55. Основные методы оценки недвижимости

Стоимость недвижимости определяют четыре фундаментальных фактора, действующие на рынке: спрос на недвижимость со стороны платёжеспособных покупателей; полезность; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости.

Виды стоимости объектов недвижимости: рыночная, действительная, разумная, эквивалентная, реальная, залоговая, продажная и т.п., зависят от целей её оценки. Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена в денежном выражении, за которую можно продать собственность на конкурентном и открытом рынке при условии, что выполнены все требования "справедливой продажи": продавец и покупатель действуют по собственному желанию, полностью осведомлены, и принимаемая цена не отягощена дополнительными условиями. Продажная цена имеет отклонения от рыночной, если отсутствуют какие-либо элементы рыночной стоимости. Например, если продавец хочет быстро продать собственность, он может предложить выгодные условия финансирования сделки \кредитование, рассрочка платежа и т.п.

Существует три подхода к определению рыночной стоимости недвижимости: оценка с точки зрения затрат (затратный метод), оценка по прямому сравнению ( сравнительный подход), оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (подход по доходу). Оценка по доходности наиболее близка потенциальным инвесторам и поэтому часто используется для оценки инвестиционной и коммерческой недвижимости.

Последовательность определения стоимости недвижимости:

1). Определение границ оцениваемого имущества.

2). Определение имущественных прав.

3). Определение цели и функции оценки.

4). Выбор даты оценки.

5). Определение вида оцениваемой стоимости.

В основе принципов оценки недвижимости положены позиции оценки, отражающие точку зрения: рынка; будущего пользователя недвижимостью; наилучшего и наиболее эффективного использования; взаимоотношений компонентов оцениваемой недвижимости. Для будущего пользователя важны принципы: полезности, замещения и ожидания. Позиции взаимоотношения компонентов недвижимости анализируются на основе принципов: добавочной продуктивности; вклада; возрастающей и уменьшающейся отдачи; баланса; экономического размера; экономического разделения. С точки зрения рынка важны принципы: зависимости; соответствия; предложения и спроса; конкуренции; изменения. С точки зрения наилучшего и наиболее эффективного использования, оцениваемый участок земли, как свободный, или участка с улучшениями ( т.е. с построенными объектами недвижимости) должен удовлетворять 4 критериям: быть законодательно разрешённым; быть физически осуществимым; быть финансово осуществимым; иметь максимальную продуктивность. Таким образом, здесь используются принципы: максимизации возврата инвестиционного капитала;

наилучшее использование земли у объекта оценки, которая как бы является свободной от строений; максимального соответствия сравниваемого объекта и базовым.

Наряду с разработанными и сформулированными принципами оценки существуют факторы, влияющие на стоимость недвижимости.

К таким факторам, оказывающим влияние на оценку стоимости земли и других видов недвижимости можно отнести:

а) права собственности на недвижимость; б) условия финансирования; в) условия продажи: г) состояние рынка; д) месторасположение; е) физические характеристики; ж) экономические характеристики; з) возможное использование; и) компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Кроме того, оценщики должны учитывать такие факторы, как: хорошая репутация застройщика; престижный тип квартир; продажа объекта серьёзной фирмой, а не отдельным владельцем; внешнее оформление объекта.

Изучив основные принципы оценки и факторы, влияющие на её качество, необходимо рассмотреть применяемые на практике основные методы оценки недвижимости.

Существует три основных метода оценки недвижимости:

затратный, сравнения продаж и капитализации дохода.

а) затратный метод предусматривает оценку недвижимости с точки зрения затрат на её создание, путём определения стоимости воспроизведения ранее выполненных улучшений (строительство объектов на земле и улучшения самой земли), за вычетом накопленной амортизации и добавлением стоимости земельного участка по остаточной стоимости её воспроизводства. Получается расчётная стоимость недвижимости;

б) метод сравнения продаж: в его основу положен принцип замещения, согласно которому никто не вложит в товар больше, чем та сумма денег, с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством. Чаще всего применяется при оценке жилья, т.к. другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей. Сравнение идет по показателям: дата продажи, местонахождение, физические характеристики ( количественный обмер недвижимости, степень морального, физического включая оценку качества и состояния конструкций, социального и экологического видов износа), условия продажи (форма оплаты), отношение арендной площади к общей; соотношение парковочного места к арендной площади;

в) метод капитализации дохода: инвесторы вкладывают денежные средства в недвижимость, в основном, с целью защиты их от обесценения и возможности получения гарантированного дохода, другие преимущества от владения собственность не берутся в расчёт. Оценка по доходности осуществляется путём преобразования дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации. Капитализация может быть определена как выбор такого коэффициента преобразования, который устанавливает достоверную связь между величиной стоимости недвижимости и текущим доходом от её использования. Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость недвижимости ( V ) путём деления годового дохода ( i ) на соответствующую норму дохода ( R ) или путём умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Нормой дохода является общий коэффициент капитализации ( R ), рассчитываемый как отношение чистого операционного дохода ( i ) к цене продажи ( V) ; R= i / V.

Будущие выгоды характеризуются следующими показателями доходности:

а) потенциальный валовый доход - доход от недвижимости при полной её занятости ( в форме арендной платы);

б) действительный (эффективный) валовый доход - ожидаемый доход от недвижимости с учётом уровня незанятости и потерь при сборе арендной платы;

в) чистый операционный доход - действительный или ожидаемый чистый доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов ( связанных с необходимостью постоянной поддержки недвижимости в функциональном состоянии \ коммунальные услуги, уборка помещений, зарплата персонала, управленческие расходы) до выплаты сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации/. Его называют годовым доходом, но он не учитывает уплату налогов и суммы, относимые на обслуживание долга ( уплата процентов).