Продаж частини будівлі

Бухгалтерський облік. Після виділення частині будівлі, що продається, у натурі в обліку замість одного об'єкта нерухомості утворюються 2 об'єкти: виділена в натурі частина будівлі, що продається, і частина, що залишається у продавця. В обліку треба визначити балансову вартість частини, що продається (нового об'єкта).

Відповідно до п. 9 П(С)БО 7 первісна вартість об'єктів ОЗ, зобов'язання за якими визначені загальною сумою, визначається розподілом цієї суми пропорційно до справедливої вартості окремого об'єкта ОЗ. На практиці первісну вартість частини будівлі, що продається, визначають розрахунково: балансову вартість 1 м² помножують на площу об'єкта, що продається.

Як уже говорилося, "новий" об'єкт переводиться до складу запасів (субрахунок 286) за найменшою із двох оцінок: балансовою вартістю або чистою вартістю реалізації. На дату балансу його вартість також відображається за найменшою із двох оцінок: балансовою вартістю або чистою вартістю реалізації.

Податок на прибуток. Як роз'яснюється в Єдиній базі податкових знань, при продажу частини об'єкта нерухомості необхідно порівняти дохід від реалізації такої частини з її балансовою вартістю на кінець місяця, у якому було здійснено продаж. При цьому балансова вартість частини об'єкта визначається множенням балансової вартості 1 м² об'єкта на площу проданої частини. Додамо, що балансову вартість 1 м² об'єкта можна визначити діленням балансової вартості об'єкта на його площу.

У результаті продажу у продавця:

- сума перевищення доходів від продажу частини нерухомості над її балансовою вартістю включається до доходів (з урахуванням звичайної ціни);

- сума перевищення балансової вартості над доходами від продажу включається до витрат.

Нарахування амортизації на об'єкт нерухомості, частину якого реалізовано, починаючи з місяця, що настає за місяцем виведення з експлуатації проданої частини, здійснюється без урахування балансової вартості такої частини.

ПДВ. Продаж частини будівлі обкладається ПДВ, як і продаж цілого об'єкта ОЗ.

Продаж будівлі із земельною ділянкою

Земля належить до ОЗ групи 1 (п. 145.1 ПК). Якщо об'єкт нерухомості придбавався разом із землею під таким об'єктом або ця земля є передумовою для забезпечення функціонального використання цього об'єкта, то в податковому і бухгалтерському обліку амортизувалася тільки вартість об'єкта нерухомості (ОЗ групи 3) (п. 147.3 ПК, п. 22 П(С)БО 7). Причому амортизовувана вартість об'єкта нерухомості в податковому обліку визначається в сумі, що не перевищує звичайну ціну, без урахування вартості землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу (далі - ЦК) до особи, яка придбала право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, установлених для попереднього землевласника. Оскільки будівля і земельна ділянка є різними об'єктами ОЗ, то податковий облік продажу цих об'єктів відрізняється (а бухгалтерський облік ідентичний).

Податок на прибуток. Облік продажу будівлі здійснюється в описаному вище порядку. Облік продажу земельної ділянки ведеться відповідно до п. 147.1 ПК, оскільки в цілях оподаткування вона уважається окремим об'єктом власності.

Продавець включає до складу доходів додатну різницю між сумою доходу, отриманого в результаті продажу, і сумою витрат, пов'язаних із купівлею такого окремого об'єкта власності, збільшених на коефіцієнт індексації, визначений згідно з п. 146.21 ПК. Але якщо витрати (з урахуванням зазначеної переоцінки), понесені у зв'язку із придбанням земельної ділянки, перевищують доходи від її продажу, то збиток не повинен впливати на об'єкт оподаткування і покривається за рахунок власних джерел продавця.

Згідно з п. 146.21 ПК коефіцієнт індексації Кі визначається за формулою

Кі = [І(а-1) - 10] : 100,

де І(а-1) - індекс інфляції року, за результатами якого проводиться індексація. Якщо значення Кі не перевищує 1, то індексація не проводиться. Збільшення вартості земельної ділянки здійснюється станом на кінець року (дату балансу).

ПДВ. У загальному випадку постачання земельних ділянок звільнене від ПДВ (абзац перший пп. 197.1.21 ПК). Умови застосування ПДВ-пільги роз'яснено в листі ДПС від 15.06.12 р. N 16675/7/15-3417-26 (див. "БАЛАНС", 2012, N 63, с. 19).

Винятком за пп. 197.1.21 ПК є випадок, коли вартість ділянки включено до вартості об'єкта нерухомості, - постачання земельної ділянки обкладається ПДВ у складі вартості такого об'єкта. Вищезгадана норма ст. 377 ЦК не означає автоматичного переходу права власності на земельну ділянку з переходом права власності на об'єкт нерухомості, оскільки право власності на земельну ділянку виникає з моменту держреєстрації цього права (ст. 125 Земельного кодексу, далі - ЗК).

Документом, що засвідчує право власності на земельну ділянку (із земель приватної власності) при її придбанні, є цивільно-правовий договір про відчуження цієї ділянки (ч. 2 ст. 126 ЗК).

Вимоги до договору про перехід права власності на земельну ділянку містяться у ст. 132 ЗК. Такі договори укладаються в письмовій формі і нотаріально посвідчуються. У них повинні зазначатися предмет договору (це земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення тощо), договірна ціна та інші відомості.

У договорі купівлі-продажу повинна обов'язково вказуватися ціна земельної ділянки, яка визначається із застосуванням експертної оцінки (ст. 201 ЗК).

Якщо об'єкт і ділянка продаються за одним договором, то їх вартість повинна зазначатися в договорі окремо. Крім того, покупцеві для обліку необхідно окремо бачити вартість ділянки та об'єкта нерухомості (адже це різні групи ОЗ), і вартість земельних ділянок не амортизується. Тому рекомендуємо сторонам при укладанні договорів купівлі-продажу об'єктів нерухомості та земельних ділянок під ними контролювати дотримання вищевказаних умов.