- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •Актив (источник дохода)
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйствования По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец
- •Арендатор, управляющий
- •Арендодатель, Собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Глава 3. Основы управления недвижимостью
- •3. 1. Содержание, функции, принципы управления. Классификация объектов и субъектов управления недвижимостью
- •Глава 4. Содержание деятельности по управлению недвижимостью
- •4.1. Правовые аспекты управления недвижимостью
- •4.2. Экономический аспект управления недвижимостью
- •4.2.1. Принципы анализа и оценки с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •1. Физическая возможность.
- •4.2.2. Концепция управления коммерческой недвижимостью
- •4.2.3. Арендная политика в управлении недвижимостью
- •4.2.3.1. Факторы, определяющие величину арендной платы
- •1. Качество права аренды
- •2.Условия и формы расчетов
- •3.Особые условия договора
- •4.Время (условия рынка)
- •5.Местоположение объекта
- •6.Физические характеристики объекта
- •7.Экономические характеристики объекта
- •8. Сервисное обеспечение объекта
- •4.2.3.2. Организационные вопросы арендной политики собственника коммерческой недвижимости
- •1. Особенности измерения площадей для целей управления коммерческой недвижимостью.
- •2. Учет различий между контрактной и рыночной арендной платой.
- •Способы включения в арендную плату расходов
- •4. Способы определения и подходы к оценке величины арендной платы16
- •5. Способы определения стоимости услуг управляющей компании
- •4.3. Организационно-технический аспект управления недвижимостью
- •Способы осуществления технической эксплуатации
- •Методы проведения технической эксплуатации
- •Режимы технической эксплуатации
- •1. Мониторинг технического состояния объекта.
- •2. Техническое обслуживание.
- •3. Нормативные мероприятия.
- •4. Санитарно – гигиенические мероприятия.
- •5. Технический консалтинг.
- •6. Обеспечение ресурсами.
- •7. Планирование и бюджетирование.
- •1. Критерии качественного мониторинга технического состояния объекта.
- •2. Критерии качества технического обслуживания.
- •3. Критерии качества выполнения нормативных мероприятий.
- •5. Критерии качества технического консалтинга.
- •6. Критерии качественного обеспечения ресурсами.
- •7. Критерии качества планирования и бюджетирования.
- •Приложения
- •Пример положения об отделе управления недвижимостью
- •1. Общие положения
- •2. Основные задачи
- •3. Основные функции
- •4. Внутренняя структура
- •1. Управляющий зданием
- •2. Главный инженер
- •3. Инженер
- •4. Менеджер по снабжению
- •5. Начальник охраны
- •6. Охранник
- •Примеры определения стоимости работ по техническому обслуживанию объектов недвижимости Пример 1. Экспресс-оценка стоимости работ по обслуживанию объекта недвижимости
- •Пример 2. Ориентировочная стоимость услуг по обслуживанию объекта20
2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
Рынок недвижимости – сектор национальной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, процессов (производства (создания), обмена и потребления (использования) недвижимости) и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.
В работе Дж. Фридмана и П. Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» раскрывается назначение рыночных механизмов:
- передача прав на собственность и связанные с ней интересы;
- установление цен на объекты недвижимости;
- распределение и перераспределение земли (недвижимости) между различными вариантами ее использования.
Таким образом, рынок недвижимости существует там и тогда, когда речь идет о передаче прав на недвижимость.
В этом смысле отношения между застройщиком и инвестором, например, относятся к рынку недвижимости, поскольку они предполагают получение инвестором прав на создаваемый объект недвижимости, в отличие, от отношений между застройщиками и подрядчиками, которые не предполагают такого перехода, а потому относятся к строительному рынку, а не к рынку недвижимости.
Рынок перераспределяет «пространство недвижимости» через механизм цен между различными конкурирующими вариантами использования недвижимости, обеспечивая переход прав к тем субъектам, которые способны предложить большую цену, а, следовательно, обеспечивать и наиболее эффективное использование недвижимости.
Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и недвижимость распределяется между различными конкурирующими вариантами ее использования в процессе создания, обращения и использования объектов недвижимости.
В систему рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:
в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками и пользователями недвижимости;
в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;
в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.
Рынок недвижимости является сложным по структуре рынком, включающим в себя различные по содержанию отношений и их субъектам сегменты. Вместе с тем, есть целый ряд характерных общих черт, присущих рынку недвижимости в целом и отличающим его от иных рынков.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
свободное формирование цен на объекты и услуги;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Объекты рынка недвижимости
В зависимости от различных критериев, объекты на рынке недвижимости классифицируются следующим образом (рис. 2.1., 2.2.):
Субъекты рынка недвижимости
Наиболее укрупненную классификацию участников рынка недвижимости целесообразно производить с точки зрения принадлежности к той или иной сфере оборота недвижимости.
В качестве таких сфер выступают:
1. Сфера создания, производства и воспроизводства недвижимости, в которой взаимодействуют такие контрагенты, как инвестор и застройщик.
2. Сфера перераспределения объектов недвижимости, в которой взаимодействуют покупатели и продавцы.
3. Сфера использования объектов недвижимости, которая представлена арендой, наймом, доверительным управлением. В этой сфере соответственно функционируют такие контрагенты, как арендодатель и арендатор, собственник и управляющий, а также наймодатель и наниматель. Последние взаимодействуют только в сфере муниципального жилищного фонда.
Сложность объектов недвижимости, важная роль недвижимости как материально-вещественного базиса жизни общества, сложность рыночных взаимосвязей требует присутствия на рынке профессиональных участников (рис.2.3.).