1. Мониторинг технического состояния объекта.

Мониторинг технического состояния объекта - проведение систематических плановых и регламентных ежедневных, ежемесячных, полугодовых и внеплановых осмотров и обследований сотрудниками инженерно-эксплуатационной службы визуально и с использованием средств технической диагностики.

Контролю технического состояния подлежат следующие элементы, конструкции и системы:

- прилегающая территория (благоустройство, ландшафт, дорожное покрытие, газоны, озеленение, парковка, разметка, ограждения, рекламоносители);

-  фасад (отделка и конструктивные элементы);

-  конструкции  и покрытия кровли;

-  элементы внутренней отделки (пол, потолок, стены);

- системы отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации (элеваторный узел, водомерный узел, сантехническое оборудование, канализационные стояки, колодцы);

- электротехнические системы (проводка, электрораспределительные щиты, ГРЩ, освещение, электрооборудование);

-  системы вентиляции и кондиционирования;

-  противопожарные, охранные системы диспетчеризации;

- системы внутренних коммуникационных сетей. 

2. Техническое обслуживание.

Система технического обслуживания включает три важнейшие составляющие.

1)       Ежедневное Техническое Обслуживание (ЕТО). Комплекс работ по ежедневному поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы его инженерных систем.

2)       Планово-предупредительный ремонт (ППР) и регламентные работы.

Комплекс профилактических работ по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров режимов работы инженерных систем, носящих сезонную периодичность. 

3)       Текущий ремонт (ТР). Ремонт с целью восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.

Эксплуатационные показатели здания - совокупность технических, объемно-планировочных, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик, обусловливающих его эксплуатационные качества. 

Классификация и планирование ремонтов

Ремонт зданий и их инженерных систем осуществляется на основе системы технического обслуживания, ремонта и реконструкции зданий и объектов, представляющей собой комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности зданий и объектов.

Согласно «Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» № 312 от 23.11.88, система включает:

• техническое обслуживание,

• текущий и капитальный ремонт

• реконструкцию зданий.

Техническое обслуживание зданий включает работы по контролю за их техническим состоянием, устранению неисправностей, требующих срочного выполнения, наладке и регулировке инженерных систем, подготовке зданий к сезонной эксплуатации, а также по обеспечению нормативного воздухообмена, температурно-влажностных и других показателей помещений. Сроки и порядок проведения технического обслуживания регламентируются соответствующей нормативной документацией.

При этом сроки устранения неисправностей инженерных систем зданий, требующих срочного выполнения, следующие:

• течи водопроводных кранов и смывных бачков - 1 сут;

• течи в трубопроводах и их соединениях - немедленно;

• неисправности мусоропровода - 1 сут.

Техническое обслуживание производится эксплуатационными организациями, либо строительными организациями по договору подряда.

Текущий ремонт зданий проводится для восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и инженерных систем.

Периодичность проведения текущего ремонта составляет 3- 10 лет и устанавливается по каждому виду зданий с учетом их технического состояния и требований региональных нормативных документов.

Текущий ремонт выполняется по годовым планам. Текущий ремонт зданий в основном выполняется силами эксплуатационной организации и силами подрядных ремонтно-строительных организаций.

Текущий ремонт жилых и подсобных помещений квартир должен выполняться за счет собственников или нанимателей.

Содержание общего имущества жилого дома, общих коммуникаций включает:

• систему технических осмотров жилых зданий;

• техническое обслуживание;

• аварийное обслуживание;

• подготовку к сезонной эксплуатации;

• санитарное содержание домовладения и прилегающей территории.

Периодичность планово-предупредительного ремонта устанавливается в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий

Перечень ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается обслуживающей организацией и согласовывается с собственником жилищного фонда

В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт ограничивается работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования)

Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией, в состав которой входят представители обслуживающей организации, заказчика и исполнителя работ и услуг.

Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций. Из этого следует, что он не изменяет физического состояния материала конструкции. Мероприятия по текущему ремонту имеют своей целью консервацию материала конструкции в его проектном состоянии. Несвоевременное проведение работ по текущему ремонту может вызвать значительные дополнительные затраты на капитальный ремонт. Например, из-за несвоевременно проведенной окраски металлической кровли срок ее службы может сократиться в 3—4 раза. Прочностные свойства и физическое состояние кровли до окраски и после нее не меняются, но окрасочный слой как бы консервирует свойства металлического листа, т. е. значительно удлиняет срок его службы по сравнению с неокрашенным.

