- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •Актив (источник дохода)
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйствования По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец
- •Арендатор, управляющий
- •Арендодатель, Собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Глава 3. Основы управления недвижимостью
- •3. 1. Содержание, функции, принципы управления. Классификация объектов и субъектов управления недвижимостью
- •Глава 4. Содержание деятельности по управлению недвижимостью
- •4.1. Правовые аспекты управления недвижимостью
- •4.2. Экономический аспект управления недвижимостью
- •4.2.1. Принципы анализа и оценки с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •1. Физическая возможность.
- •4.2.2. Концепция управления коммерческой недвижимостью
- •4.2.3. Арендная политика в управлении недвижимостью
- •4.2.3.1. Факторы, определяющие величину арендной платы
- •1. Качество права аренды
- •2.Условия и формы расчетов
- •3.Особые условия договора
- •4.Время (условия рынка)
- •5.Местоположение объекта
- •6.Физические характеристики объекта
- •7.Экономические характеристики объекта
- •8. Сервисное обеспечение объекта
- •4.2.3.2. Организационные вопросы арендной политики собственника коммерческой недвижимости
- •1. Особенности измерения площадей для целей управления коммерческой недвижимостью.
- •2. Учет различий между контрактной и рыночной арендной платой.
- •Способы включения в арендную плату расходов
- •4. Способы определения и подходы к оценке величины арендной платы16
- •5. Способы определения стоимости услуг управляющей компании
- •4.3. Организационно-технический аспект управления недвижимостью
- •Способы осуществления технической эксплуатации
- •Методы проведения технической эксплуатации
- •Режимы технической эксплуатации
- •1. Мониторинг технического состояния объекта.
- •2. Техническое обслуживание.
- •3. Нормативные мероприятия.
- •4. Санитарно – гигиенические мероприятия.
- •5. Технический консалтинг.
- •6. Обеспечение ресурсами.
- •7. Планирование и бюджетирование.
- •1. Критерии качественного мониторинга технического состояния объекта.
- •2. Критерии качества технического обслуживания.
- •3. Критерии качества выполнения нормативных мероприятий.
- •5. Критерии качества технического консалтинга.
- •6. Критерии качественного обеспечения ресурсами.
- •7. Критерии качества планирования и бюджетирования.
- •Приложения
- •Пример положения об отделе управления недвижимостью
- •1. Общие положения
- •2. Основные задачи
- •3. Основные функции
- •4. Внутренняя структура
- •1. Управляющий зданием
- •2. Главный инженер
- •3. Инженер
- •4. Менеджер по снабжению
- •5. Начальник охраны
- •6. Охранник
- •Примеры определения стоимости работ по техническому обслуживанию объектов недвижимости Пример 1. Экспресс-оценка стоимости работ по обслуживанию объекта недвижимости
- •Пример 2. Ориентировочная стоимость услуг по обслуживанию объекта20
6. Обеспечение ресурсами.
Централизованное материально-техническое снабжение (ЦМТС) заключается в закупке всех необходимых для ТО, ТР, ППР и КУ расходных материалов, инструментов и оборудования. ЦМТС обеспечивает бесперебойное и плановое материально-техническое снабжение по оптовым ценам, а также рациональное использование материально-технической базы и организации складских запасов (резервов).
7. Планирование и бюджетирование.
План мероприятий по эксплуатации и техническому обслуживанию и бюджет финансирования формируются на год с разбивкой по полугодиям и месяцам. Организация системы планирования и бюджетирования дает возможность сделать прозрачной всю деятельность исполнителя, вести постоянное наблюдение за финансированием работ и ходом их выполнения.
Инженерно-эксплуатационная служба при формировании плана мероприятий и бюджета на основе данных технических осмотров предоставляет собственнику информацию о необходимых на планируемый период работах и их ориентировочной стоимости (приложения 2, 3) . При выполнении плановых работ вся имеющаяся информация исполнителя фиксируется в специальном документе - паспорте здания. Указанный подход дает возможность корректировки плана выполнения работ и решения оперативных задач, возникающих в ходе рабочего процесса.
Обобщая рассмотренный материал, сведем составляющие технической эксплуатации в таблицу 4.11.
Таблица 4.11
Составляющие технической эксплуатации
Элемент технической эксплуатации |
Содержание |
1. Мониторинг технического состояния объекта
|
проведение систематических плановых и регламентных ежедневных, ежемесячных, полугодовых и внеплановых осмотров и обследований сотрудниками инженерно-эксплуатационной службы визуально и с использованием средств технической диагностики |
2. Техническое обслуживание |
1) Ежедневное Техническое Обслуживание (ЕТО) 2) Планово-предупредительный ремонт (ППР) и регламентные работы 3) Текущий ремонт (ТР) |
3. Нормативные мероприятия |
1) ведение технической документации и технического паспорта объекта; 2) выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации, принятых на территории РФ 3) Разработка инструкций по ЕТО, ППР, ТР, ОТ, ППБ 4) Соблюдение поверочных интервалов у оборудования |
4. Санитарно – гигиенические мероприятия |
1) проведение (в случае необходимости) мероприятий по дезинсекции и дератизации по договору с санитарной службой и вывозу ТБО; 2) клининг (комплексная уборка – КУ) |
5. Технический консалтинг |
1) Взаимодействие с государственными органами контроля и надзора 2) Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг 3) Координация и обеспечение гарантийных обязательств 4) Консультации по вопросам модернизации старых и интегрированию новых инженерных систем |
6. Обеспечение ресурсами |
Закупка всех необходимых для ТО, ТР, ППР и КУ расходных материалов, инструментов и оборудования |
7. Планирование и бюджетирование |
Разработка плана мероприятий по эксплуатации и техническому обслуживанию и бюджета финансирования на год с разбивкой по полугодиям и месяцам |
Критерии качества технической эксплуатации
Критерии качества технической эксплуатации объекта складываются из критериев качества каждой из семи составляющих понятия «эксплуатация недвижимости». В свою очередь, чтобы определить критерии качества каждой из этих составляющих, нужно выяснить, все ли они присутствуют в процессе эксплуатации объекта. Например, невозможно определить качество проведения мониторинга технического состояния здания, если этот мониторинг вообще не ведется. Затем следует выяснить, насколько точно соблюдаются все требования к каждой составляющей процесса эксплуатации.