5. Критерии качества технического консалтинга.

Поскольку при техническом консалтинге происходит взаимодействие с государственными органами контроля и надзора, то критерии качества здесь - это отсутствие штрафов и минимальное количество предписаний (уже исполненных надлежащим образом и в срок).  

Критерии качества при представлении интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг - это своевременное выставление и оплата счетов по коммунальным платежам, отсутствие задолженностей и внеплановых отключений.  Также критерием качества является наличие системы учета и отчетности по потребляемым энергоресурсам  (система учета предоставляет собственнику возможность оперативного анализа).  

Один из важнейших критериев качества технического консалтинга - выполнение гарантийных обязательств. Так, достаточно часто можно наблюдать следующую ситуацию: дистрибьютор приобретает инженерное оборудование на оптовом складе, дилер, в свою очередь, покупает это оборудование у дистрибьютора, а последний продает его субподрядчику. Но субподрядчик – это не конечное звено цепочки, ведь он только передает оборудование генподрядчику, тот – заказчику, а последний - уже собственнику. Формируется длинная цепочка «дистрибьютер-собственник», в которой ответственность ее участников не всегда понятна и отражена в документах. В какой-то момент оборудование выходит из строя, и заменить его необходимо в течение суток. Сразу найти ответственных за случившееся и, тем более, призвать их к ответу сложно. В результате эксплуатирующая организация сама приобретает оборудование взамен вышедшего из строя, а собственник его оплачивает. В итоге получается, что собственник оплатил это оборудование дважды. Только потом происходит разбирательство, которое далеко не всегда основывается на правах и обязанностях участников цепочки, отраженных в договорах и указанных в Гражданском кодексе РФ. В большинстве случаев собственник просто пытается  выяснить, кто виноват (и в какой степени) и что делать в данной ситуации.  

Лучше всего, когда эксплуатирующая организация знакомится с договорной базой заказчика строительства (поставщиками оборудования и материалов) на этапе сопровождения строительства объекта. Работа с этой базой очень важна для обеспечения будущих гарантийных обязательств. Специалисты службы эксплуатации должны уметь заранее предусмотреть возможные неприятности и рекомендовать заказчику детализацию статей гарантийных обязательств поставщиков.

6. Критерии качественного обеспечения ресурсами.

1)     Своевременность поставок.

2)     Обоснованность стоимости расходных материалов: проведение конкурсов и тендеров на поставку материалов.

3)     Качество материалов (наличие сертификатов).

7. Критерии качества планирования и бюджетирования.

1)     Наличие данной позиции в стандартах эксплуатирующей организации.

2)     Формат планов и бюджетов (в планах приоритет отдается перечню видов работ и мероприятий, проводимых на объекте, обоснованию их необходимости и взаимосвязей; в бюджете – соответствию стоимости работ и планируемым затратам, указанным в графике финансирования);

3)     Детализация затрат.

ГЛОССАРИЙ

Авария – опасное техногенное происшествие, создающее на объекте, определённой территории или акватории угрозу жизни и здоровью людей и приводящее к разрушению зданий, сооружений, оборудования и транспортных средств, нарушению производственного или транспортного процесса, а также к нанесению ущерба окружающей природной среде.

Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) — профессиональное неком­мерческое объединение, образованное в 2002 г. с целью создания в России ведущего общественного объединения профессиональных управляющих и девелоперских компаний в сфере коммерческой не­движимости. На середину 2005 г. объединяет 76 компаний, в управ­лении которых находится более 8 млн кв. м коммерческих площадей.

Девелопер — предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализа­цию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимо­сти, включая организацию финансирования проекта [Толковый словарь по недвижимости. Лондон, 1993].

Девелопмент (развитие) — комплекс мероприятий по созданию, реконструк­ции, сносу объектов недвижимости или процесс, включающий в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, марке­тинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтер­ский учет, управление имуществом.

Доверительное управление недвижимостью — управление объектом не­движимости по договору доверительного управления, когда соб­ственник объекта недвижимости передает его доверительному управ­ляющему на определенный срок в управление, а управляющий обязуется осуществлять управление этим объектом недвижимости в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприоб­ретателя). При этом передача объекта недвижимости в управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Договор доверительного управления подлежит реги­страции.

