помощью вычислит. техники можно просчитать все воз-можные сценарии на основе дисконтированного потока денежных ср-в.

5. Формирование политики в отношении комплексов. На предшествующих этапах выбирается несколько сценариев. Управляющий на оперативном уровне должен перевести эти сценарии в форму необходимых предложений по руководству. После проверки программа управления недв-тью утверждается и передается в качестве поручения на следующий эксплуатационный фонд. Управляющий фондами на тактическом уровне разрабатывает на основе утвержденной политики в отношении комплексов тактический и оперативные планы эксплуатации.

5. Формирование администрации;

6. Набор и обучение персонала;

7. Сдача в эксплуатацию и пуск инвестиционного объекта.

Инвестиционная фаза заканчивается, когда активы полностью сформированы и могут эксплуатироваться.

Эксплуатаци. фаза вкл-т пр-во и реал-цию продукции. Эта фаза нач-ся с пуска об-та в эксплуатацию, капиталовлож-я превращ-ся в осн. ср-ва, происх-т изготовл-е продукции, реализация услуг.

Как правило, чем дольше эта фаза инвестиц. процесса, тем больше совокупная вел-на дохода при прочих равных усл-х, то есть, чем дольше эксплуатац. фаза, тем выгодней инвестиц. проект. Однако, эта фаза ограничена сроком полезного использования активов.

Управление недвижимостью (УН) на оперативном уровне осущ-ется по заданию упр-ющего имущ-вом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи УН в отношении как комплекса, так и потребителей.

Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации имущ-ных фондов. В УН на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции.

1) В задачи администрации входят: регистрация, систематизация и обработка информации обо всех приходящих и выходящих денежных потоках в процессе эксплуатации недв-ти, включая составление отчетов, согласно действующему закон-ву.

Отдельные составляющие административного управления:

1. Инкассо ( по договору аренды пользователи обязаны в опр-ный момент времени (в начале месяца или квартала) вносить оплату за предоставленное помещение, перевод суммы может проводиться путем автоматического инкассо или путем оплаты посланной фактуры).

2. Контроль за сменой жильцов (окончание или заключение нового договора аренды происходит согласно установленной процедуре).

3. Контроль за расходами на обслуживание ( в договоре аренды указываются те услуги, выполнение которых упр-ющим на тактическом уровне приходится на пользователя).

4. Составление отчетности (готовятся технический и коммерческий отделы с необходимой обработкой всей финансово-экономической).

2) Техническое управление недв-тью включает в себя мероприятия, связанные с поддержанием недв-ти в рабочем состоянии, проведение плановых и внеплановых (по вызову) ремонтных работ, проведение обновления и перепланировок, консультацию по техническим вопросам коммерческого отдела и консультацию по вопросам физ. состояния недв-ти.

3) Коммерческое управление отражает цели оперативного управления недвижимостью.

Задачи коммерческого управления включают:

- каждодневную координацию управления; - заключение и продление договоров аренды; - консультации по вопросам покупки и продажи недвиж.; - разработку маркетинговой политики; - изменения арендной платы; - обработка жалоб пользователей; - координация исследований рынка; - поддержание связей с жильцами; и т. п.

Все это направлено на достижение рационального соотношения доходности и риска по всему управляемому имущественному фонду.

17

18

19 Портфель недв-ти. Управление портфелем недвижимости.

Под управлением портфелем недв-ти понимают совок-ть процессов форм-ия и развития управ-их решений, обесп-их наивысшую отдачу от проводимой соб-ком стратегии и тактики по рац-ому испол-ию активов.

Портфель недв-ти в общем виде, включает рынок жилья, на котором одновременно присут-ют застройщики, инвесторы и пользователи.

Управляющий портфелем (УП) недв-ти отв-ет за доходность доверенного ему портфеля, состоящего из объектов недв-ти, а также за разработку и выполнение стратегической программы упр-ния. С одной стороны, эта пол-ка напр-а на сост-ие оптим-го портфеля путем провед-я хорошо сбалансир-х инвестиций и изъятия ср-в с учетом распределения возможных инвестных рисков. С др. стороны, она напр-на на оптимизацию соотн-я риска и доходности с т. зр. эксплуатации и увел-я потреб-ной ст-ти об-тов.

Состав портфеля считается оптимальным с учетом рассредоточения инвестиц-ных рисков и зависит от входящих в него объектов, их типа, размеров, географического расположения и возраста.

Центр-м аспектом упр-ния портфелем являются инвестиции и получение макс. прибыли на вложенные ср-ва. Эта прибыль должна рас-см-ся в непосред-ном сочетании с возможными инвестиц-ми рисками. Т. о., деят-ть УП напр-на на упр-ние рисками и контроль за ними.

Суть упр-ния портфелем заключается в опр-нии исходных пунктов стратегии, которым должен соотв-ть состав портфеля, и в реализации этой стратегии. При разработке стратегии предприятия производится отбор всех внешних факторов, влияющих на ситуацию, в которой находится предприятие. Разработка стратегии упр-ния портфелем недв-ти начинается с рассм-ния общих целей с их последующей конкретизацией. Для формулирования достижимых стратегических целей необходим большой объем инф-ции. Сущ-ют многочисленные методы сбора и систематизации данной инф-ции. Для получения лучшего представления о сдаваемом в аренду жилом фонде используются, к примеру, следующие модели:

1. Анализ ССВО – определяется конкурентоспособность на рынке домов, квартир и жилых комплексов на основе выявления слабых сторон жилья и факторов, уменьшающих спрос на это жилье. При этом со стороны застройщика (инвестора) рассм-ются тип жилья, его месторасположение, соседство с др. комплексами и постройками, уровень благоустройства жилья, возможные планы застройки района. Также важно выявить сильные стороны жилья и возможности, появляющиеся на рынке жилья. При этом в центре внимания находятся потребители и их запросы, т.е. спрос и предложение. Анализ ССВО со стороны рынка проводится также и с т.з. потребителя. При проведении анализа по методу ССВО требуется четкое разграничение внутренних и внешних (по отношению к предприятию) факторов, с учетом того, что первые, в отличие от последних, поддаются влиянию и изменению.

2. Опр-ние комбинаций продуктов и рынков (КПР) представляет поиск оптимальных сочетаний предлагаемых объектов и групп наиболее заинтересованных потенциальных потребителей, съемщиков и покупателей. При составлении подобных комбинаций м.

19 Оценка стоимости предприятия методом чистых активов. Алгоритм расчета.

Этот метод предполагает анализ и корректировку всех статей баланса предприятия, суммирование стоимости активов и вычитание из полученной суммы скорректированных статей пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности.

Метод чистых активов применяется в следующих случаях:

• Оцен-мое предпр-е обладает значит-ми материальными активами.

• У оцениваемого предприятия отсутствуют ретроспективные данные о прибыли или нет возможности прогнозировать будущую прибыль.

• Оценивается новое предприятие или незавершенное строительство.

• Оцен-мое предпри-е сильно зав-т от контрактов или не имеет постоянной клиентуры.

• Оценивается холдинговая или инвестиционная компания, которая не получает прибыли за счет собственного производства.

Информац-й базой метода чистых активов явл-ся бухг. баланс предпр-я. Оценщик проводит анализ и корректировку всех статей ежеквартального баланса на последнюю отчетную дату для определения рыночной стоимости имеющихся активов.

Процедура оценки предусматривает след. послед-ть шагов:

• определение рыночной стоимости всех активов компании;

• определение величины обязательств компании;

• расчет разницы между рын. ст-тью активов и обязательств.

Ст-ть предпр-я = Рын. ст-ть активов - долговые обязат-ва.

Ниже представлен алгоритм реализации метода:

1. Суммируются статьи баланса предприятия:

• Остаточная стоимость нематериальных активов;

• Остаточная стоимость основных средств;

• Оборудование к установке;

• Незавершенные капитальные вложения;

• Долгосрочные финансовые вложения;

• Прочие необоротные активы;

• Производственные запасы;

• Животные;

• Остаточная стоимость МБП;

• Незавершенное производство;

• Расходы будущих периодов;

• Готовая продукция;

• Товары;

• Прочие запасы и затраты;

• Товары отгруженные;

• Расчеты с дебиторами;

• Авансы, выданные поставщикам и подрядчикам;

• Краткосрочные финансовые вложения;

• Денежные средства;

• Прочие оборотные активы;

ИТОГО активы предприятия.

2. Суммируются обязат-ва (задолж-ти) предпр-я по пассиву баланса:

• Целевое финансирование и поступления;

• Арендные обязательства;

• Долгосрочные кредиты банков;

• Долгосрочные займы;

• Краткосрочные кредиты банков;

• Кредиты банков для работников;

• Краткосрочные займы;

• Расчеты с кредиторами;

• Авансы, полученные от покупателей и заказчиков;

• Расчеты с учредителями;

• Резервы предстоящих расходов и платежей;

• Прочие краткосрочные пассивы;

ИТОГО пассивы предприятия.

3. Из суммы активов (п.1) вычитается сумма пассивов (п.2).

исходить как из сложившейся ситуации, так и прогнозируемой в будущем. При этом управляющая орг-ция м. как задаваться целью по обеспечению жильем конкретной группы потребителей, так и не ставить перед собой такой задачи. Опр-ние КПР обеспечивает возможность вести целенаправленную политику в отношении спроса и соответствующего ему предложения.

3. Проведение анализа портфеля недвижимости.

Определение стратегии предприятия включает следующие этапы:

1. Опр-ние вида деят-ти, концепции долгосрочного развития предприятия. На этом этапе большое внимание уделяется изучению рынка, доли рынка, приходящиеся на данное предприятие, изучение круга потребителей и услуг, возможные пути роста объема потребителей.

2. Опр-ние конкретных целей и задач для их достижения. Для этого ежегодная деят-ть пред-тия разбивается на промежутки времени. На этом этапе от каждого отдела или подразделения пред-тия составляется ежемесячная картина текущей деят-ти, перспективы, коррективные планы, обоснования необходимости инвестиций, опр-ся направления для инвест-ной деят-ти.

3. Разработка стратегии, которая вкл. в себя проектные данные и аналитические расчеты, оценивается внут-няя и внешняя среда орг-ции, изучаются конкуренты, проводится SWOT-анализ. Это позволяет разработать портфель стратегий.

Портфель стратегий включает в себя:

- Маркетинговая стратегия (МС); - Инвестиционная стратегия (ИС); - Инновационная стратегия;

- Кадровая стратегия (КС); - Экологическая стратегия (ЭС); - Внешнеэкономическая стратегия;

- Производственная стратегия (ПС).

4. Разработка плана реализации стратегии через эконом., орг-ные, техн-кие, качес-ные, эколог. механизмы.

5. Контроль, анализ, корректировка. Должны быть выявлены все причины, которые приводят к нарушению сроков реализации стратегии: изменение стоимости, технологии, качества; проводятся корректировка кадров и оптимизация ресурсов для реализации выбранной стратегии.

При опр-нии стратегии необходимо уделить внимание произ-ному потенциалу пред-тия, т.е. наличию, состоянию и использованию ресурсов предприятия – матер-ных, техн-ких, трудовых и финансовых.

20 Методология приведения статей баланса к рын. ст-ти.

Коррект-ка статей баланса в целях оценки ст-ти предпр-я закл-ся как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены.

Пересчет статей актива баланса предпр-я в текущие цены состоит:

• В опред-и рын. ст-ти осн-х ср-в и нематериальных активов;

• В опред-и фактической текущей стоимости зданий и сооружений;

• В анализе и оценке долгосрочных финансовых вложений;

• В анализе и оценке по тек-м ценам запасов, затрат и ден-х ср-в;

• В анализе и опред-и тек. ст-ти имеющихся у предпр-я задолжностей.

К числу активов компании относятся следующие группы активов:

• Нематериальные активы.

• Долгосрочные финансовые вложения.

• Здания, сооружения.

• Машины и оборудование.

• Запасы.

• Дебиторская задолженность

• Прочее.

Оценка стоимости нематериальных активов

1. Интеллект-ая собств-ть (изобретения, промышленные образцы, товарные знаки, ноу-хау, права на объекты авторского права).

2. Имущ-ые права (на польз-е зем-х уч-в, природных и водных рес-в).

3. Отлож-ые расходы (гонорары юристам, услуги за регистр-ю фирмы).

4. Цена фирмы-гудвилл (превыш-е ст-ти бизнеса над рын. ст-тью матер-х активов и нематериальных активов не указанных в балансе).

Оценка стоимости финансовых вложений

1. Опред-ие рын. ст-ти облигаций с постоянным уровнем выплат;

2. Оценка бессроч. обл-ций (облигации с периодической выплатой процентов, но без обязательного погашения);

3. Оценка привилегированных акций (с точки зрения инвестора);

4. Оценка обыкновенных акций.

Оценка стоимости зданий и сооружений

Восстан. ст-ть – ст-ть точной копии в действ-х ценах или ст-ть нового идентич. об-та. В послед. случае остат. стоимость определяется как восстановительная минус износ.

Ст-ть замещ-я – ст-ть точной копии в действ-х ценах, но с уч-м но-вых соврем-х мат-лов. Остат. ст-ть опред-ся как ст-ть замещ-я «–» износ.

Оценка восстан-ой ст-ти или ст-ти замещения осуществляется:

Методом сравнит-й ед-цы, в кот-м оценка ст-ти опред-ся путем умнож-я норм-ва удел-х затрат на пл-дь или объем оценив-го зд. с уче-том поправок на особ-ти оцениваемого зд. и мультипликатора местных усл-й. Норм-в удельных затрат берется по данным предпр-я аналога или из разработок Централ-го научно-исслед-го института эк-ки и управл-я.

Мет-м разбивки на компоненты, в кот-м опред-ся сумма прям. и косв-х издержек, необх-х для стр-ва единич. объема отд-го эле-та (фунд-т, крыша и т. д.)

Индексным способом оценки, который осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

При расчетах ст-ти, следует учесть предприн-кий доход (обычно

21 Оценка стоимости предприятия методом сравнения продаж. Алгоритм расчета. Характеристика ценовых мультипликаторов.

Данный метод осн-н на принципе замещ-я - покупатель не купит об-т недв-ти, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Основные преимущества сравнительного подхода:

1. Оценка осн-на на ретро инф-ции и, след-но, отражает фактич. Рез-ты производственно-финансовой деятельности предприятия.

2. Цена фактич. совершенной сделки макс. учитывает ситуацию на рынке, а значит, явл-ся реальным отражением спроса и предложения.

Процесс оценки предпр-я методом сравнеия продаж вкл-т след. осн-е этапы: Этап 1. Выбор предприятий-аналогов.

Формир-ся довер-ая сов-ть данных о предпр-х-аналогах. Для обесп-я требований доверит-ти необходимо соблюдение след-х обязат-х усл-й:

а) в кач-ве аналогов следует принимать предпр-я одной отрасли со сходным продуктовым рядом, учитывая при этом диверсифицир-ть де-ти, зрелость бизнеса, географиче. факторы, стратегии развития и т.д.;

б) предпр-я-аналоги должны иметь близкие к оценив-му предпри-ю зна-ч-я соотн-я цены предпр-я (в целом, по одной акции) и таких пок-лей, как прибыль, денеж. поток, выручка от реал-ции, ст-ть имущ-ва, и др.;

в) число объектов-аналогов: 3 < N < 10.

Этап 2. Провед-е фин-го анализа.На этом этапе произв-я расчет пока-лей, использ-х при фин-м анализе предпр-й-аналогов, и их интерпретация с учетом сопостав-ти предпр-й-аналогов с оценив-м. Ме-тоды и пок-ли фин-го анализа традиц-ые, однако есть и отличит. черты:

1. по рез-там фин-го анализа опред-ся необх-ть внесения корректировок, увелич-х степень сопоставимости предпр-я (этап 3);

2) пок-ли фин-го анализа позв-ют опред-ть рейтинг оцениваемой компании в списке аналогов.

Этап 3. Привед-е фин-ой отчетности предпр-й-аналогов к виду, сопост-му с оценив-м, осущ-ся путем коррек-к, миним-х различия пок-лей де-ти предпр-й-аналогов и оцениваемого предпр-я, что позволяет более точно опред-ь ст-ть на основе оценочных мультипликаторов.

Этап 4. Выбор и расчет оценочных мультипликаторов.

Ценовой мультипл-р – это коэф-т, показывающий соотн-е между рыночной ценой предпр-я или акции и фин-ой базой (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов предпр-я и т. д.).

Оценоч. мультипли-ры можно разделить на два типа: интервальные и моментные.

К интервальным мультипликаторам относятся:

1) цена/прибыль; 2) цена/денежный поток; 3) цена/ дивидендные выплаты; 4) цена/выручка от реализации.

К моментным мультипликаторам относятся:

1) цена/балансовая ст-ть активов; 2) цена/ чистая ст-ть активов.

Мультипликаторы цена/прибыль, цена/денежный поток.

В кач-ве фин-й базы для мультипл-ра исп-ся любой пок-ль прибыли, кот. может быть рассч-н аналитиком в процессе ее распред-я. Поэтому, кроме пок-ля чистой прибыли, практ-ки по всем предпр-м можно исп-ть прибыль до налогообложе-я, прибыль до уплаты % и налогов и т.д.

Ориентация на мультипликатор цена/денеж. поток предпочтительна

22 Оценка стоимости предприятия доходным подходом. Алгоритм расчета. Метод капитализации прибыли.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходящую из принципа непосредственной связи стоимости бизнеса компании с текущей стоимостью его будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и/или возможной дальнейшей его продажи.

Доходный подход предусматривает использование двух методов:

– метод капитализации прибыли;

– метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации прибыли не требует прогноза денежных доходов, а основ-ся на ретроспективных данных. В этом его преимущ-ва (простота, исключение ошибок расчета) и недостатки (денеж. поток в перспективе может существенно отличаться от ретроспективного).

Данный метод закл-ся в расчете тек. ст-ти буд-х доходов, получ-х от исп-я объекта с помощью коэф-та капитализации:

Ст-ть бизнеса = Чистый операц-й доход / Ставка капитализации

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда:

- имеется достаточное количество данных для оценки дохода,

- доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на многие годы вперед.

В силу того, что текущая стоимость будущих доходов очень чувствительна к изменениям коэффициента капитализации, для его использования необходимы четкие рыночные указания о его величине.

Метод не следует применять, когда:

- отсутствует информация о рыночных сделках;

- если об-т еще не постр-н, а значит, не вышел на режим стабил-х дох-в;

- когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной реконструкции.

Практич. примен-е метода капит-ции предусмат-ет след. осн. этапы:

1. Провед-е анализа финансовой отчетности

Осн-ми документами для анализа финансовой отчетности предприятия в целях оценки его активов являются балансовый отчет и отчет о финансовых результатах и их использовании. Оценщик также должен отметить в своем отчете, прошли ли эти финансовые отчеты аудиторскую проверку. При анализе финансовых отчетов предприятия оценщик должен в обязательном порядке провести их нормализацию, т.е. сделать поправки на различные чрезвычайные и единовременные статьи как баланса, так и отчета о финансовых результатах и их использовании, которые не были регулярными в прошлой деятельности предприятия и вряд ли будут повторяться в будущем.

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована

Оценщик может выбрать между несколькими вариантами:

• прибыль последнего отчетного года;

• прибыль первого прогнозного года;

• средняя вел-на дохода за несколько последних отчет. лет (3-5).

23 Оценка стоимости предприятия доходным подходом. Алгоритм расчета. Метод дисконтирования денежных потоков

Опред-е ст-ти бизнеса методом ДДП основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес больше, чем тек.я ст-ть будущих доходов от этого бизнеса. Собств-к не продаст свой бизнес по цене ниже тек. ст-ти прогнозируемых буд-х доходов. Счи-тается, что в рез-те взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Основные этапы:

1. Выбор модели ДП

На основе изучения особенностей функционирования предприятия производится выбор одной из двух моделей денежного потока:

1. денежного потока для собственного капитала;

ДП для соб. капитала = Чистая прибыль + Баланс. начисле-я (износ, амор­тиз-я), увелич-е долгосроч. задолж-ти - Прирост соб. капитала, капитальные вложения, уменьшение долгосроч. задолженности

2. ДП для инвестир-го капитала (бездолгового).

ДПдля инвестир-го капитала = чистая прибыль (плюс %-ые выплаты, скорректир-ые на ставку налогооблож-я) + баланс. начисл-я (износ, амортизация) - прирост соб-го оборот. капитала, капитальн. вложения

2. Определение длительности прогнозного периода

В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются. Западные консультанты предполагают использование прогнозного периода для оценки компании, в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации, от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, где велик элемент нестабильности и адекватные долгосрочные прогнозы особенно затруднительны, допускается сокращение прогнозного периода до 3 лет.

3. Анализ и прогноз расходов

На данном этапе оценщик должен: 1) учесть ретроспективные взаимозав-ти и тенденции; 2) изучить стр-ру расх-в, особенно соотн-е пост-х и перемен. издержек; 3) оценить инфляц. ожидания для каждой категории издержек; 4) изучить единовр-ые и чрезвычайные статьи расх-в, кот. могут фигурир-ть в фин. отчет-ти за прошлые годы, но в буд-м не встретятся; 5) опред-ть амортизац. отчисления исходя из нынешнего наличия активов и из буд-го их прироста и выбытия; 6) рассч-ть затраты на выплату % на основе прогнозир-х уровней задолж-ти; 7) сравнить прогнозируемые расходы с соответст-ми пок-ми для предпр-й-конкурентов или с аналогичными среднеотрасл-ми пок--ми.

4. Анализ и прогноз инвестиций

1. анализ капиталовложений в целях замены фиксированных активов по мере их износа, а также приобретения и создания новых активов;

2. определение излишка или недостатка чистых оборотных средств;

3. расчет изменения долгосрочного заемного (если выбрана модель ДП для собственного капитала.

5. Расчет вел-ны ДП для каждого года прогноз. периода по выбранной модели. Целесообразно исп-ть расчет ДП предпр-я по разным сценарии-ям развития: пессимистич., наиболее вероятному и оптимистическому.

при оценке предпр-й, в активах которых преобладает недв-ть.

Мультипл-р цена/дивиденды может рассчит-ся как на базе фактич. выплач-х дивидендов, так и на основе потенц-х дивидендных выплат. Под потенц-ми дивидендами поним-ся типичные дивидендные выплаты по группе аналогичных предпр-й, исчислен. в % к чистой прибыли. Мультипл-р целесообр-но исп-ть, если дивиденды выплач-ся достаточно стабильно как в аналогах, так и в оцениваемой компании либо способ-ть компании платить дивиденды может быть обосн-но спрогнозирована.

Мультипл-р цена/выручка от реал-ции. Особ-сть примен-я этого мультипл-ра закл-ся в том, что оценщик должен обязат-но учит-ть стр-ру капитала оцениваемой компании и аналогов. Если она сущ-но отлич-ся, то мультипл-р лучше опред-ся при расчете на инвестир.капитал.

