- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •Актив (источник дохода)
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйствования По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец
- •Арендатор, управляющий
- •Арендодатель, Собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Глава 3. Основы управления недвижимостью
- •3. 1. Содержание, функции, принципы управления. Классификация объектов и субъектов управления недвижимостью
- •Глава 4. Содержание деятельности по управлению недвижимостью
- •4.1. Правовые аспекты управления недвижимостью
- •4.2. Экономический аспект управления недвижимостью
- •4.2.1. Принципы анализа и оценки с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •1. Физическая возможность.
- •4.2.2. Концепция управления коммерческой недвижимостью
- •4.2.3. Арендная политика в управлении недвижимостью
- •4.2.3.1. Факторы, определяющие величину арендной платы
- •1. Качество права аренды
- •2.Условия и формы расчетов
- •3.Особые условия договора
- •4.Время (условия рынка)
- •5.Местоположение объекта
- •6.Физические характеристики объекта
- •7.Экономические характеристики объекта
- •8. Сервисное обеспечение объекта
- •4.2.3.2. Организационные вопросы арендной политики собственника коммерческой недвижимости
- •1. Особенности измерения площадей для целей управления коммерческой недвижимостью.
- •2. Учет различий между контрактной и рыночной арендной платой.
- •Способы включения в арендную плату расходов
- •4. Способы определения и подходы к оценке величины арендной платы16
- •5. Способы определения стоимости услуг управляющей компании
- •4.3. Организационно-технический аспект управления недвижимостью
- •Способы осуществления технической эксплуатации
- •Методы проведения технической эксплуатации
- •Режимы технической эксплуатации
- •1. Мониторинг технического состояния объекта.
- •2. Техническое обслуживание.
- •3. Нормативные мероприятия.
- •4. Санитарно – гигиенические мероприятия.
- •5. Технический консалтинг.
- •6. Обеспечение ресурсами.
- •7. Планирование и бюджетирование.
- •1. Критерии качественного мониторинга технического состояния объекта.
- •2. Критерии качества технического обслуживания.
- •3. Критерии качества выполнения нормативных мероприятий.
- •5. Критерии качества технического консалтинга.
- •6. Критерии качественного обеспечения ресурсами.
- •7. Критерии качества планирования и бюджетирования.
- •Приложения
- •Пример положения об отделе управления недвижимостью
- •1. Общие положения
- •2. Основные задачи
- •3. Основные функции
- •4. Внутренняя структура
- •1. Управляющий зданием
- •2. Главный инженер
- •3. Инженер
- •4. Менеджер по снабжению
- •5. Начальник охраны
- •6. Охранник
- •Примеры определения стоимости работ по техническому обслуживанию объектов недвижимости Пример 1. Экспресс-оценка стоимости работ по обслуживанию объекта недвижимости
- •Пример 2. Ориентировочная стоимость услуг по обслуживанию объекта20
1. Критерии качественного мониторинга технического состояния объекта.
1) Наличие факта мониторинга (контроля) технического состояния инженерных систем на объекте (ведется ли вообще).
2) Наличие соответствующих внутренних приказов и инструкций, разработанных для проведения осмотров.
3) Соблюдение периодичности технических осмотров.
4) Отчетность по мониторингу.
5) Соотнесение информации в отчетах с планами мероприятий по эксплуатации на последующие периоды.
2. Критерии качества технического обслуживания.
Для определения критериев качества технического обслуживания необходимо сформулировать его задачи:
1) Текущее обслуживание – организация ежедневного функционирования инженерной инфраструктуры в целом и обеспечение сохранности строительных конструкций и отделочных материалов здания.
2) Планово-предупредительные работы – обеспечение установленного в паспорте срока службы инженерных систем, строительных конструкций и отделочных материалов.
3) Текущий ремонт – продление паспортного срока службы инженерных систем, строительных конструкций и отделочных материалов.
На основании сформулированных задач выделяем следующие критерии качества:
1) величина фактического физического износа (насколько он выше, равен или ниже планового, указанного в проектных эксплуатационно-технических характеристиках);
2) оценка количества и видов отказов оборудования (которые должны оперативно устраняться);
3) количество аварий (наличие большого числа аварий свидетельствует о ненадлежащем качестве технического обслуживания объекта недвижимости).
3. Критерии качества выполнения нормативных мероприятий.
1) Наличие данных мероприятий в стандартах, принятых в эксплуатирующей организации.
2) Соответствие деятельности эксплуатирующей компании законодательным нормативным актам, регламентам и т.д., а также их адаптация к конкретному объекту.
3) Отсутствие предписаний от государственных контролирующих органов или надлежащее своевременное исполнение выписанных ранее предписаний.
4. Критерии качества клининга.
1) Профессионализм непосредственных исполнителей.
2) Соблюдение технологий уборки, заявленных не только собственником или эксплуатирующей организацией, но и производителем отделочных материалов.
Остановимся чуть подробнее на последнем пункте. Например, при покупке ковролина или линолеума служба эксплуатации запрашивает у производителя условия обслуживания данного материала (рекомендации по уходу за этим материалом, наименования подходящих средств очистки, периодичность уборки и нанесения защитных покрытий и т.д.). Таким образом, можно предупредить некорректную эксплуатацию и узнать секрет долгой службы ковролина или линолеума. При покупке сложной уборочной техники следует пригласить представителей компании-производителя для проведения обучающих тренингов с персоналом компании. Такие тренинги помогут персоналу максимально использовать все возможности оборудования, и при этом сохранить его в течение всего срока службы. Также они избавят компанию от ненужных расходов на ремонт (поломки часто происходят по вине персонала, который просто не умеет обращаться с уборочной техникой).