2.2. Определение состава учитываемых свойств территории для зонирования

Состав учитываемых свойств в процессе реализации социально-эко­номического зонирования (районирования) городской территории в основ­ном отражает группы характеристик, отмеченные в пункте 2.1, уточняя и детализируя их.

Состав свойств, используемых для кадастровой оценки территории, в значительной степени зависит от профессиональной субъективности ор­ганизаций и авторов, формирующих перечень этих свойств и их группиро­вание, так как фактически - это исходные данные для таких оценок.

Состав рассматриваемых факторов и порядок их группировки и классификации определяются целями и задачами комплексной оценки тер­ритории. Для имеющихся методик, разрабатываемых с целью установле­ния ра­змера платежей за землю [48, 49, 102, 103, 106] характерно исполь­зование довольно ограниченного набора свойств, причем только антропо­генных.

Игнорирование естественных строительно-климатических факторов является недостатком этих методик, так как указанные факторы весьма существенно влияют на выбор варианта использования земель. В методи­ках, ориентированных на решение задач градостроительного проектирова­ния и не связанных ранее непосредственно с ценообразованием на землю, на­бор учитываемых факторов значительно шире и включает как естест­венные, так и антропогенные факторы [67, 87, 97]. В методиках первого ти­па учитываемые свойства ввиду ограниченности их сос­тава не разделя­ются на группы. Классификация показателей в методиках второго типа до­вольно различна.

Так, в методике Ленгипрогора все учитываемые факторы объеди­нены в четыре группы по признаку влияния на стоимость освоения терри­торий и, соответственно, по методикам их оценки:

- Строительно-климатические.

- Социально-экологические.

- Факторы, связанные с необходимостью строительства транспорт­ных магистралей.

- Факторы, связанные с необходимостью прокладки не площадных инженерных сетей и головных сооружений.

В составе строительно-климатических факторов указываются кли­мат, физико-геологические процессы, рельеф, грунты, водные ресурсы и прочие. Во вторую группу входят факторы, связанные с организацией строительной базы с учетом ее удаленности, условиями размещения строительства, изъятием сельскохозяйственных земель и лесных массивов, устройством очистки выбросов в атмосферу.

Оценка территорий осуществляется для следующих видов их освое­ния:

- градостроительство;

- промышленность;

- рекреация;

- сельское хозяйство.

В составе показателей комплексной оценки территории не нашли отражение факторы, характеризующие местоположение участка по отно­шению к местам приложения труда, к городскому центру, рекреационным зонам, а также социальный потенциал осваиваемых территорий (обеспе­ченность социальной инфраструктурой).

В работе КиевНИИП градостроительства [67] выделены следующие группы факторов, определяющих комплексную оценку территории:

- целевые, однозначно определяющие перспективный вид функцио­нального использования территории (ценные сельскохозяйственные земли, леса первой категории и т.п.);

- локальные (залегание грунтовых вод, заболоченность и прочие);

- мобильные, действие которых распространяется на большие уча­стки территорий (автомобильные и железные дороги, источники воды и прочие).

В работах ЛенНИИТАГа и ЛенНИПИгенплана (совместно с ИСЭ­Пом, ЛИЭИ, ЛФЭИ) [10, 102, 103, 106], выполненных для Ленинграда, Пскова, Барнаула и других городов, используются довольно близкие сис­темы показателей и методические под­ходы к их оценке.

Разработанная ЦНИИП градостроительства [10] программа ком­плексной оценки территории содержит следующие факторы: экологиче­ский ущерб, наносимый объектом городу; социальная значимость продук­ции (услуг), производимых объектом, удобство связи с жилыми районами, положение по отношению к городскому центру, транспортная обеспечен­ность участка, обеспеченность культурно-бытовым обслуживанием, удо­бство связи с местами приложения труда, транзитность положения учас­тка, социально-культурная и экологическая привлекательность места, ка­чество окружающей застройки.

Очевидно, что от функции назначения участка городской тер­ритории зависит "выгодность" его использования. Поэтому зонирование городской территории необходимо проводить для каждой функции исполь­зования. Так же как и факторы (свойства) городской территории, функции (типы) использования [48, 49, 81] требуют более корректного обозначения. Таким образом, реальные результаты зонально-кадастровой оценки го­родской территории зависят, с одной стороны, от факторов (свойств) участка, с другой - от функций (типов) его использования, а, следовательно, от вы­бранной классификационной структуры, то есть перечня этих факторов и функций - с аргументированным их ранжированием по значимости для зо­нально-кадастровых оценок.

Оценивая степень объективности (истинности) комплексной соци­ально-экономической оценки участков городской территории, следует от­метить:

1. Любая социально-экономическая оценка участка городской терри­тории имеет долю субъективизма, поскольку формирование критериаль­ной характеристики в общем случае принципиально субъективно (целевую функцию или критерий оценки объективного поведения (ситуации) фор­мирует (определяет) субъект). Тем более это относится к ком­плексным оценкам, в которых свертка частных характеристик произ­водится с помо­щью весовых коэффициентов, задаваемых экспертно.

2. Провести социально-экономическую оценку участка городской терри­тории можно тремя способами:

- при установлении естественного рыночного равновесия между спросом и предложением (в стоимостном выражении);

- при экспертной оценке (в стоимостном выражении) или эксперт­ном ранжировании участков (в относительном балльном выражении);

- при зонально-кадастровой оценке городской территории на базе моделирования комплексной функции градостроительной ценности с точки зре­ния цели использования участка и его характеристик (в балльном или в косвенном стоимостном выражении относительно некоторой приня­той точки отсчета).

3. Все три способа социально-экономической оценки городской тер­ри­тории, приведенные выше, фактически базируются на эксперт­ных оцен­ках. Рыночное равновесие - прошлый опыт к моменту оценки (априорная экспертиза). Второй способ - прогнозирующая экспертиза. Экспертные оценки третьего способа (моделирование комплексной функции градо­строительной ценности) присутствуют при определении коэффициентов веса частных социально-экономических характеристик территории в мо­дели свертки этих характеристик в комплексную оце­нку.

Именно поэтому, несмотря на определенную методическую законо­мерность и возможные общие нормативные акты для от­дельного региона, необходимо учитывать особенности конкретного города (населенного пункта). Значит никто, кроме местных властей, не имеет возможности, а, следовательно, и права осуществить дифференциацию зонирования и оценки городской земли с учетом ее гра­достроительной ценности. Эти права и возможности являются началом и исходной основой суверенитета территории. Оптимально, если работу по комплексной социально-эконо­мической оценке городской территории и, соответственно, по определе­нию состава учитываемых характеристик, выполняют специалисты своего города, знающие его архитектурно-пространственные, функциональные и другие особенности.