Мультипл-р цена/физ. объем явл-ся разновидностью мультипл-ра цена/выручка от реал-ции. В этом случае цена сопоставляется не со ст-ным, а с натур-м пок-лем, кот. может отражать физ. объем произв-ва, размер производственных площадей, количество установленного оборуд-я, а также любую другую единицу измерения мощности.

Мультипл-р цена/баланс. ст-ть. Для расчета в кач-ве финанс. базы испол-ся баланс. ст-ть аналогичных компаний на дату оценки либо на последнюю отчетную дату. Этот мультипл-р отн-ся к так называемым моментным пок-ям, поскольку испол-ся инф-ция о состоянии на конкретную дату, а не за опред. отрезок времени. Оптимальная сфера применения дан. мультипл.ра - оценка холдинговых компаний либо необх-ть быстро реализ-ть крупный пакет акций. Фин. базой для расчета явл-ся чистые активы оцениваемой компании и компаний-аналогов.

Мультипл-р цена/чистая ст-ть активов. Его прим-ют в том случае, если соблюд-ся след. треб-я: 1) оцениваемая комп-я имеет значит-ые влож-я в собств-ть: недв-ть, цен. бумаги, газ-е или нефтяное оборуд-е; 2) осн. д-тью компании явл-ся хранение, пок-ка и продажа такой собств-ти.

Этап 5. Расчет ст-ти оцениваемого предпр-я на основе мультипл-ров.Расчет мультипл-ров для предпр-й-аналогов в сочетании с соответ-ми фин-ми данными оцениваемого предпр.я позв-ет опред-ть Срын.

С_рын = ФП_оц · М_ан,

где ФП_оц – финансовый показатель оцениваемого предприятия;

М_ан – мультипликатор предприятия-аналога.

Этап 6. Внесение итоговых, поправок и расчет рыночной ст-ти.

Итог. вел-на ст-ти бизнеса предпр-я, рассчит-мая методами сравнит. подхода, получается в рез-те провед-я след. корректировок ст-ти, полученной на этапе 5:

• премия за контроль – ст-ное выраж-е преимущ-ва, кот. имеет влад-ц контрольного пакета акций по сравн-ю с владельцами меньшей доли.

• скидка на неконтрольный характер - величина, на которую уменьшится пропорциональная данному пакету доля в общей стоимости предприятия с учетом отсутствия прав контроля. Скидка на неконтрольный характер рассчитывается в процентах:

α = 1 - 1/ (1 + премия за контроль);

- скидка на недостаточную ликвидность для акций закрытых акционерных обществ может быть оценена как гипотетические затраты на регистрацию проспекта эмиссии и брокерские комиссионные, взимаемые за продвижение акций на фондовый рынок.

15%). После опред-я полной ст-ти восстан-я или замещ-я из получ-й вел-ны вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта.

При расчете методом разбиения разд-ют физ. износ (устранимый и нет), функц-ый (устраним. или нет), экономич. (напр., упадок района).

Оценка стоимости машин и оборудования

В зав-ти от целей объектом оценки могут выступать 1 машина (напр., для сдачи в аренду), несколько независ-х машин (напр., для оценки осн-х фондов), взаимосвяз-й компл-с машин (напр., для оценки машин как части всех активов при организации производства).

Для оценки применяют методы:

1. Однородного об-та. Сначала опред-ют полную себест-ть однородного об-та, далее рассчитывается полная себест-ть оцениваемого об-та. Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсут-ет, то их ст-ть принимается на уровне себест-ти. 2. Поэлементного расчета

Далее рассчит-ся восстан-ная ст-ть оцен-го об-та индексным мето-дом, кот. предпол-ет опред-е ст-ти путем переоценки первонач. баланс-й ст-ти с помощью индекса. После опред-я восстан-й ст-ти для получ-я остат. ст-ти необх-мо учесть износ. ФИ можно рассч-ть как отн-е эф-го возраста к сроку эконом. жизни. Функц-ый износ опред-ся экспертным путем. Эконом. износ опред-ся путем сравнения сопост-х об-тов.

Оценка производственных запасов

1) по себест-ти каждой ед., когда запасы не могут заменять друг др. или подлежат особому учету; учет вед-ся по каждой ед. запасов, при этом учит-ются все фактич. затраты, связ-е с приобрет-ем каждой ед. запасов; 2) по средней себест-ти; испол-ся при однородном хар-ре запасов предпр-я; он позв-ет усреднять влияние инфляции (роста цен) на себест-ть выпущенной продукции и себест-ть остатков на складе. 3) по себест-ти первых по времени приобрет-я МПЗ - ФИФО; себест-ть товаров, передаваемых в произв-во, опред-ся пар-тиями в хронологич. порядке; 4) по себест-ти послед. по t приобрет-я МПЗ – ЛИФО; себест-ть пере-данных в произв-во запасов рассчит-ся, начиная с последних закупок.

От метода оценки МПЗ зав-т налогооблаг. база, а след-но вел-на чистой прибыли. В зав-ти от поставл-х предприятием целей главн. Бухг-р выб-т один из указа-х методов и закрепляет этот метод в учет. пол-ке предпр-я. Выбранный метод не может менять в теч. календарного года.

Для оценки дебиторской задолженности треб-я провести ее анализ по срокам погашения, а также с целью выявить безнадежную задолженность, которая не войдет в экономический баланс.

Денежные средства не подлежат переоценке.

К основным видам обязательств предпр-я относятся:

• долгосрочные \ краткосрочные кредиты банков;

• долгосроч. \ краткосроч. займы, полученные у других предпр-й;

• кредитор задолж-ть, оцениваемого предпр-я поставщикам и подряд-м;

• задолженность по расчетам с бюджетом;

• долговые обяз-ва предпр-я перед работниками по оплате труда и др.;

Долговые обязательства в полном объеме переводятся в текущую стоимость исходя из сроков их погашения. В качестве ставки дисконтир-я исп-ся модель средневзвешенной стоимости капитала.

Опред-ся рыночная ст-ть предприятия путем вычитания из рыночной стоимости активов текущую стоимость обязательств.

6. Определение ставки дисконтирования

СД предст-т собой ставку дохода, используемую для опред-я тек. ст-ти буд-х доходов. Она должна соответст-ть применяемой модели денеж. потока. Для реального (очищенного от инфляции) денеж. потока исп-ся реальная ставка дисконта; r_реал = (r_ном - r_инф)/(1+ r_инф) для номинального (учитывающего инфляционные ожидания) денеж.о потока прим-ют номинальную ставку дисконта: r_ном = r_реал + r_инф + r_реал · r_инф

Если оценка бизнеса осуществляется на базе денежного потока для собственного капитала, то ставка дисконта рассчит-ся либо по модели оценки капитальных активов (САРМ), либо кумулятив. методом.

При оценке бизнеса, на основе модели оценки капитальных активов, ставка дисконта рассчитывается по следующей формуле:

R = R_f+ß(R_m-R_f),

где R - ставка дисконта или ожид-я инв-ром ставка дохода на соб. капи-тал; Rf – безриск. ставка дохода; ß – коэф-тсист-го риска; R_m – средне-рын. ставка дохода (опред-ся исходя из вел-ны дохода на фонд-м рынке за достаточно долгий промежуток t); Rm - Rf - рыночная премия за риск.

7. Расчет остат. ст-ти, под кот. понимается сумма всех денеж-х потоков, получ-х в постпрогнозный период, приведенная к послед.году прогнозного периода. Остат. ст-ть можно расчитать: 1) по цене «предпо-лагаемой продажи»; 2) по сто-сти чистых активов (в качестве остат. ст-ти исп-ют баланс. остат-ую активов на конец прогноз. периода); 3) по ликвидац. ст-ти; 4) по модели Гордона, в кот. предпол-ся, что темпы роста денеж. потока явл-ся пост-ми. Модель Гордона имеет след. вид:

V = D _п.п.п. / R – g,

где V – остат- сто-ть ден-х потоков предпр-я в постпрогноз. период;

D _п.п.п – денеж. поток, кот. м. б. получен в 1 год постпрогноз. периода; g – ожид. темпы роста денеж. потока; R - ставка дисконта для соб. кап-ла.

8. Расчет тек. ст-ти буд-х ДП, остат. ст-ти и их суммар. знач-я.

Тек. ст-ть буд-х ДП рассчит-ся путем дисконтир-я бездолгового ДП по выбранной ставке дисконтир-я. Остат.я ст-ть должна быть приведена к тек. ст-ти дисконтир-м, она представляет собой сумму тек. ст-тей ДП прогноз. периода и остат. ст-ти предпр-я, приведенной к дате оценки.

9. Внесение заключительных поправок и расчет рын. ст-ти.

1. Если использовалась модель дисконтирования бездолгового инвестированного денежного потока, то найденная рыночная стоимость относится ко всему инвестированному капиталу, т. е. включает в себя не только стоимость собственного капитала, но и стоимость долгосрочных обязательств предприятия. Поэтому необходимо из величины найденной стоимости вычесть величину долгосрочной задолженности.

2. При расчете стоимости учитываются активы предприятия, которые участвуют в производстве, получении прибыли, т. е. в формировании денежного потока. Но у любого предприятия в каждый конкретный момент времени могут быть активы, не занятые непосредственно в производстве. Поэтому необходимо определить рыночную стоимость таких активов и суммировать ее со стоимостью, полученной при дисконтировании денежного потока.

ВЫВОД: Этот метод более применим к приносящим доход предприятиям, имеющим определенную историю хозяйственной деятельности, с нестабильными потоками доходов и расходов.

В качестве капитализируемой величины прибыли может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года (чистая прибыль – как вариант).

3. Расчет ставки капитализации

С математ. т. зр. ставка капитализации – это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации.

Способ рыночной экстракции для идентичных объектов. Основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости. В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается в три этапа по формуле:

где R_i– коэффициент капитализации i–го объекта;

1. Корректируется размер арендной платы объектов-аналогов с целью определения чистого операционного дохода, который может приносить данный вид недвижимости. При необходимости проводится корректировка цен продажи объектов-аналогов.

2. Определяется общий коэффициент капитализации.

3. Из общего коэффициента капитализации выделяется ставка дисконтирования.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Внесения поправок на нефункционирующие активы , для этого требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с применяемыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.)

6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

24Анализ фин-ой устойчивости предприятия. Горизонт. и вертикальный анализ бухгалтерского баланса предприятия.

Фин-й анализ – часть эконом. анализа, представл-щая собой сист. опред-х знаний, связ-ю с исслед-м фин. полож-я орг-ции и ее фин-х рез-тов, складывающихся под вл-ем объектив. и субъектив. Ф-ров. Гл. цель анализа – своевременно выявлять и устранять недостатки в фин. д-ти и находить улучшения фин-го сост. предпр-я и его платежеспособ-ти.

Одна из целевых установок фин. анализа - оценка фин. сост. и выявление возмож-ти повышения эф-ти функционир-я хозяйствующего субъекта с помощью рациональной финансовой политики.

Фин. устойчивость предпр-я – это способ-ть суб-та хозяйствования функц-вать и развиваться, сохр-ть равновесие своих активов и пассивов в изменяющейся внутр. и внеш. среде, гарантирующее его пост. плате-жесп-ть и инвестиц. привлек-ть в границах допустимого уровня риска.

Фин. устойчивость отражает стаб-ть хар-тик, полученных при анализе фин. сост-я предпр-я в свете долгосрочной перспективы, и связана с общей стр-рой финансов и завис-тью предпр-я от кредиторов и инвесторов. Фин. устойчивость опред-ся соотношением собственных и заемных средств предприятия в составе источников средств.

При анализе фин-во-хозяйственной деят-ти наиболее общую картину состояния предприятия дает анализ таких форм бухгалтерской отчетности, как баланс предприятия и отчет о прибылях и убытках.

Наиболее общее представление об имевших место качественных изменениях в стр-ре ср-в и их источ-в, а также в их динамике можно получить с помощью вертик. и горизонтального анализа отчетности.

Вертик. и горизонт. анализ на основе фин. отчет-ти целесообразно осущ-ять на начальном этапе экономич. анализа д-ти предпр-я. Вертик. анализ позволяет выделить с учетом отраслевой специфики наиболее важные для дан. предпр.я имущ. компоненты и источ-ки фин-х ср-в, а горизонт. выявляет наиболее существ-ые измене-я в стр-ре имущества и направлениях финансир-я, имевших место в рассматриваемом периоде.

Цели горизонтального и вертикального анализа:

• определение финансового положения;

• выявл-е изменений в фин-м сост. в пространственно-врем-м разрезе;

• выявление осн. факторов, вызывающих изменения в фин. состоянии;

• прогноз основных тенденций финансового состояния.

Вертик.анализ проводится в целях выявл.я удельного веса отдельных статей отчетности в общем итоговом показателе и последующего сравнения результата с данными предыдущего периода.

Вертик. анализ сглаживает влияние инфляц-х процессов, кот. могут искажать абсолютные пок-ли отчетности, и позволяет проводить сравнение с др. предпр-ми, чьи отчетные данные существенно отличаются от показателей анализируемого предприятия.

Для постр-я вертик. баланса следует итог пассива/актива баланса и на начало, и на конец отчет. периода принять за базовые (за 100%) и рассчитать %-ую долю каждой балансовой статьи к общему итогу.

Вертик. анализ дает представл-е о стр-ре ср-в предпр-я и их источ-в, выраж-х не в абсолют. ед-х, а в долях либо в %. За ед., или 100 %,

25 Анализ фин. сост. предприятия. Анализ ликвидности.

Фин. сост. предпр-я явл-ся комплексным понятием. Оно хар-ся сист. пок-лей, отражающих реальные и потенц. фин-ые возм-ти фирмы как партнера по бизнесу, об-та инвестир-я, капитала, налогоплательщика. Цель анализа состоит не только в том, чтобы установить и оценить финансовое состояние предприятия, но еще и в том, чтобы постоянно проводить работу, направленную на его улучшение.

Финансовый анализ дает возможность оценить:

- имущественное состояние предприятия;

- степень предпринимательского риска;

- достаточность капитала для текущей д-ти и долгосроч. инвестиций;

- потребность в дополнительных источниках финансирования;

- способность к наращиванию капитала;

- рациональность привлечения заемных средств;

- обоснованность политики распределения и использования прибыли.

Источ-ми инф-ции для провед-я фин. анализа явл-ся бухг. отчет-ть орг-ции. Важнейшими из форм отчет-ти явл-ся: Бухг. баланс (форма №1); Отчет о прибылях и убытках (форма № 2); Формы, включаемые в состав приложений к бухг-му балансу и отчету о прибылях и убытках; Отчет об изменениях капитала (форма №3); Отчет о дв-нии денеж. Ср-тв (форма №4); Приложение к бухг-му балансу (форма №5); Отчет о целевом испол-нии полученных ср-в (форма № 6)

Рез-ты фин. анализа позволяют выявить уязвимые места, требующие особого вним-я, и разработать мероприятия по их ликвидации.

Финансовый анализ д-ти предприятия включает:

- анализ финансового состояния;

- анализ финансовой устойчивости;

- анализ финансовых коэффициентов:

- анализ ликвидности;

- анализ фин. рез-тов, коэф-тов рентабельности и деловой актив-ти.

Фин. сост. м. б. устойчивым, неустойчивым и кризисным. Одним из осн-х индикаторов, харак-х фин. устойчивость, явл-ся платежесп-ть. Платежесп-ть означает достаточность ликвидных активов для погаше-ния в любой момент всех своих краткосрочных обяза-в перед кредито-рами. Платежесп-ть предпр-я опреде-ся наличием в его распоряжении ликвидных активов — тех активов, кот. в макс-но короткие сроки могут «превратиться» в деньги, т. е. быть реалии-зованными, или сами по себе явл-ся ср-вом платежа. Несмотря на то что понятие ликвидности и платежесп-ти тесно взаимосвязаны, они не явл-ся тождественными. Предприятие считается платежеспособным, если его общие активы больше, чем долгосроч. и краткосроч. Обяз-ва. Предприятие ликвидно, если его текущие активы больше, чем краткосроч. обяз-ва. При этом важно учитывать, что для успешного упр-я фин. д-тью предпр-я наличные (денеж.) ср-ва более важны, чем прибыль.

Анализ ликвидности проводится с целью опред-я платежесп-ти предпр-я в краткосрочном периоде по обяз-вам, срок погашения кот. должен наступить не более чем через 12 месяцев с даты сост-я баланса

Ликвидность в широком понятии означает сп-ть активов при опред. обстоят-вах обращаться в наличность или получить наличные денеж. ср-

26 Анализ фин. сост. предприятия. Анализ рентабельности.

Фин. анализ – часть эконом. анализа, представляющая собой сист. опред-х знаний, связ-ю с исслед-ем фин. полож-я орг-ции и ее фин-х рез-тов, складывающихся под влиянием объектив. и субъектив. ф-ров.

Таким образом, финансовый анализ позволяет определить:

􀀈 темпы роста выручки (построить оптимистический сценарий);

􀀈 издержки (структура, резервы для оптимизации);

􀀈 оценить необходимые инвестиции;

􀀈 сделать вывод о проводимой амортизационной политике;

􀀈 опред-ть треб-ю вел-ину соб. оборот. капитала (дефицит, излишки);

􀀈 зафиксир-ть нефункционир-е активы (соц. сфера, возможная реализация, консервация);

􀀈 определить величину задолженности.

Существуют некоторые соотношения показателей, необходимых для нормального функционирования предприятия

Рентабельность хар-т доходность или прибыльность ср-в, влож-х в фин. операции, либо в др. предпр-я. Предпр-е считается рентабельным, если доходы от реализации продукции (работ, услуг) покрывают издержки производства (обращения) и, кроме того, образуют сумму прибыли, достаточную для нормального функционирования предприятия.

Экономический смысл – пок-ль хар-ет прибыль, получаемую вкладчиками капитала с каждого рубля ср-в (соб-х или заемных), вложенных в предприятие.

Рентабельность активов хар-т эффективность использования всех активов предприятия. Определяется отношением прибыли, оставшейся в распоряжении предприятия, к средней величине активов.

Опред-ся рентабельность как всей сов-ти активов, так и оборот. активов (прибыль, оставшаяся в распоряжении предпр-я, к средней вел-не оборотных активов). Если де-ть предпр-я ориент-на на перспективу, необх-мо разработать инвестиц. политику. Пок-лем, отражающим эф-ть испол-я ср-в, инвестир-х в предпр-е – яв-ся рентаб-ть инвестиций.

Рентаб-ть инвестиций= ×100

Кредиторы рассчитывают также на получение опред. дохода от предоставле-х ср-в. С позиции кредиторов пок-ль рентабе-ти рассчит-ся:

Fзс = × 100, где

Пзк – плата за пользлвание заемными средствами,

ЗК – средства привлеченные на заемной основе.

Анализ рентаб-ти позволяет оценить сп-ть предпр-я приносить доход на вложенный в него капитал. При расчете коэф-тов рентабельности для оценки экономического эффекта можно сопоставлять размер полученной прибыли с величиной ресурсов или затрат. Но целесообразнее соотносить прибыль не только с ресурсами (затратами), но и с совокупным доходом в виде выручки от текущей деятельности. В этом случае возникает две группы показателей:

• пок-ли, где базовым эл-том (знаменателем коэф-та) выступает выручка от продаж;

• пок-ли, где базовым эл-том (знаменателем коэф-та) выступает стоимостная оценка ресурса или затрат.

27 Анализ фин. сост. предприятия. Анализ фин. устойчивости.

Фин. уст-ть предпр-я — это такое сост. его финансовых рес-в, их распределение и использование, которое обеспечивает развитие предприятия на основе роста прибыли и капитала при сохранении платеже- и кредитосп-ти в усл-х допустимого уровня риска.

Анализ финансовой устойчивости проводится для того, чтобы опред-ть:

• способность орг-ции отвечать по своим долгосрочным обязательствам;

• степень независимости орг-ции от заемных источников финансир-я.

На фин. устойчивость предпр.я оказывают влияние различ. факторы:

• положение предприятия на товарном рынке;

• произв-во и выпуск дешевой, пользующейся спросом продукции;

• его потенциал в деловом сотрудничестве;

• степень зависимости от внешних кредиторов и инвесторов;

• наличие неплатежеспособных дебиторов;

• эффективность хозяйственных и финансовых операций и т. п.

Самым простым, но в тоже время и самым приближенным способом оценки фин. устойчивости явл.ся проверка соблюдения след. соотн-я:

оборотные активы < собственный капитал x 2 - внеоборотные активы

или

Наиб. точным способом оценки фин. уст-ти явл.ся расчет коэф-тов:

1. Коэффициент капитализации (плечо финансового рычага)

У1 = (заемный капитал)/ (собственный капитал)

Показывает, сколько организация привлекла заемных средств на 1 руб. вложенных в активы собственных средств.

2. Собственный капитал в обо­роте (собств. оборотный капитал, собственные оборотные средства)

У2 = капитал и резервы + доходы будущих периодов - расходы будущих периодов -задолженность учредителей по взносам в УК - внеоборотные активы, или упрощенно: капитал и резервы - внеоборотные активы.

Нулевое или отрицательное значение показателя свидетельствует, что все оборотные (может быть и часть внеоборотных) активы, сфор­мированы за счет заемных источников (средств).

3. Коэффициент обеспеченности запасов собственными источниками.

УЗ = (собственный капитал - внеоборотные активы)/ (запасы + НДС)

Показывает достаточность собственных оборотных средств для покрытия запасов.

Нормальное значение этого коэффициента не менее 0,1.

4. Коэффициент автономии (концентрации собственного капитала).

У4 = (собственный капитал)/ (валюта баланса).

Соизмеряет собственный капитал со всеми источ-ми финансирования.

Нормальное значение этого коэффициента лежит в пределах 0,6-0,8. Чем больше размер этого коэффициента, тем выше уровень финансовой устойчивости предприятия.

5. Коэффициент финансирования.

У5 = (собственный капитал)/ (заемный капитал)

ва для нормальной финансово-хоз. д-ти и возмещения обязательств.

Ликвидность предприятия — это мобильность предприятия, его возможность за счет внутренних и внешних источников оперативно искать резервы платежных средств, необх-х для погашения долгов, и поддерживать равновесие между объемами и сроками преобраз-я активов в денеж. ср-ва и объемами и сроками погашения обяз-в.

Ликвидность баланса выражается в степени покрытия обязательств предприятия его оборотными активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств.

Ликвидность активов представляет собой их возможность при определенных обстоятельствах обратиться в денежную форму (наличность) для покрытия обязательств.

Обобщающим пок-лем платежесп-ти, отражающим достаточность у предприятия оборотного капитала, который может быть использован для погашения своих краткосрочных обязательств, является общий коэффициент покрытия (общий коэффициент ликвидности)

где К_ол — общий коэффициент ликвидности;

ОА — оборотные активы;

ТО — краткосрочные обязательства.

