3.3. Классификация объектов недвижимости
Сущность понятия «тип (класс) объекта»
При решении различных задач анализа рынка требуется определять показатели различной степени дифференциации и обобщения. Для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность офисных помещений, проданных в определенном городе в течение месяца) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек — по степени готовности в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов.
Целью типизации является выделение групп однородных объектов — как по характеристикам (близких по физическим признакам, размерам, местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам).
В общем случае цена объекта (арендная ставка) на рынке зависит от его характеристик. Характеристики могут быть непрерывными и дискретными величинами и выражаться (на примере квартир в многоквартирных жилых домах):
числом (значения размера кухни, высоты потолка, декартовых координат местоположения, расстояния до ближайшей станции метро, и т.п.);
диапазоном чисел (диапазон значений периода строительства, высоты потолков, и т.п.);
количественным признаком (этажность дома, этаж расположения квартиры, число комнат, число санузлов, число балконов, и т.п.);
качественным признаком (материал несущих конструкций, материал наружных ограждений, тип санузла, тип планировки, ориентация окон во двор или на проезжую часть, и т. п.);
бинарным признаком «да-нет» (наличие лифта в доме, наличие телефона в квартире, состояние дома — после реконструкции, капремонта, и т.д.).
Разделим все характеристики по трём классификационным основаниям — качества, местоположения, размера:
3.3.1. Классификация объектов по качеству
Типизации жилой недвижимости по качеству
Как было отмечено выше, типизация (классификация) объектов производится, для данного сегмента рынка в данном городе один раз, и может корректироваться по мере необходимости.
Методика типизации жилья по качеству предусматривает три подхода, которые используются совместно, но в различной последовательности в зависимости от выбора аналитика:
- от конструкции;
-от комфортности проживания;
- от цены.
Если выбран в качестве первого шага подход «от конструкции», то необходимо изучить конструктивно - технологические характеристики и потребительские свойства жилого фонда города, выделить основные категории строений в зависимости от технологии постройки и внутри категории произвести разделение на типы и классы в зависимости от конструктивно-технологических особенностей и потребительских свойств.
2. При выборе второго подхода («от комфортности проживания») сначала формируется перечень классов качества жилья по комфортности проживания. Затем каждому из них присваивается в соответствие тот или иной конструктивный тип, и далее производится ценовая и объёмная сегментация рынка.
3. Наконец, при третьем подходе («от цены») анализ начинается с построения гистограммы распределения общей и удельной цены объектов. Поскольку гистограмма, как правило, оказывается полимодальной (что отражает неоднородность совокупности объектов по качеству), необходимо выделить одномодальные группы (кластеры) однородных объектов и зафиксировать их ценовой диапазон и долю в общей совокупности. Далее каждой группе ставится в соответствие набор конструктивных типов (характеристик) жилья, входящего в данную группу. Наконец, группе присваивается класс качества, соответствующий данному уровню конструктивных характеристик, потребительских свойств и цены.
В зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи целесообразно выбирать различную степень сегментации рынка по классам качества жилья. Например, всё жильё крупного города можно разделить на три класса по комфортности проживания: элитное, повышенной комфортности и типовое. Целесообразно разработать многовариантную классификацию и использовать тот или иной вариант при необходимости.
Некоторые специалисты выделяют пять классов качества коттеджей (табл.3.2.):
класс А — элитные;
класс В — высокой комфортности; класс С — повышенной комфортности (бизнес-класс); класс D — стандартные (эконом-класс);
класс Е — ординарные (широкий класс).
Особенности классификации коттеджей
По значению реальной цены (обобщённо отражающей качество объекта) весь рынок коттеджей можно разделить на пять классов (данные 2001 года) (рис.3.1.,табл.3.3.):
Таблица 3.2.
