- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •Актив (источник дохода)
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйствования По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец
- •Арендатор, управляющий
- •Арендодатель, Собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Глава 3. Основы управления недвижимостью
- •3. 1. Содержание, функции, принципы управления. Классификация объектов и субъектов управления недвижимостью
- •Глава 4. Содержание деятельности по управлению недвижимостью
- •4.1. Правовые аспекты управления недвижимостью
- •4.2. Экономический аспект управления недвижимостью
- •4.2.1. Принципы анализа и оценки с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •1. Физическая возможность.
- •4.2.2. Концепция управления коммерческой недвижимостью
- •4.2.3. Арендная политика в управлении недвижимостью
- •4.2.3.1. Факторы, определяющие величину арендной платы
- •1. Качество права аренды
- •2.Условия и формы расчетов
- •3.Особые условия договора
- •4.Время (условия рынка)
- •5.Местоположение объекта
- •6.Физические характеристики объекта
- •7.Экономические характеристики объекта
- •8. Сервисное обеспечение объекта
- •4.2.3.2. Организационные вопросы арендной политики собственника коммерческой недвижимости
- •1. Особенности измерения площадей для целей управления коммерческой недвижимостью.
- •2. Учет различий между контрактной и рыночной арендной платой.
- •Способы включения в арендную плату расходов
- •4. Способы определения и подходы к оценке величины арендной платы16
- •5. Способы определения стоимости услуг управляющей компании
- •4.3. Организационно-технический аспект управления недвижимостью
- •Способы осуществления технической эксплуатации
- •Методы проведения технической эксплуатации
- •Режимы технической эксплуатации
- •1. Мониторинг технического состояния объекта.
- •2. Техническое обслуживание.
- •3. Нормативные мероприятия.
- •4. Санитарно – гигиенические мероприятия.
- •5. Технический консалтинг.
- •6. Обеспечение ресурсами.
- •7. Планирование и бюджетирование.
- •1. Критерии качественного мониторинга технического состояния объекта.
- •2. Критерии качества технического обслуживания.
- •3. Критерии качества выполнения нормативных мероприятий.
- •5. Критерии качества технического консалтинга.
- •6. Критерии качественного обеспечения ресурсами.
- •7. Критерии качества планирования и бюджетирования.
- •Приложения
- •Пример положения об отделе управления недвижимостью
- •1. Общие положения
- •2. Основные задачи
- •3. Основные функции
- •4. Внутренняя структура
- •1. Управляющий зданием
- •2. Главный инженер
- •3. Инженер
- •4. Менеджер по снабжению
- •5. Начальник охраны
- •6. Охранник
- •Примеры определения стоимости работ по техническому обслуживанию объектов недвижимости Пример 1. Экспресс-оценка стоимости работ по обслуживанию объекта недвижимости
- •Пример 2. Ориентировочная стоимость услуг по обслуживанию объекта20
3. Инженер
Основные положения
Основными задачами инженера являются обеспечение бесперебойной работы инженерных систем здания, а также выполнение указаний главного инженера, направленных на обеспечение эксплуатации здания.
Инженер назначается на должность и снимается с должности приказом управляющего зданием.
На время отсутствия инженера (командировка, отпуск, болезнь и т.п.) его обязанности переходят к другому сотруднику в соответствии с установленным, по согласованию с управляющим зданием, порядком замещения сотрудников.
Инженер подчиняется управляющему зданием и главному инженеру.
На должность инженера назначается лицо, имеющее среднее специальное образование и стаж работы в данной области не менее 3 лет.
В своей деятельности инженер руководствуется приказами и распоряжениями управляющего зданием, утвержденными технологическими схемами, нормативными актами и законами Российской Федерации, а также настоящей Должностной инструкцией.
Должен знать
Структурные схемы вентиляции, кондиционирования и холодо-снабжения, технологические характеристики оборудования и режимы его работы, организацию электротехнического оборудования, вести надзор за соблюдением требований ПТЭ и ПТБ.
Правила технической эксплуатации, методы диагностики и ремонта оборудования.
2.3. Правила охраны труда, техники безопасности, противопожарной защиты, методы оказания первой медицинской помощи.
Обязанности
Выполнение указаний главного инженера, направленных на обеспечение эксплуатации здания.
Производить ежедневные обходы здания и осмотр инженерного оборудования.
Соблюдать правила эксплуатации и техники безопасности при обслуживании оборудования.
Осуществлять ППР оборудования и вести контроль за выполнением графика его производства.
Производить разбор аварий и брака в работе с составлением мероприятий по предупреждению подобных ситуаций.
Ответственность за:
надлежащее выполнение своих обязанностей.
соблюдение правил техники безопасности и пожарной безопасности.
содержание оборудования в технически исправном состоянии.
правильность и полноту использования предоставленных ему прав.
выполнение требований к сохранению коммерческой тайны.
4. Менеджер по снабжению
Основные положения
Задачей менеджера по снабжению является приобретение, хранение и учет материалов и оборудования, необходимых для функционирования инженерно-технических систем офисного центра.
Менеджер по снабжению назначается на должность и снимается с должности приказом управляющего зданием.
На время отсутствия менеджера по снабжению (командировка, отпуск, болезнь и т.п.) его обязанности переходят к другому сотруднику в соответствии с установленным, по согласованию с управляющим зданием, порядком замещения сотрудников.
Менеджер по снабжению подчиняется управляющему зданием, а в его отсутствие — главному инженеру.
Менеджер по снабжению в своей работе руководствуется настоящей инструкцией, указаниями управляющего зданием, действующими нормативно-техническими документами Российской Федерации, приказами и распоряжениями по организации.
Должен знать
Систему планово-предупредительного ремонта оборудования офисного центра (ППР) в вопросах нормирования складского запаса и оборудования, правила и требования их хранения на складе.
Обязанности
Обеспечивать неснижаемый запас материалов и оборудования на эксплуатацию инженерных систем здания согласно ППР.
Обеспечивать своевременную выдачу и учет материалов и оборудования по заявкам специалистов отдела.
Обеспечивать надлежащее хранение материалов и оборудования на складе с соблюдением требований производственной санитарии и правил противопожарной безопасности.
Своевременно предоставлять в бухгалтерию необходимую документацию по складскому хозяйству.
В установленные сроки производить инвентаризацию склада совместно с бухгалтерией.
Ответственность
Обеспечение неснижаемого запаса материалов и оборудования для обеспечения ППР.
Сохранность материалов и оборудования, хранящихся на складе.
Соблюдение требований производственной санитарии и пожарной безопасности на складе.
Надлежащее ведение и хранение материальной отчетности по складу.
Выполнение настоящей Инструкции.