Уровень коэф-та покрытия зависит от отрасли произв-ва, длит-ти производ-го цикла, стр-ры запасов и затрат. Считается нормальным, если этот коэффициент находится в интервале от 1,0 до 2,0.

Коэффициент срочной ликвидности (промежуточный коэффициент ликвидности) (К_СЛ) — позволяет дать более жесткую оценку ликвидности предприятия также в статическом положении.

где ДС— денежные средства;

ЦБ — высоколиквидные ценные бумаги;

ДЗ — дебиторская задолженность;

ТО — текущие обязательства.

Знач-е коэф-та срочной ликвидности считается теоретически достаточным, если составляет 0,7 — 0,8.

Коэффициент абсолютной ликвидности (К_АЛ), показывает долю немедленного погашения текущих обязательств за счет имеющихся в распоряжении средств и рассчитывается по формуле:

где ДС — денежные средства;

ЦБ — высоколиквидные ценные бумаги;

ТО — краткосрочные обязательства.

Коэф-т пок-ет, какая часть тек. задолженности м. б. погашена немед-ленно, что явл-ся одним из условий платежесп-ти. Значение данного коэф-та признается теоретически достаточным, если оно превышает 0,25 — 0,35, так как сроки платежа не приходятся на один день.

приним-ся валюта баланса, и каждый абсолют. пок-ль рассчит-ся либо в долях, либо в % по отн-нию к итоговому пок-лю баланса. Относит. Пок-ли в опред. степени освобождены от негатив. влияния инфляц-х проц-в, что позв-ет проводить более объектив. анализ хоз-й д-ти в динамике.

Степень детализации бухг. баланса, по кот-му проводится вертик. (стр-ный) и горизонт. (динамич.) анализ, определяется теми целями, которые ставятся при исследовании.

Преимущества вертикального анализа - сравнимость относительных показателей предприятия, несмотря на возможную разницу уровня цен на начало и конец отчетного периода. Исследование структуры имущества и финансовых источников и обязательств за ряд лет (общепринятой мировой практикой в инвестиционной области является анализ финансовой отчетности по крайней мере за три года) позволяет выявить тенденции, учет которых при выработке стратегии производственной и финансовой деятельности предприятия обеспечивает рост эффективности использования его ресурсов.

Для полноты финансовой картины вертикальный анализ может быть дополнен горизонтальным, который основывается не только на абсолютных показателях, но и на относительных темпах роста (снижения).

Горизонтальный анализ состоит в сравнении показателей бухгалтерской отчетности с показателями предыдущих периодов.

Горизонт. анализ позв-т не только выявить ск-ть измен-я каждого пок-ля и прогнозир-ь на основе получ-х данных его измен-е в будущем.

Горизонт. анализ отчетности закл-я в постр-и одной или нескольких аналитич. таблиц, в кот-х абсолютные пок-ли заменяются относит. пок-ми темпов роста или ↓, выраженными в % или долях, что позв-т анализир-ть данные пок-ли в прошлом и прогнозир-ть их будущие значе-я. Основой сравн-я, как правило, явл-ся пок-ли базисного периода. Ценность рез-тов горизонт.о анализа значительно ↓ в усл-х инфляции, тем не менее эти данные можно исп-ь при межхозяйств-х сравнениях.

Для постр-я горизонт. анализа следует принять данные по каждой балансовой статье на начало отчет. периода за 100% и рассчитать прирост (↓) каждого пок-ля в сравнении с базовым. Для более точного прогнозир-я темпов прироста (↓) следует провести расчеты за несколько отчетных периодов - тогда тенденция изменения будет более очевидной.

Ценность и правильность выводов горизонт- анализа существенно зав-т от влияния инфляции, но явно выделяемая динамика каждого показателя позволяет увидеть существующие тенденции их изменений.

Наиб. распространенными методами горизонт.о анализа явл-ся:

• простое сравнение статей отчетности и анализ их резких изменений;

• анализ изменений статей отчетности в сравнении с изменениями других статей. При этом особое внимание следует уделять случаям, когда изменение одного показателя по экономической природе не соответствует изменению другого показателя.

Горизонт. и вертик. анализ взаимодоп-ют друг друга и очень ценны при сопоставлении периодов д-ти, существенно отлич-ся по усл-м хоз-вания, уровню цен, объемам произв-ва. Кроме того, вертик. и горизонт. анализ позв-ют проводить сравнение с эталоном (например данными самого успешного в финансовом плане периода) и также анализировать результаты деятельности нескольких предприятий.

Показывает, какая часть деятельности финансируется за счет собственных, какая – за счет заемных средств.

Рекомендуемое значение коэф-та финансирования более 1. Kф > 1.

6. Коэффициент финансовой устойчивости.

У6 = (собствен­ный капитал + долгосрочные обязательства)/ (валюта баланса).

Стабильное финансовое состояние организации, обусловленное достаточной долей собственных средств составе источников ее финансирования при сохранении платеже- и кредитоспособности называется финансовой устойчивостью предприятия.

Если величина коэффициента колеблется в пределах 0.8–0.9 и имеет положительную тенденцию, то финансовое положение организации является устойчивым.

7. Коэффициент маневренности.

У7 = (собственный капитал- внеоборотные активы)/(собственный капитал).

Показывает, какая часть собственного капитала вложена в оборотные активы, т. е. находится в мобильной форме, позволяющей относительно свободно маневрировать капиталом.

В качестве оптимальной величины коэффициент маневренности может быть принят в размере К > 0,5.

8. Коэффициент иммобилизации.

У8 = (внеоборотные активы)/ (оборотные активы).

Характеризует соотноше­ние постоянных и текущих активов.

Если показатели финансовой устойчивости свидетельствуют о затруднительном финансовом состоянии предприятия, становится целесообразным провести анализ банкротства предприятия.

Средним значением коэффициента иммобилизации считается 0,5

Наиболее распространенные коэффициенты, характеризующие рентабельность (прибыльность), а также спосо­бы их расчета на основе форм отчетности (ф. № 1 и № 2):

1. Рентабельность объема продаж, %

Р1 = (прибыль от продаж) х 100/ (выручка от продаж)

Характеризует размер прибыли на рубль объема реализованной продукции.

2. Бухгалтерская рентабельность от обычной деятельности, %

Р2 = (прибыль до налогообложения) х 100/(выручка от продаж)

Показывает размер прибыли до выплаты налога на прибыль на рубль объема реализованной продукции.

3. Чистая рентабельность, %

РЗ = (чистая прибыль) х 100/ (выручка от продаж)

Характеризует размер чистой прибыли на единицу выручки, т. е. уровень прибыли после выплаты налога на прибыль.

4. Экономическая рентабельность, %

Р4 = (чистая прибыль) х 100/ (средняя стоимость имущества

Характеризует эффективность использования всего имущества

5. Рентабельность соб­ственного капитала, %

Р5 = (чистая прибыль) х 100/ (средняя стоимость собственного капитала)

Характеризует эффективность использования собственного капитала. Данный показатель и его динамика влияют на уровень котировки акций.

6. Валовая рентабельность, %

Р6 = (валовая прибыль) х 100/ (выручка от продаж)

Характеризует размер валовой прибыли на единицу выручки.

7. Рентабельность реализо­ванной продукции (затратоотдача), %

Р7 = (прибыль от продаж) х 100/ (затраты на производство и реализацию продукции)

Показывает, сколько прибыли от продаж приходится на один рубль полных затрат.

28 Анализ фин. сост. предпр-я. Анализ оборачиваемости активов.

Под оборачиваемостью ср-в понимается продолжительность прохождения средствами отдельных стадий произв-ва и обращения. Эф-ть использования ресурсов определяется их оборачиваемостью.

Экономическое значение оборачиваемости:

1) от нее зависит вел-на необх-х предпр-ю активов для осуществления процесса произв-ва и сбыта продукции (товаров, работ и услуг);

2) ускорение оборач-ти капитала способ-т сокращению потреб-ти в оборотном капитале (абсолютное высвобождение), приросту объемов продукции (относит. высвобождение) и росту получаемой прибыли.

На длительность нахождения средств в обороте влияют факторы внешнего (внутреннего) характера.

Факторы внеш. хар-ра — это сфера де-ти предприятия, отраслевая принадлежность, масштабы предприятия, экономическая ситуация в стране и связанные с ней условия хозяйствования предприятия.

Внутр. факторы — ценовая политика предприятия, структура активов, методика оценки запасов.

Для оценки оборач-ти активов испол-ся показатели оборачиваемости совокупных активов, постоянных активов, чистых активов.

1. Коэф-т оборач-ти совокупных активов рассчитывается

где К_ОА— оборачиваемость совокупных активов, количество оборотов;

ВР— выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг без НДС, акцизов и прочих отчислений из дохода;

Ан и Ак — стоимость совокупных активов предприятия соответственно на начало и конец анализируемого периода;

А` — среднегодовая стоимость активов предприятия,

2. Коэф-т оборачиваемости постоянных активов

где КОПА — оборач-ть постоянных активов, количество оборотов;

ВР — выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг без НДС, акцизов и прочих отчислений из дохода;

Ан и Ак — стоимость совокупных активов предприятия соответственно на начало и конец анализируемого периода;

ТАн и ТАк— стоимость текущих активов предприятия соответственно на начало и конец анализируемого периода;

ПА — среднегодовая стоимость постоянных активов предприятия.

Коэф-т оборачиваемости постоянных активов показывает сумму дохода в расчете на единицу вложенных основных средств предприятия.

3. Коэф-т оборачиваемости чистых активов рассчит-ся по формуле:

29 Основные средства предприятия. Оборот основных средств. Показатели эффективности использования основных средств.

Основные фонды в строительстве представляют собой со­вокупность материально-вещественных ценностей, действу­ющих в сфере материального производства и в не­производственной сфере.

Осн. фонды явл-ся имуществом предпр-я и сост-ют его сущность.

Источ-ки формир-я осн-х фондов: денеж. нематер-ые взносы учредителей; доходы, полученные от реал-ции СМР; доходы от ценных бумаг;кредиты банков и др-х кредиторов; др. источники, не запрещенные законодательством.

К основным производ. фондам стр-ва от­н-ся след. ср-ва труда: рабочие машины и обо­р-е, силовые машины и оборуд-е (генераторы, производящие энергию, паровые котлы), транспорт. ср-ва, производ. зд.

Собств. осн. фонды — это фонды, находящиеся на балансе стр. орг-ции. Привлеченные — взятые во вме­ненное польз-е у др. орг-ции на усл-х арен­ды или оказания услуг. Ремонт, техническое обслуживание фондов осуществляет их владелец.

По признаку использ-я осн. фонды подразд-ся на действующие (ср-ва труда, функц-ющие в пр-се стр-ва осн-х и подсоб. произв-в, и бездей-ствующие (фонды, нах-ся на стадии выбытия в связи с их износом).

Основные непроизводственные фонды не участвуют в создании стр. продукции и предназна­чены для удовлетворения социально-бытовых потребностей работников.

Показатели эффективности использования основных фондов

Общие показатели хар-ют уровень испол-я всей сов-ти осно-х производ-х фондов в це­лом, а частные показатели — отдельных эл-тов осн-х фондов (парка стр-х машин, трансп-х ср-в и т.д.).

Пок-ль фондоотдачи - отражает эф­-ть использ-я овеществл-го в осн-х про­извод-х фондах труда и характеризует количество про­дукции, приходящейся на 1 руб. стоимости основных фондов.

С_смр годовой объем СМР в сметных ценах, тыс. руб.;

Ф_п - среднегод. ст-ть основных производственных фондов, тыс. руб.

Этот пок-ль не по­зволяет оценить степень использ-я имеющихся в распоряжении осн-х фондов, вел-на пок-ля фондоотдачи находится в прямой зав-ти от уровня производит-ти труда и в обратной завис-ти от уровня его фондовооруж-ти. На вели-ну пок-ля фондоотдачи влияет ряд ф-ров. К кот-м относятся состав и стр-рные сдвиги в программе выполняемых ра­бот, измен-е уровня цен на ресурсы и ряд др. ф-ров.

Пок-ль фондоотдачи м. б. также рассчитан как отнош-е год. прибыли орг-ции, тыс. руб.; к среднегод. ст-ти производ-х фондов (осн-х фондов и оборот. ср-в), тыс. руб. Рассчитанный т. обр. пок-ль фондо-отдачи ха­р-ет рентаб-ть использ-я про­извед-х фондов и дает возм-ть стр. орга­низации оценивать качественную сторону их использования.

Пок-ль фондоем­кость, пок-ет, какая часть ст-ти осн-х про­изводс-х фондов приходится на 1 руб. выполненного объема работ:

30 Оборотные средства предприятия. Стр-ра оборотных средств. Показатели эффективности использования оборотных средств.

Оборот. ср-ва — это вложенная орга-цией в оборот. фонды и фонды обращ. (за вы­четом амортизац-х отчислений) сов-ть денеж. ср-в, кот. обеспеч-ет непрерыв-ть процесса произв-ва и явл-ся источ-м финансирования текущих и ка­питальных затрат..

Оборот.е фонды — часть производс. фондов, ко­т.е испол-ся в одном произ­вод-м цикле и перено­сят свою ст-сть на себест-сть СМР по возведению зданий и сооружений. В их состав входят :

1.Производственные запасы — это предметы труда, необх-ые для обеспеч-я непрерывности процес­са стр-го произв-ва, но еще не включенные в про­извод. процесс. Эти запасы включают: основные ма­териалы, детали и конструкции, вспомогательные материа­лы и топливо.

К оборотным фондам в процессе производства относятся:

А) Незавершенное производство

Б) Расходы буд. периодов - имеют своей целью подготовку производстве. процесса и предназн-ны для обеспеч-я бесперебойного стр-го произв-ва. Особ-ть этих расходов: они осущ-ся единовременно в данном отчет. периоде, а спи­сываются на себест-ть СМР по частям

В состав оборот­ных средств входят также фонды обращения, включающие средства в расчетах и денежные средства.

К средствам в расчетах относятся суммы по предъявл-м заказчикам счетам за выпол-ые работы, срок опла­ты по кот-м еще не наступил.

Денеж. ср-ва — сумма наличных денеж. ср-в в кассе орг-ции, свободные денеж. ср-ва, храня­щиеся на расчет., валютном и прочих счетах в банке, а также ценные.

Стр-ра оборот. ср-в выражается через % содерж-е, каждого эл-та затрат в общей их ст-ти. Она зав-т от хар-ра выполн-х работ, их трудоемкости и мате­риалоемкости и ряда других факторов.

Оборот. ср-ва по источ­никам формирования подразделяются:

1.Собств. обор. ср-ва предназн-ны для по­крытия мин. потреб-ти по созданию МПЗ, задела по незаверш. Произв-ву работ и затратам для обеспече-я норм. работы орг-ции. Их ист-ики: уставный кап-л (сов-ть денежных вкладов учредителей в имущество организации при ее создании), прибыль, добавочный и резерв­ный капиталы.

Добавочный капитал образуется за счет переоценки ос­н. фондов в сторону их ↑, безвозмездного по ступления разл-х активов от юр. и физ. лиц, а также за счет продажи собственных ценных бу маг.

Резервный капитал образ-ся за счет прибыли орг-­ции и предназн-н для покрытия непредвиденных потерь и убытков, в том числе и по оборот. ср-вам, а также выплаты дивидендов по привилегированным акциям в слу­чае, когда для этих целей недостаточно прибыли.

2.Заем. ср-ва – ср-ва, привлекае­мые орг-ми из различ. ист-в финанс.я.

Критерием эф-ти использ-я оборот. ср-в явл-ся показатель оборачив-ти, характер-й скорость их оборота и отражающий взаимосвязь раз­мера оборот. ср-в, объема СМР и t их выполнения. Оборач-ть оборот. ср-в хар-ся чис­лом циклов полного кругооборота денеж. ср-в в теч-е планового периода t. Ускорение оборач-ти оборот.

31 Себестоимость продукции. Группировка по экономическим статьям. Калькуляция себестоимости.

Себест-ть— это совокупность затрат предпр-я на произв-во и реализацию продукции, затраты связанные с оказанием услуги. Она включает прямые материальные и трудовые затраты, накладные.

Многочисленные затраты, формирующие себест-ть продукции классиф-ся по экономич. эл-там и статьям калькуляции. Перечень этих эл-тов и статей пред-ет собой состав себест-ти продукции. Стр-ра себест-ти продукции — это соотношение этих элементов и статей между собой, выраженное в процентах к общему итогу.

Группировка по экономич. эл-там исп-ся для опред-я и поддерж-я правильного соотнош-я между однородными экономич. затратами, живым и овеществленным трудом, соотнош-я потребляемых рес-в и т.д.

Стр-ра себест-ти тесно связана с хар-ром произв-ва и зависит от:

1) уровня автоматизации и механизации производства,

2) специализации и массовости производства;

3) кооперирования предприятий;

4) географического размещения предприятия.

Статьи калькуляции, наоборот, сост. из разнородных в экономич. смысле затрат. Каждая ст. калькуляции вкл-т все эконом. эл-ты затрат.

Состав себест-ти по эк-м эл-там затрат (смета затрат на произв-во):

1) Сырье и осн. мат-лы, вспомогат. мат-лы, топливо со стороны, энергия со стороны. 2) З/пл всех работников — расходы на оплату труда. 3) Отчисления: на гос. соц-ое страх-е; по медицин-му страх-ю; по обязат-му страх-ю им-ва; 4) Амортизация; 5) Прочие денежные расходы.

Классиф-я производ-х затрат необх-ма для опред-я стр-ры себест-ти; исчисления себест-ти отд-х ед. продукции или производ-х операций; определения затрат по отдельным цехам и производственным участкам.

В зав-ти от хар-ра участия в производственном процессе затраты группируются на: производственные и непроизводственные.

К производственным отн-ся все виды затрат, связанные в той или иной мере с процессом изгот-я продукции. В непроизвод-ые расходы вкл-ют затраты по реал-ции продукции: на тару, упаковку, доставку продукции на станции (пристань) отправления и др.

По содерж-ю и назн-ю затраты групп-ся по экономиче-м элементам и калькуляционным статьям.

Груп-ка затрат по эк-м эл-ам отражает их распред-е по эк-му содерж-ю независимо от формы их исп-я для произв-ва того или иного вида продукции и места осуществл-я этих затрат. Груп-ка затрат по калькуляционным статьям отражает их состав в зав-ти от направл-я расходов и места возникн-я; такая группировка необходима для того, чтобы с меньшими затратами достигать больших рез-тов.

По способу отнесения затрат на себест-ть продукции при калькулировании изделий они группируются на:

Прямые — это затраты, непосредственно связ. с изготовл-ем изделий и относимые на их отдельные виды или заказы (мат-лы, топливо, энергия, др). Косвенные — это затраты, связ. с работой цеха или предпр-я в целом. Поэтому они не м. б. прямо отнесены на себест-ть отд-х изделий

↓ пок-ля фондоотдачи и рост пок-ля фондоемкости можно объяснить ростом ос­н-х фондов, ↑ уровня насыщенности ими стр-го произв-ва, а также их значительным удорожа­нием в связи с переходом народного хозяйства страны на ры­ночные отношения.

Уровень оснащенности стр-х орг-ций осно-ми производ-ми фондами хар-ется рядом по­к-лей, в том числе показателем механовооруженности труда.

Где Ф_а – среднегод. ст-ть активной части осн-х производ­-х фондов, тыс. руб.; Ч — среднеспис. числ-ть рабочих наиболее загруж. смену, чел.

Одним из пок-лей, хар-щих экстенсив-ть использ-я активной части осн-х фондов, является коэф-т использования машин по времени:

Где Т_ф – фактич t работы в теч. года, ч;

Т_н(пл) — нормат (плановое) t работы в течение года, ч.

Показатель выполнения норм выработки машин за опреде­ленный период (К_н.в), определяемый по формуле

г де V_ф — фактический объем выработки, натур, ед. изм.;

V_н(пл) — норма­тивная (плановая) выработка, натур, ед. изм.

Оборот основных фондов можно представить следующим образом: 1) ввод в произв-во; 2) участие в производ. процессе (перенос ст-ти на изготавл-мую продукцию); 3) износ (выбытие, капит. ремонт, модер-низация, восстановл-е за счет амортизационного фонда и др-х ист-ков).

Производственные основные фонды оборачиваются в течение длительного срока, т.к. они многократно участвуют в производственном процессе (несколько лет и десятилетий). Они переносят (передают) свою стоимость на производимый с их помощью продукт частями, по мере износа, возмещение которого осуществляется за счёт амортизационных отчислений (см. Амортизация). Увеличение объёма основных фондов осуществляется за счёт накопляемой части национального дохода (частично также за счёт амортизационного фонда).

где К_ОПА — оборачиваемость чистых активов, количество оборотов;

ВР — выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг без НДС, акцизов и прочих отчислений из дохода;

Ан и Ак — стоимость совокупных активов предприятия соответственно на начало и конец анализируемого периода;

ТОн и ТОк — стоимость текущих обязательств предприятия соответственно на начало и конец анализируемого периода;

ЧА — среднегодовая стоимость чистых активов предприятия.

Скорость оборота наиболее мобильных средств предприятия — оборотных активов рассчитывается по формуле:

где К_ООА — коэф-т оборачиваемости оборотных активов, оборотов;

ВР — выручка от реализации продукции, товаров, работ, услуг без НДС, акцизов и прочих отчислений из дохода,

ОАн и ОАк — стоимость оборотных активов предприятия соответственно на начало и конец анализируемого периода.;

ОА — среднегодовая стоимость оборотных активов предприятия.

Оборачиваемость запасов можно рассчитывать также в количестве дней, в течение которых происходит продажа или использование в производстве и затем продажа ТМС. Для определения этого показателя необходимо длительность периода (например, 365 дней в году) разделить на показатель оборачиваемости ТМС за этот период:

где ТОЗ — продолжительность одного оборота запасов, дней;

ДП — количество дней в анализируемом периоде;

(расходы по содержанию и эксплуатацию оборудования).

По признаку отнош-я к производ-му процессу затраты подразд-ся на: Основные затраты — расходы, непосред-но связ-ые с самим про-цессом изготовл-я прод-ции, выполн-м работ и оказ-ем услуг на сторону и для внутризаводских нужд (мат-лы, топливо, энергия, з/пл и др). Накладные затраты — это расходы предпр-я, связ-ые с орг-цией, управл-ем произв-ва, а также все внепроизвод-ые и непроизвод. расходы и потери.

В зав-ти от степени обобщения (легализации) затраты подразд-ся на: Простые затраты статьи калькуляции состоят из одного экономич. эле-та (сырье, з/пл, т.д.). Комплексные статьи (расходы по содерж-ю и эксплуатации оборуд-я, цеховые расходы, т.д.) сост. из неск-х эк-ки разнородных, но имеющих одинаковое производ. назначение эл-тов.

В зав-ти от t возникн-я и отнесения на себест-ть затраты подразд-ся на расходы: тек. периода; буд-х периодов и предстоящие расходы.

