- •Министерство образования и науки Российской Федерации
- •И.В.Смирнова, с.Н.Максимов, и.А.Бузова экономика недвижимости
- •080502(9) Экономика и управление на предприятии
- •Санкт-Петербург
- •Содержание Введение……………………………………………………….5
- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости…………7
- •Глава 3. Основы анализа рынка недвижимости………108
- •Глава 4. Прогнозирование развития рынка
- •Введение
- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения
- •1.2. Три стороны понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как физический (материально-вещественный) объект
- •1.2.2. Недвижимость как реальный и финансовый актив
- •Финансовый рынок
- •1.2.3. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.3. Недвижимость как важнейший экономический ресурс
- •1.4. Недвижимость как экономическое благо
- •1.5. Регистрация как условие экономического оборота недвижимости
- •Государственная регистрация ипотеки
- •Глава 2 особенности рынка недвижимости
- •2.1. Структура и функции рынка недвижимости
- •2.1.1. Объекты рынка недвижимости
- •Недвижимость по целевому назначению
- •2.1.2. Субъекты рынка недвижимости
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3. Этапы развития рынка недвижимости в России
- •Глава 3 Основы анализа рынка недвижимости
- •3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости6
- •3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •Обобщённые показатели рынка недвижимости
- •1. Рынок купли-продажи
- •2. Рынок строительства и продажи
- •3.3. Классификация объектов недвижимости
- •3.3.1. Классификация объектов по качеству
- •3.3.2. Классификация объектов по размеру
- •3.3.3. Классификация объектов по местоположению
- •3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •3.4.1. Понятие о случайной величине
- •3.4.2. Расчёт среднего значения
- •3.4.3. Оценка дисперсии и сглаживание выборки
- •3.5. Источники первичных данных о рынке недвижимости
- •3.5.1. Источники данных о предложении и спросе
- •Источники данных о спросе
- •3.5.2. Территориальные (региональные) факторы развития рынка недвижимости
- •3.5.3. Требования к информации для ведения индикативного мониторинга рынка недвижимости
- •3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости
- •3.7. Показатели динамики вторичного рынка аренды недвижимости
- •Индексы для комплексного анализа различных сегментов вторичного рынка аренды
- •Алгоритм определения индексов влияния факторов
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 4 Прогнозирование развития рынка недвижимости11
- •4.1. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Экономический цикл
- •4.2. Прогнозирование модели развития рынка недвижимости
- •4.3. Определение параметров модели развития рынка недвижимости
- •Основные понятия и определения
- •Литература
Алгоритм определения индексов влияния факторов
Построение обоснованной базовой модели (модели определения арендной ставки базового периода) для получения коэффициентов влияния факторов.
Исследование динамики влияния факторов. Для этого исследуются обоснованные математические модели предыдущих периодов или проводится качественный анализ динамики факторов. По результатам анализа выделяется набор факторов, влияние которых на величину ставки аренды в пределах исследуемого периода изменяется незначительно.
В отношении необходимого количества объектов выборки необходимо, чтобы количество объектов было в 5-10 раз больше, чем произведение количества исследуемых факторов на количество исследуемых вариантов значений фактора (для дискретных значений фактора). При непрерывной зависимости необходимое количество объектов определяется количеством значимых диапазонов изменения фактора.
Объединение индексов, рассчитанных для каждой группы в один (сводный) с учетом структуры исследуемой выборки по количеству и площади, а также с учетом структуры генеральной совокупности сделок.
Вопросы для самопроверки
Назовите типовые цели анализа рынка недвижимости по группам пользователей.
Перечислите основные показатели мониторинга рынка недвижимости.
Назовите цели типизации объектов на рынке недвижимости.
В чем состоит алгоритм классификации объектов по качеству?
В чем состоит алгоритм классификации объектов по размеру?
В чем состоит алгоритм классификации объектов по местоположению?
В чем особенность качественных и количественных статистических показателей при анализе рынка недвижимости?
Что такое средняя и средневзвешенная удельная цена (арендная ставка)?
Назовите источники данных о предложении и спросе на рынке недвижимости.
Каковы территориальные факторы развития рынка недвижимости?
Назовите основные требования к информации для ведения индикативного мониторинга рынка недвижимости.
Назовите абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости.
Назовите основные показатели динамики вторичного рынка аренды недвижимости.
Каковы принципы разработки системы показателей, комплексно характеризующих рынок недвижимости?
Каков алгоритм определения индексов влияния факторов?
Глава 4 Прогнозирование развития рынка недвижимости11
4.1. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
Циклы рынка недвижимости представляют собой определённые движения (подъёмы и падения) рынка во времени. Циклы от начала подъёма и до начала следующего подъёма занимают довольно продолжительные периоды времени: в странах с развитой рыночной экономикой — от двух или трёх лет до 20 лет, в новейшей истории нашей страны с 1990 года мы отмечаем полтора цикла. Таким образом, циклы рынка недвижимости мы рассматриваем как его среднесрочные колебания с полупериодом 2-3 года.
Тем не менее, циклы рынка недвижимости нельзя строго назвать циклами, поскольку они не являются ни периодическими (они не повторяются регулярно или по предсказуемой схеме), ни в точности похожими один на другой. Каждый цикл отличается от предыдущих циклов причинами, продолжительностью, глубиной и влиянием на различные типы собственности и регионы.
Следует заметить, что циклы рынка недвижимости ведут себя несколько иначе, чем циклы других рынков, таких как рынок ценных бумаг или товарный рынок. Циклы рынка недвижимости не так резко выражены, как другие экономические циклы, и это объясняется уникальными характеристиками недвижимости:
Недвижимость не является активом с высокой ликвидностью. Следовательно, рынок недвижимости отстаёт от макроэкономических циклов. Это отставание объясняется тем, что строительство требует определённого времени (спрос не может быть удовлетворён мгновенно), а поскольку собственность уникальна, то нахождение её владельца — процесс более длительный (рис. 4.1.);
Рынок недвижимости дольше достигает (и на короткое время) равновесия (когда спрос уравновешен предложением), поэтому циклические максимумы и минимумы рынка недвижимости выражаются преимущественно в виде резких повышений (подъёмов) и понижений (спадов).