Способы осуществления технической эксплуатации

Плановый

Методы проведения технической эксплуатации

Предупредительный

Профилактический

Комбинированный

Режимы технической эксплуатации

Аварийный

По факту

С постоянным присутствием сотрудника эксплуатации

Без постоянного присутствия сотрудника эксплуатации

Рис. 4.5 Способы, методы и режимы эксплуатации

Эксплуатирующая компания разрабатывает сервис-план, в котором отражает услуги, которые она берется оказывать собственнику. На основе сервис-плана формируется проект технической эксплуатации.

Составными частями проекта технической эксплуатации являются документы:

1. Договор технической эксплуатации. В этом документе должны быть отражены все обязательства, которые берут на себя стороны. В предмете договора обязательно указывается площадь здания, адрес местонахождения, этажность, ка­дастровый номер, документы, подтверждающие право собственности на объект (договор, свидетельство о госу­дарственной регистрации). Договор может быть признан недействительным, если вышеперечисленное в нем от­сутствует.

2. Тех­нический паспорт и описание инженерных систем. Осно­вой для технического паспорта является паспорт проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ), в котором подроб­но представлено описание всех элементов здания.

Технический паспорт объекта

Одна из основных обязанностей эксплуатирующей организации - это формирование 100% информационного объема по эксплуатируемому объекту недвижимости (технического паспорта объекта недвижимости). Причем в обычном понимании технический паспорт, как документ, выдаваемый БТИ для идентификации объекта и проведения с ним юридическо - правовых действий, лишь малая часть того, что понимается под техническим паспортом в эксплуатации.

Технический паспорт в эксплуатации недвижимости - это динамичный документ, заполняется на протяжении всего цикла жизнедеятельности объекта и состоит из двух блоков:

Стационарный блок – это общая техническая информация, техническая документация и информация об ограничении функционирования объекта.

Динамичный блок – это текущая деятельность строительно-монтажных организаций, сведения о текущем и капитальном ремонте, планы и отчеты по эксплуатации и изменения к документации из первого блока.

К паспорту объекта прилагаются документы:

• график и инструкции эксплуатационнику по проведению процессов эксплуатации объекта;

• руководство пользователю объекта;

• сметы, описи работ на техническое обслуживание и текущий ремонт;

• акты освидетельствования и результатов технических осмотров;

• журналы заявок пользователей с отметками об их исполнении;

• протоколы измерения: сопротивления электросетей, вентиляции, и др. параметров;

• все сертификаты и декларации на материалы и изделия, использованные в процессах эксплуатации объекта с момента ввода объекта в эксплуатацию;

• документация, подтверждающая вывоз и сдачу отходов на переработку или захоронение в установленные места.

К паспорту прилагаются архивные документы, относящиеся к стадиям изысканий, проектирования и строительства объекта, все сертификаты и декларации, относящиеся к результатам изыскания, проектной документации; к продукции использованной при строительстве объекта;

К паспорту объекта так же прилагаются:

• план прилегающей территории в масштабе 1:1000 - 1:2000 с объектами, расположенными на нем;

• паспорта хозяйств и инженерных систем, например, лифтового, котельного, мазутного и др. (для объектов, имеющих такие хозяйства),

• исполнительные чертежи контуров заземления (для объектов, имеющих заземление), схемы сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (для объектов, имеющих такие сети),

• проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый объект;

• акты приемки от строительных организаций;

• акты технического состояния объекта на передачу другому пользователю.

В паспорте объекта должен быть оговорен порядок эксплуатации объекта, обеспечивающий:

• проверку соответствия требуемой квалификации персонала производящего процессы эксплуатации объекта;

• проверку соответствия процессов эксплуатации объекта в пределах установленного в паспорте объекта назначенного срока службы и/или ресурса, с установленной периодичностью технического обслуживания и текущих ремонтов;

• проверку соответствия проведения технического обслуживания, текущих ремонтов и периодических проверок;

• проверку соответствия средств защиты от предполагаемого недопустимого использования объекта и от терроризма на объекте.

• проверку соответствия всех специальных требований и инструкций по установке и монтажу инженерного оборудования и машин (сетей, приборов);

• проверку соответствия выполнения пользователями руководства по эксплуатации (включая нештатные ситуации).

В паспорте объекта должно быть предусмотрено требование к лицу, осуществляющему эксплуатацию, после перевода объекта в новый режим эксплуатации.

3. Паспорт технического обследования, в который заносятся:

-общие сведения об объекте недвижимости (назначение объекта, тип, группа капитальности, степень огнестой­кости, конструктивная схема, наличие элементов бла­гоустройства);

-характеристика основных строительных элементов зда­ния (фундаментов, стен, перекрытий, проемов, потол­ков, полов, внутренней отделки и т. д.);

-характеристика инженерных систем здания (отопле­ние, горячее водоснабжение, водопровод и канализа­ция, электротехнические устройства, система венти­ляции и кондиционирования, лифтовое хозяйство, си­стема пожаротушения);

-описание элементов отделки помещений (материал, тип, площадь отделки стен, потолков, полов, оконных и дверных проемов, кровли и т. д.);

-расчет физического износа здания;

-информация о наличии технической документации по зданию.

Заполненный паспорт технического обследования яв­ляется документом для служебного пользования.

4. Технический журнал по эксплуатации объекта отража­ет состояние этого объекта. В него заносятся:

-данные о результатах систематических наблюдений за зданием и его конструктивными элементами; о заключения по результатам инструментальных наблю­дений за осадками и другими деформациями конструк­тивных элементов;

-основные заключения по результатам периодических технических осмотров объекта;

-сведения о фактах нарушений правил технической экс­плуатации объекта и мерах по пресечению таких нару­шений;

-данные о проведенных капитальных ремонтах (сроки, характер ремонта, объем и место производства работ);

-сведения о проведенных реконструкциях (сроки, ха­рактер).

Все эти сведения отражают историю эксплуатации объ­екта, его техническое состояние на каждый период вре­мени и используются при планировании ремонта и при со­ставлении дефектных ведомостей.

Дополнительно к этим документам целесообразно иметь Руководство по технической эксплуатации объекта. В нем описывают­ся все виды деятельности, связанные с обслуживанием и эксплуатацией, изложены все требования и разъясне­ния того, кто должен отвечать за выполнение этих требо­ваний. Любой сотрудник, работающий на объекте, должен иметь возможность пользоваться данным Руководством.

Служба администрирования УК составляет план-график ре­монтных работ на год.

Цели технической эксплуатации¹⁹ 

Стратегической целью эксплуатации является обеспечение увеличения стоимости недвижимости (стоимости реверсии) путем управления показателями физического износа посредством  ежедневной  реализации (тактические задачи)  режимов и стандарта эксплуатации, которые, в свою очередь, обеспечивают текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.  

Можно выделить следующие цели технической эксплуатации недвижимости.

1. Обеспечение безопасности, комфорта и сервиса на объекте.

2. Обеспечение  исправного состояния элементов и систем, соблюдение заданных параметров и режимов работы

3. Эффективное использование финансовых, материальных и трудовых ресурсов эксплуатации. 

Инструментом для реализации целей и задач эксплуатации недвижимости является комплекс из семи составляющих технической эксплуатации.  

Составляющие технической эксплуатации