- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •Актив (источник дохода)
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйствования По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец
- •Арендатор, управляющий
- •Арендодатель, Собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Глава 3. Основы управления недвижимостью
- •3. 1. Содержание, функции, принципы управления. Классификация объектов и субъектов управления недвижимостью
- •Глава 4. Содержание деятельности по управлению недвижимостью
- •4.1. Правовые аспекты управления недвижимостью
- •4.2. Экономический аспект управления недвижимостью
- •4.2.1. Принципы анализа и оценки с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •1. Физическая возможность.
- •4.2.2. Концепция управления коммерческой недвижимостью
- •4.2.3. Арендная политика в управлении недвижимостью
- •4.2.3.1. Факторы, определяющие величину арендной платы
- •1. Качество права аренды
- •2.Условия и формы расчетов
- •3.Особые условия договора
- •4.Время (условия рынка)
- •5.Местоположение объекта
- •6.Физические характеристики объекта
- •7.Экономические характеристики объекта
- •8. Сервисное обеспечение объекта
- •4.2.3.2. Организационные вопросы арендной политики собственника коммерческой недвижимости
- •1. Особенности измерения площадей для целей управления коммерческой недвижимостью.
- •2. Учет различий между контрактной и рыночной арендной платой.
- •Способы включения в арендную плату расходов
- •4. Способы определения и подходы к оценке величины арендной платы16
- •5. Способы определения стоимости услуг управляющей компании
- •4.3. Организационно-технический аспект управления недвижимостью
- •Способы осуществления технической эксплуатации
- •Методы проведения технической эксплуатации
- •Режимы технической эксплуатации
- •1. Мониторинг технического состояния объекта.
- •2. Техническое обслуживание.
- •3. Нормативные мероприятия.
- •4. Санитарно – гигиенические мероприятия.
- •5. Технический консалтинг.
- •6. Обеспечение ресурсами.
- •7. Планирование и бюджетирование.
- •1. Критерии качественного мониторинга технического состояния объекта.
- •2. Критерии качества технического обслуживания.
- •3. Критерии качества выполнения нормативных мероприятий.
- •5. Критерии качества технического консалтинга.
- •6. Критерии качественного обеспечения ресурсами.
- •7. Критерии качества планирования и бюджетирования.
- •Приложения
- •Пример положения об отделе управления недвижимостью
- •1. Общие положения
- •2. Основные задачи
- •3. Основные функции
- •4. Внутренняя структура
- •1. Управляющий зданием
- •2. Главный инженер
- •3. Инженер
- •4. Менеджер по снабжению
- •5. Начальник охраны
- •6. Охранник
- •Примеры определения стоимости работ по техническому обслуживанию объектов недвижимости Пример 1. Экспресс-оценка стоимости работ по обслуживанию объекта недвижимости
- •Пример 2. Ориентировочная стоимость услуг по обслуживанию объекта20
Приложения
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Пример положения об отделе управления недвижимостью
1. Общие положения
Отдел управления недвижимостью является структурным подразделением ООО « » и подчиняется генеральному директору.
Отдел управления недвижимостью в своей деятельности руководствуется законодательством Российской Федерации, решениями генерального директора и приказами по организации, распоряжениями директора отдела управления недвижимостью, а также настоящим Положением.
Отделом руководит директор отдела, назначаемый и освобождаемый от занимаемой должности приказом генерального директора ООО « ».
На должность директора отдела назначается лицо, имеющее высшее образование и практический опыт организации и проведения работ по инженерным системам, а также опыт работы руководителя функционального подразделения не менее 5 лет.
В отсутствие директора отдела его замещает технический директор.
2. Основные задачи
2.1. Отдел управления недвижимостью осуществляет управление и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости, создание в зданиях сезонно-заданных климатических условий, обеспечивает бесперебойную работу систем (отопления, водоснабжения, канализации, энергоснабжения, вентиляции), технологического оборудования, устройств управления диспетчерской инженерных систем, а также отношениями с арендаторами, предоставлением хозяйственных услуг, контролем доступа и системой безопасности.
3. Основные функции
3.1. Обеспечение обслуживания инженерных систем высококвалифицированным штатом инженерно-технических работников (ИТР) и младшим обслуживающим персоналом (МОП), прошедшим соответствующую аттестацию (Госгортехнадзор, Мосгосэнергонадзор).
Разработка, установка и поддерживание режимов управления инженерными сетями.
Регистрация эксплуатационных параметров работы инженерных систем.
Подготовка и выпуск периодических отчетов о работе инженерных систем.
Разработка графиков и проведение планово-предупредительного ремонта (ППР) автоматических устройств и систем инженерного обеспечения.
Выявление и устранение аварийных режимов работы инженерных систем, обнаружение причин возникновения, разработка мер по их исключению.
Выпуск технических заданий и подготовка договоров специализированным организациям по ремонту, доработке, замене устройств управления инженерными системами.
Подготовка заявок на приобретение комплектующих и расходных материалов для обслуживания инженерных систем здания.
Проведение мероприятий по обеспечению пожарной безопасности эксплуатируемого оборудования.
Работа по заявкам арендаторов в здании.
Контроль за выполнением арендаторами условий договора аренды.
Поддержание чистоты и соответствующего санитарного состояния на объекте.
Контроль доступа и обеспечение безопасности на объекте.
4. Внутренняя структура
В соответствии с функциональными обязанностями отдел управления недвижимостью включает следующие направления:
Инженерно-техническое обслуживание систем: отопления, вентиляции, кондиционирования, энергоснабжения, водоснабжения, канализации, пожаротушения, лифтового хозяйства и слаботочных систем.
Диспетчеризация работы инженерных систем (круглосуточно).
Техническое обслуживание и профилактический ремонт оборудования, ликвидация аварийных ситуаций дежурной группой (круглосуточно).
Работа с арендаторами и подрядными организациями.
Маркетинговое управление.
Финансовое управление.
ДОЛЖНОСТНЫЕ ИНСТРУКЦИИ