В практике нет четкого разделения работ, выполняемых при текущем и капитальном ремонте, однако принципиальное их различие заключается в цели, преследуемой тем и другим ремонтом. Часто к текущему ремонту относят небольшие по объему работы по замене конструкций, например отдельных мест каменной облицовки цоколя и стен. В этом случае текущий ремонт не преследует целей восстановления износа стен здания. В связи с тем, что наружные стены имеют, как правило, большие запасы прочности и разрушение отдельных кирпичей не влияет на несущую способность стены в целом в пределах действующих нагрузок, работы по текущему ремонту не оказывают существенного влияния на общие прочностные и физические характеристики стены. Но если не заменять отдельные разрушенные кирпичи облицовки стен, то под воздействием факторов окружающей среды кирпичная кладка будет разрушаться и далее, что приведет к потере прочностных и физических свойств стены и цоколя. Отсюда следует, что отдельные дефекты стен и других конструкций, если они не вызывают потери прочностных или других физических свойств конструкций или инженерных систем под воздействием нагрузок, устраняют при текущем ремонте.

К текущему ремонту относятся также работы по наладке инженерных систем и приборов (техническое обслуживание). Своевременное проведение этих работ обеспечивает рациональное использование энергетических ресурсов и воды, а также предупреждает преждевременный выход из строя всей конструкции (инженерной системы). Например, плохая регулировка системы отопления может привести к нерациональному расходованию тепловой энергии, замораживанию отдельных трубопроводов и выходу из строя всей системы.

Текущий ремонт следует проводить в плановом порядке, в сроки, предупреждающие нарушение нормальной работы элементов конструкции. Например, очередную окраску стен лестничных клеток надо выполнять не после потери окрасочной пленкой своих защитных и декоративных свойств, а в наиболее вероятные моменты, предупреждающие ее.

Однако установлено, что при выполнении работ в плановом порядке не исключаются выход из строя отдельных элементов конструкций, приборов, нарушения нормальной работы инженерных систем или мелкие дефекты конструкций. Выполнение этих работ также относится к текущему ремонту зданий. Например, согласно действующим Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, 75% всех затрат на текущий ремонт должно направляться на плановый ремонт, а 25% — на непредвиденные работы.

Вместе с тем мероприятия текущего ремонта не могут обеспечить устранение физического износа элементов здания, вызванного воздействием на материалы конструкций и инженерных систем факторов окружающей среды, статических и динамических нагрузок. Работы по восстановлению эксплуатационных свойств частей зданий, потеря которых происходит в процессе эксплуатации, осуществляют при капитальном ремонте.

Основным видом капитального ремонта является плановый, который выполняют через определенные плановые сроки, с наибольшей вероятностью предшествующие началу ускоренного износа элементов зданий.

Неисправности, снижающие эксплуатационные свойства конструкций и инженерных систем, если их ремонт не может быть отложен до очередного планового ремонта, устраняют в межремонтные периоды в процессе выборочного (непланового) ремонта.

Внедрение четкой системы планово-предупредительного ремонта должно способствовать сокращению случайных, непредвиденных отказов элементов зданий и их инженерных систем. Следовательно, задача технической эксплуатации состоит в обеспечении безотказной работы всех элементов зданий и инженерных систем в течение нормативного срока службы. Нормативный срок службы элементов здания устанавливают с учетом проведения всех технических мероприятий. Несвоевременное выполнение мероприятий технического обслуживания и ремонта может привести к сокращению установленного (нормативного) срока службы элементов здания.

Рассмотрим основные мероприятия по обслуживанию зданий. В зависимости от типа и назначения здания задачи обслуживания меняются, но могут быть разбиты на две группы:

• обслуживание граждан, проживающих в жилом доме, или работников, работающих в данном учреждении, на данном предприятии;

• техническое обслуживание конструкций и инженерных систем.

Более подробно рассмотрим вторую группу задач — техническое обслуживание конструкций и инженерных систем здания.

Каждую систему и конструкцию, каждый конструктивный элемент здания проектируют для определенных условий, которые учитывают при расчете нормативных сроков службы элементов. Изменение этих условий или несоблюдение их приводит к быстрому изнашиванию и выходу из строя конструкции. Например, долговечность элементов крыши и кровли зависит в значительной мере от температурно-влажностного режима чердачного помещения. Несоблюдение допустимых перепадов температур на чердаке сопровождается обильным выпадением конденсата и как следствие усиленной коррозией деталей крыши и кровли.

Систему отопления проектируют с учетом нормативных перепадов давлений, так как иначе не обеспечивается нормальное функционирование системы, а превышение предельных напоров в трубопроводах может привести к аварии.

