Организационные социально- экономические проблемы комплексной оценки территориальных образований

Комплексная оценка территорий является одной из основных задач системы управления развитием города на разных уровнях принятия градо­строительных решений с социально-экономических позиций. Актуаль­ность этой задачи особенно возрастает на этапе перехода экономики к ры­ночным отношениям и, в част­ности, к платному землепользованию, когда появляется необходимость установления размера платы за землю в зави­симости от характеристик отдельных участков территории и предполагае­мых видов их использования.

Город и любая агломерация населенных пунктов представляют со­бой урбанизированную территорию, решение проблем развития которой невозможно без ее комплексной социально-экономической оценки. Однако такая оценка индивидуальна для каждого города и, в принципе, субъек­тивна, так как учитывает вполне определенную точку зрения (критерии) на полезность рассматриваемой территории.

Величина социально-экономической оценки участка территории го­рода определяется весьма разнообразными факторами. Все эти многочис­ленные градообразующие факторы должны быть учтены в плате за землю, в арендной плате. Плата за землю призвана стать устойчивой и постоянно действующей статьей формирования бюджета административно-террито-риальной единицы. При любых условиях производства (нерациональных, оптимальных) всякий вид предпринимательской деятельности (и деятель­ности вообще) всегда будет требовать определенного территориального пространства и определенного масштаба землепользования.

Попытки осуществить комплексные оценки городов и населенных пунктов были предприняты многими учеными и организациями. Следует особо отметить работы Кабаковой С.И., Ивановой А.К., Калинина А.А., Кантаровича В.Л., Дольского А.А., Олейникова Е.С., Власова М.П., Кага­новой 0.3., Пальчикова Н.С. и др. [10, 11, 13, 42, 44, 45, 48, 50, 67, 68, 80, 87, 102, 103, 106, 114].

Количественные (стоимостные, балльные) методы экономической (кадастровой) оценки территорий включают следующие основные этапы работы:

- выделение оцениваемых участков социально-экономического зо­нирования городской территории;

- определение состава учитываемых свойств (критериев, показате­лей) территории города для кадастровых оценок выделенных зон;

- установление методов оценки показателей и их ранжирование;

- выбор метода свертки единичных показателей в комплексные (ин­тегральные).

- оценка выделенных зон по единичным показателям, их свертка в комплексные (интегральные) и определение дифференциации зон в балль­ном или стоимостном выражении;

- сведение оценок дифференциации зон к относительной процентной или балльной шкале;

- объединение зон, близких по результатам интегральных оценок, в поля дифференциации либо по заданному количеству полей дифференциа­ции, либо по определенному уровню перепада оценки между зонами.

2.1 Опыт и практика выделения оцениваемых участков

Зонирование обследуемой территории, то есть выделение оценива­е­мых зон (участков) предполагает во всех существующих методах-аналогах априорную однородность этих зон по свойствам и их количественным зна­чениям внутри каждой из них. Зонирование может производиться по трем вариантам:

Вариант 1. Территория разбивается на одинаковые участки (обычно квадраты) с условно одинаковыми в пределах каждого участка значениями всех оцениваемых факторов (хотя и оговаривается, что точное соблюдение этого требования невозможно).

Вариант 2. Территория разбивается на участки различной конфигу­рации, внутри которых значения всех рассматриваемых факторов можно считать постоянными.

Вариант 3. Зонирование обследуемой территории проводится по со­циально-градостроительным приз­накам, либо по административным и функционально-пространственным свойствам территории [81].

Первый вариант деления территорий более удобен для автоматизи­рованной обработки информации и используется в основном в формализо­ванных методиках по типу [10, 67]. Второй вариант мож­но считать более правильным, так как конфигурация выделяемых зон опре­деляется необхо­димостью выполнения требования однородности значений факторов внутри каждой зоны (участка). Также второй метод позволяет учитывать градостроительные и иные свойства конкретной городской территории, но это усложняет обра­ботку информации при помощи вычислительной тех­ники [48, 49, 67, 102, 103, 106, 114].

Первые два варианта предполагают зонирование обследуемой тер­ри­тории на сравнительно малые участки (зоны). В третьем варианте могут рассматриваться значительные по площади зоны (участки), территории, выделяемые для обследования.

Однако во всех трех случаях требуется, как это было сказано выше, выполнение априорной однородности по перечню свойств и их количест­венным значениям внутри каждой из выделенных зон, что, конеч­но же, не­возможно обеспечить без обследования самих зон на требу­емую однород­ность.

Чаще всего зонирование городской территории сочетает в себе соци­ально-экономическое районирование, коррелирующее с делением города на адми­нистративные и иные районы (микрорайоны, социально-экономи­ческие зоны).

Социально-экономическое районирование, проводимое на базе ад­министративного деления с учетом функционально-пространственной ор­гани­зации города, предполагает выбор однородных зон дифференциации городской территории по следующим основным группам характеристик:

1. Характеристики города по функциональному использованию тер­ритории: жилая застройка, зелень общего пользования, обслуживание (ус­луги), администрация, высшее и среднее специальное образование, школы и детские учреждения, промышленность, торговля, больницы (поли­кли­ники) и санатории, спорт, дороги и городской транспорт, внешний транс­порт, сооружения систем водоснабжения и канализации, теплоснаб­жение, электроснабжение, газоснабжение, связь, коммунально-складские террито­рии, сельскохозяйственные территории, территории специального назна­чения (в том числе свалки, кладбища и т.д.).

2. Характеристики связности территории города: доступность до общегородского центра и зон тяготения, связность мест приложения труда и мест проживания населения, связность мест проживания населения и рекреационных зон и т.д. Эти характеристики рассматриваются как с пози­ции структуры транспортной системы города, так и с позиции ана­лиза временных характеристик "связности" (скорость сообщения, время ожида­ния и т.д.).

3. Характеристики города по организации систем инженерной ин­фраструктуры: системы инженерной структуры (водоснабжение, канализа­ция, электроснабжение, теплоснабжение и т.д.), ориентированные на го­ловные сооружения и зоны их влияния; мощность головных сооружений, плотность сетей, надежность и дублирование, затратные характеристики на эксплуатацию и ремонт и т.д.

4. Характеристики территории города по обеспеченности транспорт­ной инфраструктурой: плотность распределения дорожной сети (магист­ральные улицы, проезды), виды покрытий и качество (ширина, регулируе­мость, знаки и т.д.) дорог, маршруты и плотность распределения внутриго­родского пассажирского транспорта, доступность к пунктам внешнего транспорта (авто- и железнодорожные вокзалы, пристани и аэропорт).

5. Характеристики города по качествам среды: интенсивность - плотность распределения городской жизни (плотность постоянного и дневного населения, мест приложения труда, отдыха и т.д.).

6. Сбалансированность использования территории по основным функциям - жилье, работа, отдых, образование, здравоохранение, питание, торго­вля и т.д.; экологические качества территории (схемы зон вредности, загрязненности атмосферы, качество воды и т.д.); социальная среда, разно­образие функционального содержания и пространственной организа­ции застройки, привлекательность места (архитектурная ценность и тип за­стройки, степень развитости планировочной структуры и завершенность архитектурно-пространственной организации застройки).