Экономический цикл
Цикл рынка недвижимости
Рис.4.1. Взаимосвязь циклов
Рынок недвижимости органически связан со всей экономической системой и чем более он развит, тем сильнее его зависимость от состояния экономики, финансовой системы и пр.
Рынок недвижимости органически связан с целой группой смежных рынков: финансовым рынком, рынком подрядных работ, рынком строительных материалов, рынком рабочей силы, рынком потребительских товаров длительного пользования (рис.4.2.).
Рис.4.2. Рынок недвижимости в структуре рынков
Повышение деловой активности на рынке недвижимости рождает дополнительный спрос на финансовые ресурсы, подрядные работы, рост оборота влечёт за собой спрос населения на товары и т.д.
В то же время рынок недвижимости и сам испытывает на себе мощное влияние смежных рынков, прежде всего, финансового, являющегося в странах с развитой рыночной экономикой основным источником ресурсов для сферы недвижимости.
Доходность иных финансовых активов, уровень рисков при инвестировании в них, состояние банковской системы - всё это прямо влияет на состояние рынка недвижимости.
За время одного цикла рынок недвижимости проходит ряд фаз (табл.4.1.).
Таблица 4.1.
Фазы цикла рынка недвижимости
Термин |
Term |
Определение |
Спад (рецессия) |
Recession |
Во время этой фазы активность продаж очень низка, в то время как цены и арендная плата продолжают снижаться. Снижение стоимости собственности варьируется в зависимости от типа собственности и её местонахождения. Одни районы могут сильно пострадать во время экономического спада, в то время как на другие районы спад может оказать небольшое воздействие. Но каково бы ни было это воздействие, темпы падения начинают снижаться, и, в конечном счёте, достигается нижний предел. Новое строительство почти не ведётся. |
Восстановление (оживление) |
Recovery |
После периода спада или кризиса рынок стабилизируется, цены начинают восстанавливаться, а избыточные площади начинают поглощаться. Этот процесс продолжается, и процент незанятых площадей начинает приближаться к равновесному (нормальному) уровню, когда спрос равен предложению. Восстановление обычно происходит под воздействием одного из двух факторов.
После периода спада или кризиса в течение нескольких месяцев или лет новое строительство может вестись очень низкими темпами или не вестись вообще. Активность экономики в целом начинает повышать спрос на площади, избыточные площади поглощаются, и финансирование становится доступным на благоприятных условиях |
Подъём (рост) |
Expansion |
Во время фазы подъёма площади становится трудно найти, быстро растет арендная плата вслед за новым строительством, а цены продолжают повышаться. Строительная деятельность бурно растет, но процент незанятых площадей остается на нормальном уровне или ниже. Эта фаза может длиться в течение нескольких месяцев или лет, в зависимости от активности составляющих системы, тенденций в государственной экономике, сдвигов основной занятости, изменений в социальных взаимоотношениях (таких как размер семьи, необходимая площадь в расчёте на одного работника и т.п.) и т.д. |
Избыток предложения |
Oversupply |
В какой-то момент фазы подъёма рынок начинает переполняться. Строители и кредиторы могут не чувствовать, что рынок насыщен. Они продолжают закачивать на него деньги и новые здания. Либо может произойти внешний удар (неблагоприятное налоговое законодательство, спад в экономике в целом и т.д.) Во время этой фазы темпы роста цен, а затем и сами цены начинают умеренно снижаться, активность продаж замедляется, а процент незанятых площадей начинает расти. Так как эти изменения происходят в течение нескольких месяцев или лет, они имеют тенденцию к наращиванию темпа, цены и активность продаж замедляются все сильнее. Новое строительство во время этой фазы пока продолжается по двум основным причинам.: 1.Строители, девелоперы или кредиторы не обнаруживают изменений, происходящих на рынке. 2.У них уже есть на подходе проекты, строительство и развитие которых нельзя остановить. Когда же эти проекты будут завершены, новое строительство и развитие быстро прекратится |
На практике иногда удобно объединить несколько фаз в полуциклы, или периоды (например, фазы рецессии и спада — в период спада, фазы восстановления и подъёма — в период подъёма). И наоборот, выделять внутри фаз отдельные стадии (например, стадия депрессивной стабилизации после спада, стадия стабилизации после бума), которые могут быть как кратковременными, так и достаточно длительными (рис.4.3.).
Умение определить, в какой фазе или стадии находится рынок, составляет основу работы аналитика при прогнозировании изменений на рынке.
Например, диаграмма изменения цен на жилье в Санкт-Петербурге за несколько лет отражает переход рынка от фазы подъема в начале 2004 года к фазе избыточного предложения в конце года, а затем в фазу спада к середине 2005 года (рис.4.4.).
Колебания рынка недвижимости
Колебания рынка недвижимости (real estate fluctuations) — это краткосрочные изменения цен и арендных ставок, обычно длящиеся от одного-двух дней до нескольких месяцев. В отличие от тенденций и циклов рынка недвижимости, колебания рынка
Подъём
Сокращение незанятых площадей
Новое строительство
Избыточное
предложение
Увеличение незанятых площадей
Новое строительство
И
Равновесие
незанятых площадей
Н
Восстановление
Сокращение незанятых площадей
Нет нового строительства
Спад
Увеличение незанятых площадей
Больше конкуренция
|
Увеличение
спроса Снижение спроса
едостаточное
предложение
Рис.4.3. Фазы рынка недвижимости
Рис.4.4.
Ежемесячный прирост цен на жилье
массового спроса
в Санкт-Петербурге, %
недвижимости не являются следствием взаимодействия спроса и предложения. Их причиной являются силы, действующие на рынок снаружи. Например, природные катаклизмы, такие как ураганы или землетрясения, могут стать причиной колебаний и срывов на местном рынке недвижимости. Местные колебания также могут стать следствием спекуляции на крупном работодателе, приходящем в район или живущем в нем.
Анализ рынка, как правило, не имеет дела с колебаниями, поскольку их нельзя предсказать, и нельзя ожидать, что они будут длительными. Тем не менее, зная о колебаниях, участник коммерческого рынка недвижимости может воспользоваться преимуществами важных альтернатив и возможностей выбора времени.
Тенденции рынка недвижимости
Тенденции рынка недвижимости (real estate trends) – это долгосрочные движения или тенденции спроса. Тенденции часто являются следствием изменения демографической ситуации (изменение потока мигрантов с положительного на отрицательный или наоборот), экономической ситуации в регионе (появление новых производств или прекращение работы ранее функционирующих, особенно градообразующих). Тенденции протекают медленно с течением времени; их влияние на рынок недвижимости слабо, если смотреть с точки зрения краткосрочного и даже среднесрочного периода времени, но в долгосрочной перспективе тенденции могут оказать на спрос значительное воздействие.