Модель ускоренной самоокупаемой реконструкции жилой застройки без отселения жильцов

Для многих городов России, особенно малых городов и поселков городского типа, вторичная застройка реконструируемых жилых кварталов может оказаться экономически нецелесообразной или технически трудноосуществимой. В то же время необходимость реконструкции двух - пятиэтажных домов остается, и задача прироста квартир для решения жилищной проблемы в этих городах стоит так же остро, как и в средних и больших городах.

Для малых городов, а также для отдельных районов всех городов предлагается модель ускоренной самоокупаемой реконструкции жилой застройки без отселения жильцов. Основное содержание этой модели состоит в надстройке мансардных этажей из объемных блок-комнат заводского изготовления с одновременной реконструкцией жилого дома в объемах проекта. При этом, как правило, осуществляют реконструкцию инженерных систем, утепление фасадов и оконных заполнений, установку в необходимых случаях лифтов, ремонтные работы в лестничных клетках, установку приборов учета, контроля и регулирования расходования энергоресурсов.

Реализация модели позволяет достичь следующих положительных результатов:

- реконструкция ведется без отселения жильцов;

- жильцы дома получают надежную черепичную кровлю, остекленную лоджию, утепленный фасад, при необходимости – лифт, двукратное снижение платежей на отопление;

- город получает 20-50%-ный прирост площадей жилья на существующих фундаментах и городской инфраструктуре, снижение затрат на эксплуатацию и ремонт домов, а главное, достигается социальная защищенность наиболее ущемленных жилищными условиями граждан.

Технико-экономические расчеты показывают, что себестоимость 1 кв. м жилья в мансардном этаже на 20-30% ниже аналогичного показателя для жилья во вновь строящемся доме. А с учетом затрат на освоение территорий и обустройство их объектами инфраструктуры стоимость жилья в мансардных этажах, как минимум, в два раза ниже нового строительства. При этом в себестоимость 1 кв. м жилья в мансарде включаются затраты на реконструкцию базовой части дома: утепление фасада и окон, ремонт лестничных клеток, ремонт или замена систем отопления и водоснабжения, установка приборов учета и регулирования расхода энергоресурсов.

При реализации описываемой модели одновременно решаются три проблемы: прирост числа квартир, реконструкция и сохранность жилищного фонда, сокращение эксплуатационных затрат.

Система энергосберегающих технических решений и технологий

Предлагаемые модели реконструкции жилья посредством вторичной застройки малоэтажных кварталов или надстройки мансардных этажей обеспечивают существенный прирост жилых площадей и числа квартир. Однако их реализация сопряжена с дополнительной потребностью энергоресурсов на отопление, горячее водоснабжение и электрообеспечение новых квартир и расширенной сети объектов социальной инфраструктуры.

Прежде всего в масштабах города рассматриваются альтернативные варианты централизованного теплоснабжения. Более 50-ти лет в городах господствовала концепция централизованного теплоснабжения от ТЭЦ или районных котельных. За этот период города “опутаны” сетью теплотрасс, протяженность которых измеряется тысячами километров. Политика безоглядной централизации теплоснабжения и горячего водоснабжения привела к экстремальным ситуациям в настоящее время, когда энергосберегающие объекты находятся в критическом состоянии. Техническое состояние тепловых сетей, особенно магистральных теплотрасс, таково, что они требуют постоянных и больших затрат на поддержание их в работоспособном состоянии. В изменившихся экономических условиях с приватизацией многих объектов часть теплотрасс оказалась бесхозной. Большая часть теплосетей находится в предаварийном состоянии. Потери тепловой энергии в теплосетях достигают 30-40%. В этих условиях полезно рассмотреть альтернативные варианты теплоснабжения, выполнить экономические расчеты и сопоставления с учетом единовременных капитальных вложений и эксплуатационных затрат.

Автономные котельные контейнерного типа

В технически развитых странах давно, широко и успешно используются автономные котельные контейнерного типа, устанавливаемые на крышах или вблизи объектов.