Классификация элитного жилья (по данным компании Reim Consultius)
Классификационный признак |
А |
В |
Бизнес-класс |
Эконом-класс |
1. Расположение: центр, престижные районы |
+ |
+ |
|
|
2. Оригинальная архитектура и дизайн |
+ |
+ |
+ |
+ |
3. Равноценное окружение (м естность) |
+ |
+ |
|
|
4. Социальная однородность жильцов |
+ |
+ |
|
|
5. Новое строительство, кап.ремонт (КР) |
+ |
+ |
+, КР |
+, КР |
6. Высокое качество |
+ |
+ |
+ |
+ |
7. Надёжная репутация застройщика |
+ |
+ |
|
|
8. Не более 40 квартир в доме |
+ |
+ |
|
|
9. Благоустроенный внутренний двор, огороженная территория |
+ |
+ |
|
|
10. Подземный гараж |
+ |
Подз. паркинг |
Охраняемые наземные стоянки |
|
11. Высота потолков |
от 3,2 м |
От 3,2 |
От 3 м |
От 3 м |
12. Большие деревянные или дерево-алюминиевые окна |
+ |
Стекло пакеты |
Стеклопакет |
Стеклопакет |
13. Центральное кондиционирование, климат-контроль (КК) |
+ |
Без КК |
|
|
14. Бесшумные лифты |
+ |
+ |
+ |
+ |
15. Круглосуточный процесс охраны с видеонаблюдением и контролем доступа |
+ |
+ |
домофоны |
домофоны |
16. Развитая внутридомовая инфраструктура (бассейн, сауна, тренажёры и т.д.) |
+ |
+ |
+ |
|
17. Фильтры для очистки воды |
+ |
+ |
|
|
18. Автономная газовая котельная |
+ |
+ |
|
|
19. Выделенная линия Интернет |
+ |
|
|
|
20. Привлечение управляющей организации |
+ |
+ |
+ |
|
21. Ценовой фактор |
дорого |
|
|
|
Рис.3.1. Распределение удельной цены коттеджей (долл./кв.м)
в общем объеме предложения, %
А – элитные (средняя удельная цена около 2000$/кв.м, диапазон – свыше 1700$/кв.м, объём предложения – 2,2%);
Б – высокого класса, или бизнес-класса (средняя удельная цена около 1300$/кв.м, диапазон от 1000 до 1700$/кв.м., объём предложения – 4,6%);
В – среднего класса (средняя удельная цена около 800$/кв.м., диапазон от 700 до 1000$/кв.м., объём предложения – 40,5%);
Г – ординарные, или эконом-класса (средняя удельная цена около 600$/кв.м., диапазон 500-700$/кв.м., объём предложения – 45,7%);
Д – массовые, или народного класса (средняя удельная цена около 300$/кв.м., диапазон до 500$/кв.м., объём предложения – 7,1%).
Применение термина “массовые” к последнему классу коттеджей несколько противоречит его доле в рынке (7,1%). Однако, тенденции на рынке таковы, что именно этот класс наряду с ординарными коттеджами в перспективе может стать самым массовым среди элементов коттеджного рынка.
Таблица 3.3.
Критерии и пример классификации коттеджей по качеству
Индекс типа |
Наименование класса |
Описание |
|
критерии |
Значения (диапазон значений) |
||
1
|
А. Элитные
Б. высокого класса (бизнес-класса) |
Расположение |
В наиболее экологически чистых районах, в живописных местах, в непосредственной близости к лесу, водоёмам. Окружение – элитное (престижные стародачные и дачные посёлки, объекты администрации президента, правительства, глав регионов, крупных корпораций и т.п.). Хорошая транспортная доступность с центром города. |
Групповая инфраструктура и сервис |
Развитая инфраструктура элитных охраняемых коттеджных посёлков либо заповедных зон, санаториев, домов отдыха. Общественный центр (детские учреждения, фитнес-центр, ресторан, бар, боулинг, бассейн, сауна), торговый центр, спорткомплекс (стадион. Пляж, причал, корты), спутниковое ТВ, оптико-волоконная связь. |
||
Безопасность |
Вооружённая охрана в сочетании с техническими средствами. |
||
Индивидуальная инфраструктура |
При расположении в централизованных посёлках – ограниченная минимальными дополнительными потребностями в хозяйственном и садово-архитектурном развитии собственного участка. При расположении вне централизованных посёлков – компенсационно обеспечивающая эквивалентную безопасность и комфорт частной жизни (защищённый периметр значительно большего участка, «собственный лес», дифференцированное окружение, домики постоянно проживающего персонала, обеспеченность услугами в диапазоне до собственного корта, пляжа, причала и т.п.). |
||
Размер участка |
От 30 соток |
||
Архитектура |
Индивидуальный дизайн-проект дома. Элементы ландшафтной архитектуры участка. |
||
Материалы дома |