В зав-ти от вида продукции, ее слож-ти, типа и хар-ра орг-ции произв-ва на промыш-х предпр-х приме-я след. осн. методы учета и калькулирования фактической себестоимости продукции:

1) Нормативный метод учета позв-ет эф-но исп-ть данные учета для оперативного управл-я предпр-м. Он прим-ся, при массовом и серийном произв-ве продукции, сост. из большого кол-ва деталей и узлов, позв-ет своевр-но выявлять и устанавли-ть причины откл-я фактич. расходов от действ-х норм осн-х затрат и смет расходов на обслуж-е.

Основой для исчисл-я фактич. себест-ти выпускаемой продукции при этом методе учета служат калькуляции норматив. себест-ти, соста-ые на осн-и норм затрат, действ-х на начало месяца. Норматив. калькуляции состав-ся на все виды изделий, выпускаемые предпр-м.

2) Позаказный метод учета затрат на произв-во и калькулир-е себест-ти продукции прим-ся в индивид-м и мелкосерийном производствах сложных изделий, а также при произв-ве опытных, эксперимент-х, ремонтных и других работ.

При подетальном методе учёта затрат на произв-во может осущ-ся как полуфабрикат-м, так и бесполуфбрик. способами. Усл-я примен-я того или другого варианта устанавливаются в отраслевых инструкциях.

Себест-ть продукции явл-ся сост. частью цены товара, причем, как правило, большей ее частью, поэтому ↓ себест-ти служит основой для ↓ цен на товары по мере накопления нужного кол-ва этих товаров.

Снижение себестоимости продукции увеличивает прибыль предприятия, а значит и те фонды, которые образуются за счет прибыли и используются для улучшения условий труда, выплаты премий и т. д.

Основными путями снижения себестоимости продукции является:

1) уменьшение затрат сырья, материалов, топлива на единицу изделия;

2) бережное отношение к машинам, механизмам. Их модернизация позволяет сократить 3) расходы, связанные с их использованием;

4) повышение производительности труда,; 5) ↓ общецеховых и общепроизводственных расходов путем совершенствования структуры управления, механизации управленческих работ.

ср-в свидет-ет об ↑ выпуска и реал-ции готовой продукции, приход-ся на каждый рубль оборотных ср-тв строительной организации.

Коэф-т оборачиваемости по времени рассчиты­вается по формуле

Коб=В/ОС (12.6)

где В — выручка от сдачи работ в сумме, равной объему СМР по договор. цене с добавл-ем компенсаций и льгот сверх договор. цены, а также выручка от реал-ции мат-лов и услуг за опред. период времени; ОС — средняя вел-на оборотных средств за тот же период.

Средняя длит-ть одного оборота (Д_ср) за принятый расчет. период выраж-ся отн-ем числа дней в этом периоде к вел-не коэф-та оборач-ти.

Дср =Тр/ Коб

где Тр — длит-ть расчетного периода, дни; К_0б- — коэф-т оборач-ти.

Длит-ть оборота хар-ет собой время, необх-е для прохожд-я оборот. ср-ми всех стадий кругооборота, и пок-ет, через сколько дней оборот. ср-ва возвращаются в орг-цию в виде выручки от ре­ал-ции работ, услуг.

Оборачиваемость оборотных средств на каждой стадии:

Дср=Дср*П/100

где Д_ср — длит-ть пребывания ср-в на отд-х стадиях круго­оборота, дни; П — доля отд-х эл-ов или групп оборотных средств в общей сумме, % .

Структура оборотных средств оказывает влияние на платежеспособность организации, от которой зависит возможность получения кредитов и других заемных средств, предоставляемых заимодавцами. Для оценки платежеспособности используются: коэффициент абсолютной ликвидности и общий коэффициент покрытия. Каждый из них рассчиты­вается с использованием данных по отдельным элементам или всей суммы оборотных активов и краткосрочной задолжен­ности.

Коэффициент абсолютной ликвидности - отношение суммы денежных средств и краткосрочных финансовых вложений к краткосрочной задолженности орга­низации.

Для оценки финансового состояния строительной организации исполь­зуются коэффициент текущей ликвидности и коэффициент обеспеченности собственными средствами.

Коэффициент текущей ликвидности — это отношение фактической стоимости наличных оборотных средств орга­низации в виде производственных запасов, готовой продук­ции, денежных средств, дебиторской задолженности и про­чих оборотных активов (разделы II и III актива баланса) к срочным обязательствам в виде краткосрочных кредитов бан­ка, различных кредиторских задолженностей и др. (раздел II пассива баланса).

Коэффициент обеспеченности собственными средствами представляет собой отношение разности между объемами ис­точников собственных средств (итог раздела I пассива балан­са) и фактической стоимостью основных средств и прочих внеоборотных активов (итог раздела I актива баланса) к фак­тической стоимости оборотных активов (сумма итогов разде­лов II и III актива баланса).

32 Переменные и условно-постоянные затраты при производстве продукции. Производственный рычаг.

В завис-ти от того, как меняется вел-на отд-х видов расходов при изменении объема произв-ва (реализации) продукции (работ, услуг) все виды расходов можно разделить на переменные и условно-постоянные.

Переменные (пропорциональные) расходы меняются пропорц-но измен-ю объема произв-ва (реализации), а их уровень остается практич. неизменным в себест-ти единицы продукции (работ, услуг).

К переменным расходам можно отнести:

• ст-ть основных материалов, используемых в производстве;

• расход энергоносителей (электроэнергии, топлива и др.) на произв-во продукции (на работу станков, машин, иного производ-го оборуд-я);

• зар/плата осн-х рабочих со сдельной оплатой труда и налоги, исчисленные от фонда оплаты труда таких рабочих;

• больш-во таможенных платежей (тамож. пошлина, акцизы, НДС);

• транспортные расходы;

• налоги, сборы и отчисл-я, исчисляемые из выручки (вал-го дохода).

Вел-на условно-постоянных (непропорц-х) расходов практ-ки не зависит от динамики объема произв-ва (реализации), в связи с чем при изменении объема произв-ва (реализации) уровень условно-постоянных расходов в себест-ти единицы продукции (работ, услуг) меняется: при ↑ объема производства (реализации) сумма (удельный вес) этих расходов снижается, а при снижении объема производства - увеличивается.

К условно-постоянным расходам обычно относятся:

• амортизация основных средств и нематериальных активов;

• расходы на аренду и содерж-е офисных, производ-х и склад-х помещений;

• лизинговые платежи;

• расходы на ремонт основных средств;

• расходы на отопление, освещение помещений;

• заработная плата административно-управленческого персонала и персонала с повременной оплатой труда, а также налоги, исчисленные от фонда оплаты труда такого персонала;

• расходы, связанные с управлением и организацией производства;

• оплата некоторых видов услуг сторонних организаций (услуг банков, телефонной связи);

• некоторые фиксированные налоги (например, земельный), включаемые в себестоимость продукции (работ, услуг).

Организации более выгодно, чтобы на единицу выпускаемой продукции (работ, услуг) приходилась как можно меньшая сумма постоянных расходов, что достигается при максимально возможном объеме производства (реализации) при имеющемся количестве машин и оборудования, производственных площадей, людских (трудовых) ресурсов.

Общую сумму затрат (З) организации на изготовление всех видов выпускаемой ею продукции можно выразить формулой:

З = А + (В1 х Х1 + В2 х Х2 + В3 х Х3 + … + Вn х Хn),

33 Расчет прибыли. Распред-е прибыли на предприятии.

Одним из наиболее важных пок-лей фин-х рез-тов хоз-ой д-ти суб-в предпринимательства (организаций и предпринимателей), ради которого и осуществляется предпринимательская деятельность является прибыль.

Прибыль — разница между доходами (выручки от реал-ции товаров и услуг)и затратами на произв-во или приобрет-е и сбыт этих товаров и услуг. Прибыль = Выручка - Затраты (в денежном выражении)

Балансовая прибыль (Пб) образуется из фин-го рез-та от реализации продукции (работ, услуг), товаров и иных материальных ценностей.

Пб = Пр + Пи + П + ВД-Р, (1)

где Пр — прибыль от сдачи заказчиком выполн-х работ и услуг;

Пи — прибыль от реал-ции имущ-ва; П — прибыль от реал-ции продукции подобных и вспомогат. произв-в; ВД — внереализационные доходы (убытки); Р — расходы по сущ-нию внереализац-х операций.

Основная масса прибыли стр. орг-ции представляет собой прибыль от сдачи заказчикам выполненных работ, которая в зависимости от этапа инвестиц.процесса может быть сметной, плановой и фактич.

Под сметной прибылью понимается прибыль, определенная в процессе разработки проектно-сметной документации.

Сметная прибыль — сумма ср-в, необх-х для покрытия отдельных (общих) расходов строительно-монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование.

В стр-ве сметная прибыль имеет специфическое название — плановые накопления. Плановые накопления опред-ся норматив-м методом в % от принятой базы исчисления. В кач-ве базы в настоящее время применяют фактич. вел-ну средств на оплату труда рабочих-строителей, а также рабочих, обслуживающих строительные машины и механизмы, или сметную себестоимость строительно-монтажных работ. Сметный уровень прибыли определяется в размере 50% от средств на оплату труда или 12% от себестоимости строительно-монтажных работ.

Плановая прибыль предст-ет собой прогноз прибыли стр-й орг-ции, составляемый при разработке бизнес-плана. Опред-е размера плановой прибыли (Ппл) от выполн-я (сдачи) работ произв-ся по след. формулам

Ппл = ПН + Э + К, ' (2)

где ПН — плановые накопл-я (смет. прибыль); Э — плановая экономия от ↓ себест-ти работ за период стр-ва об-та: К — компенсации, полученные от заказчика;

Ппл = (Ссмр + К) - ССПЛ, (3)

Где Ссмр — смет. ст-ть работ; ССПЛ — сметная себестоимость работ.

Плановая прибыль в целом по орг-ции рассчит-ся как сумма прибыли от сдачи работ заказчикам, выполненных собственными силами, и от реализации услуг подсобных производств и вспомогательных хозяйств.

Фактическая прибыль (Пф) от сдачи выполненных работ заказч-м опред-ся как разность между выручкой от их реализации без налога на добавленную ст-ть и затратами на их произв-во и реализацию (фактич. себестоимость строительно-монтажных работ) по формуле

Пф = Дц - НДС - ССф, (17.4)

где Д — договор. цена; НДС — налог на добавлен. ст-ть;

34 Источники финансир-я операционной д-ти на предприятии. Финансовый рычаг.

Финансир-е предпринимат-х орг-ций – это сов-ть форм и методов, принципов и усл-й фин-го обесп-я простого и расшир-го воспроизв-ва.

Под финансир-м поним-ся процесс образ-я денеж-х ср-в или в более широком плане процесс образ-я капитала фирмы во всех его формах.

Внутреннее финансир-ие предполагает использ-е соб-х средств и прежде всего – чистой прибыли и амортизационных отчислений.

В составе собственного капитала учитываются:

1) уставной капитал (формир-ся в рез-те взноса учредителей фирмы при ее создании) 2) добавочный капитал (форм-ся в рез-те переоценки осн-х фондов орг-ции) 3) резервный капитал (формир-ся за счет отчислений от прибыли организации на последующие непредвиденные нужды)

Финансир-е за счет собственных средств имеет ряд преимуществ:

1) за счет пополн-я из прибыли предпр-я ↑ его финанс-я устойч-ть;

2) формир-е и использ-е собств-х ср-в происходит стабильно; 3) миним-ся расходы по внеш. финансир-ю (по обслуж-ю долга кредиторам);

4) упрощается процесс принятия управленч-х решений по разв-ю предпр-я, так как источ-ки покрытия доп. затрат известны заранее.

Уровень самофинансир-я предпр-я зависит не только от его внутр-х возмож-тей, но и от внешней среды (налоговой, амортизационной, бюджетной, таможенной и денежно-кредитной политики государства).

Внешнее финансир-е предусматривает использ-ие ср-в гос-ва, финансово-кредитных орг-ций, нефинанс-х компаний и граждан. Кроме того, оно предполагает использ-е денеж-х рес-в учредителей предпр-я. Такое привлеч-е необх-х фин-х ресурсов часто бывает наиболее предпочтительным, так как обеспечивает финансовую независимость

35 Ценообразование на предприятиях строительной сферы.

Цена в строительстве — это денежное выражение стоимости единицы строительной продукции, которая определяется количеством общественно необходимого труда, затрачиваемого на ее создание.

Основные положения по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве в Российской Федерации регламентированы Методическими указаниями по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации — МДС81 — 1.99.

Положения, приведенные в Методических указаниях, обязательны для всех предприятий и организаций, осуществляющих капитальное строительство с привлечением средств государственного бюджета.

Для строек, финансирование которых осуществляется за счет собственных средств предприятий, организаций и физических лиц, Методические указания носят рекомендательный характер.

Механизм ценообразования в строительстве имеет специфические особенности. Прежде всего это связано с индивидуальным характером строящихся зданий и сооружений, а также с существенной зависимостью стоимости от конкретных условий строительства. Подобные обстоятельства не позволяют установить единые отпускные цены на строительную продукцию, как это делается в других отраслях народного хозяйства.

Поэтому цена в основном рассчитывается индивидуально на основе сметной документации в соответствии с объемами работ, методами технологии производства и единичных расценок на отдельные виды работ. Для оценки стоимости строительной продукции разработана специальная система ценообразования. Действующая система ценообразования в строительстве входит отдельной частью в состав общегосударственных нормативов Строительных норм и правил (СНиП), часть IV — 2001 «Сметные нормы и правила».

Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные строительно-монтажные работы, оплату расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также за возмещение других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом. На основе сметной документации осуществляется учет отчетность, хозяйственный расчет и оценка деятельности строительно-монтажных организаций и заказчиков. Сметная ст-ть явл-я основой для расчета технико-экономич-х пок-лей проектируемого об-та, обоснования и принятия решения об осуществлении его стр-ва.

Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений - сумма денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектными материалами. В нее входят затраты на возведение зданий и сооружений объекта строительства, оснащение его технологическим оборуд-ем, стр-во временных зданий и сооружений, необходимых для осуществления работ и разбираемых после завершения строительства, строительство временных и постоянных подъездных путей, линий электропередачи, временных и постоянных поселков для строителей и эксплуатационных кадров.

ССф — фактическая себестоимость выполненных работ.

Выручка как финанс. пок-ль хар-ет завершение производ-го цикла, возврат вложенных на произв-во ср-в орг-ции в денеж. наличность и начало нового витка в обороте ср-в. Выручкой стр. орг-ции от сдачи заказчиком выполн-х работ явл-ся договор. цена без НДС.

Принцип распред-я прибыли стр. орг-ции можно представить след. образом: 1) прибыль, получаемая орг-цией в результате фин-во-хоз. д-ти, распределяется между гос-м и орг-цией; 2) прибыль гос-ву поступает в соответ-щие бюджеты в виде налогов и сборов. Состав и ставки налогов, порядок их исчисления и взносов в бюджет устанавли-ся законодат-но; 3) прибыль, остающаяся в распоряжении орг-ции после налогооблож-я, наз-ся чистой прибылью, и ее в первую очередь направляют на инвестицию, на прирост осн-го и оборот. кап-ла, на покрытие убытков прошлых лет и отчислений в резервный капитал, а также на выплату дивидендов, доходов и расходов соц. Хар-ра.

В усл-х развития рын-х отн-й гос-во не устанавл-т каких-либо нормативов распред-я прибыли, но через порядок предоставл-я налоговых льгот стимулирует направл-е прибыли на капитальные вложения производ-го и непроизвод-го хар-ра, на благотворит-е цели, финансир-е природоохранных мероприятий, расходов по содержанию объектов и учреждений социальной сферы и др.

Распределение чистой прибыли — одно из направлений внутрифирменного планирования. В соответствии с законодательством РФ и учредительными документами строительная организация, если это предусмотрено уставом организации, формирует резервный фонд, за счет которого покрываются убытки и другие непредвиденные затраты, выплачиваются дивиденды при недостатке прибыли, а при ликвидации организации погашается кредиторская задолженность. После отчисления чистой прибыли в резервный фонд строительная организация (собственников имущества или собрание акционеров) независимо от организационно-правовой формы формирует фонды потребления и накопления.

За счет ср-тв фонда накопления осуществляются такие расходы, как:

1) стр-во об-тов производ-го назнач-я, реконстр-я, технич. перевооружение осн-х и подсоб. произв-в; 2) модернизация оборуд-я, приобрет-е строит-х машин, оборуд-я, транспортных ср-в и др-х ср-в произв-ва; 3) освоение новой техники и технологий произв-ва СМР; 4) погашение долгосроч. ссуд банков и % по ним и др.

Ср-ва фонда потребл-я расход-ся на различные соц-но направл-е выплаты. В частности, к таким расходам относятся: 1) расходы на матер-ое поощрение, премирование, единоврем-ое пособие работникам орг-ции; 2) расходы на бесплатное питание, компенсацию ст-ти питаний, лечение, культурно-оздоровительные мероприятия для работников и членов их семей; 3) расходы на обучение, оказание помощи учебным завед-ям, на содерж-е об-тов обществ. питания, здравоохр-я, культуры, отдыха и спорта; 4) расходы на содерж-е находящихся на балансе стр-й орг-ции учреждений здравоохранения, народного образ-я, культуры и спорта, детских дошкольных учрежд-й; 5) страх-е работников орг-ции (кроме обяз-го соц-го и мед. страх-я); 6) др. соц. расходы.

где А - общая сумма постоянных расходов в целом по организации;

1, 2, 3, …, n - виды продукции;

В1, В2, В3, …, Вn - сумма перемен-х расходов в себест-ти каждого вида продукции;

Х1, Х2, Х3, …, Хn - количество каждого вида продукции.

Операционный рычаг или производственный леверидж (leverage – рычаг) – это механизм управления прибылью компании, основанный на улучшении соотношения постоянных и переменных затрат.

С его помощью можно планировать изменение прибыли организации в зависимости от изменения объема реализации, а также определить точку безубыточности (минимальный объем выручки, необходимый для покрытия всех расходов).

Зная производ. рычаг можно прогнозировать измен-е прибыли при изменении выручки. Различают ценовой и натуральный ценовой рычаг.

Ценовой операционный рычаг (Рц) вычисляется по формуле:

Рц = В/П

где, В – выручка от продаж; П – прибыль от продаж.

Учитывая, что В = П + Зпер + Зпост, формулу расчета ценового операционного рычага можно записать как:

Рц = (П + Зпер + Зпост)/П = 1 + Зпер/П + Зпост/П

где, Зпер – переменные затраты; Зпост – постоянные затраты.

Ценовой операционный рычаг показывает, на сколько процентов изменится прибыль при изменении выручки на 1%.

Так же можно рассчитать натуральный операционный рычаг, или операционный леверидж, по объему реализации продукции.

Натуральный операционный рычаг (Рн) вычисляется по формуле:

Рн = (В-Зпер)/П = (П + Зпост)/П = 1 + Зпост/П

где, В – выручка от продаж; П – прибыль от продаж; Зпер – переменные затраты; Зпост – постоянные затраты.

Величину операционного левериджа можно считать показателем рискованности не только самого предприятия, но и вида бизнеса, которым это предприятие занимается, поскольку соотношение постоянных и переменных расходов в общей структуре затрат является отражением не только особенностей данного предприятия и его учетной политики, но и отраслевых особенностей деятельности.

Полная сметная стоимость рассчитывается по формуле:

где Ссмр - затраты на строительно-монтажные работы по возведению зданий и сооружений, монтажу технологического оборудования, систем автоматизации управления технологическим процессом;

Соб - на приобрет-е технологич. оборудования, мебели, инвентаря;

Спр – затраты, включающие проектно-изыскат-кие и научно-исслед-кие работы, содерж-е дирекции, подготовку эксплуатац-х кадров и др.

Сметная стоимость СМР определяется на основе объемов работ, принятых и согласованных единичных расценок.

Ст-ть технологического оборудования (Соб) определяется расчетом на базе цены завода-изготовителя этого оборудования либо цены поставщика. Прочие затраты (Спр) определяются: проектно-изыскательские и научно-исследовательские работы — на основе смет, калькуляций или расчета стоимости, которые, как правило, определяются по объемам трудозатрат на их выполнение; затраты на содержание дирекции — штатным расписанием и сметой расходов, связанных с ее производственно-хозяйственной деятельностью, расчетом затрат на подготовку эксплуатационных кадров.

предпр-я и облегчает в дальнейшем усл-я получ-я банковских кредитов.

Внешние источники разделяются на две группы: 1) долговое финансирование; 2) безвозмездное финансирование.

Безвозмездное финансирование явл-ся представлением денеж-х ср-тв в виде безвозмездных благотворит-х пожертвований, помощи, субсидий.

К долговому финансированию относится заемный капитал. В состав заемного капитала входят: 1) краткосрочные кредиты и займы; 2) долгосрочные кредиты и займы; 3) кредиторская задолженность.

Краткосрочные кредиты и займы предназначены для финансирования оборотных активов. Долгосрочные кредиты служат источником финансирования части оборотных и внеоборотных активов.

В условиях рыночной экономики производственно-хозяйственная деятельность фирмы невозможна без использования заемных средств, к которым относятся: кредиты банков, коммерческие кредиты, т.е. заемные средства других организаций; средства от выпуска и продажи акций и облигаций организации; бюджетные ассигнования на возвратной основе и др. Привлечение заемных средств позволяет фирме ускорять оборачиваемость оборотных средств, увеличивать объемы совершаемых хозяйственных операций, сокращать объемы незавершенного производства. Однако использование данного источника приводит к возникновению определенных проблем, связанных с необходимостью последующего обслуживания принятых на себя долговых обязательств.

Финансовый рычаг (финансовый леверидж) — это отношение заемного капитала компании к собственным средствам, он характеризует устойчивость компании. Чем меньше финансовый рычаг, тем устойчивее положение. С другой стороны, заемный капитал позволяет увеличить коэффициент рентабельности собственного капитала, т.е. получить дополнительную прибыль на собственный капитал.

Показатель отражающий уровень дополнительной прибыли при использования заемного капитала называется эффектом финансового рычага. Он рассчитывается по следующей формуле:

ЭФР = (1 - Сн) × (Р - Ск) × ЗК/СК,

где:ЭФР — эффект фин-го рычага, % Сн — ставка налога на прибыль,% Р — рентабельности осн-х производ-х фондов (отнош-е балансовой прибыли к сумме заемных и собств-х ср-тв) %.

Ск — средний размер ставки % за кредит, %. Для более точного расчета можно брать средневзвешенную ставку за кредит.

ЗК — средняя сумма используемого заем. капитала.

СК — сред. сумма соб-го капитала. (1-Сн) — не зависит от предпр-я. (Р-Ск) — разница между рентабельностью активов и % ставкой за кредит. Носит название дифференциал (Д).

(ЗК/СК) — финансовый рычаг.

36 Бухгалтерский учет. Назначение. Метод бухгалтерского учета. Элементы метода бухгалтерского учета.