Инвестиционная стоимость — это стоимость имущества для определен­ного инвестора или определенной категории инвесторов при установленных целях инвестирования. Это субъективное понятие от­носит определенное имущество к определенному инвестору или кате­гории инвесторов, имеющих установленные цели или критерии в от­ношении инвестирования.

Капитальный ремонт и реконструкция недвижимости — комплекс строи­тельных работ и организационно-технических мероприятий, свя­занных с изменением основных технико-экономических показателей в целях улучшения условий проживания или пребывания на объек­те, максимального устранения физического и морального износа, увеличения его площади, вместимости или пропускной способно­сти, а также изменения функционального назначения здания.

Концепция управления недвижимостью — основная идея управления объектом (или комплексом) недвижимости, которая включает реали­зацию системного подхода к созданию, функционированию, раз­витию, оценке и управлению недвижимостью.

Многофункциональный комплекс недвижимости (МФК) — здание (или несколь­ко зданий), в котором в единый архитектурный ансамбль объедине­ны помещения различного функционального назначения (жилые, офисные, торговые и пр.).

Недвижимое имущество (недвижимость)— земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, кото­рые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооруже­ния, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насажде­ния, предприятия как имущественные комплексы, объекты незавершенного производства. К недвижи­мым вещам относятся также подлежащие государственной регист­рации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, косми­ческие объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст.130 ГК Российской Федерации).

Паспорт объекта — систематизированный свод документированных сведений о развитии технического состояния эксплуатируемого объекта. Свод эксплуатационной документации объекта (архивация, планирование, оценка соответствия), в котором отражаются результаты всех плановых и внеплановых проверок соответствия технического состояния объекта требованиям, установленным действующими нормативными документами.

ППР (планово-предупредительные и регламентные работы) - это комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, имеющих сезонную или нормативную периодичность;

ТО (техническое обслуживание) - это комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем (наладка, регулировка, замена расходных материалов, мелкий ремонт и т.д.);

ТР (текущий ремонт) с целью восстановления исправности (уменьшения физического износа) систем инженерной инфраструктуры и поддержания заданных эксплуатационных показателей с периодичностью в один – два или пять и более лет.

Управление недвижимостью — деятельность профессионалов, направлен­ная на устойчивое функционирование, повышение доходности и ликвидности объектов недвижимости.

Управление недвижимостью (деятельность в сфере не­движимости) — постановка целей и определение задач планирования, организация, исполнение и контроль за решениями с последо­вательным мониторингом путей их достижения.

Управляющая компания — организация, основным видом деятельности кото­рой является управление недвижимостью, находящейся в собствен­ности третьих лиц, иногда своей собственности, если недвижимость входит в инвестиционный портфель.

Управляющий недвижимостью — как правило, представитель управляю­щей компании, прикрепленный к конкретному объекту недвижи­мости или нескольким объектам. Также управляющий может являться доверенным лицом непосредственно собственника.

Управляющий недвижимостью (профессиональный управляющий) — штат­ный сотрудник управляющей компании либо индивидуальный пред­приниматель, прошедший обучение по специальной программе и ат­тестованный в установленном порядке для профессионального управления объектами недвижимости различного назначения и уровня сложности.

Эксплуатация и текущий ремонт недвижимости — перечень работ или услуг, осуществляемых в здании или на прилегающей территории для поддержания бесперебойного и стабильного функционирования объекта.

Building management (управление зданием или домоуправление) — управле­ние проектом строительства здания и в дальнейшем его капиталь­ным и текущим ремонтом.

Facility management (управление удобствами) — управление удобствами или средствами обеспечения благоприятной работы для пользователей объекта; управление зданием как физическим объектом, инженер­ными системами здания, а также различным техническим оборудо­ванием, организация уборки мест общего пользования и прилегаю­щей территории и др.

Property management (управление собственностью или коммерческое управ­ление) — управление проектом строительства здания, всестороннее управление зданием в период эксплуатации, включая финансовые вопросы.