Ограждения (стен) дома – красный кирпич, может быть облицован цветной штукатуркой, кровли – высококачественная глиняная черепица или медь. |
||
Оборудование дома |
Высококачественные автономные (в сочетании с центральными) инженерные системы, системы водоочистки, кондиционирования, теленаблюдения, системы телекоммуникации, количество санузлов по числу спален, гидромассажная ванна (джакузи), бассейн, сауна. |
||
Отделка дома |
Евроотделка, импортные материалы высшего качества, художественный дизайн |
||
2 |
Б. Высокого класса (бизнес-класса) |
Расположение |
Либо в охраняемых коттеджных посёлках с развитой инфраструктурой, либо вне их, но с удобной транспортной связью с Центром Москвы |
Групповая инфраструктура и сервис |
Развитая инфраструктура охраняемых коттеджных посёлков либо заповедных зон, санаториев, домов отдыха. Общественный центр )детские учреждения, фитнес-центр, ресторан, бар, боулинг, бассейн, сауна), торговый центр, спорткомплекс (стадион, пляж, причал, корты), спутниковое ТВ, оптико-волоконная связь |
||
Безопасность |
Аналогично элитным |
||
Индивидуальная инфраструктура |
Аналогичная элитным, но могут отсутствовать отдельные объекты |
||
Размер участка |
15-30 соток |
||
Архитектура |
Индивидуальный проект |
||
Материалы дома |
Ограждения (стен) дома – красный кирпич, кровли – черепица |
||
Оборудование дома |
Аналогичное элитным |
||
Отделка дома |
Евроотделка |
||
3 |
В. Среднего класса
|
Расположение |
Разнообразное, но преимущественно в экологически чистых районах, с хорошими природными условиями |
Групповая инфраструктура и сервис |
Школа, детский сад, магазин, объекты сферы обслуживания |
||
Безопасность |
Ограждение посёлков, пропускной режим |
||
Индивидуальная инфраструктура |
Встроенный или отдельный гараж |
||
Размер участка |
8-15 соток |
||
Архитектура |
Индивидуальные и типовые проекты с учётом пожеланий заказчика |
||
Материалы дома |
Ограждения (стен) дома: разнообразный (красный и белый кирпич, дерево (отцилиндрованный брус, бревно, облицованное вагонкой)), канадский и европейский сэндвич высокого качества, материал кровли – черепица, металлочерепица |
||
Оборудование дома |
Аналогичное классу Б, без бассейна, сауны, джакузи |
||
Отделка дома |
Импортные материалы высокого качества |
||
4 |
Г. Ординарные (эконом-класса) |
Расположение |
Разнообразное, в коттеджных посёлках либо вне их |
Групповая инфраструктура и сервис |
Минимальная инфраструктура коттеджных посёлков и доступность инфраструктуры близлежащих населённых пунктов |
||
Безопасность |
Требований не предъявляется |
||
Индивидуальная инфраструктура |
Гараж |
||
Размер участка |
4-12 соток |
||
Архитектура |
Типовые проекты либо собственные полупрофессиональные проекты |
||
Материалы дома |
Ограждений (стен) дома – разнообразный, отечественного и импортного производства (кирпич, дерево, пенобетон, сэндвич), материал кровли – жесть, мягкая утеплённая кровля с гидроизоляцией импортная |
||
Оборудование дома |
Импортные и отечественные материалы и оборудование |
||
Отделка дома |
Импортные и отечественные материалы |
||
Особенности классификации офисов
Одним из важнейших критериев отнесения объекта к тому или иному классу является его местоположение (только центр города для класса А и В, но объект такого же качества за пределами центра может быть отнесён только к классу С). В то же время современные офисные здания сегодня могут быть построены далеко от центра, и поэтому важно изучать и учитывать влияние местоположения на арендные ставки и цены отдельно от влияния качества объекта. Таким образом, целесообразно из требований к классу офиса характеристики местоположения исключить, оставляя лишь характеристики расположения (транспортная и пешеходная доступность и т.п.).
Сегодня на практике используются 10 групп характеристик объектов офисной недвижимости, существенно влияющих на уровень цен и арендных ставок:
назначение объектов (принятые названия);
возраст здания;
расположение;
конструктивные решения;
планировочные решения;
архитектура и отделка (ремонт);
инженерия;
инфраструктура и сервис;
паркинг;
управление зданием.