Бухг. учет предст-т собой упорядоченную систему сбора, регистрации и обобщения инф-ции в денежном выражении об имущ-ве, обязат-х организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций.

Основной целью бух. учета явл-ся опред-е фин.полож-я орг-ции и оценка экономич. эф-ти ее работы для обеспеч-я внутр-х и внеш. польз-лей бухг. инф-ции сведениями, необх-ми для выработки и принятия управл-х решений, а также для контроля за реал-цией принятых реш-й.

Метод бухг-го учета предст-т собой сов-ть приемов и способов для наиболее рац-го и эф-го обобщения, груп-ки и детализации бухг. инф-ции при решении разнообразных управл-х задач, определенных заинтересованными пользователями бухгалтерской отчетности.

На основе этого определения, а также, исходя из содержания спец. методов научного исслед-я, формир-ся отд. приемы бух. учета:

1) первичное наблюдение объектов учета, которое обеспечивается выполнением правил документирования и инвентаризации;

2) стоимостное измерение объектов учета, для которого основными правилами являются калькулирование и оценка;

3) текущая группировка данных об-в учета – в рамках этого приема действуют правила двойной записи и системы бухгалтерских счетов;

4) периодич. комплексное обобщение бухг. инф-ции о результатах хоз. д-ти – данный прием реализуется в процессе составления баланса (балансовое обобщение) и бухгалтерской отчетности.

Каждый отдельный прием бух. учета принято назвать эл-том метода бух. учета. С их помощью осущ-ся сплошное и непрерывное, документ-но обоснов-е наблюдение за ходом фин-во-хоз-й д-ти орг-ции и обобщение в денежных показателях состояния ее имущества. Принято выделять следующие восемь элементов метода бухгалтерского учета.

1. Документир-е – способ первич. отражения (регистрации) хоз-х операций в спец. учетных док-тах, явл-ся осн-ем для бухг. записей.

Бухг. документом явл-ся любой материальный носитель информации, предназначенный для ее обработки и передачи во времени и пространстве, подтверждающий факт совершения хозяйственной операции, право на ее совершение или устанавливающий материальную ответственность работника за доверенные ему материальные ценности.

2. Инвентаризация представляет собой совокупность приемов и способов проверки соответствия фактического наличия имущества и реальности обязательств предприятия данным бухгалтерского учета.

Как эл-т метода бух. учета инвентаризация служит для контроля правильности пок-лей учета, соответ-я пок-лей, отражаемых в учете, реальной действительности и сохранности имущества организации.

3. Оценка – совокупность правил стоимостного измерения имущества, обязательств и хозяйственных операций для получения обобщенных данных за отчетный период по организации в целом.

37 Бухг. баланс. Основное уравн-е бухг. баланса. Четыре типа хоз-х операций и их влияние на сост. бухгалтерского баланса

В бухгалтерском учете термин баланс имеет двоякое значение:

1) равенство итогов актива и пассива бухг. баланса – способ экономич. груп-ки и обобщ-я инф-ции об имущ-ве орг-ции по составу, размещ-ю и источ-м его формир-я, выраж-й в денеж. оценке и сост. на опред. дату;

2) форма бухгалтерской отчетности, показывающая состояние средств организации в денежной оценке на определенную дату.

Взаимосвязь имущ-ва орг-цией и ее соб. капитала с обязат-ми выражается в основном (формальном) уравнении бухгалтерского баланса. Оно может быть представлено следующей формулой:

ИМУЩЕСТВО = СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ + ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

АКТИВЫ = ПАССИВЫ

Экономич. смысл привед-го уравн.я сост.т в том, что выраженная в денеж. оценке ст-ть имущ-ва равна ст-ти капитала и обязат-в орг-ции. Приобретение имущ-ва орг-цией должно обеспеч-ся наличием соответ-х источ-в. Эти источ-ки пред-ют собой ср-ва учредителей (соб. капитал) и кредиторскую задолж-ть фирмы (обязат-ва), срок погашения кот. по каким-либо причинам отложен. Из уравн-я следует, что имущ-во (левая сторона баланса) образ-ся за счет источников (правая сторона баланса), то есть ресурсы организации становятся реальностью благодаря источникам, за счет которых они образованы. Иными словами, активы равны капиталу, вложенному в организацию собственниками и сторонними лицами (кредиторами, заимодавцами и т.п.).

Осуществив арифметическое преобразование основного уравнения бухгалтерского баланса, можно получить значение собственного капитала организации. В этом случае уравнение называется капитальным и принимает вид:

СОБСТВЕННЫЙ КАПИТАЛ = ИМУЩЕСТВО – ОБЯЗАТЕЛЬСТВА .

Это – чистая ст-ть имущ-ва орг-ции, кот. в юр. практике получила назв-е – «чистые активы» или «активы, не обремененные обязат-ми».

Четыре типа хозяйственных операций и их влияние на состояние бухгалтерского баланса

Первый тип хоз-х операций хар-ся изменением статей актива баланса, в результате чего в пределах актива баланса происходит перегруппировка средств, но валюта баланса при этом не изменяется.

Используя осн. уравн-е бухг. баланса, измен-е баланса под вл-м хоз-х операций первого типа можно выразить следующей формулой:

АКТИВ + Х – Х = ПАССИВ ,

где: Х – сумма оборота по хозяйственной операции.

В качестве примера хоз-х операций первого типа можно привести:

● снятие денежных средств с расчетного счета в банке в кассу;

● поступл-е налич.денеж. ср-в из кассы орг-ции на расчет. счет в банке;

● поступл-е денеж. средств (наличных или безналичных) от дебиторов;

● выдача денег из кассы подотчетным лицам;

● возврат в кассу неиспользованных сумм подотчетными лицами;

● отпуск материалов со складов в производство;

38 Система счетов бухгалтерского учета (БУ); их строение и назначение. Виды счетов БУ, схема записей на счетах.

Счета бухг. учета – это способ тек. взаимосвяз-го отражения и эк-кой груп-ки им-ва по составу и размещ-ю, по источ-м его образ-я, а так-же хоз-х операций по кач-но однородным признакам, выраж-м в денеж., натур-х и трудовых измерит-х.

Счет имеет назв-е, соответ-щее учит-му на нем об-ту, и кодовое обо-знач-е. Назв-я счетов и их коды опреде-ся Планом счетов бухг. учета фин-во-хоз-й д-ти орг-ций, утвержденным приказом Мин-ва фин-в РФ от 31 октября 2000 г. № 94г.

Вся сов-ть записей на счетах бухг. учета предст-т собой специф-ю процедуру, кот. можно подразд-ть на 4 основные составляющие.

1)Открытие счета – присвоение наимен-я соответ-му счету и запись сальдо нач. на соответ-ей его стороне при его наличии (сальдо нач дебет. или кредит.).

2)Записи на счете – идентификация об-та, подлеж-го учету, и использ-е в завис-ти от этого соответ-х сторон конкрет-го счета бухг. учета для осуществл-я записей хоз-х операций. ↑ или ↓ учитываемых об-в отраж-ся на разных сторонах счета в завис-ти оттого, что учит-ся на счете – ср-ва или их ист-ки.

3) Подсчет оборотов на счете сост. в опред-и суммы записей по соответ-м сторонам счета. Сумма всех записей, сдел-х за отчет. период по дебету и по кредиту счета, наз-ся соответ-о дебет-м или кредит-м оборотом по данному счету.

4) Определение сальдо конечного предст-т собой формализацию и подсчет пок-лей с целью опред-я конеч. сост. имущ-ва и его ист-ков по дан. счету. Результат соизмерения дебетовых и кредитовых оборотов определяется как остаток по счету и называется «сальдо конечное».

Все счета бухг. учета по отн-ю к балансу делятся на две осн. группы:

1) счета для учета хозяйственных средств – активные счета;

2) счета для учета источников образ-я ср-в – пассивные счета.

Строение активного и пассивного счетов и порядок записи операций на них регламентированы правилами.

Активные счета отражают внеоборот. и оборот. активы. Они открываются для учета ср-в орг-ции (осн. ср-ва, МПЗ, готовая продукция, денеж. ср-а в кассе и на расчетных счетах и пр.), и на них собирается инф-ция для форм-я статей, нах-ся в активе баланса. Счета счит-ся актив-ми: а) по экономическому содерж-ю, если предназн-ны для учета им-ва по наличию, составу и размещению; б) по балансу, если расположены в активе баланса; в) по сальдо (конеч. остатку), если имеют дебет. остаток.

Правила для активных счетов:

1) Сальдо начальное по активному счету (С_н) всегда дебетовое и ≥0.

2) Оборот по дебету активного счета (Об_Д) означает поступление ср-в. В итоги оборота по дебету счетов сумма нач. остатка не вкл-ся; сюда отн-ся только суммы по операциям отчет. периода.

3) Оборот по кредиту активного счета (Об_К) означает выбытие средств.

4) Сальдо конеч.е по активному счету (С_к) всегда дебетовое и ≥0; оно рассчит-ся: С_к = С_н + Об_Д – Об_К .

39 Двойная запись как основной элемент метода бухгалтерского учета. Корреспонденция счетов и бухгалтерская проводка.

В бухгалтерском учете каждая хозяйственная операция отражается методом двойной записи. Двойственное отражение факта хозяйственной деятельности заключается в том, что этот факт должен быть отражен по дебету одного и кредиту другого счета в равновеликой сумме.

Двойная запись – это способ одновременного отражения факта хозяйственной жизни в системе счетов бухгалтерского учета в соответствии с принятыми положениями и требованиями двойственного характера отражения информации.

Сущность двойной записи исходит из сути строения бухгалтерского баланса, в котором с двух позиций рассматривается имущество организации. Исходя из назначений дебета и кредита, на счетах бухгалтерского учета регистрируемая хозяйственная операция фиксируется в одной и той же сумме по дебету одного и кредиту другого счета.

Двойная запись конкретных данных по хозяйственным операциям показывает адреса взаимосвязи между счетами. Такую связь принято называть корреспонденцией счетов.

Корреспондéнция счетов – экономическая взаимосвязь между счетами, отражающими в учете данную хозяйственную операцию. Она указывается зачастую на самόм первичном документе.

Корреспондúрующие счета – счета, задействованные в одной хозяйственной операции методом двойной записи. Например, счет 50 «Касса» может корреспондировать со счетами 51 «Расчетные счета», 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и другими.

Запись на счетах бухгалтерского учета производят на основании первичных документов, которые подвергаются специальной бухгалтерской обработке – контировке.

Контирóвка – указание на первичном документе связанных с данной хозяйственной операцией корреспондирующих счетов. Если имеет место сводный документ, то указанная запись фиксируется в конце документа.

Содержание двойной записи в простейшем виде содержит три основных компонента: содержание хозяйственной операции, дебетуемый счет и кредитуемый счет.

Каждой хозяйственной операции присваивается порядковый номер, который и указывается при отражении операции на счетах бухгалтерского учета. Отражение хозяйственной операции на счетах бухгалтерского учета называется разноской операции. Результаты операции при их разноске на счетах бухгалтерского учета выражаются в едином денежном измерителе.

Порядок осущ-ния двойной записи на счетах бухг-го учета.

I этап. Определяем объекты бухгалтерского учета, принимающие участие в данной хозяйственной операции.

II этап. Устанавливаем связь выделенных объектов учета с балансом, то есть, определяем, какие счета задействованы в данной хозяйственной операции (активные, пассивные, активно-пассивные).

● поступление готовой продукции на склад из производства;

● поступл-е возвратных отходов на склад из произв-ва и др. хоз.е операции.

При совершении этих хоз-х операций одна статья актива баланса ↑, а другая ↓, то есть происходит перегруппировка состава активов предприятия, валюта баланса при этом не изменяется.

Второй тип хоз-х операций хар-ся измен-м статей пассива баланса, в рез-те чего в пределах пассива баланса происходит перегруп-ка источ-в образования ср-в, но валюта баланса при этом не изменяется.

АКТИВ = ПАССИВ + Х – Х .

В качестве примера хоз- операций второго типа можно привести:

● удерж-е налога на доходы физ. лиц (НДФЛ) из зар/платы персонала;

● удержание алиментов и проч. выплат из з/пл персонала организации;

● удержание налога на прибыль из прибыли организации;

● формирование резервного капитала из чистой прибыли;

● направл- добавочного капитала на ↑ уставного капитала организации;

● направление прибыли на ↑ уставного капитала и другие хоз. операции.

При совершении этих операций одна статья пассива баланса ↑, а другая ↓, то есть происх-т перегруп-ка источ-в образ-я хоз-х ср-в предпр-я. Итог пассива баланса и валюта баланса при этом не измен-ся.

Третий тип хоз-х операций предпол-т измен-я в ст-х актива и пас-сива бухг. баланса в сторону их ↑ при сохр-ии рав-ва валюты баланса.

АКТИВ + Х = ПАССИВ + Х .

Примерами хозяйственных операций третьего типа являются:

● получ-е кредитов от банков на валютные, расчетные и спец.счета;

● получение займов от других организаций и физических лиц;

● начисл-е з/пл раб-кам орг-ции, так как произвед-й бухгалтерией в кон-це месяца расчет з/пл за тек. месяц приводит к росту задолж-ти перед персоналом и одновр-му росту затрат (себест-ти) производ-й продукции;

● начисл-е взносов по налогам и платежей в гос. внебюджетные фонды, так как произвед-й бухгалтерией при начислении з/пл расчет налоговой базы приводит к росту задолж-ти орг-ции перед внебюджетными соц. фондами и одновр-м увеличением себестоимости продукции и другие.

В ходе этих хозяйственных операций происходит изменение состава активов предприятия и источников их образования с равновеликим увеличением итогов актива и пассива баланса.

Четвертый тип хоз-х операций приводит к измен-м в ст-х актива и пассива баланса в сторону их ↓ при сохран-и равенства валюты баланса.

АКТИВ – Х = ПАССИВ – Х .

Примерами хозяйственных операций четвертого типа могут быть:

● возврат банковских кредитов с расчетных, валютных или спец. счетов;

● возврат займов получ-х от других юридических или физ. лиц;

● выплата заработной платы работникам организации;

● выплата заработной платы работникам путем перечисления денег с расчетного счета на их лицевые счета в банках и другие.

В ходе хозяйственных операций четвертого типа происходит изменение состава активов предприятия и источников их образования с равновеликим уменьшением итогов актива и пассива баланса.

Основные принципы и правила оценки имущества определены нормативными актами, что обеспечивает единообразие учета и реальность показателей отчетности. Они являются обязательными для всех организаций независимо от форм собственности.

4. Калькулирование – процесс исчисления себестоимости приобретенных товарно-материальных ценностей, отдельных видов изготовленной продукции, выполненных работ и оказанных услуг.

С помощью этого эл-та метода бух. учета организация сначала планирует, а затем фактически исчисляет все затраты, связанные с производством и сбытом конкретных видов производимой продукции.

5. Система счетов. Объекты бухгалтерского учета группируются в учете с помощью системы счетов, так, чтобы можно было получить необходимые для текущего наблюдения и контроля показатели.

Счет бухгалтерского учета – способ текущего взаимосвязанного отражения и группировки имущества по составу, размещению и источникам образования, а также хозяйственных операций по качественно однородным признакам, выраженным в денежных, натуральных и трудовых измерителях.

Записи на счетах бух. учета произв-ся на основании первичных бухг. документов. Счета, применяемые в учетной практике российских организаций, представлены в едином Плане счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденном Министерством финансов Российской Федерации. Хоз. операции отражаются на счетах методом двойной записи.

6. Двойная запись – специфический элемент метода бухгалтерского учета, с помощью которого любой объект учета отражается двумя записями на разных сторонах бухгалтерских счетов (по дебету одного счета, и по кредиту – другого).

Способ двойной записи имеет контрольное значение, так как позволяет проверить полноту и правильность записей хозяйственных операций на счетах бухгалтерского учета.

7. Бухгалтерский баланс (балансовое обобщение) – способ группировки и обобщенного отражения в денежной оценке имущества организации по составу, размещению и источникам формирования на определенную дату.

Бухгалтерский баланс является основной формой бухгалтерской финансовой отчетности (форма № 1), которая хар-ет размер и фин.е состояние организации. Он составляется по данным бухгалтерских счетов и периодически проверяется путем инвентаризации.

8. Бухгалтерская (финансовая) отчетность представляет собой единую систему данных об имущественном и финансовом положении организации и о результатах ее хоз. д-ти, составляемую на основе данных бухгалтерского учета по установленным формам.

Бухг. фин. отч-ть составляется на основе данных бухгалтерского учета по установленным формам. Она предназначена широко освещать деятельность организации, поэтому кроме баланса включает в себя ряд других форм, характеризующих: доходы и расходы организации, движение фондов, движение денежных средств, наличие и движение других видов имущества и обязательств.

III этап. Определяем тип хозяйственной операции по признаку ее влияния на величину актива и пассива баланса.

IV этап. Исходя из принципиальных схем записей на активных и пассивных счетах, устанавливаем, какой из этих двух счетов должен дебетоваться, а какой – кредитоваться.

Экономич. смысл двойной записи сост. в том, что она дает инф-ю:

1) обеспечивающую взаимосвязанное отражение фактов финансово-хозяйственной жизни организации;

2) обеспечивающую контроль движения хозяйственных средств и источников их образования;

3) дающую возможность определить источник поступления средств и направление их использования.

Метод двойной записи обладает контрольными функциями, так как свойства двойной записи на счетах бухгалтерского учета используются для контроля достоверности совершаемых хозяйственных операций и правильности их отражения в системе счетов. Это достигается путем сверки записей дебетовых и кредитовых оборотов и остатков по бухгалтерским счетам.

В этой связи большое значение имеют два постулата, сформулированные в XVI в. Лукой Пачоли (постулаты Пачоли):

1) сумма дебетовых оборотов всегда тождественна сумме кредитовых оборотов в той же системе счетов;

2) сумма дебетовых сальдо всегда тождественна сумме кредитовых сальдо в той же системе счетов.

Если такого равенства в оборотах и сальдо не достигнуто, то это свидетельствует об ошибках, допущенных при осуществлении бухгалтерских записей на счетах.

Процедура отражения на счетах суммы проведенной хозяйственной операции на основании оправдательного документа называется бухгалтерской проводкой. она представляет собой текст, указывающий номера и (или) наименования дебетуемого и кредитуемого бухг-х счетов, а также сумму отражаемой на них хоз-й операции.

По способу отражения фактов хозяйственной жизни бухгалтерские проводки бывают простыми и сложными. Простой проводкой называется бухгалтерская проводка, в которой корреспондируют только два счета (один – по дебету, а другой – по кредиту). Сложными проводками называются бухгалтерские проводки, в которых один счет по дебету корреспондирует одновременно с несколькими счетами по кредиту или один счет по кредиту – с несколькими счетами по дебету. Но независимо от количества счетов, участвующих в сложной проводке, сумма дебетовых и кредитовых оборотов должна быть равна.

Пас. счета предназн-ны для учета капитала и обяз-тв. На них отраж-ся наличие и измен-е источн-в формир-я ср-тв орг-ции и их цел-го назн-я (уставный, резерв. и добавоч. капитал, прибыль и др.), и они открыв-ся с целью отражения инф-ции для формир-я статей пассива баланса. Счета счит-ся пас-ми: а) по экономич. содерж-ю, если отражают учет имущ-ва по ист-кам его образ-я; б) по балансу, если распол-ны в пассиве баланса; в) по сальдо (конеч. остатку), если имеют кредитовый остаток.

Правила для пассивных счетов:

1) Сальдо начальное по пассивному счету (С_н) всегда кредитовое и ≥0.

2) Оборот по кредиту пассивного счета (Об_К) означ-т ↑ ист-ков ср-в орг-ции (капитала, обяз-в). При этом в итоги оборота по кредиту не включ-ся первонач. остаток, а учит-ся только суммы операций, возник-е в отчетном периоде. 3) Оборот по дебету пассив. счета (Об_Д) озн-т ↓ ист-в ср-в орг-ции (↓ капитала, возврат долгов, погашение обяз-в). 4) Сальдо конеч. пассив. счета (С_к) всегда кредитовое и ≥0, его вычисляют как:

С_к = С_н + Об_К – Об_Д ,

Кроме активных и пассивных счетов, в практике бухг-го учета исп-ся активно-пассивные счета, кот. имеют признаки и активных, и пассив. счетов. Они предназ-ны для тек. учета наличия и измен-я одновр-но хоз-х ср-в и ист-ков их образ-я. Активно-пассив.е счета бывают двух видов:

а) с односторонним сальдо (или дебетовым, или кредитовым);

б) с двустор.(разверн-м) сальдо (то есть с дебет. и кредит. Одновр-но).

Сальдо конечное дебетовое (С_кД) рассчит-ся следующим образом:

С_кД = С_нД + Об_Д1 – Об_К2 .

Сальдо конечное кредитовое (С_кК) рассчит-ся следующим образом:

С_кК = С_нК + Об_К1 – Об_Д2 .

Активные, пассивные и активно-пассивные счета предназначены для учета хозяйственных средств и источников их формирования, принадлежащих предприятию, а также привлеченных им в оборот. Они соответствуют статьям актива и пассива баланса, и поэтому их принято называть балансовыми счетами.

Предприятия и организации кроме средств, принадлежащих им на правах собственности, должны учитывать и средства, не принадлежащие им, но находящиеся в их распоряжении: на ответственном хранении, в переработке, принятые на комиссию и т.п. Учет таких операций осуществляется на забалансовых счетах, то есть средства, учитываемые на них, в итоги баланса не включаются, а отражаются за балансом в Справке о наличии ценностей, учитываемых на забалансовых счетах.

40 План счетов бухг. учета. Синтетич. и аналитические счета.

План счетов – это систематизированный перечень синтетических счетов и субсчетов бухгалтерского учета, используемый для отражения в нем финансово-хозяйственных операций, в основе которого лежит классификация счетов по экономическому содержанию.

План счетов является единым и обязательным к применению в организациях всех отраслей народного хозяйства и видов деятельности (кроме банков, страховых и бюджетных учреждений) независимо от подчиненности, формы собственности и организационно-правовой формы, ведущих бухгалтерский учет методом двойной записи.

Счета, отражающие эк-ки однород. виды им-ва, обяз-в, фондов, резервов, процессов д-ти и их результатов, сгруппированы в 8 разделов:

Раздел I. Внеоборотные активы

Раздел II. Производственные запасы

Раздел III. Затраты на производство

Раздел IV. Готовая продукция и товары

Раздел V. Денежные средства

Раздел VI. Расчеты

Раздел VII. Капитал

Раздел VIII. Финансовые результаты.

В этих восьми разделах приведены все синтетические счета. Каждому счету присвоен номер (код). При этом балансовые счета имеют номера от 01 до 99, а забалансовые – от 001 до 011..

