95. Понятие и содержание договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Субаренда (поднаем)– сдача арендатором имущества в аренду третьему лицу. К субаренде применяются правила об аренде, если иное не установлено законодательством. Объем прав субарендатора не может превышать объема прав арендатора.

Элементы договора аренды.

1. Стороны договора– арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель) – любые субъекты гражданского права.Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ), при аренде предприятия и финансовой аренде – лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст. 656, ст. 665 ГК РФ).

2. Предмет договора (существенное условие) — любая индивидуально-определенная вещь, не теряющая своих свойств в процессе использования (непотребляемая).

3. Форма договора должна соответствовать общим правилам о форме сделок, с учетом следующих особенностей:

• договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме;

• договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли- продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ);

• договор аренды недвижимости (в том числе зданий и сооружений на срок более одного года) подлежит государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).

4. Цена договора не является его существенным условием. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Формы арендной платы:

• платежи в твердой сумме, вносимые периодически или еДиновременно (применяется и в том случае, если форма оплаты Сговором не предусмотрена);

• установленная доля приращений имущества;

• предоставление арендатором определенных услуг;

• передача определенной вещи в собственность или в аренду

• возложение на арендатора определенных затрат на улучше-ние арендованного имущества;

• другие формы и их сочетания.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено законом или договором).

5. Срок договора может быть как определенным, так и неопределенным. При отсутствии в договоре условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив другую сторону об этом за один месяц (при аренде недвижимости – за три месяца), если иной срок не установлен законом или договором. Законом могут устанавливаться предельные сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Нормы о таких сроках являются императивными.

Содержание договора аренды.

Арендодатель обязан:

1. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче имущества в установленный (либо разумный) срок арендатор вправе либо:

• истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

• Арендодатель отвечает за любые недостатки, препятствующие использованию имущества по назначению, имевшиеся в нем до заключения договора, за исключением тех, которые:

• оговорены сторонами при заключении договора;

• заранее известны арендатору;

• должны быть обнаружены арендатором при приемке имущества в пользование (явные недостатки).

• Арендатор, обнаруживший в имуществе недостатки, за которые отвечает арендодатель, вправе потребовать от него либо:

• безвозмездного устранения недостатков;

• соразмерного уменьшения арендной платы;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков (он вправе удержать сумму этих расходов из арендной платы);

• досрочного расторжения договора.

• во всех случаях арендатор вправе требовать возмещения понесенных им убытков;

2. Предупредить арендатора о правах третьих лиц (как вещных, так и обязательственных) на сдаваемое в аренду имущество. При неисполнении арендодателем этой обязанности арендатор вправе требовать либо:

• уменьшения арендной платы (в зависимости от степени ущемления его прав);

• расторжения договора и возмещения убытков (независимо от степени ущемления его прав);

3. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества (если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды).

Капитальный ремонт арендованного имущества – такое восстановление его основных частей (конструктивных элементов), без которого его нельзя использовать по назначению. Отношения сторон на время капитального ремонта должны быть урегулированы договором аренды.

При неисполнении арендодателем этой обязанности арендатор вправе (если иное не предусмотрено договором) либо:

• произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный необходимостью, и взыскать с арендодателя его стоимость (зачесть ее в счет арендной платы);

• потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

• потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков;

4. Возместить арендатору стоимость неотделимых (без причинения имуществу вреда) улучшений, произведенных за его счет с согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором).

Неотделимые улучшения, произведенные арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат (если иное не предусмотрено законом).

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью.

Обязанности арендатора:

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями аренды, а если они договором не определены,– в соответствии с назначением имущества. За нарушение этого условия арендатор отвечает только при наличии своей вины.При нарушении этой обязанности арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков;

2. Своевременно вносить плату за пользование имуществом.При существенном нарушении сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд (если иное не предусмотрено договором).

При существенном ухудшении условий пользования имуществом или его состояния не по его вине арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы (если иное не предусмотрено законом);

3. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести рас-ходы на содержание имущества (если иное не установлено законом или договором).

Под поддержанием имущества в исправном состоянии понимается его обслуживание, позволяющее использовать его в любой момент (заправка топливом автомобиля).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей. Его отличие от капитального: он не увеличивает стоимость имущества и не устраняет его износ. При этом его отсутствие делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

Расходы по содержанию имущества – затраты, не связанные с поддержанием его в исправном состоянии, но без которых его нормальное использование невозможно (страхование и т.п.);

4. Без согласия арендодателя:

• не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу;

• не сдавать имущество в субаренду;

• не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в коммерческие организации (если иное не установлено законодательством);

5. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество:

• в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа);

• либо в состоянии, обусловленном договором.

При несвоевременном возврате арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если она не покрывает причиненных просрочкой убытков,– их возмещения. Если за такое нарушение договором предусмотрена неустойка, она является штрафной (если иное не предусмотрено договором).

Договор аренды прекращается в случае:

• смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, если заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора;

• смерти гражданина, арендующего движимое имущество, если договор был неразрывно связан с личностью арендатора;

• ликвидации юридического лица, являющегося одной из сторон договора;

• решения суда о прекращении договора по требованию одной из его сторон.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если:

• пользуется имуществом с существенным либо неоднократными нарушениями условий договора или назначения имущества;

• существенно ухудшает арендованное имущество;

• не вносит арендную плату более двух раз подряд;

• не производит капитальный ремонт имущества, если такая обязанность установлена законодательством или договором.

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, если:

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

• имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, за которые арендодатель несет ответственность;

• имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, становится непригодным для использования;

• арендодатель не производит капитальный ремонт имущества, являющийся его обязанностью.

Стороны вправе как установить в договоре другие основания расторжения договора по их инициативе, так и исключить любые из таких оснований из договора.

Перед предъявлением соответствующего иска арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Для арендатора подобная обязанность законом не предусмотрена.