Вопрос 3!

Поправки – то, чем один объект отличается от другого.

Сравнение характеристик аналогов и оцениваемого объекта позволяет выявить различия, которые влияют на цену, и следовательно требуют её изменения.

Классификация поправок

Поправки

Процентные поправки Стоимостные(денежные)

Могут вноситься на кумулятивной основе вводимые к вводимые к цене

независимой +/- основе цене аналога сравнения аналога

При внесении поправок пользуются золотым правилом оценщика, если лучше, то отрицательная поправка, хуже, то положительная.

Методы внесения поправок

Основным преимуществом денежных поправок является то, что их последовательность может быть любой и это не оказывает влияния на результат. При внесении процентных поправок, их последовательность оказывает существенное влияние на результат. Международные стандарты оценки предусматривают следующую последовательность внесения поправок: (См элементы)

Механизм внесения процентных оправок

-независимо от того какая поправка выбрана первой, она умножается на дату продажу аналогичной недвижимости для получения цены скорректированной по данной характеристике.

-следующая поправка умножается на первую корректируемую цену, а не на первоначально указанную

-эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Вопрос 4!

В рамках сравнительного подхода применяются 2 метода:

1.Метод прямого сравнения продаж

2.Метод соотнесения цены и дохода

Метод прямого сравнения продаж

Базовая модель метода: V=Scp +/- ADJ

V - стоимость

Scp – цена продажи аналогичного объекта

Основные этапы реализации методов:

1.Подробное исследование рынка с целью выявления недавних продаж и листингов(предложение на продажу), аналогичных объектов недвижимости на соответствующем рынке.

2.Сбор и проверка данных по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, о дате сделки, местоположении, любых особых условиях сделки и физических характеристиках.

3.Анализ и сравнение данных. Используют 2 аналитических инструмента:

-элементы сравнения

-единицы сравнения

4.Внесение поправок в цены продаж аналогичных объектов. При этом пользуются золотым правилом оценщика.

5.Приведение ряда скорректированных показателей стоимости к одной величине.

Метод соотнесения цены и дохода

Этот метод стоит на стыке доходного и сравнительного подхода. Модифицируется 2-мя способами:

1.Метод расчёта валового рентного мультипликатора. В основе метода лежит следующее базовое равенство:

РСоцениваемого/ПВоцен = РСаналога/ПВаналога

Р Соцен = Цаналога/ПВаналога*ПВоцен

мультипликатор

В качестве переменной величины выбирается такая величина, которая подлежит достаточно точному количественному измерению в натуральных и стоимостных показателях и, от которых во многом зависит стоимость. В качестве переменной величины выбирается либо потенциальный, либо действительный валовой доход.

Замечание!!!(ниже и для сравнительного и для доходного подхода)

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из основных причин. Современный взгляд на оценку доходов недвижимости 2 источника дохода:

-арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

-часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости. Выделяют следующие уровни доходов:

1.Патенциальный валовой доход(ПВД) – доход, который может быть получен от недвижимости при 100% её использовании без учёта всех потерь и расходов. ПВД зависит от и установленной арендной ставки.

2.Действительный валовой доход(ДВД) – ПВД за вычетом потерь от неиспользованной площади и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы

3.Чистый операционный доход(ЧОД) – ДВД за минусом операционных расходов(за исключением амортизационных отчислений).

ЧОД = ДВД – операционные расходы

Операционные расходы – расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода. Операционные расходы делятся:

а)условно-постоянные расходы – расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг.

б)условно-переменные(эксплуатационные) – расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг(коммунальные, безопасность, содержание и управление и т д).

в)расходы на замещение – относятся расходы на периодическую замену быстро изнашивающихся улучшений(внутренняя отделка, кровля, санитарно-техническое оборудование). Предполагается, что денежные средства резервируются на счёте, хотя большинство владельцев этого не делают. Если не учесть резерв на замещение, то ЧОД будет завышен.

Валовой рентный мультипликатор = Цаналога/ПВД(или ДВД)

РСоценив = ПВДоценив*1/m*(сумма)Цаналога/ПВДаналогаi

Этапы оценки:

1.Определяется либо ПВД или ДВД оцениваемого объекта.

2.Подбирается не менее 3-х аналогов, по которым имеется достоверная информация по цене продажи или величине ПВД или ДВД.

3.По каждому аналогу определяется валовой рентный мультипликатор.

4.Выбирается итоговый валовой рентный мультипликатор.

5.Валовой рентный мультипликатор умножается на ПВД или ДВД оцениваемого объекта.

Метод общего коэффициента капитализации

V = I/R

V = ЧОД/R (применительно для оценки недвижимости) = ЧОД/1/m*(сумма)ЧОДаналога/Цаналога

28.11.2011

Методы расчёта поправок

В настоящее время наибольшее внимание получили следующие методы определения поправок:

1.Метод парных продаж. Данный метод позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих расхождение в заданных характеристиках. Парной продажей называется продажа 2-х объектов, сходных по параметрам во всём, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку. Разница в цене и есть стоимость данной корректировки.

2.Метод анализа затрат. Величину корректировки на наличие или отсутствие ценообразующего параметра можно рассчитать на основе информации, полученной от ремонтной, строительной и других аналогичных компаниях о затратах на установку оцениваемого элемента объекта. Переход от затрат на производство по его стоимостного вклада путём применения коэффициента удобства пользователя. Данный коэффициент находится от 0 до 10. Наиболее распространённое значение коэффициента составляет 0,8 – 1,8 к величине затрат на дату оценки.

3.Экспертный метод. Основу метода составляет субъективное решение оценщика о том, как в процентном отношении влияет анализируемый параметр на цену.

4.Метод капитализации и арендных платежей.

5.Метод статистического анализа. Выводится аналитическая зависимость цены от того или иного поправок.

6.Метод прямого сравнения характеристик. Данный метод обычно используют, когда вносится корректировка на износ, корректировка на наличие дополнительных удобст.