Федеральное агентство по образованию

Государственное общеобразовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Кубанский государственный технологический университет»

Кафедра кадастра и геоинженерии

 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

НЕДВИЖИМОСТИ

 Лабутин В.О., Осенняя А.В. 

Методические указания к выполнению курсовой работы

по дисциплине «Экономика недвижимости»

для студентов дневной формы обучения

специальности 120303 – «Городской кадастр»

Краснодар

2007

УДК  338.27

Составили: к.т.н., доцент Лабутин В.О.,

к.т.н., доцент Осенняя А.В.

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Методические указания к курсовой работе по дисциплине «Экономика недвижимости» для студентов дневной формы обучения специальности 120303 – «Городской кадастр» / Сост. В.О.Лабутин, А.В. Осенняя Кубан. гос. технол. ун-т; Кафедра кадастра и геоинженерии. Краснодар: Изд-во КубГТУ, 2007.

- 34 с.

Приведены методические указания к выполнению курсовой работы по указанной дисциплине.

Табл. 7. Библиогр.: 11 назв.

Предназначено для студентов факультета автомобильно-дорожных и кадастровых систем специальности 120303 –«Городской кадастр».

 

Печатается по решению Редакционно-издательского совета Кубанского государственного технологического университета.

Рецензенты:

• канд. экон. наук. доц. И.В.Будагов (кафедра кадастра и геоинженерии, КубГТУ)

• Устименко Е.А. – заместитель генерального директора ООО «Партнеръ»

Содержание

Введение 5

Нормативные ссылки 5

1 Перечень и примерные объемы разделов курсовой работы 6

2 Раздел «Общие сведения об объекте оценке» 6

2.1 Цель оценки. 6

2.2 Имущественные права 6

2.3 Дата оценки. 6

2.4 Класс собственности 6

2.5 Допущения и ограничения 6

3 Раздел «Анализ объекта оценки и его окружения» 7

3.1 Обзор социально-экономических условий, а также рынка

недвижимости района расположения оцениваемой собственности. 7

3.2 Участок и прилегающая территория. 7

3.3 Описание объекта оценки 7

3.4 Заключение по анализу объекта оценки 7

4 Раздел «Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 7

5 Раздел «Применение трех подходов к оценке» 8

5.1 Определение стоимости недвижимости затратным подходом 8

5.1.1 Основные этапы затратного подхода 8

5.1.2 Расчет рыночной стоимости земельного участка. 8

5.1.3 Определение стоимости замещения объекта как нового. 10

5.1.4 Расчет физического износа. 11

5.1.5 Расчет рыночной стоимости. 12

5.2 Определение стоимости недвижимости доходным подходом 12

5.2.1 Методы и основные этапы доходного подхода 12

5.2.2 Определение среднегодовой арендной платы по объекту

оценки 13

5.2.3 Определение потенциального валового дохода (ПВД) для

объекта оценки. 13

5.2.4 Определение потерь от недозагрузки объекта оценки. 13

5.2.5 Определение действительного валового дохода (ДВД). 14

5.2.6 Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой

недвижимости 14

5.2.7 Определение чистого операционного дохода объекта

недвижимости 15

5.2.8 Расчет коэффициента капитализации. 15

5.2.9 Норма дохода на капитал. 16

5.2.10 Определение очищенной от риска нормы дохода (базовой

безрисковой ставки). 16

5.2.11Риски вложения в объект недвижимости 16

5.2.12 Определение надбавки за низкую ликвидность 18

5.2.13 Определение поправки на инвестиционный менеджмент. 18

5.2.14 Определение нормы возврата на капитал 18

5.2.15 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода. 19

5.3 Определение стоимости недвижимости сравнительным

подходом. 19

6 Раздел «Согласование результатов оценки» 24

7 Пояснение к оформлению курсовой работы 25

Заключение 26

Список рекомендуемой литературы 27

Введение

Целью выполнения курсовой работы является закрепление и углубление теоретических знаний, полученных студентами во время изучения теоретического курса, а также приобретение практических навыков по оценке рыночной стоимости недвижимости различного функционального назначения с использованием стандартных подходов и методов оценки.

При выполнении курсовой работы студенты должны произвести оценку рыночной стоимости объекта недвижимости и составить отчет по оценке, аналогичный отчетам практикующих оценщиков недвижимости на производстве.

К выполнению курсовой работы следует приступать после изучения соответствующих разделов теоретической части курса согласно рабочей программе дисциплины и графику учебного процесса.

Курсовая работа должна выполняться в полном соответствии с заданием к ней.

Нормативные ссылки

В настоящих методических указаниях к курсовой работе использованы ссылки на следующие стандарты:

• ГОСТ 2.105-95 ЕСКД. Общие требования к текстовым документам

• ГОСТ 21.101-97 СПДС. Основные требования к проектной и рабочей документации

• ГОСТ 2.104-68 ЕСКД. Основные надписи

• ГОСТ 2.301-68 ЕСКД. Форматы

• ГОСТ 2.302-68 ЕСКД. Масштабы

• ГОСТ 2.304-68 ЕСКД. Шрифты чертежные

• ВСН 53-86(р). Правила оценки физического износа жилых зданий

1 Перечень и примерные объемы разделов курсовой работы

Основные разделы курсовой работы с указанием примерного объемы их выполнения приведены в таблице 1.

Таблица 1 – Примерный объем выполнения разделов курсовой работы

№№ п/п	Наименование разделов курсовой работы	Примерный объем
		Стр. пояснительной записки	%
1	2	3	4
1	Общие сведения об объекте оценки	5-7	15
2	Анализ объекта оценки и его окружения	7-9	20
3	Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования	4-5	10
4	Применение трех подходов к оценке	15-20	45
5	Согласование результатов оценки	3-4	10
	Итого:	34-45	100

2 Раздел «Общие сведения об объекте оценке»

2.1 Цель оценки. Указывается цель оценки конкретного объекта недвижимости в соответствии с заданием на выполнение курсовой работы

2.2 Имущественные права. В этом пункте необходимо указать связанные с объектом имущественные права (право собственности, право аренды, право пользования).

2.3 Дата оценки. В этом пункте необходимо указать дату, на которую проводится оценка.

2.4 Класс собственности. В этом пункте необходимо указать, к какому классу относится оцениваемая собственность: специализированная или неспециализированная.

2.5 Допущения и ограничения. Наличие допущений и ограничивающих условий при выполнении работ по оценке является общепринятой практикой. Допущения и ограничивающие условия не предназначены для того, чтобы ограничивать или сокращать диапазон исследований оценщика или объем данных, необходимых для анализа. Ограничения или препятствия осуществлению оценочных работ или получению информации, доступной для анализа, могут присутствовать и быть известны оценщику в начале выполнения работ по оценке или же возникнуть в процессе оценки. Подобные ограничения или препятствия, если они могут повлиять на результат оценки, должны быть раскрыты в отчете об оценке. Например, допущения и ограничивающие условия обычно содержат положение о том, что оценщик принимает предоставляемую заказчиком техническую информацию об объекте как есть, не проводит ее проверки и не несет ответственности за ее достоверность.