Концепция реконструкции жилой застройки

К настоящему времени жилой фонд страны составляет около 3 млрд. кв. м. Основная его часть /более 80%/ сосредоточена в городах и поселках городского типа. Ежегодные объемы нового строительства жилья в 90-х годах не превышали 1,5% от объемов существующего жилого фонда. С учетом выбытия ветхих домов ежегодный прирост жилого фонда составляет около 1%. Острота жилищной проблемы нарастает.

В этих условиях особую актуальность как в стране в целом, так и в каждом городе приобретает задача сохранения существующего жилого фонда посредством грамотной его эксплуатации и своевременной реконструкции жилья, особенно жилых домов первых массовых серий, возведенных во второй половине 40-х – 60-е годы. Созданный в этот период жилой фонд, состоящий в основном из 2-5-этажных кирпичных, блочных и крупнопанельных домов, морально и в значительной части физически устарел. На его реновацию уже сейчас нужно затрачивать более половины сметной стоимости строительства нового жилья, а при задержке реконструкции еще на 5-10 лет указанный фонд жилья, который составляет в городах от 10 до 20% всего жилья, придется списывать. Вполне понятно, что по этим причинам в ближайшие годы на реконструкцию жилого фонда необходимо направлять основной поток инвестиций.

В тоже время по-прежнему острой остается задача наращивания объемов нового жилищного строительства.

Экономическая ситуация в стране в целом и в большинстве городов такова, что два параллельных потока инвестиций в реконструкцию существующего жилья и в новое жилищное строительство в необходимых объемах при обособленном решении этих проблем не могут быть обеспечены.

Вторичная застройка жилых кварталов

Очевидно, необходимо искать новые нетрадиционные решения совмещения нового жилищного строительства и реконструкции существующей жилой застройки. В качестве одного из таких решений в доктрине предложена концепция вторичной жилой застройки территорий с возведением энерго- и материалоэкономичных ширококорпусных многоэтажных жилых домов в монолитном или сборно-монолитном исполнении на месте пяти- и меньшей этажности реконструируемых домов без их сноса.

Основное содержание концепции вторичной застройки кварталов состоит в совмещении процессов проектирования и строительства принципиально новых многоэтажных ширококорпусных домов и реконструкции существующих домов первых массовых серий с доведением их до потребительских качеств и продолжительности жизненного цикла до уровня новых домов с одновременным наращиванием в два и более раз жилых площадей и числа квартир в реконструируемых кварталах и развитием сети объектов инфраструктуры при их вторичной застройке без отвода новых территорий и обустройства их объектами инфраструктуры.

В основу концепции вторичной жилой застройки кварталов и микрорайонов положены следующие принципы:

- комплексность вторичной застройки, когда в структуре кварталов и микрорайонов разумно соседствуют объекты жилого, социально-бытового, торгового и производственного назначения, а также объекты инженерной инфраструктуры, включая стоянки и гаражи для автомобилей;

- социальная привлекательность проектов вторичной застройки для жителей существующей застройки, переселяющихся в том же квартале, но в более комфортные квартиры, и для новых жителей, приобретающих квартиры в районах, приближенных к центральной части городов; этим способом комплексно решаются социальные проблемы, включая сохранение для всех жителей кварталов вторичной застройки привычных для них мест проживания, переоборудование малометражных квартир в комфортные полнометражные, создание условий для надомной трудовой деятельности и достаточного количества рабочих мест и стоянок автомобилей внутри квартала, расширение внутриквартальной сети объектов социальной инфраструктуры, снижение затрат на оплату коммунальных услуг и прежде всего за тепловую энергию в связи с резким сокращением ее потребления, создание более благоприятных условий использования внутриквартальных территорий, освобождаемых от автомобилей и перманентно ремонтируемых теплотрасс; в целом жители получают другую среду обитания – более экологичную;

- максимальная сохранность и использование существующих жилых зданий, сооружений, объектов инфраструктуры и наращивания их площадей, числа квартир, объемов услуг и мощностей систем инженерного обеспечения с целью сокращения стоимости готовой строительной продукции вторичной застройки; жизненный цикл домов, подлежащих реконструкции, продлевается до продолжительности вновь возводимых домов, т.е. срок службы старого дома возрастает практически в два раза;

- ликвидация в сфере городской застройки безликих кварталов и дискомфортных малометражных квартир посредством включения их в новые архитектурно-строительные системы и полного поглощения вновь создаваемой сферой застройки;

- обеспечение прироста площадей жилья и количества квартир в городах в основном за счет вторичной застройки застроенных территорий без расширения границ городов и обустройства новых отдаленных территорий объектами инфраструктуры;

- комплексное решение проблемы крупномасштабного энергосбережения при эксплуатации жилого фонда посредством возведения теплоэффективных ограждающих конструкций энергоэкономичных ширококорпусных домов, монтажа регулируемых систем отопления и использования, как правило, автоматизированных крышных котельных вместо централизованного теплоснабжения от тепловых сетей;

- снижение стоимости строительства нового и реконструкции существующего жилья за счет совмещения этих двух процессов в единый, исключения затрат на освоение и обустройство объектами инженерной и социальной инфраструктуры новых территорий, вторичного вовлечения в инвестиционные ресурсы уже использованных ранее под застройку кварталов земельных участков с объектами инженерной инфраструктуры, исключение затрат на снос жилых домов и длительного их использования в послереконструктивный период, а также за счет перехода к массовому строительству в городах России энерго- и ресурсоэкономичных ширококорпусных жилых домов в монолитном и сборно-монолитном исполнении.

В общем виде концепция вторичной застройки ширококорпусными экономичными жилыми домами застроенных территорий кварталов и микрорайонов с одновременной реконструкцией пяти- и меньшей этажности существующих домов первых массовых серий, основанная на изложенных принципах, предопределяет новый этап и стратегическое на 15-20 лет направление жилищного строительства в большинстве городов России.

Реализация идеи вторичной застройки жилых малоэтажных кварталов без сноса существующих домов возможна в каждом городе. При этом требуется тщательное рассмотрение социально-экономических и градостроительных условий и выполнение комплекса предыинвестиционных исследований с учетом состояния инвестиционного рынка, технических возможностей базы домостроения, наличия задела по вновь освоенным территориям жилой застройки, сложившейся системы транспортной, энергетической и др. инженерной инфраструктуры. Процесс вторичной застройки городов займет значительный период времени. В результате его реализации должен измениться архитектурный облик не только реконструируемых кварталов, но и в целом городов. Практически преобразуется среда обитания, условия социального обслуживания, транспортные связи, энергетические источники и многое другое. Комплексное решение такой крупномасштабной проблемы требует научных обоснований, проектных разработок, экономических расчетов и экспериментальной проверки.