Принцип действия котельной заключается в автономности и независимости работы от городских источников теплоснабжения и тепловых сетей. Для работы котлов необходим газ, электроэнергия или жидкое топливо, вода как носитель тепла и электроэнергия для работы электрической системы котельной. Котлоагрегаты работают в течение 30 и более лет полностью автоматически и не требуют постоянного присутствия эксплуатационного персонала. Система авторегулирования включает в себя регулятор температуры воды на отопление, устройства, обеспечивающие экономичную систему работы котла в летнее время и рациональную систему работы насосов, регулятор нагрузки для дневных и ночных условий.

Энергоэкономичность автономных систем теплоснабжения обусловлена:

- отсутствием подводящих тепловых сетей, в которых теряется более 30% тепловой энергии;

- гибким автоматическим управлением тепловым режимом помещений и работы котельной, что устраняет нерациональный расход топлива и обеспечивает его экономию до 25%;

- высоким коэффициентом полезного действия котельной, который на 15-20% выше, чем у современных централизованных котельных установок;

- возможным автоматическим регулированием температуры воздуха в жилых помещениях в зависимости от внешних температур и сезона отопления.

В настоящее время освоен выпуск котельных установок, одновременно производящих пар и электроэнергию. Такая система очень привлекательна для автономного энергоснабжения отдаленных объектов, а также мансардных этажей реконструируемых домов без подключения к действующим системам отопления, горячего водо- и электроснабжения.

Модернизация систем отопления и тепловых пунктов

Не менее эффективным средством сокращения энергозатрат является реконструкция систем отопления. Неэкономичные в эксплуатации однотрубные вертикальные системы отопления реконструируемых домов демонтируются, и вместо них монтируются системы с горизонтальным поквартирным распределением теплоносителя от стояков, установленных на лестничных клетках. Это позволяет организовать наиболее простым и надежным способом поквартирный учет потребляемой тепловой энергии и индивидуальное автоматическое регулирование теплоотдачи отопительных приборов. В результате обеспечивается сокращение потребления тепла на 15-20%.

Местные тепловые пункты в зданиях реконструируются и оснащаются технологическим оборудованием и средствами автоматизации, осуществляющими автоматическое регулирование температуры воды в зависимости от наружного воздуха и изменения температуры теплоносителя по заданной программе: для жилых зданий в ночные часы, а для общественных – в нерабочее время. В результате обеспечивается дополнительная экономия тепла в жилых зданиях на 8-15%,а в общественных – на 30-40%.

Разработка и реализация программы мероприятий по частичной децентрализации теплоснабжения жилья и др. объектов, комплексной реконструкции жилых домов с утеплением их ограждающих конструкций и модернизацией систем отопления позволит сократить расход топлива в коммунальной сфере города минимум в два раза.

Повышение надежности, качества и экономичности питьевого водоснабжения

В настоящее время жители многих городов России испытывают недостаток или перебои в подаче питьевой воды из-за неравномерного ее поступления в течение суток или недостаточного напора для подачи на верхние этажи жилых домов, общежитий, гостиниц и др. объектов.

В то же время суточный расход воды на человека в 2-3 раза превышает нормативный уровень. Потери воды в водопроводных сетях по данным Госстроя РФ в целом по стране составляют 35-45% /в США – 12%/. Питьевая вода теряется через неплотности и разрывы в водоводах и особенно много в квартирах из-за низкого качества запорной арматуры, смывных бачков и изначально ошибочной конструктивной схемы кранов, ориентированной на непрерывность подачи воды при пользовании умывальником, раковиной, душем.

Существенное сокращение расхода питьевой воды в масштабах города может быть обеспечено при выполнении трех условий:

- устранение течей в подземных сетях водопровода;

- установка счетчиков расхода воды в квартирах;

- установка кранов с дискретными устройствами подачи воды.

В каждой квартире предусматривается установка приборов учета потребления холодной и горячей воды. Как показывает зарубежный и отечественный опыт, это позволяет снизить расход воды на одного жителя на 40%.

Повышение надежности равномерной в течение суток подачи воды потребителям при одновременном повышении ее качества наиболее целесообразно решать путем устройства домовых, квартальных или квартирных емкостей – аккумуляторов, оснащенных приборами учета и фильтрами доочистки воды. Такие аккумуляторы могут заполняться водой в ночное время по ночному тарифу оплаты за питьевую воду, или в дневные часы подачи воды, и обеспечивают надежное водоснабжение в течение суток семьи, дома, квартала.