Основания и фундаменты имеют расчетные допустимые нагрузки для определенной влажности грунтов, поэтому вокруг здания устраивают отмостки и принимают меры, исключающие переувлажнение грунтов основания. Невыполнение этих мер (несвоевременные удаление от стен снега, отвод талых вод, удаление порослей деревьев и кустарников, разрушающих отмостку, и др.) может привести к потере несущей способности основания или фундамента и вследствие этого — к деформации здания.

Таким образом, кроме текущего и капитального ремонта для безотказной работы элементов зданий необходимо выполнять работы, обеспечивающие проектные условия эксплуатации. Хотя указанные работы и не влияют непосредственно на техническое состояние конструкций, невыполнение их может привести к изменению свойств конструкции, созданию условий для усиленной коррозии материала, разрегулировке и отказу инженерных систем. Комплекс работ по созданию проектных условий эксплуатации элементов зданий следует отнести к мероприятиям технического обслуживания.

Таким образом, техническое обслуживание конструкций и инженерных систем предусматривает проведение необходимых мероприятий по созданию проектных условий эксплуатации элементов здания.

Необходимо особо отметить, что если элементы здания эксплуатируются в соответствии с «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», то объем работ по техническому обслуживанию и ремонту зависит от:

• ремонтопригодности;

• продолжительности эксплуатации элемента без ремонта.

Это значит, что если ремонт выполнять в запланированные сроки, соответствующие началу роста интенсивности отказов, то исключается прогрессирующий износ конструкций и объем ремонтных работ практически постоянен для данного элемента, хотя число ремонтируемых элементов при каждом очередном ремонте меняется и общий объем затрат на ремонт возрастает. При этом если периоды между очередными ремонтами выбраны не произвольно, а установлены как оптимальные, с учетом минимальной стоимости ремонта. Контроль за техническим состоянием объектов жилищного фонда осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

Ежегодные затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт зданий зависят от их типа и технического состояния и должны быть не менее 0,85 % балансовой стоимости жилищного фонда; при этом до 80 % от них используется на техническое обслуживание.

Затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт зданий и их инженерных систем должны составляться по смете эксплуатационных расходов. Численность рабочих, занятых техническим обслуживанием и текущим ремонтом инженерных систем зданий, определяется из «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170)

Потребность в материалах и изделиях для выполнения технического обслуживания и текущего ремонта инженерных систем зданий определяется из «Временных норм расхода материально-технических ресурсов, необходимых для технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда (на одну тысячу м² приведенной общей площади)».

При проведении текущего ремонта здания рекомендуется одновременно выполнять необходимые работы по техническому обслуживанию.

Капитальный ремонт зданий производится для устранения неисправностей всех изношенных элементов, восстановления или замены их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. На капитальный ремонт ставится, как правило, здание в целом или его часть. При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания, например инженерных систем.

Периодичность проведения капитального ремонта зданий составляет 15-30 лет и устанавливается в зависимости от вида зданий и учета их технического состояния. Ассигнования на капитальный ремонт берут из амортизационных отчислений на этот вид работ. Стоимость капитального ремонта здания определяется на основе сметных или договорных цен.

Аварийные ситуации при эксплуатации

Эксперты МЧС России прогнозируют рост числа аварий в жилищно-коммунальной системе, особенно в отопительный период. По свидетельству МЧС РФ, основными причинами аварий в отопительный период являются: степень изношенности объектов ЖКХ (30%), нарушение правил эксплуатации (26%), неподготовленность инфраструктуры (24%), стихийные бедствия (12%) и другие (8%). Также в МЧС отмечают, что "количество аварий на коммунальных системах жизнеобеспечения в холодное время увеличивается по сравнению с теплым периодом на порядок (пик в декабре - январе)". Большинство аварий, по данным МЧС, происходит из-за изношенности оборудования и нарушения регламентов обслуживания.

Распределение средств возмещения по страховым рискам выглядит следующим образом:

Аварии в системах водоснабжения - 49,62%

Аварии в системах отопления - 14,91%

Пожары - 11,85%

Аварии в системах внутренних водостоков - 9,52%

Аварии в системах канализации - 9,50%

Последствия тушения пожаров - 4,52%

Взрывы газа - 0,08%

На основании сформированной статистики аварийных ситуаций причинами их возникновения чаще всего являются:

• Незнание правил эксплуатации, нарушение правил эксплуатации (стандартов, методов, технологий и режимов).

• Отсутствие профилактики систем автоматизации, предупреждения аварийных ситуаций.

• Физический износ инженерных систем, оборудования, элементов и конструкций.

• Дефекты строительства и монтажа, дефекты производителей оборудования и строительных материалов.