Т. обр., План счетов бухг-го учета фин-во-хоз-й д-ти орг-ций представляет собой классиф-р номенклатуры синтетических счетов бухг-го учета, на основе которого строится вся система кодирования данных бухгалтерского учета и установления корреспонденций счетов по отражению данных о фактах финансово-хозяйственной деятельности.

В соответствии с типовым Планом счетов каждая организация формирует рабочий план счетов, который отражает специфику ее хозяйственной деятельности. В рабочий план счетов организации включаются только те счета, которые необходимы для учета наличия и движения средств данной организации, источников их образования и конкретных хозяйственных операций.

Если треб-ся учесть специфические финанс. и хоз-ые операции, то орг-ции могут вводить доп. синтетические счета, используя свободные коды в Плане счетов. К каждому синтетическому счету может быть открыто до десяти субсчетов. Организации вправе уточнять содержание отдельных субсчетов, исключать и объединять их, а также самостоятельно вводить дополнительные субсчета. На малых предприятиях может использоваться сокращенный рабочий план счетов.

Синтетические счета служат для укрупненной группировки и учета однородных объектов, а аналитические счета – для подробной их характеристики. Сообразно этим видам счетов на предприятии ведется синтетический и аналитический учет.

Синтетические счета – счета бухгалтерского учета, на которых проводится укрупненная группировка и учет наличия и движения активов и пассивов организации в денежном измерении.

41 Определение бухгалтерской (финансовой отчетности). Общие положения. Состав бухгалтерской отчетности.

Бухгалтерская отчетность – единая система данных об имущественном и финансовом положении организации и о результатах ее хозяйственной деятельности, составляемая на основе данных бухгалтерского учета по установленным формам.

Формир-е бухг. отчетности явл-ся завершающим этапом учетного процесса в орг-ции. В отчетности нарастающим итогом с начала года отражается имущ. и финанс. состояние организации, а также финансовый результат хозяйственной деятельности за отчетный период.

Фин. сост. орг-ции – это комплексное понятие, связанное с системой показателей по использованию ресурсов, которыми располагает орг-ция, характеризующих фин. устойчивость организации.

Необходимость составления бухгалтерской отчетности обусловлено принципом непрерывности деятельности организации. Согласно этому принципу организация будет функционировать в обозримом будущем. Для целей анализа, контроля, налогообложения и принятия управленческих решений необходимо периодически иметь сводные данные об имущественном положении организации и финансовых результатах ее деятельности. В современных условиях бухгалтерская отчетность служит одним из основных источников информации о финансовом состоянии фирмы.

Бухгалтерскую отчетность организации классифицируют:

1. По периодичности представления различают:

1) промежуточную отчетность, составляемую с начала года на внутригодовую дату нарастающим итогом.

2) годовую отчетность – для всех организаций РФ отчетный год соответствует календарному. Если предприятие создано после 01 октября (включая 01 октября), то продолжительность первого отчетного периода устанавливается с даты государственной регистрации по 31 декабря следующего года. Если до даты государственной регистрации предприятие проводило хозяйственные операции, то данные о них включаются в бухгалтерскую отчетность за первый год.

2. По своей роли в народном хозяйстве отчетность делится на:

1) внешнюю – необходимую для контроля деятельности организации как отраслевого звена в частности и для оперативного управления народным хозяйством страны в целом;

2) внутреннюю – отчетность, составляемую в целях контроля деятельности структурных подразделений организации и контроля финансово-хозяйственной деятельности и производственного менеджмента организации собственниками и другими участниками.

3. По степени обобщения отчетных данных выделяют:

1) индивидуальную бухгалтерскую отчетность – отчетность одного юридического лица, выполняющую две функции – информационную и контрольную. Эта отчетность используется собственниками для выявления конечного финансового результата деятельности организации – чистой прибыли (непокрытого убытка) и ее распределения между ними; представления ее в надзорные органы;

42 Недвижимость: основные понятия и определения. Правовой статус недв-ти. Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке.

Недвиж. им-во - это физ. объекты с фиксированным местополож-м в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверх-тью, так и над поверх-тью земли или все, что являет­ся обслуж-щим пред-метом, а также права, интересы и выгоды, обус­ловленные влад-м об-ми. Под физ-ми об-ми понима­ются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и распо­ложенные на них строения.

Различия в понятии недв-ти как объ-та оценки и в опред-и ГК:

Недвижимость как объект оценки

Земля как физический объект и все, что с ней прочно связано:

Земельные участки; Участки недр; Обособленные водные объекты; Леса; Многолетние насаждения; Здания; Сооружения

В определении ГК

Обязательность государственной регистрации

Земельные участки; Участки недр; Обособленные водные объекты; Леса; Многолетние насаждения; Здания; Сооружения; Морские суда; Воздушные суда; Суда внутреннего плавания; Космические объекты.

Следовательно, под объектом недв-ти понимается, во-первых, предпр-е в целом как имущ-й комплекс, а во-вторых, земель­ный уч-к, неотъемлемой частью кот. м. б.: 1) зд.е (соор.) или группа зд-й (соор-й), располож-х на этом участке, подземные соор-я, относящиеся к дан. уч-ку; 2) обособл-е водные об-ты, многолетние насажд-я; 3) инженер. соор-я и сети, осуществляющие подключение зем. уч-ка и наход-ся на нем зд. (соор.) к объектам инфрастр-ры квартала или города. Сюда же отн-ся доли собств-ти в объектах инженер. инфрастр-ры, наход-ся в совместн. эксплуатации собственников недвижимости квартала или города; 3) стационарные соор-я благоустр-ва тер-рии уч-ка; 4) эл-ты хоз., транспортного и инженер. обеспеч-я относящиеся к данному объекту недв-ти, но расположенные вне границ его зем. уч-ка; 5) др. объекты, кот. в сов-ти с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное функциональное целое.

Имущество - как юр. понятие - это сов-ть подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится дан­ное лицо.

Юр. отношения, подлежащие денеж. оценке, в свою очередь достаточно часто наз-т имущ-ми отношениями.

Содерж-е имущ-ва, принадлеж-го какому-либо лицу, предст-т собой:

1) Актив:

а) совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права;

б) совокупность прав на чужие действия (долговое имущество).

2) Пассив:

а) совокупность источников формирования активов;

б) совокупность обязательств, существующих у данного лица.

Т. обр., каждое лицо обладает имущ-м, и каждое лицо обладает только одним имущ-м.

Виды прав на недв-ть, подлежащие оценке

Вещное право дает лицу юр. власть над вещью и отн-ся к абсолют. правам. В завис-ти от объема власти сущ-ют различ. виды веществ-х прав: 1) право пожизн-го наследуемого владения земельным участком;

2) право пост. (бессроч.) польз-ия зем-м уч-ком; 3) сервитут; 4) право

43 Основные подходы и принципы оценки недвижимости.

Первая группа принципов оценки, осн-ные на представлениях потенциального собственника

1) Исходный принцип оценки ст-ти недв-ти – принцип полез-ти, кот. озн-т, что чем больше объект недв-ти способен удовлетворить потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость.

С т.и зр. сравнит. подхода рацион-й пок-ль не заплатит за об. недв-ти выше цены сопост-го об., облад-го такой же полез-тью. С позиции затрат. подхода за продаваемый об. недв-ти нецелесооб-но платить больше, чем будет стоить стр-во нового об. аналогич. полезн-ти в при-емлемые сроки. С т. зр. доходного подхода ст-ть об-та недв-ти опред-ся возмож-ми инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерно одинаковый поток доходов.

2) Принцип замещения озн-т, что при наличии опред. кол-ва однород. (по полезности или доход-ти) об-в недв-ти самым высоким спросом будут польз-ся объекты с наименьшей ценой. Данный принцип исходит из возмож-ти альтернатив. выбора для пок-я, т.е. ст-ть об. недв-ти зав-т от того, имеются на рынке аналогич. или замещающие об-ты. Принцип замещ-я связан с установл-ем верхней границы ст-ти об. недв-ти, кот. обусл-на затратами на стр-во заменяющей собств-ти в приемл. сроки

3) Принцип ожидания опред-ся тем, какой доход (с учетом вел-ны и сроком получ-я) или какие выгоды и удобства о исп-я об-в недв-ти, вкл-я выручку от послед. перепродажи, ожидает получить потенц-й собств-к. Дан. принцип лежит в основе оценки недв-ти доходным подходом и хар-ет т. зр. потенц-го польз-ля на будущие доходы и их тек. стоимость.

Вторая группа принципов оценки, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости.

1) Принцип вклада – для оценки ст-ти об. недв-ти необх-мо опред-ть вклад кажд. ф-ра и его важней-х эл-тов в формир-е полез-ти и ст-ти об.

Вклад – это добавления в ст-ть недв-ти, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов и которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен

2) Принцип сбалансированности. Для каждого типа землепольз-я необходимо опред-е компонентов об-та, оптимальное сочетание которое обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Для об. недв-ти сбалансир-ть хар-ся эк. пок-ми емкости и эффект-ти. Емкость пок-ет, сколько об-в недв. м. б. при­ложено к опред-му зем. участку. Эффект-ть опред-ся тем, какой уровень прибыли может обес­пе-ть сочетание зем. уч. с расположенными на нем стр-ми при реализации различных проектов застройки

3) При рассмотр-и возможных вар-в ↑ эффект-ти испол-ия об. недв-ти необх-мо учитывать принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них (их можно разделить и соединить таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта).

При разделении физ. эл-тов недв-ти и имущ-х прав на их возможны след.е вар-ты: 1) пространственное разд-е: разделение прав на воздушн. простр-во, на почвенный слой земли, на подземное простр-во с недрами, на водные рес-сы прибрежных полос, разбиение зем. массива на отд. уч-ки, разделение зд-я на подвальное помещение, этажи и так далее

2) разделение по видам имущ-х прав: аренда, огранич. Испол-е, ипотека,

выявления признаков банкротства; а также в управлении организацией, судопроизводстве, налогообложении и для иных целей;

2) сводную бухгалтерскую отчетность, составляемую в целом по организации – юридическому лицу, если она имеет филиалы или иные структурные подразделения, выделенные на отдельный баланс. Сводная бухгалтерская отчетность составляется путем суммирования показателей финансово-хозяйственной деятельности организации и ее структурных подразделений, выделенных на отдельный баланс и не являющихся юридическими лицами;

3) консолидированную бухгалтерскую отчетность – отчетность группы юридических лиц, основанную на отношениях контроля. В случае наличия у организации дочерних и зависимых обществ, помимо индивидуальной бухгалтерской отчетности каждого структурного подразделения, составляется консолидированная бухгалтерская отчетность, включающая показатели финансово-хозяйственной д-ти основной организации, а также дочерних и зависимых обществ.

Бухгалтерская отчетность составляется на основе данных синтетического и аналитического бухгалтерского учета и включает сведения о состоянии основных средств, оборотных средств, финансовых резервах, об источниках формирования и направлении использования прибыли. Бухгалтерская отчетность коммерческих организаций включает:

1) бухгалтерский баланс (форма № 1), характеризующий имущественное и финансовое состояние организации на отчетную дату;

2) отчет о прибылях и убытках (форма № 2), характеризующий финансовые результаты деятельности организации за отчетный период;

3) пояснения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках, раскрывающие сведения, относящиеся к учетной политике организации и обеспечивающие пользователей дополнительной информацией, необходимой для оценки финансового состояния, финансовых рез-тов и изменений в финансово-хозяйственном состоянии организации.

4) пояснительную записку, которая прилагается к годовому отчету; в ней содержится дополнительная информация о финансовом положении организации, применяемых методах оценки имущества и обязательств;

5) заключение аудитора, подтверждающее достоверность бухгалтерской отчетности организации, если она в соответствии с федеральными законами подлежит обязательному аудиту (аудиторская форма).

При формировании бухгалтерской отчетности организации руководствуются Федеральным законом «О бухгалтерском учете», ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации», приказом Министерства финансов РФ «О формах бухгалтерской отчетности» и Указаниями о порядке составления и представления бухгалтерской отчетности.

Синтетические счета являются счетами первого порядка. Они содержат информацию о хозяйственных средствах и операциях в обобщенных показателях. Поскольку эти показатели в учете формируются только в денежном измерителе, то синтетический учет ведется в стоимостном измерении. К таким счетам относятся счета: 01 «Основные средства», 04 «Нематериальные активы», 10 «Материалы», 41 «Товары», 43 «Готовая продукция», 50 «Касса», и др

Данные синтетических счетов используются при заполнении форм бухгалтерской (финансовой) отчетности, и, прежде всего, баланса (форма № 1) и отчета о прибылях и убытках (форма № 2), а значит, – для анализа финансово-хозяйственной деятельности организации.

Синтетический учет – учет обобщенных данных бухгалтерского учета о видах имущества, обязательств и хозяйственных операций по определенным экономическим признакам, который ведется на синтетических счетах бухгалтерского учета.

Содержание синтетических счетов раскрывают данные аналитических счетов. Данные аналитического учета должны соответствовать оборотам и остаткам по счетам синтетического учета.

Аналитические счета – счета бухгалтерского учета, открываемые в развитие синтетических счетов для детализированной группировки и учета наличия и движения средств или источников средств организации.

Аналитический учет – учет, который ведется в лицевых, материальных и иных аналитических счетах бухгалтерского учета, группирующих детальную информацию об имуществе, обязательствах и о хозяйственных операциях внутри каждого синтетического счета. Он организуется на карточках или в книгах.

Аналитические счета представляют собой счета третьего порядка. Степень детализации аналитических счетов достигается путем использования трех видов измерителей: натурального, трудового и денежного.В них, отражающих источники средств, а также расчеты, учет ведется только в денежном выражении. Записи на таких счетах ограничиваются наименованием объекта расчетов и суммой.

Синтетич. и аналитич. счета тесно связаны. Взаимосвязь между ними выражается в следующем:

1) аналитич. счета ведутся с целью детализации синтетических счетов;

2) операция, отраженная по синтетическому счету, должна быть обязательно зафиксирована и на соответствующих ему аналитических счетах, открытых в разрезе данного синтетического счета;

3) на синтетич. счете операция запис-ся общей суммой, а на его аналитич. счетах – частн. суммами, дающ. в итоге ту же общую сумму;

4) запись в аналитическом счете производится на той же стороне, что и в синтетич. счете: аналитич. счета дебетуются, если дебетуется соответствующий синтетич. счет или кредитуются, если имеет место кредитование синтетического счета, в разрезе которого они ведутся; поэтому строение аналитических и синтетических счетов одинаковое.

При подвед-и итогов за отчетный период данные синтетического и открытых в его разрезе аналитических счетов при сверке должны совпадать, что свидетельствует о правильности ведения учета.

внесение в уставные фонды предпр-й, эмиссионное обеспеч. для выпуска акций 3) разделение по t влад-я или польз-я: краткосроч. и долгоср-я аренда, бессроч. польз-е, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды.

1) Принцип спроса и предл-я озн-т, что цена недв-ти изменяется в рез-те взаимод-вия спроса и предл-я. Он выражает взаимозав-ть между растущей потребностью в об. недв-ти в усл-х соц-но-эконом-го развития общ-ва и огранич-тью предл-я, обусловл-й природной огранич-тью зем-х уч-в, а также экономическими издержками на строительство.

Спрос – это представлена на рынке платежеспо-я потреб-ть в об-х недв-ти. Предл-ие – это количество объектов недвижимости, которое может быть выставлено на продажу при сложившемся уровне цен.

2) Принцип конкуренции означает, что цены на об. недв-ти устанавл-ся посредством пост. соперн-ва суб-в рынка, кот. стремятся получению максим. прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечение капиталов на рынок недвижимости и усиливает конкуренцию.

Положит. роль конкуренции сост-т в том, что только на конкурентном рынке можно опред-ть рын. ст-ть, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости.

3) Принцип соответствия сост-т в том, что макс. ст-ть об. недви-ти возникает тогда, когда имеются разумный уровень арх-й однородности и совместимый хар-р землепольз-я. Соответ-е хар-к об. недв-ти потреб-м и ожиданиям местного рынка обеспеч-т высокий рын. спрос на него, а след-но, и высокую ст-ть. Он проявл-ся через прогрессию и регрессию.

Эффект прогрессии закл-ся в положит. возд-вии внеш. окруж-я или соседних об-в на ст-ть недв-ти. Регрессия имеет место, когда об. недв-ти хар-ся излиш. улучш-ми, кот. не востребованы рынком, или когда внеш. окруж-е оказ-т отриц-е возд-вие на процесс эксплуатации объекта.

4) Принцип изменения внеш. среды предпол-т при оценке об. недв-ти учет возмож-х измен-й эконом., соц. и юр. усл-й, при кот-х они использ-ся, а также учет внеш. окруж-я и перспектив развития района. Обяз-но учит-ся при напис-и отчета об оценке поср-вам указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Четвертая группа принц-в оценки лучшего и наиболее эффект-го использ-я (ЛНЭИ). ЛНЭИ опред-ся как использ-е недв-ти, кот.:

а) явл-ся законод-но разрешенным, т.е. соотв-т юр. нормам, вкл-я распоряжения о зонир-и и нормы охраны окр. среды, градостр. огранич-я, треб-я по охране памятников истории арх-ры, благоустр-ву прилегающей тер-рии и т.п.; б) физ-ки осущ-мо, т.е. размер и форма зем. уч-ка, его транспорт. доступ-ть, имеющиеся стр-я позв-ют реал-ть выбранный вар-т использ-я; в) фин-во обосновано с т. зр. окуп-ти инвестир-го капитала, т.е. использ-е обеспеч-т доход, превыш-й кап. затраты, эксплуатац-е расходы и фин-вые обяз-ва; г) обеспеч-т наивысшую ст-ть или доходность недв-ти.

Все выше перечисленные принципы оценки недв-ти пред-ют собой теоретич. основу оценки ст-ти об. недв-ти. На них баз-ся 3 фундамент-х подхода к оценке недв-ти – доходный, сравнительный и затратный.

хозяйств-го ведения имущ-м и право оператив. упр-я имущ-м; 5) иные вещные права, кот. могут быть введены указами Президента РФ.

Вещное право устанавл-т непосредственное отношение лица к вещи без посредн-ва др. лиц.

Об-т вещного права - вещь в матер-м знач-и этого слова. Все иные вещн. права, за искл-м права собств-ти, явл-ся правами на чужие вещи.

Осн. хар-ки вещного права на им-во:

1) право принадлежит лицам, не явл-ся собств-ми этого имущ-ва;

2) при переходе права собств-ти на имущ-во к др. лицу вещное право не прекращается; 3) права защищаются от нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном статьей 305 настоящего Кодекса РФ.

Оценка прав. Объектом оценки может быть как право собственности, так и иные вещные права. Величина оцениваемой стоимости будет зависеть от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость. В зависимости от субъекта права собственности, собственность может быть публичной и частной.

• Публичная собственность может быть государственной (в России двух видов: собственность Российской Федерации и собственность субъектов Российской Федерации) или муниципальной, т.е. собственностью местного самоуправления.

• Частная собственность - имущество частных лиц, т.е. физических лиц (граждан России, лиц без гражданства, граждан иностранных государств) или юридических лиц.

Защита вещных прав. Права на защиту прав собственника принадлежат также лицу, не являющемуся собственником, но владеющему имуще­ством на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмот­ренному законом или договором. Право на защиту его владения может быть выдвинуто даже против собственника имущества.

Если владелец имущества не обладает каким-либо вещным правом на это имущество, его владение получает защиту закона.

Субъектом права хозяйственного ведения может государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое владеет, пользуется и распоряжается имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом и соглашением с собственником имущества.

Объем конкретных полномочий субъекта права хозяйственного владения определяется собственником (соответствующими органами государственной власти или местного самоуправления).

Субъектом права оперативного управления может быть только казенное предприятие или учреждение, которое осуществляет в пределах, установл-х законом, права владения, пользования и распоряжения им.

Объем прав у субъекта права оперативного управления меньше, чем объем полномочий обладателя права хозяйственного ведения, и полностью определяется собственником имущества.

44 Доходный подход к оценке земельного участка.

Доходный подход основан на применении трех методов:1. Метод прямой капитализации;2. Метод дисконтирования денежных потоков;

3. Техника остатка дохода для земельного участка.

1) Метод прям. капитализации. Наиб. распростр-е для оценки земли получил этот метод, кот. осн-н на опред-и годовой вел-ны дохода от влад-я зем-м уч-м и его дел-я на ставку капитализации или умнож-я на период окупаемости. Базовая формула для расчета ст-ти имеет вид:

Сзем = , где Сзем – ст-ть зем. участка, руб.; Д – год. доход, руб.;

r - ставка капитализации, ед.

Процедура оценки зем. участка методом капитализации дохода включает три этапа: 1-й – определение величины капитализируемого годового дохода; 2-ой – определение ставки капитализации; 3-й - определение рыночной стоимости земельного участка.

1й этап. В завис-ти от цел-го назн-я зем. участка в кач-ве капитализ-го дохода от владения уч-м могут выступать: а) рентный доход при оценке с/х земель; б) арендн. плата при оценке земель посел-й; в) часть дохода от об. недв., приходящийся на застроен. зем. уч-к; г) доход от прироста стоимости зем. участка, получаемой от его продажи в будущем.

2й этап. Опред-е ставки капитализации. В отличии от оценки зд. и соор. при оценки ст-ти земли расчет ставки капит-ции дохода норма возмещения не учит-ся, так как земля не амортиз-ся. В мировой практике сложились четыре подхода к расчету ставки капитализации.

Первый подход основан на рассмотрении зем.о уч-ка как разновидности денеж. капитала и, соотв-но, расчет ставки капит-ции ведется исходя из хар-ки денеж. рынка на дату оценки. Доход, приноси-мый зем-м уч-м, рассматривается как опред. % на вложенный в покупку земли кап-л. Критерием эф-го вложения кап-ла выст-ет % ставка по ин-вестициям, хар-ся сопост-м уровнем риска. В развитых странах инвес-тиции в землю явл-ся низко рискованными и приравн-ся к банковским вкладам и в кач-ве ставки капит-ции исп-ся ставка банковского %.

Второй подход основан на исп-и периода окуп-ти вложенных ср-в, устанавл-го гос-м, и исп-ся при кадастровой оценке с/х и лесных земель. Базовая формула для расчета стоимости земельного участка имеет вид

Сзем = Д Ток, где Д – годовой доход, руб.; Ток - период окуп-ти, лет.

Третий подход осн-н на расчете ставки капитал-ции кумулятивным методом, когда ставка пред-ет собой сумму безрисковой ставки, регион. риска и риска ликвид-ти.

Четвертый подход или метод сравнит-х продаж (метод рын. выжимки) осн-н на анализе инф-ции о ценах продаж и доходах сопост-х зем-х уч-в. Точн-ть расчета ставки кап-ции для дан. подхода зав-т от наличия инф-ции о продажах аналогич. зем-х уч-в. Средневзвешенной ставки капитализации имеет вид

45 Сравнительный подход к оценке земельного участка.