Ниже приведены значения критериев качества офисных объектов при условии выделения шести классов офисов.
Разработанная совокупность критериев является необходимой и достаточной, несоответствие объекта хотя бы одному из критериев служит основанием для перевода его в нижний класс. Необходимо только отметить, что первый критерий — назначение здания — необходимо использовать осторожно, ориентируясь не на принятое в рекламе обозначение, а на фактическое состояние (табл.3.4.).
Таблица 3.4.
Классификация офисных помещений по качеству
Ин декс типа |
Наиме нование |
Описание |
|
Критерии |
Значение |
||
1 |
Класс А |
Назначение здания |
Бизнес-центры |
Возраст здания |
Новое строительство |
||
Расположе ние |
Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом |
||
Конструктивные решения |
Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии) |
||
Планировоч ные решения |
Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами |
||
Архитектура и отделка |
Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление |
||
Инженерия |
Высококачественная, зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха. Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания). |
||
|
|
Инфраструк тура и сервис |
Развёрнутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. |
Паркинг |
Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв.м. офисных помещений. |
||
Управление зданием |
Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации. |
||
2 |
Класс В |
Назначение |
Бизнес-центры, офисные здания |
Возраст здания |
Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки |
||
Расположе ние |
Несоответствие некоторым требованиям к классу А |
||
Конструктивные решения |
Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков. |
||
Планировоч ные решения |
Несоответствие некоторым требованиям к классу А |
||
Архитектура и отделка |
|||
Инженерия |
Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания). |
||
Инфраструктура и сервис |
Несоответствие некоторым требованиям к классу А |
||
|
|
Паркинг |
Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест |
Управление зданием |
Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием |
||
3 |
Класс С |
Назначение |
Офисные здания |
Возраст здания |
Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения |
||
Расположе ние |
С недостатками в расположении (удалённость от транспортных артерий, неудобный подъезд) |
||
Конструктивные решения |
Возможность установки подвесных потолков |
||
Планировоч ные решения |
Достаточно эффективные поэтажные планы |
||
Архитектура и отделка |
Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам |
||
Инженерия |
Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха |
||
Инфраструк тура и сервис |
Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха |
||
Паркинг |
Недостаточное количество машиномест |
||
Управление зданием |
Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель |
||
4 |
Класс D |
Назначение |
Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы |
Возраст здания |
Более 10 лет |
||
Расположе ние |
Требования не предъявляются |
||
Конструктивные решения |
|||
|
|
Планировоч ные решения |
|
Архитектура и отделка |
Более или менее качественный ремонт |
||
Инженерия |
Устаревшие инженерные коммуникации |
||
Инфраструк тура и сервис |
Требования не предъявляются |
||
Паркинг |
|||
Управление зданием |
Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения |
||
Типовые характеристики торговых центров
При типизации торговых помещений по качеству используют как принципы, принятые при классификации жилых и офисных объектов, так и специфичные для данного подвида коммерческой недвижимости:
местоположение объекта из признаков качества исключается;
учитывается расположение объекта с точки зрения удобства подъезда, прохода потока покупателей;
классификация по качеству распространяется на любую торговую недвижимость с различной категорией ритейлингового бизнеса, но может уточняться при необходимости для конкретной категории.
Первым, основополагающим признаком качества объектов торговой недвижимости является формат объекта, и в связи с этим объекты подразделяются на 10 классов:
класс 1 и 2 (shopping centers) — комплекс зданий со своей территорией (торговый комплекс (ТК), торгово-развлекательный комплекс (ТРК), торговый центр (ТЦ), молл, гипермолл, гипермаркет);
класс 3 и 4 (street retail) — отдельное здание-магазин (супермаркет, универсам, гастроном);
класс 5 (market store in bilding) — нижние этажи в жилом или офисном здании (продовольственный, промтоварный магазин, аптека);
- класс 6 и 7— пристройка, павильон, киоск (небольшое торговое предприятие, обслуживающее жителей микрорайона);
класс 8 — бутик;
класс 9 — нежилые помещения свободного назначения (первые этажи и подвалы жилого дома);
- класс 10 — то же до отделки или реконструкции