Глава 1. Понятие и особенности недвижимости

1.1. История возникновения

Определение того, что понимается под недвижимым имуществом, что входит в понятие «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости.

По мнению специалистов, слово НЕДВИЖИМОСТЬ сформировалось в русском языке их трёх слов: НЕпоДВИЖный – ИМущество (ИМение) – собственноОСТЬ. Таким образом, в русском слове «недвижимость» закрепились следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

Из сказанного ясно, почему с 1917 года, после отмены частной собственности, исчез из юридического оборота и из практики термин «недвижимость». Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось понятие недвижимости.

Термин «недвижимое имущество» появился в российском законодательстве довольно поздно: его установил своим указом Пётр I в 1714г. Указ от 23 марта 1714г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». И с тех пор он стал общепринятым в дореволюционной России, о чём свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст. 383-400). Это общее понятие дополнительно конкретизировалось в отдельных статьях закона (всего статей, относящихся к недвижимости, было 18). Так, например, к принадлежностям земель относились «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озёра, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах её металлы, минералы и другие ископаемые».

Позднее понятие недвижимости в России стало более обобщённым: «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земельной поверхности и всё то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи» (Учебник русского гражданского права, - 1914г.).

В послеоктябрьские времена деление на недвижимое и движимое имущество в советском законодательстве отсутствовало более 70 лет. Ст.21 введённого в действие 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР отменяла право частной собственности на землю. Составители данного Гражданского кодекса, в примечании к ст.21 указали, что с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упраздняется.

В экономическом обороте использовалось понятие основных производственных фондов, аналогичное понятию недвижимости только в определённой части. Понятие основных производственных фондов включает в себя предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, машины, оборудование, рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т.д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.

Синтез категорий земли и зданий определяет расхождение между понятием недвижимости и понятием основных производственных фондов. Именно удаление земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия недвижимости в отечественное понятие основных производственных фондов. Признавалось только право пользования землёй (в 1935г. был утверждён акт бессрочного пользования землёй для сельскохозяйственных предприятий, а с 1975г. – этот акт мог выдаваться любым юридическим лицам).

В Указе Президента РФ № 1767 от 27 октября 1993г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» в параграфе 1 дано лаконичное определение: «Земельные участки и всё, что с ними связано, относятся к недвижимости».

Впервые в послеоктябрьские времена земля в этом указе признавалась недвижимым имуществом с правом продажи, обмена, дарения, наследования, внесения участка в качестве взноса в уставные фонды и капиталы, передачи в залог и аренду.

Новый Гражданский кодекс (ГК) РФ (I часть) вступил в действие с 1 января 1995 года. Именно в нем вновь после почти 80-летнего перерыва появилось правовое понятие недвижимости. Ст. 130 ГК РФ «Недвижимые и движимые вещи» определяет недвижимость следующим образом:

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (предприятия, квартиры, комнаты, незавершённые объекты).

В ст. 132 содержится детализация этих общих положений применительно к предприятиям:

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».