Сравнительный подход включает следующие методы:

1) Метод сравнения продаж. Данный метод широко используется в странах с развитым земельным рынком и особенно для свободных участков и участков с типовой застройкой. Метод основан на принципе замещения, т.е. на информации о ценах продажи и покупки аналогичных земельных участков.

Этап 1.Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. На этом этапе оценщик изучает оцениваемый земельный участок и проводит его по сегментам рынка. Сегментация рынка представляет собой процесс разбиения на сектора, имеющие схожие характеристики объектов и субъектов. К исслед-м хар-м типичного зем. уч-ка относят: 1) целевое назн-е и разрешенное использование участка; 2)передаваемые юр. права соб-ку, ограничения и сервитуты; 3) местоположение; 4) плодородие при оценке с/х земель.

Хар-ки типич. для данного зем. участка субъекта вкл-т: нвестиц. мотивацию; платежесп-ть; социально-юр.статус; источники и формы финансирования; вкусы покупателя.

В результате сегментирования рынка выделяют следующие группы:

1. Незастроенные земельные участки и участки под объектами недвижимости, находящимися в свободном гражданском обороте;

2. Участки под объектами промышленности, складскими помещениями, объектами транспорта и связи;

3. Участки, используемые в сельском и лесном хозяйствах.

При наличии рыночной информации о продажах, каждая из указанных групп может быть сегментирована более детально.

Главной проблемой на первом этапе выступает сопоставимость, т.е. мера соответствия проданного и оцениваемого участков. Критерием сопоставимости выступает конкурентоспособность. Так, если сопоставимый и оцениваемый объекты не конкурируют на одном сегменте земельного рынка, то они не сталкиваются с одними и теми же уровнями спроса и предложения, что приводит к ошибочным результатам при переносе цены продажи с аналога на оцениваемый объект.

Этап 2 включает проверку информации о сделках. Источники информации: а) земельные комитеты и регистрационные палаты;

б) периодич. печать, в кот. публ-ся цены предл-й; в) цены аукционов и конкурсов (опред-ют верхний предел ст-ти); г) норматив. цена земли (нижний предел ст-ти); д) риэлторские и оценочные фирмы

При оценке информации для выбора объекта-аналога обращают внимание: а) типичный срок экспозиции; б) независимость субъекта сделки; в) инвестиционную мотивацию.

Этап 3.Сравнение оцениваемого земельного участка с участками-аналогами, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между ними. Внесение поправок, учитывающих стоимостную разницу между оцениваемым участком и участком-аналогом, должно дать ответ на вопрос: «За какую цену был бы продан сопоставимый

46 Затратный подход к оценке земельного участка.

Затратный подход при оценке земель включает методы извлечения, метод определения затрат на освоение, оценку городских земель по затратам на воспроизводство инфраструктуры и оценку по типовым инвестиционным контрактам.

1) Основные этапы процедуры оценки земельных участков по методу извлечения включают:

1). определяется рын. ст-ть зем. участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж. 2) рассчитывается восстан. ст-ть стр-ва зд. и соор. аналогичных тем, которые расположены на зем. участке. 3). определяются вел-ны всех видов износа зд. и соор., расположенных на оцениваемом участке. 4). вычитается накопленный износ из восст. ст-ти зд. и соор. 5) определяется рыночная стоимость зем. участка путем вычитания из рыночной стоимости всего объекта недвижимости (1 этап) остат. ст-ти зданий и сооружений (4 этап).

Дост-вом метода извлечения явл-ся : 1) это единственный метод определения ст-ти зем. участка для районов, в отсутствует продажа не застроенных зем-х участков; 2) метод исп-ся для опред-я варианта ННЭИ оцениваемого участка; 3) метод извлечения особенно эффективен, когда вклад улучшений в общую стоимость недвижимости является небольшим.

2) Метод определения затрат на освоение (метод разбивки на участки) применяется при исследовании вариантов ННЭИ, когда земельный массив разбивают на отдельные участки, например, при массовой жилой или дачной застройки. Основные этапы процедуры оценки земельных участков по этому методу включают:

1) определяются размеры индивид. участков, исходя из юр. и физ. возможностей, а так же экономической целесообр-ти. Для этого прежде всего необходимо определить класс пок-лей, для кот-х предназначаются зем.участки. 2) рассчитываются прогнозные цены освоенных участков.

3) трассчитывают затраты на освоение (расходы на инженер. инфрастр-ру, расчистку и подготовку земли, устр-во дорог, страх-е, налоги, прибыль и накладные расходы подрядчика, расходы на рекламу и продажу). 4) опред-ют чистый доход, путем вычета из выручки от продажи затрат на освоение и предпринимательской прибыли. 5) опред-ют период времени, необх-й на освоение и продажу; выбирают ставку дисконтир-я, кот. отражает риск и объем инвестирования. Ставка дисконтир-я м. б. определена на основе внутренней ставки дохода по аналогичным проектам.

3) Третий метод. Оценка городских земель по затратам на воспроизводство и возмещение инфраструктуры.

Минимальная стоимость городских земель может быть рассчитана на основе прямых и косвенных затрат, необходимых на воспроизводство инженерной и транспортной инфраструктуры. При расчете в учет берутся следующие затраты: на магистральные сети и головные сооружения, системы водоснабжения, теплоснабжения и газоснабжения; на строительство и эксплуатацию централизованного электроснабжения; на строительство дорог и соответствующих инженерных сооружений.

47 Определение варианта ЛНЭИ земельного участка.

Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка означает, что рыночная стоимость зависит не только от текущего землепользования, но и от имеющихся альтернативных вариантов землепользования. Данный принцип позволяет оценить максимально возможный доход от использования земельного участка и определить его максимальную стоимость независимо от того застроен участок или нет и какие строения находятся на нем на дату оценки. Определение ЛНЭИ осуществляется в два этапа.

1 этап: Если участок свободен от строений, то определяется какой объект наиболее эффективно построить с учетом юридических, физических и других ограничений, а также перспектив развития района.

2этап. Определяют ЛНЭИ участка с существующими улучшениями. На этом этапе изучаются возможность дальнейшего использования улучшений (с учетом ремонта и реконструкции) или его снос.

1. этап. ЛНЭИ участка земли, как свободного.Последовательность анализа проводится в три стадии.

Первая стадия. Сопоставляются альтернативных вариантов освоения и застройки земельного участка. Отбор альтернативных вариантов осуществляют на основе:

Анализа рын. спроса, что позволяет определить: целевой рынок, т.е. потенциальных покупателей или арендаторов; возможные предложения конкурирующих земельных участков в будущем.

Потенциала местоположения, что определяет: разрешенное использование земельного участка; особенности территориально-экономической зоны, в которой расположен земельный участок; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; близость и доступность объектов необходимых для эффективной эксплуатации недвижимости; транспортная доступность; неудобства и риски.

Изучения прав. Правовое обоснование вариантов использования участка предполагает изучение возможных ограничений: правила зонирования;законодательство в области охраны окружающей среды; сервитуты.

Физических ограничений. Они могут быть обусловлены: размером и формой участка; рельефом и особенностями ландшафта; инженерно-геологическими условиями для строительства; наличием или отсутствием инженерной инфраструктуры и уровнем предоставления услуг.

Вторая стадия. Определение стоимости застройки по каждому альтернативному варианту.

Третья стадия. Определение финансовой обоснованности рассматриваемых вариантов застройки. На этой стадии изучаются:

- особенности вариантов застройки и источники финансирования;

- стоимость привлекаемых заемных средств;

- окупаемость объекта и ставка доходности (для инвестора).

Для определения ЛНЭИ свободного участка используется два метода:

земельный участок, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок?» Ответ на этот вопрос отыскивается расчетным путем через введение коррект-х коэффициентов, обеспечивающих идентификацию обоих участков – аналога и оцениваемого.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками может проводиться двумя способами – по элементам сравнения и с помощью единиц сравнения.

1.А.Эле-ми сравнения наз-ют хар-ки зем-х уч-в и сделок, кот. на цену продажи. При сравнении зем-х уч-в обяз-но выделяют 7 эл-в: 1)состав передаваемых прав собств-ти; 2)усл-я финансир-я сделки «куп-ля-продажа»; 3) усл- продажи. Коррек-ка по этому эл-ту отражает: не типичные для рынка отн-ия между продавцом и пок-ем; не полную инф-ю, срочную потреб-ть в деньгах и др. обст-ва, вынуждающие продавца и покупателя находиться в стесненных усл-х; не типичный срок экспозиции зем. участка на рынке. 4)время продажи. Коррек-ки по дан. эл-ту позв-ют учесть измен-я рын. усл-й на рынке недв-ти, сезонность колебания цен. 5) местоположение участка. 6) физ. хар-ки зем. участка. В процессе сравнения рассматр-ся только существенные физические различия (площадь, рельеф). 7) экономич. хар-ки. Рассматриваются близость инженерных сетей, транспортная доступность и т.п.

Последовательность внесения корректировок или поправок предусматривает очередность. В 1ю очередь вносятся поправки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (с 1 по 4 элементы). Во 2ю очередь проводят корректировки, относящиеся непосредственно к об.недв-ти (с 5 по 7 элементы), в любом порядке или в форме алгебраической суммы.

Для опред-я вел-ны вносимых коррек-к предлагается использ-е сл-х методов: 1. анализ парных продаж; 2. статист. анализ; 3. Графич.анализ (напр., ценовой тренд на рынке недвижимости); 4. метод анализа издержек; 5. анкетирование спец-в; 6. анализ вторич. данных.

2. В. Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками с помощью единиц сравнения чаще всего применяется для участков земли, различающихся по площади и размеру имеющихся улучшений. Единица сравнения используется также для быстрой информации инвесторов и потенциальных покупателей. Зная стоимость единицы сравнения (например, 1 га., 1 сот., 1 кв.м., 1 куб.м. и т.д.), заинтересованное лицо может быстро оценить сумму сделки.

Этап 4. Методы сравнения продаж. На данном этапе проводится анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Проводится расчет средневзвешенного значения цены для выбранных, при этом удельные веса присваиваются ценам аналогов в зависимости от следующих факторов: 1. количество внесенных поправок (чем больше поправок, тем меньше удельный вес); 2. абсолютной величины поправок; 3. достоверности и полноты информации.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка может быть выражена конкретным числом или некоторым диапазоном чисел. Диапазон между наимньшим и наибольшим значением стоимости, как результат оценки, может иметь место в следующих случаях: при недостатке исходных данных; при неустойчивой ситуации на рынке земли; при ограниченности времени оценки.

r_ан= . Сзем =Д/r

Пятый подход осн-н на прим-и в кач-ве ставки капитализации нормы отдачи на капитал, ув-ную на ф-р фонда возмещ-я с учетом безрисковой ставки оставшегося срока экон. жизни зд. и соор. При этом рекомен-ся исходить из того, что риск инвестиций в застроенный зем. уч-к выше, чем в свободный. Это обусл-но тем, что ранее созд. постройки могут содержать технологич. и арх-но-планир-е недостатки, кот. может избежать инв-р при новом стр-ве. В кач-ве ставки кап-ации сл-т использовать ставку дохода на капитал: r_ул= r_д + r_в ,

где r_ул–коэф. улучш-й, %; r_в - ставка возмещ-я, %; r_д - ставка дохода, %.

3й этап. Определение рыночной стоимости земельного участка.

1. метод капитализации земельной арендной платы.

А = Аs Кд Км S,

где А – год. арендная плата за зем. уч-к, руб.; Аs - базовая ставка аренд. платы за 1 кв.м., руб./кв.м.; Кд – коэф-т, учитывающий вид д-ти; Км – коэф-т, учит-щий местопол-е участка; S - площадь зем. участка, кв.м.

Для упрощения расчетов в районах города в качестве базовой ставки годовой арендной платы принимают ставку земельного налога.

Ст-ть продажи зем. участка в собственность рассчитывается путем деления годовой арендной платы на ставку капитализации.

2) Метод дисконтирования денежных потоков

Рын. ст-ть зем. уч-ка, рассч-я по данному методу, предст-ет собой сумму тек. ст-ти ожидаемых доходов от польз-я дан. уча-ком на прог-ноз-ый период и тек. ст-ти в постпрогнозн. период. Дан. метод широко исп-ют при оценке земель, перед-х под добычу полезных ископаемых. Дан. участки хар-ся уникальными и неповторимыми характеристиками, что делает невозможным применение к ним затратного (ископаемые не являются результатом д-ти человека) и сравнительного подходов.

Особенности метода дисконтирования денежных потоков (ДДТ).

1) деят-ть в прогноз. период обусл-на продолж-тью эксплуатации месторождения и рассч-ся исходя из объема разведанных месторожд-й и имеющихся или планируемых мощностей по добыче. 2) спец-ка расче-тов в после прогноз. период может базир-ся на затратах, связ-х с ликви-дацией основной деятельности и приведение зем-го уч-ка в надлежащий вид, например, в перевод в разряд с/х земель или лесных угодий. 3) механизм расчета ставки дисконтир-я предусматр-т метод кумулятив. постр-я, когда кроме дох-ти месторожд-я учит-ся риски достовер-ти разведки залежей и принятых усл-й разработки месторожд-я.

3) Техника остатка дохода, приходящаяся на земельный участок Данный метод используется для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса или коммерческой деятельности. Он основан на применении остаточной продуктивности земли.

При исп-и данного метода необх-мо соблюдать следующие условия:

а) оцениваемые об-ты соответ-ют вар-ту ЛНЭИ; б) ст-ть зд. и соор., располож-х на участке, или предпол-ые затраты на стр-во м. б. рас-считаны дост-но точно также, как и срок их эксплуатации; в) известен ЧОД от эксплуатации объекта; г) стоимость зем. участка должна составлять в общей стоимости объекта недвижимости не менее 10%.

Метод техники остатка дохода предполагает применение разных коэффициентов капитализации для зданий и земельных участков.

Последовательность расчета:

1. Составляется прогноз трех уровней дохода (потенциального, действительного и чистого операционного по каждому варианту застройки).

2. Проводится распределение чистого операционного дохода между зданием и земельным участком.

3. Остаток дохода, относимый к земельному участку, капитализируется в результате чего определяется стоимость земли. Самая высокая стоимость земельного участка соответствует варианту ЛНЭИ.

Метод извлечения предполагает следующую последовательность расчета.

1. Составляется расчет по каждому варианту застройки земельного участка.

2. Определяется общая стоимость объектов недвижимости по каждому варианту застройки путем деления чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации (земля + здание).

Из полученной стоимости всего объекта вычитаются затраты строительства по каждому варианту застройки. В результате получается остаточная стоимость земельного участка. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ЛНЭИ.

2-й этап. Определение ЛНЭИ земельного участка с существующими улучшениями.

Различные варианты улучшения земельного участка могут сравниваться по ставке дохода на капитал (или инвестиции). Если варианты не предполагают капитальных затрат на реконструкцию или обновление, то они могут сравниваться по ЧОД для каждого варианта. Если требуются капитальные затраты, то для каждого варианта рассчитывается показатель рентабельности с учетом первоначальных инвестиций и последующих расходов. К типичным вариантам использования земельных участков с улучшениями следует отнести:

1. Реконструкция или обновление.

2) Снос здания.

3) Продолжение использования в текущем состоянии.

Если 1-й и 2-ой варианты оказываются не эффективными, то анализ ЛНЭИ может привести к выводу, что существующие улучшения необходимо оставить в текущем состоянии.

Последовательность определения ЛНЭИ земельного участка с существующими улучшениями:

1. составляется прогноз ЧОД по различным вариантам использования имеющихся улучшений;

2. путем деления ЧОД по каждому варианту использования улучшений на общий коэффициент капитализации определяют стоимость всего объекта недвижимости. Наивысшая стоимость недвижимости будет вариантом ЛНЭИ.

Минимальная стоимость городских земель может быть рассчитана по формуле:

Сmin = Б – И + Т + К, где: Б – балансовая стоимость инженерной инфраструктуры; И – износ инженернойинфрастуктуры;

Т – текущие затраты на ремонтно-профилактические работы на объектах инфраструктуры;

К – инвестиции из городского бюджета на развитие инфраструктуры земельных участков.

На практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство инфраструктуры, поэтому обычно определяют стоимость замещения существующей инфраструктуры города поукрупненным жилой застройки. Основные этапы включают:

Первый этап: определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов за вычетом земель коммунально-бытового обслуживания:

Второй этап: определяется себестоимость строительства 1 кв.м. жилых домов по типовому проекту

Третий этап: определяется стоимость замещения всех жилых домов:

Четвертый этап: определяется доля капитальных затрат города на создание инфраструктуры

Пятый этап: определяется стоимость замещения инженерной инфраструктуры 1 га городских земель многоэтажной жилой застройки:

4) Четвертый метод. Оценка земель на условиях инвестиционных контрактов.

В крупных городах РФ сложилось 2 вида представления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

* путем выкупа прав долгосрочной аренды на земельных конкурсах;* на основе заключения инвестиционных контрактов.

В этом случае земельные участки предоставляются на условиях последующего раздела объекта, построенного или реконструированного за счет средств инвестора, между городом, являющимся собственником земли и инженерной инфраструктуры, и инвестором, который является арендатором данного земельного участка.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям конкретного инвестиционного контракта.

48 49Доходный подход к оценке недвижимости. Метод прямой капитализации доходов. Расчет ЧОД

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период

Метод капитализации доходов используется, если:

1)потоки доходов стабильны длит.й период t, предст-ют собой значит. положит. вел-ну; 2) потоки доходов ↑ устойчивыми, умер. темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из ст-ти зд., соор. и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С=ЧОД/ коэффициент капитализации

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) ЧОД в текущую стоимость. При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия: 1) нестабильность потоков доходов; 2) если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода.

1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи к аренде объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

3. Еще одним ограничивающим условием является нестабильность потоков доходов.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1. Определение ожидаемого годового дохода; 2. Расчёт ставки капитализации; 3. Определение стоимости ОН на основа ЧОД и коэф.-та капитализации, путём деления ЧОД на коэф-т капитализации.

Преимущества: Этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, т.к. при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что

- применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;

-метод не рекомендуется исп-ть, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

49

50 Доходный подход к оценке недвижимости. Метод дисконтирования.

При использовании метода дисконтированных денежных потоков определяется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод ДДП более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков (ДП), моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод, когда:

- предполагается, что будущие ДП будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки расходов и доходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости только что построен или еще строится и вводится в действие.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых ДП и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

- длительность прогнозного периода;

- прогнозные величины ДП, включая реверсию;

- ставка дисконтирования.

Особенности расчета ДП при использовании метода ДДП:

1. Налог на недвижимость, слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3. Капитальные вложения необходимо вычитать из чистого операционного дохода (ЧОД) для получения величины ДП, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирования объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из ЧОД, если оценивается инвестиционная стоимость объекта. При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом: ДП до уплаты налогов = ПВД - Потери от незанятости и при сборе арендной платы + Прочие доходы = ДВД - ОР - Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью = ЧОД - Капиталовложения - Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

51 Сравнительный подход к оценке недвижимости. Основные этапы проведения оценки.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка делают применение этого подхода нецелесообразным.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выделяются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

На этом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

- назначению использования;

- качеству;

- передаваемым правам;

- местоположению;

- физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

- платежеспособности;

- возможностям финансирования;

- инвестиционной мотивации.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичный для данного сегмента условиях:

- сроке окупаемости;

- независимости субъектов сделки;

- инвестиционной мотивации.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1. права собственности на недвижимость;

2. условия финансирования;

3. условия и время продажи;

4. местоположение;

5. физические характеристики.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением аморти­зационных отчислений): ЧОД = ДВД-ОР.

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: ПВД = S*C_a

где S - площадь сдаваемая в аренду; С_а - арендная ставка.

Расчет коэффициента капитализации: с учетом возмещения кап. затрат; метод связанных инвестиций; метод прямой капитализации;

С учетом возмещения кап. Затрат R_к состоит из 2-х частей:

1. Ставки доходности инвестиций (капитала), являющейся компенсацией, которая д.б. уплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанными с конкретными инвестициями

2. Нормы возврата кап-ла, т.е. погашение суммы первонач-х вложений.

Ставка дохода строится методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + премия за риск вложения в недв-ть + премии за низкую ликвид-ть недв-ти + премии за инвестиц. менеджмент

Безрисковая ставка доходности – ставка, которая отражает фактич. рыночные возмож-ти вложения денежных ср-в без какого то бы ни было риска не возврата (берется доходность по облигациям гос. займа).

Надбавка за низкую ликвидность – учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в ОН инвестиций.

Надбавка за риск вложения в недвижимость – учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости ОН.

Надбавка за инвестиционный менеджмент – чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Способы определения нормы возврата капитала:

1. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга):

Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения R=Ry+1/n

n – оставшийся срок эк-ой жизни; Ry – ставка доходности инвестиций.

2. Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (Метод Инвуда): Rk=Ry+SFF(n,Y)

SFF – фактор фонда возмещения; Y=R – ставка дохода на инвестиции.

3. Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке %:

Rk=Ry+SFF(n,Yб) Yб – безрисковая ставка %.

Процентные поправки и стоимостные поправки

Расчёт и внесение поправок.

Для расчёта и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчёта и внесения поправок;

- статистические методы.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости недвижимости на основе сравнительного подхода.

При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж: путем расчета средневзвешенной (средне арифметической) величины

Наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

ДП для недвижимости после уплаты налогов = ДП до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1. Метод кумулятивного построения;

2. Метод сравнения альтернативных инвестиций;

3. Метод выделения;

4 Метод мониторинга

Расчёт стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

PV= ,

где PV – текущая стоимость; C_i - денежный поток периода t; I – ставка дисконтирования ДП периода t;

M – стоимость реверсии, или остаточная стоимость.

;

Итого:

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна:

Текущая стоимость прогнозируемых ДП + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).

52 Затратный подход к оценке недвижимости. Процедура расчета.

К основным характеристикам затратного подхода относятся:

- оценка имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений;

- учет износа оцениваемых улучшений в период эксплуатации под воздействием различных факторов;

- принцип «замещения».

Необходимое условие для использования затратного подхода - достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Этапы затратного подхода:

- Расчет ст-ти зем-го участка с учетом наиболее эф-го исп-я (Сз).

- Расчет ст-ти замещения или восст. стоимости (Свс или Сзам).

- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

- Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в след. случаях.

1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.

2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования зем. участка.

3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.

4. Для оценки объектов незавершенного строительства.

5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

6. Для оценки в целях страхования.

7. Для переоценки основных фондов предприятий.

8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Этот подход даёт ответ на вопрос сколько стоит создание объекта в современных условиях.

При расчёте стоимости оцениваемого объекта используются методы:

1. Для определения восстановительной стоимости:

- метод сравнительной единицы;

- метод разбивки по компонентам;

- метод количественного обследования

2. Для определения стоимости нового строительства использ. методы расчёта смет в текущих ценах: базисно – индексный; базисно-компенсационный; ресурсный; ресурсно-индексный.

