Индексы для комплексного анализа различных сегментов вторичного рынка аренды

Формирование перечня индексов включает в себя анализ каждого исследуемого сектора рынка, обоснование набора параметров, которые необходимо измерять для анализа динамики, обоснование применяемого в каждом из секторов набора и способа расчета индексов.

В основу разработки системы показателей, комплексно характеризующих исследуемый сектор рынка, положены следующие принципы:

Комплексность: используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка аренды, и обеспечивать удовлетворение потребностей в информации о динамике рынка всех групп участников рынка.

Стандартизованность: используемые в системе классификации объектов перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка должны быть унифицированы и стандартизованы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, а также используемые для этой цели программные продукты должны иметь возможность развития, т.е. обоснованного изменения и совершенствования.

Многоуровневость: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследования (рынок в целом, сегмент рынка, сектор объектов, имеющих сравнимый набор характеристик) и потребностей групп участников рынка недвижимости.

Гибкость: система должна обеспечивать потребителю информации гибкий выбор показателей в зависимости от его задач и потребностей. Каждому потребителю должны быть предоставлены те данные, в которых он заинтересован.

Доступность: система должна содержать описания используемых математических методов и быть доступной потребителю информации, не имеющему специального образования.

Рассмотрим формирование перечня индексов на примере рынка аренды отдельных встроенных офисных помещений и зданий.

Экономические показатели, определяемые на основании простого статистического анализа данных по сделкам, предложениям и спросу объектов:

• индекс изменения общего количества денег в исследуемом секторе рынка;

• индекс изменения общего объема предложения

• индекс изменения средневзвешенной арендной ставки сделок;

• индекс изменения средневзвешенной арендной ставки предложений;

• индекс изменения общего количества сделок;

• индекс изменения общего количества предложений;

• индекс изменения общего количества спроса не объекты;

• индекс изменения средневзвешенного срока экспозиции;

• индекс изменения средневзвешенного срока аренды;

• индекс изменения средних эксплуатационных расходов;

• индекс изменения средних затрат на ремонт

• индексы изменения средневзвешенной арендной платы по группам объектов, имеющим сходные характеристики местоположения

• индексы изменения арендных ставок объектов спроса по площадям (группам объектов, имеющим площадь до 100 м, от 100 до 300 м, от 300 до 1000 м, более 1000 м)

• индексы изменения арендных ставок объектов спроса по местоположению (группам объектов, расположенных на наиболее престижных магистралях центра, не на престижных магистралях центра, на периферии, но на наиболее проходных магистралях или возле метро, на периферии не на проходных магистралях и не возле метро, офисов, расположенных на территориях промышленных предприятий)

• индексы изменения количества объектов спроса по площадям (группам объектов, имеющим площадь до площадь до 100 м, от 100 до 300 м, от 300 до 1000 м, более 1000 м)

• индексы изменения количества объектов спроса по местоположению (группам объектов, расположенных на наиболее престижных магистралях центра, не на престижных магистралях центра, на периферии, но на наиболее проходных магистралях или возле метро, на периферии не на проходных магистралях и не возле метро, офисов, расположенных на территориях промышленных предприятий).

Технические показатели:

• индекс изменения общей площади объектов сделок

• индекс изменения общей площади объектов предложений

• индекс изменения общей площади объектов спроса

• показатели динамики распределения географических характеристик (характеристик местоположения);

• показатели динамики площадных характеристик по количеству сделок (изменения в устойчивых группах по количественным характеристикам);

• показатели динамики площадных характеристик по цене (изменения в устойчивых группах по качественным (арендная ставка) характеристикам);

• индексы изменения количества объектов различной этажности (величины заглубления для цоколей и подвалов)

• индексы изменения количества объектов с различными характеристиками входа

• индексы изменения количества объектов с различными характеристиками состояния

• индексы изменения количества объектов, имеющих различные наборы коммунальных удобств (электричество, отопление, водоснабжение, канализация)

• индексы изменения количества объектов, имеющих различные характеристики типа здания

• индексы изменения количества объектов, расположенных вблизи магистралей (по списку)

• индексы изменения количества объектов, расположенных на определенном (в пределах одной остановки, до двух остановок транспорта, до 5 остановок, более 5 остановок) расстоянии от станций метро (по списку)

• индексы изменения количества объектов, расположенных в укрупненных ценовых зонах

Организационно-технологические показатели рынка недвижимости:

• индексы изменения среднего и средневзвешенного времени осуществления сделок;

• индексы изменения средних и средневзвешенных трансакционных издержек;