Заключение

Началом и исходной основой суверенитета территории являются права и возможности органов местной власти передавать предприятиям, организациям, учреждениям, а также гражданам на правах частной собственности, долгосрочной аренды и иных условиях земельные участки и получать с них за это определенную плату. Естественно, что плата должна быть дифференцирована с учетом социально-экономической ценности и инженерно-транспортного оборудования занимаемого землепользователем участка территории. Никто, кроме местных властей, не имеет права и возможности осуществить дифференциацию платы за землю с учетом ее градостроительной и иной ценности. Возникает задача зонирования городской территории по принципу однородности структурно-пространственных и функциональных характеристик выделяемых зон, которые и определяют уровень стоимости земли внутри каждой из этих зон.

Попытки осуществить комплексные оценки городов и населенных пунктов предпринимались многими организациями. Однако, во всех работах по комплексной оценке применяется зонирование городской территории и дифференциация как кадастровой стоимости земли, так и платежей за землепользование. Причем зонирование предшествует обследованию первоначально выделяемых участков (зон) и априорно предполагает наличие однородности свойств внутри выделяемых зон. В итоге, в существующих методах комплексной оценки урбанизиро­ванных территорий принципиальный недостаток (ошибочность) подхода к решению задачи заключается в том, что все начи­нается (исходная предпосылка) с выделения участков (зон), априорно равнозначных между собой, для проведения дальнейшего процесса обследования рассмат­риваемой территории через анализ свойств выделенных участков (зон).

Такой подход и рождает те недостатки, которые проанализированы и описаны выше. Действительно, аргументированное выде­ление участков (зон) для их оценки невозможно без предварительно­го определения их рациональных размеров и оценки однородности внутри выделенной зоны. Причем оценка однородности внутри выделенно­го участка (зоны) потребует дальнейшего дробления этой зоны на бо­лее мелкие оцениваемые участки, что не может не привести к выводу о внутренней неоднородности выделенной зоны из-за потери информа­тивности (градиентная неустойчивость оценок). Кроме того, дискретная постановка и реализация задачи оценки территории при явной непрерывнос­ти свойств этой территории, имеющих место в каждой ее точке, накладывает ограничения и на практическое ис­пользования методов-аналогов. Это ограничение можно объяснить резким увеличением размерности задачи при увеличении числа выделяемых участков (из-за уменьшения их размеров) и мест тяготения (размерность матрицы характеристик связности). Иначе говоря, требуется иной подход к решению задачи комплексной оценки территории как единой непрерывной системы, на кото­рой, после ее оценки можно рассматривать любые интересующие участки (зоны) и произвольные точки местонахождения различных объектов обследуемой территории.

Для реализация задачи оценки территории в непрерывной постановке был разработан новый подход, где за исходный элемент анализа принимается не некоторый участок (зона) рассматриваемой урбанизированной территории, а расположенный на данной территории объект, обладающий вектором свойств, положительно или отрицательно влияющих на окружающую среду. Основу подхода составляет математическую модель, позволяющая решать методически однотипно задачу социально-экономической оценки произвольной урбанизированной территории по любым свойствам объектов и на любом уровне детализации. Данная модель построена на основе закона нормального распределения двумерной случайной величины на плоскости – закона Гаусса.

Указанная математическая модель открыта для произвольного дополнения любыми факторами, признаками, свойствами и критериями в оценке произвольной территории и обеспечивает возможность объективно формировать дифференцированные зоны однородности территорий по любому из свойств или по их совокупности с заданным уровнем дискретности, с точки зрения произвольно заданной функции использования земли. Кроме этого обеспечивается возможность оценки произвольного земельного участка (и выделения его доли в общей совокупности) по характеристикам кадастровой стоимости земельных участков, величины арендной платы, на­логов, эффективности землепользования и прочим балльным или стоимостным характеристикам, с учетом функции хозяйственной или иной деятельности, производимой на оцениваемом участке. Эмпирический субъективизм методики перенесен на уровень оценки двух параметров: степени важности влияния объекта или его свойства относительно поставленной цели обследования (коэффициенты веса) и степени "затухания" влияния свойства по мере удаления от источника (объекта). Причем этот эмпиризм опирается на профессиональность эксперта на каждом уровне иерархии свертки свойств в их интегральную оценку, что позволяет при независимости экспертов значительно повысить объективность оценок.