53 Виды износа зданий и сооружений и их характеристика.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний. Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющий рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

- нормативный (для жилых зданий);- стоимостный;- метод срока жизни.

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены).

Устранимый физический износ «короткоживущих элементов» возникает вследствие естественного изнашивания элементов здания со временем, а также небрежной эксплуатации.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни- это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разумными затратами на его устранение, подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на отношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

14Метод Юнидо в оценке коммерческой эффектитвности инвестиционного проекта

В посл-ее время многие страны стандар-али план-ие и разраб-ку своих инвест-ых проектов в соот-ии с методикой UNIDO. В наиболее развитых странах консультационные фирмы, промышленные предпр-ия, банки и инвест-ые фирмы используют методику UNIDO, адаптировав ее к своим потребностям.В соотв-ии с методикой финн-ой оценки проектов UNIDO, разраб-ой межд-ым центром промышленных исслед-ий при ООН, уст-ны два общих критерия коммерческой привл-ти инвест-ых проектов:1.финансовая состоятельность или надежность проекта, оцениваемая на основе финансового анализа ликвидности (платежеспособности) проекта;2.экон-ая эффек-ть или доходность проекта, оцен-ая по спос-ти проекта сохранять покуп-ую ценность инвест-ого капитала и обеспечивать достаточно высокий темп его прироста.Оба критерия тесно взаимосвязаны и взаимно дополняют друг друга. Однако практически все совр-ые методики фин-ой оценки инвест-ых проектов предус-ют в первооч-ном порядке пров-ие расчетов по оценке финан-ой состоятельности проектов. После этого проводят расчет показ-ей доходности проектов. Такой порядок финн-ой оценки инвестиций обус-лен тем,что методика оценки финн-ой состоятельности проекта сосред-ет внимание на каждом отд-ом интервале план-ия проекта, а методика оценки доход-ти - на рез-ах инвест-ого проекта в целом. Если даже на каком-либо одном из отд-ых интер-ов план-ия проекта будет иметь место отриц-ое сальдо доходов и расходов проекта (нехватка наличности для покрытия текущих расходов), то это означает "банкротство" проекта и делает недостижимыми все послед-ие "успехи" проекта в целом. Осн-ой методологии финн-ой оценки проектов явл-ся бюджетный подход. В рамках бюд-ого подхода необходимо выбрать горизонт план-ия инв-ий и разбить его на интервалы план-ия. Под гор-ом план-ия понимается срок, на который сост-ся планы и рассч-тся показатели проекта. Пределы горизонта план-ия опред-ся крайним сроком, для кот-ого прогноз параметров и показателей проекта действителен с заданной точностью. В практических расчетах горизонт план-ия в долгосрочных проектах устанав-тся в пределах 8-12 лет, а в особо крупных - до 15 лет. Длительность одного отдельного интервала планирования обычно устан-тся в размере одного года. В рамках бюджетного подхода к фин-ой оценке проекта необ-мо для каждого интервала план-ния рассч-ать доходы и расходы ден-ых средств. Для пров-ия такого расчета испол-ся экономико-матем-ие модели инвест-ых процессов и обширные исходные практические данные. Расчет денежных потоков ведется по каждому интервалу план-ия в отдельности. Контракты, сделки, вложения, коммер-ие, фин-ые и произв-но-хозяйственные операции часто предусм-ют множество распред-ых во времени выплат и поступлений. Получение и пог-ие кредитов, выплаты процентов по ним, погашение деб-ой и кредит-кой задол-ти должно быть представлено в виде последов-ых рядов выплат и поступлений.

18. Технические, эксплутационные капитальные ремонты

В настоящее время применяются две системы технической эксплуатации зданий и сооружений как совокупность взаимосвязанных организационных и технических мероприятии по установлению технического состояния зданий и сооружений, проведению профилактических мер и ремонтов конструкций и оборудования, осуществляемых в строго установленные сроки, для обеспечения сохранности и эксплуатационной пригодности, предупреждения преждевременного износа и предотвращения аварийных ситуации:система технического обслуживания и ремонта жилых зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения в соответствии с ВСН 58-88(р) Положение об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обследования жилых зданий объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения;

система планово-предупредительного ремонта зданий и сооружений производственного назначения.Обе системы сходны по содержанию и обязательны для всех министерств и ведомств, которые могут их дополнять в соответствии со спецификой объектов. Таким образом, задачи эксплуатации зданий и сооружений представляют собой комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование их помещений, элементов и систем для определенных целей согласно их предназначения в течение нормативного срока службы.Данный комплекс мероприятий подразделяется на технологическую эксплуатацию (обслуживание зданий и сооружений согласно их предназначения) и техническую (поддержание их в исправном состоянии)

Технологическая эксплуатация конструкций и инженерных систем предусматривает проведение необходимых мероприятий по созданию проектных эксплуатационных условий работы всех элементов зданий и сооружений.

Техническая эксплуатация - это комплекс технических мероприятий, обеспечивающих безотказную работу всех элементов и систем зданий и сооружений в течение нормативного срока их службы.К мероприятиям технической эксплуатации относятся работы по обеспечению нормативных режимов и параметров, регулированию и доводке оборудования и систем здания и благоустройство территории, выявлению появившихся в них неисправностей, устранению в процессе контроля мелких повреждений. Комплекс указанных мероприятий охватывает проведения следующих осмотров и ремонтов: общий осмотр частичный осмотр; внеочередной осмотр; текущий профилактический ремонт; текущий непредвиденный ремонт; выборочный и комплексный капитальный ремонты.

Главная цель проведения осмотров и ремонтов в зданиях и сооружениях - частичное и полное восстановление износа отдельных конструктивных элементов, инженерного оборудования и отделка. Они должны проводиться периодически в плановом порядке и в строго установленные сроки.В процессе проведения осмотров и выявления дефектов, повреждений конструктивных элементов или их защитных покрытий необходимо установить главную причину возникновения этих дефектов, устранить ее и только после этого приступить к выполнению ремонтно-восстановительных работ.

Из сущности технической эксплуатации вытекают следующие задачи службы эксплуатации:

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудо­вание, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:- недостатки, требующие добавления элементов;- недостатки, требующие замены или модернизации элементов;- сверхулучшения.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: капитализацией потерь в арендной плате; капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное ис­пользование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:- капитализации потерь в арендной плате;- сравнительных продаж (парных продаж);- срока экономической жизни.

1) Метод сравнительной единицы.

Он предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1м², 1м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректиро­ванная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:

• единое функциональное назначение;

• близость физических характеристик;

• сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

• другие характеристики.

2) Метод разбивки по компонентам.

В этом методе стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Ст-ть каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необх-х для устр-ва ед-цы объема.

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

• субподряд;

• разбивка по профилю работ;

• выделение затрат.

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.

Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).

Метод выделения затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.

3) Метод колич-го обслед-я основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования - база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает наиболее точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является наиболее трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт

во-первых, уход, т.е. постоянное поддерживание конструкций и конструктивных элементов в исправном состоянии, соблюдение требуемого температурно-влажностного режима в помещениях, своевременное обслуживание инженерного оборудования и технических систем;

во-вторых, контроль параметров, характеризующих эксплуатационную пригодность зданий и сооружений, проводимый с помощью специальных приборов и инструментов по утвержденным методикам;

в-третьих, плановое проведение осмотров, текущих и капитальных ремонтов зданий и сооружении.

Общий осмотр проводится два раза в год (весной и осенью). При этом здания и сооружения обследуются в целом, включая конструкции, инженерное оборудование, отделку и элементы внешнего благоустройства. Весенний общий осмотр проводится после таяния снега. При этом уточняются объемы работ по капитальному ремонту с целью включения их в план на следующий год. Осенний общий осмотр проводится перед началом отопительного сезона с целью установления готовности зданий и сооружении к зиме и определения объемов работ, которые необходимо будет выполнить в будущем году при текущем ремонте.

Частичный осмотр зданий и сооружений проводится при появлении деформаций в конструкциях, а также периодически при эксплуатации инженерного оборудования и технических систем с целью обеспечения их бесперебойной работы.

Внеочередной осмотр зданий и сооружений проводится после стихийных бедствий (ливней, снегопадов, сильных ветров, ураганов и т.д.). Срок проведения - в течение 1-2 суток после стихийного бедствия.

Текущий ремонт заключается в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению частей зданий и сооружений, а также оборудования от преждевременного износа и устранения мелких повреждений и неисправностей. Главная задача текущего ремонта - это восстановление защитных покрытий конструкций и их элементов, а также устранение мелких повреждений. Работы по текущему ремонту подразделяется на плановые (профилактические) и непредвиденные. Плановый текущий ремонт проводится один раз в 3 года. В зданиях и сооружениях, которые находятся в ветхом состоянии или подлежащих сносу, текущий ремонт проводится ежегодно с целью обеспечения нормальных условий проживания и работы в них людей до наступления срока капитального ремонта или сноса. Необходимость проведения непредвиденного текущего ремонта выявляется в процессе эксплуатации зданий и сооружений. При этом выполняются работы. отсрочка которых может принести значительный ущерб сохранности и нормальной эксплуатации здания или сооружения.

Главной задачей капитального ремонта является проведение работ по замене и усилению конструкций. При этом производится замена изношенных конструкций и их элементов на более прочные, долговечные и экономичные, что позволяет улучшить эксплуатационные параметры зданий и сооружении. Существуют два вида капитального ремонта: комплексный и выборочный. Комплексный капитальный ремонт является основным видом ремонта зданий и сооружений и предусматривает одновременную замену изношенных конструкции и инженерного оборудования. Выборочный капитальный ремонт предусматривает полную или частичную замену или усиление отдельных изношенных конструкции и элементов инженерного оборудования.

17. Смета доходов и расходов управляющей компании.

Бюджетирование – упорядоченная система финансового планирования, учета и контроля доходов и расходов организации на всех уровнях управления, позволяющая анализировать прогнозируемые и полученные показатели. Главный смысл бюджетирования сводится к повышению финансово-экономической эффективности и финансовой устойчивости предприятия путем координации усилий всех подразделений на достижение конечного, количественно определенного результата.Финансовый бюджет. Бюджет денежных средств составляется для планирования и управления денежными потоками. Он характеризует притоки и оттоки денежных средств в течение планового периода. Отчет о движении денежных средств помогает менеджерам поддерживать баланс денежных средств в соответствии с реальными потребностями, предотвращая как избыток, так и дефицит денежных средств Балансовый отчет. За основу текущего балансового отчета берется балансовый отчет, составленный на конец предыдущего года, в который добавляются все операции, ожидаемые в бюджетируемом периоде. Помогает выявить некоторые неудовлетворительные финансовые условия, которые желательно предотвратить; Используется как окончательная проверка математической корректности остальных отчетов;Позволяет выполнить расчет различных коэффициентов; Выявляет будущие ресурсы.

Построение агрегированного баланса. Агрегированные формы выгодно отличаются от стандартных бухгалтерских форм. Упорядочивание активов и пассивов позволяет легко и просто его проанализировать. Зная принципы группировки, можно сопоставить отдельные статьи и определять их предварительное соотношение, даже не прибегая к расчетам. Распределение выручки и расходов по статьям дает возможность достаточно глубокого анализа только по данным отчета о прибылях и убытках. Основной бюджет – это финансовое, количественно определенное выражение маркетинговых и производственных планов, необходимых для достижения поставленных целей. Он состоит из трех обязательных финансовых документов, каждый из которых сам по себе является самостоятельным бюджетом:

Прогноза отчета прибылей и убытков, Прогноза отчета о движении денежных средств, Прогноза балансового отчета

С точки зрения последовательности подготовки документов для составления основного бюджета весь процесс бюджетирования может быть условно разбит на две части, каждая из которых является законченным этапом планирования: Подготовка операционного бюджета,Подготовка финансового бюджета

Операционный бюджет состоит из: Бюджета продаж и производства; Бюджета производственных запасов; Бюджета прямых материальных затрат; Бюджета производ-ых накладных расходов; Бюджета прямых затрат на оплату труда; Бюджета сбытовых и админист-ых затрат; Бюджета денежных средств; Отчета о прибылях и убытках;

Финан-ый бюджет состоит из: Бюджета движения денежных средств; Балансового отчета.Бюджет продаж пока-ет помесячный и поквартальный объемы продаж по видам продукции и в целом по компании в натуральных и стоимостных показателях на протяжении бюджетного периода. .Произв-ый бюджет показывает помесячный и поквартальный объемы производства по видам продукции и в целом по компании в

В зарубежной финансовой лит-ре отдельные элементы такого ряда платежей, а иногда и сам ряд платежей в целом, назыв-ся потоками платежей (cash flows - CF). Члены этого потока плат-ей могут быть как полож-ыми величинами (поступления или притоки денежных средств), так и отриц-ыми величинами (выплаты или оттоки денежных средств).

При план-ии и прогноз-ии инвестиций делают также четкие различия между финансовыми и операционными потоками денежных средств. Финансовые денежные потоки связаны с финанс-ем инвестиций (капиталовложений), а опер-ые денежные потоки отражают расходы и поступления пущенного в эксплуатацию объекта. В общем случае структура потоков денежных средств пред-ет собой совок-ть притоков и оттоков. К притокам относятся след-ие элементы потоков денежных средств:

1 поступления от реализации продукции (работ, услуг);2 прочие операционные и внереализационные доходы; 3 выручка от эмиссии акций; поступления от облигационных и других займов; банковские кредиты; 4 целевые финансирование и поступления.

К оттокам отн-ся следующие элементы потоков денежных средств:

1инвестиционныеЗатраты(капиталовложения);2текущие (операционные) расходы; 3 налоговые платежи, сборы и отчисления во внебюджетные фонды; 4 обслуживание внешней задолженности (погашение кредитов, займов и уплата процентов по ним); 5 выплаты дивидендов (отчисления учредителям); 6 прочие операционные и внереализационные расходы.Очевидно, что недостаточно просто определить общую сумму необх-ых финан-ых средств для инвест-ия и источники финан-ия проекта. Распределение во времени притоков средств должно быть синхронизировано с оттоками ср-в. Если распределение денежных потоков во времени не сделано должным образом, проект может переживать периоды накопления финансовых излишков или испытывать нехватку денежных средств, влекущую за собой проблемы с ликвидностью.Общим критерием экон-ой эффек-ти инвестиций в условиях «совершенной конкуренции» явл-ся уровень прибыли, получаемой в расчете на один рубль инвестир-ого капитала. В различных публикациях указанный критерий также наз-ют прибыльностью, доходностью капитала, рентаб-тью, нормой прибыли. В ситуации «совершенной конкуренции» предпол-ся наличие большого числа участ-ов рынка капитала, в равной степени облад-их возможностью продавать или покупать финансовые ресурсы; при этом отдельные кредиторы или заемщики не могут повлиять на средний уровень процентной ставки или на средний уровень доходности капитала.Однако ситуация «совершенной конкуренции» не характерна для современного рынка, поэтому для оценки прибыльности инвест-ого проекта принято исп-ать не один показатель рентабельности (прибыльности) капитала, а систему взаим-ных показателей. Основное положение методики оценки прибыльности инвестиций сводится к расчету и сравн-ию показателей альтернативных проектов. При этом общий смысл оценки не изменяется: при прочих равных условиях инвестиционный проект будет считаться экономически привл-ным, если его реальная норма доходности будет превышать таковую для любого иного варианта инвестирования капитала.

15Расчсет показателей экономической эффективности ИП

При анализе инвестиц.проектов используется следующие показатели эффективности инвестиций:1.чистая текущая стоимостьNPV-отражает обсалютную величину дохода привышающую сумму инвестиций.2.Индекс рентабельности инвестиций PI оценивает относительную величину привышения суммы жохода над инвестициями.3.Внутренняя норма доходностиIRR является относительным показателем и отражает максимально возможную отдачу от проекта в год. 4. Дисконтированный срок акупаемости PP отражает доходность проекта поскольку чем меньше срок аккупаемости тем значительнее привышает доходность сумму инвестиций.

Расчет чистой текущей стоимости NPV это чистая текущая стоимость, показывает чистый обсолютный доход инвестора с учетом влияния временной ценности денег за весь срок жизни ИП. ПОк-ль NPVявл-ся вел-ой обс-ой и измер-ся в руб.NPV расчит-ся путем выч-ия из сумм дисконт-ого дохода суммы дисконт-ых инвест-ий, т.о. доход получ-ся очищенным от суммы влож-ых средств и приведен к наст-ему времени.NPV= где -доход i-ого периода в руб,i-период, СД-ставка дисконтирования за 1 период, -сумма инвест-ий i-ого периода. В кач-ве ставки дисконта может выст-ть процентная ставка по дипозитам в банке,цена привл-ого капитала(при инвест-ии в собст-ое произ-во),миним-ый желаемый уровень доход-ти по проекту с учет-ом уровня инфляции и степени риска. NPVсрав-ют с 0.если NPV , то проект убыточ, если равен 0 то проект не прибыл и не убыточн

Расчет индекса рентаб-ти инвест-ий:явл-ся относ-ым показ-ем доход-ти ИП.Он показ-ет сколько рублей дохода будет получ-но с 1руб. инвест-ий с учетом врем-ой ценности денег за весь период жизни ИП.Чем больше значение показ-ля индекса рентаб-ти инвест-ий тем выше отдача от 1руб инвест-ого в проект.Благод-ря этому показ-ль индекса рентаб-ти инвест-ий очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернотивный имеющих примерно одинак-ое зн-ие NPV, но разные объему инвест-ий,при таких усл-ях выгоднее тот проект,который обесп-ит большую эффект-ть влож-ий. PI= . PI сравнивается с 1. Если больше 1 то проект приб-ен,если меньше 1 то проект убыт-ен, если =1 то проект не прибылен и не убыточен.Чем выще PI тем меньше вероятность того что при неблагоприятных уловиях реал-ии проекта, проект станет убыточным

Расчет внутре-ей нормы доход-ти IRR: отраж-ет max отдачу от проекта в % за год , которую можно применить в виде ставки дисконта не получая при этом убытки. IRRэто такая ставка дисконта при котором NPV по проекту равно 0. Внутр-ая норма дох-ти явл-ся решение ур-ия такое ур-ие решается с помощью комп-ых программ. Так же IRR можно вычислить методом подбора данных.этот метод основан на ислед-ии зав-ти показ-ля чистой текущей ст-ти от ставки дисконта. Эта завис-ть отраж-ся в виде графика. В точке пересеч-ия графика с осью х(ставки дисконта) опред-ют знач-ие внутренней нормы дох-ти. Внутр-юю норму дох-ти можно опред-ть как по графику так и по формуле.Для этого выбирают 2 зн-ия ставки дисконта таким образом что бы от ставки дисконта 1 до ставки дисконта 2

показатель чистой текущей ст-ти менял свое значение с + на - IRR=CД1+ СД1,СД2-это суч-но выбранные ставки дисконта при которых при СД1 NPV больше 0, при СД2 NPV меньше 0.Если ВНД больше желаемого ур-ня доход-ти или ставки дисконта,то проект считается выгодным, если меньше желаемого ур-ня дох-ти или ствки дисконта то проект неприемлем. Если проект финан-ся за счет заем-ых ср-в то ВНД должна привышать ставку по кред-ым ресурсам иначе проект будет не выголен.

Дисконтированный срок окупаемости-это период времени в течении которого инвестиции акупят себя с учетом временной ценности денег.Расчет дисконтирован срока акупаем-ти провод-ят на основании дисконтированного денежного потока, т.е денежного потока каждый элемент которого приведен к настоящему моменту времени, при этом испол-ся кумулятивный метод расчето DPP= приток денеж ср-в в период i, i-борьерная ставка, -величина исходных инвестиций в 0-ой период. Коэф-нт диск-ия это показатель использ-ый для приведения вели-ны денежного потока в n-ом периоде. Оценки эффект-ти ИП R=1/(1 Е- норма дисконта, которая мож быть как единой так и переменной .n-1- интервал между оцениваемым периодом и моментом приведения,год.

натур-ых показателях с учетом запасов готовой продукции на начало и на конец бюджетного периода.Бюджет запасов готовой продукции¹ содержит информацию о запасах по видам продукции, по компании в целом и по отдельным бизнесам в натуральных и стоим-ых показ-ях.Бюджет прямых материальных затрат содержит инф-ию о затратах сырья и материалов, покупных изделий и комплектующих в расчете на единицу готовой продукции по видам продукции и в целом по компании в натуральных и стоимостных показателях, а также информацию о запасах основных материалов в стоимостных показателях на начало бюджетного периода.Бюджет прямых затрат труда отр-ет затраты на зараб-ую плату основного произв-ого персонала на протяжении бюджетного периода в расчете на единицу готовой продукции по видам продукции и в целом по компании в натуральных и стоимостных показателях, т.е с учетом затрат рабочего времени в человеко-часах и тарифных ставок.Бюджет прямых производственных затрат может составляться тогда,когда требуется более точный учет тех производственных ( операционных – для торговых фирм и предприятий сферы услуг) расходов, которые м.б. отнесены к категории прямых (переменных) затрат. Бюджет общепроизводственных (общецеховых) накладных расходов показывает расходы на заработную плату административно-управленческого, инженерно-технического и вспомогательного персонала непосредственно занятых в данном бизнесе, арендные платежи, коммунальные и командировочные расходы, затраты на текущий ремонт, стоимость малоценного и быстроизнашивающегося инструмента и другие затраты (главным образом общецеховые расходы), связанные с функционированием данного бизнеса на протяжении бюджетного периодаБюджет управленческих расходов содержит информацию о расходах на заработную плату административно-управленческого, инженерно-технического и вспомогательного персонала в аппарате управления предприятия или фирмы, арендные платежи, коммунальные и командировочные расходы, затраты на текущий ремонт, стоимость малоценного и быстроизнашивающегося инструмента и другие расходы на протяжении бюджетного периода.Бюджет коммерческих расходов отражает расходы на рекламу, комиссионные сбытовым посредникам, транспортные услуги и прочие расходы по реализации продукции предприятия или фирмы.Бюджет накладных расходов содержит информацию о прочих расходах предприятия, например амортизации, уплаты процентов за кредит и другие общезаводские расходы на протяжении бюджетного периода.Основные отличия настоящих бюджетов от смет в формах и форматах.

Во-первых, все затраты в бюджете представлены в виде планов-графиков и имеют четкую привязку к срокам их осуществления, к отдельным подпериодам внутри всего бюджетного периода т.е. разбивку по неделям, декадам, месяцам и т.п.

Во-вторых, бюджеты обычно составляются в виде двух таблиц (форм):

Планов-графиков начисления затрат (их распределения в соответствии с объемом продаж внутри периода);

Графиков оплаты, в которых отражается порядок поступлений или списаний денежных средств (оплаты) за поставленные товары, готовую продукцию (так называемый график погашения дебиторской задолжности потребителей перед вашей фирмой) или понесенных затрат (так называемый график погашения кредиторской задолженности вашей фирмы перед вашими поставщиками),