В повседневной работе службе эксплуатации для профилактики возникновения аварийных ситуаций и оперативного воздействия на их последствия необходимо руководствоваться специально разработанным документом – «Положение по обеспечению безаварийности объекта недвижимости». Данный документ разрабатывается индивидуально для каждого объекта. В данном документе содержится прогноз, программа и регламент действий каждого сотрудника эксплуатационной компании в случае аварийной ситуации. В документе в приоритетном порядке перечислены инженерные системы, строительные конструктивы и элементы отделки объекта недвижимости с учетом их аварийности и физического износа. Подобный документ позволяет определять готовность и осуществлять подготовку службы к авариям, к ликвидации их последствий, а также помогает планировать дальнейшее проведение текущих и капитальных ремонтов с целью ликвидации причин возможных аварийных ситуаций.

Типовые аварийные ситуации

Рассмотрим типовые аварии при эксплуатации некоторых инженерных систем и строительных конструкций.

Аварии при эксплуатации систем теплоснабжения

Причины протечек теплоносителя в системе трубопроводов и радиаторов - это дефекты соединений, «свищи», а также скрытые дефекты – так называемые «раковины в металле», которые образуются под избыточным давлением (от гидравлических ударов) или, со временем, из-за внутренней коррозии. Последствия такой аварии - это ущерб, нанесенный отделочным материалам, мебели, оргтехнике; остановка деятельности в помещениях, возможные короткие замыкания в проводке, изменение температурного режима в здании и, как следствие, «разморозка» системы. Меры предосторожности при такой аварии - вовремя заметить протечку, особенно во внерабочее время (обходы охраны) или зафиксировать предаварийную ситуацию – скачки давления (обходы дежурных сантехников или контролеров малой автоматизации).

Аварии при эксплуатации систем электроснабжения

Короткое замыкание в электропроводке может возникнуть при проведении строительных, монтажных и других работ, когда может быть нарушена целостность изоляции кабелей и проводов в стенах и за подвесным потолком. Выход из строя автоматического выключателя защиты и др. отключающих устройств в этажных электрощитах и ГРЩ может произойти в результате заводского дефекта аппарата защиты, подгорания контактов, ослабления контакта, перегрузки или вследствие подключения завышенной мощности. Короткое замыкание возникает в электропроводке и электрощитах в результате протечек и попадания воды на электрооборудование. Причинами аварии в системе электроснабжения зданий и прекращения подачи электричества (или скачки напряжения) являются короткие замыкания, которые, в свою очередь, могут привести к возникновению перенапряжений.

Аварии в цепях электроснабжения являются одной из основных причин пожаров в зданиях. В зданиях повышенной этажности для предотвращения этого вида аварий предлагается применять автоматизированный контроль исправности цепей питания и качества электропитания. Те же меры необходимы при авариях, произошедших в сетях энергоснабжающей организации и авариях в кабельных электросетях, которые находятся на балансе собственника недвижимости, но по договору обслуживаются службами кабельной сети.

Аварии при эксплуатации кровли, кровельные покрытия, кровельных конструкции

Вследствие дефектов монтажа кровельных конструкций, настила кровельных покрытий или прошлых ремонтов на кровлях (металлических/полимерных фигурных и плоских «мягких» из рулонных материалов) образуются протечки дождевой воды. Результатом протечки может стать промокший подвесной потолок, покрытие пола, отделка и элементы интерьера, испорченная оргтехника, уничтоженные документы, короткие замыкания и как следствие - возможность пожара.

Протечки, возникающие из-за дефектов (в местах соединений) в системе организованного водоотвода (водосточных труб, воронок, колен, отметов и пр.) и наружного водостока наносят ущерб внешней отделке здания. Они разрушают целостность фасадов, провоцируя «смыв» лакокрасочных материалов и отслоение штукатурки.

Протечки, возникающие вследствие дефектов соединений внутреннего водостока, как правило, наносят ущерб внутренней отделке мест общего пользования.

Профилактика протечек сводится к соблюдению особого режима эксплуатации: специализированные осмотры (с привлечением сторонних экспертов), жесткое выполнение сроков ППР и ТР.

Алгоритм ликвидации аварийной ситуации

1. Организационные мероприятия по определению места аварии (по звонку администратора или арендатора или обслуживающего персонала электромонтер прибывает на место аварии) выполняется оповещение главного энергетика;

2. Технические мероприятия (определение причины аварии);

3. Принятие решения о возможности ликвидации аварии своими силами или вызов ремонтной бригады;

4. Оповещение дежурного администратора о сроке ликвидации аварии;

5. Ликвидация аварии (материалы и комплектующие из ЗИПа или срочно приобретаются на средства из резервного фонда отдела снабжения).