Однако не следует забывать, что органы власти в отношениях с землепользователями часто выступают не только как органы управления, но и как сторона в хозяйственной деятельности. Общеизвестно, что владелец недвижимости приобретает не только возможность получения доходов от ее использования, но и серьезные обременения по расходам на ее содержание и воспроизводство. Иначе говоря, следует вести речь не только о дифференциации городской территории по различным признакам на основе ее оценки, а о рыночных методах управления платным землепользованием, то есть о поиске и обосновании возможных управленческих решений для более эффективного использования городского потенциала. В качестве аргументационной базы для таких решений может выступать сопоставление информации о характере фактического распределения социально, производственно и экономически важных объектов по рассматриваемой территории (предложении) и территориальной плотности населения, которое как раз и является основным потребителем произведенных на территории товаров и услуг.

Механизм приведения численных значений конкретных свойств объектов (и их совокупностей) к безразмерному виду позволяет применить принцип суперпозиции для формирования на рассматриваемой территории поверхностей совокупного "излучения" (предложения) и "поглощения" (потребления) заданного количества свойств объектов.

Возможность построения поверхностей "предложения" и "потребления" свойств территории позволяет формировать поверхности баланса "спроса-предложения" товаров и/или услуг на рассматриваемой территории. При этом существуют все возможности анализа оптимальности территориального распределения рассматриваемых объектов, исходя из функционального назначения и общей цели повышения эффективности процесса развития социально-экономической системы территориального образования.

Непрерывные функции плотности свойств обследуемой территории имеют четыре основные группы:

• поверхности "излучения" свойств объектов, которые в свою очередь подразделяются на "излучение" положительных и отрицательных свойств;

• поверхности "поглощения" свойств объектов, которые подразделяются на "потребление" положительных свойств других объектов и "нейтрализацию" (компенсационное поглощение) отрицательных свойств других объектов.

Управление устойчивым развитием урбанизированной территории заключается в попытке совместить попарно следующие поверхности функций плотности свойств территории:

• поверхность "излучения" положительных свойств совмещается с поверхностью "потребления" этих свойств в каждой точке обследуемой территории;

• поверхность "излучения" отрицательных свойств совмещается с поверхностью "нейтрализации" этих свойств в каждой точке обследуемой территории.

Решение задачи совмещения указанных выше поверхностей обеспечивается за счет изменения местоположения объектов (ликвидация существующих и/или ввод новых) и преобразования их свойств (количественное, качественное).

Задача управления устойчивым развитием территориального образования – фактически это текущее проектирование урбанизированной среды рассматриваемой территории, осуществляемое при определенных огра­ничениях (организационных, финансовых, технологических, естест­венных и прочих).

Предложенная методика может использоваться при исследовании урбанизированной сре­ды для ее оценки, мониторинга, анализа, прогнозирования, управле­ния и проектирования, так как этот метод основан на построении не­прерывных математических моделей функций плотности свойств терри­торий, "излучаемых" и "поглощаемых" объектами, расположенными как на этой территории, так и на других территориях, находящихся в зоне их взаимодействия. Это подтверждается практическими примерами применения методики в учебной и практической деятельности.

Применение предлагаемого метода моделирования урбанизированной среды для решения задач оценки, анализа, мониторинга, прогнозирования и управления состоянием и развитием ур­банизированной среды территориального образования позволит исключить "натурное экспериментирова­ние с природой и людьми" при выработке управленческих решений и анализе последствий от их реализации.