98. Правовое регулирование договоров аренды зданий и сооружений. Договор аренды предприятий

По договору аренды здания (сооружения) арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование либо только во временное пользование здание (сооружение) (ст. 650 ГК РФ).

Договор – консенсуальный, возмездный, взаимный.

Стороны – арендодатель и арендатор.

Арендодателем по рассматриваемому договору вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду.

Арендаторами вправе быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают предприниматели (индивидуальные или коллективные) и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

Предмет договора – здания и сооружения, неразрывно связанные с земельным участком, на котором они расположены (существенное условие договора).

Срок договора – определяется соглашением сторон.

Цена договора (арендная плата) является его существенным условием. Арендная плата должна включать плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание (сооружение).

Форма договора – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение которой влечет его недействительность.

Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и действует с момента такой регистрации.

Содержание договора:

1. Арендодатель вправе входить в арендуемое помещение, здание с целью осмотра используемого помещения.

2. Арендодатель обязан:

• предоставить по передаточному акту имущество арендато¬ру и часть земельного участка, которая занята этой недвижимо¬стью и необходима для ее использования;

• своевременно производить пересчет арендной платы, осу-ществлять капитальный ремонт арендного имущества, заключить с арендатором договор о пользовании коммунальными услугами.

3. Арендатор вправе сдавать арендуемое имущество в субаренду, передать его в перенаем, безвозмездное пользование, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив с соблюдением установленного порядка и т.п.

4. Арендатор обязан:

• поддерживать здание или сооружение в надлежащем техническом состоянии;

• осуществлять уход за придомовым земельным участком; с этой целью он должен заключить с балансодержателем договор по уборке бытовых или специальных отходов на территории, непосредственно примыкающей к зданию;

• по окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами (ст. 656 ГК РФ).

Договор является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Стороны – арендодатель и арендатор (лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью).

Предмет договора – предприятие в целом как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности. В состав предприятия могут входить основные фонды (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.п.), оборотные средства (сырье, материалы, продукция), исключительные права (права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия), права требования и долговые обязательства (существенное условие договора).

Цена договора – определяется соглашением сторон. Существенное условие договора (п. 3 ст. 424 ГК РФ не применяется).

Срок договора – определяется соглашением сторон.

Форма договора – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение которой влечет его недействительность.

Договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.

Передача предприятия в аренду (возвращение его арендодателю) производится по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая составление акта передачи и предоставление его на подпись, является обязанностью арендодателя (арендатора) и осуществляется за его счет.

Содержание договора:

1. Арендодатель обязан:

• предоставить арендатору имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества за свой счет по передаточному акту;

• возместить арендатору стоимость произведенных последним неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия;

• письменно уведомить кредиторов о передаче предприятия в аренду, если согласия кредитора не было, то арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по долгам, включенным в состав предприятия.

2. Арендатор предприятия обязан:

• поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе производить его текущий и капитальный ремонт;

• нести расходы по страхованию предприятия;

• нести расходы по эксплуатации предприятия (если иное не предусмотрено договором).

3. Арендатор предприятия имеет право:

• владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом предприятия (кроме природных ресурсов) в соответствии с договором без согласия арендодателя при условии сохранения или увеличения его стоимости (если иное не предусмотрено договором);

• требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений имущества, если его затраты на эти улучшения являются соразмерными повышению качества имущества, а также соблюден принцип разумности и добросовестности при их осуществлении.

Правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора (в части возврата или взыскания в натуре переданного имущества) не применяются к аренде предприятия, если такие последствия существенно нарушают права и законные интересы кредиторов сторон, других лиц и противоречат общественным интересам.