5. Способы определения стоимости услуг управляющей компании

Чаще всего цена услуг сторонней управляющей компа­нии складывается из себестоимости работ и дополнитель­ного вознаграждения за профессионализм. При этом су­ществует множество схем, по которым рассчитывается вознаграждение управляющей компании.

Гарантированный доход собственника

Эту схему использует администрация Санкт-Петер­бурга при передаче объектов в доверительное управле­ние. При использовании этой схемы оговаривается еже­годный доход собственника от объекта недвижимости. Все, что зарабатывается на арендных платежах сверх оговоренной суммы (за вычетом необходимых расходов, которые связаны с обслуживанием, эксплуатацией зданий и обязательными процедурами), является выручкой уп­равляющей компании.

Следует отметить, что этот подход является не самым выгодным для собственника, поскольку создает у управ­ляющей компании соблазн «выжать» объект по максиму­му, сэкономив на эксплуатации и прочих обязательных расходах. С учетом того, что договор о доверительном управлении заключается на 5 лет (это стандартный срок по закону о доверительном управлении), недобросовест­ная управляющая компания не будет заинтересована в увеличении срока службы здания. После 5 лет такого «недообслуживания» собственнику придется выложить значительную сумму на восстановление здания.

Процент от выручки

При такой схеме оплаты управляющая компания по до­говору получает ежемесячный процент чистого операци­онного дохода (после вычета всех расходов). С точки зре­ния управляющей компании эта схема является выгод­ной. Собственники же обычно используют этот вариант на стадии запуска, когда необходимо быстро заполнить объект. От каждого договора аренды по факту управля­ющей компании отчисляется от 5 до 20% (в зависимости от спектра оказываемых услуг).

Управляющая компания выходит на объект, пропи­сывает стандарты сдачи в аренду и стандарты эксплуата­ции, а затем начинает поточным методом искать клиен­тов и управлять клиентским потоком, ремонтными рабо­тами и прочим. Однако после заполнения объекта собст­венник обычно предлагает перейти на другие условия оплаты.

Абонентская плата

В этом случае управляющая компания и собственник до­говариваются о постоянной величине выплат для управля­ющей компании (например, исходя из количества кв. м). Данная схема имеет тот недостаток, что управляющая компания не заинтересована в улучшении качества рабо­ты и в достижении лучших результатов.

Смешанные варианты

Поскольку каждая из описанных схем имеет свои не­достатки, на рынке часто применяются смешанные вари­анты оплаты услуг управляющей компании. Например, за основу берется схема абонентской платы, и к этой сум­ме добавляются проценты от оговоренного превышения потока дохода (проценты от того, что превышает опреде­ленную цифру).

Другой вариант — фиксированная сумма и бонус за до­стижение определенных финансовых показателей, запол­ненность, безаварийность и за другие качественные пара­метры, которые следует прописать заранее. Выбранные ка­чественные показатели зависят от того, чего желает добить­ся собственник. В зависимости от этого он стимулирует уп­равляющую компанию на определенные результаты.

Оплата услуг управляющей компании зависит от того, какие функции на объекте она выполняет. Бывает, что уп­равляющая компания занимается только эксплуатацией бизнес-центра или только сбором арендных платежей. В случае если речь идет о доверительном управлении, то есть о полной координации всех функций на объекте, стои­мость услуг управляющей компании может составлять до 20% от выручки. Однако при увеличении размеров объ­екта удельные затраты управляющей компании на кв. м площади будут уменьшаться. Поэтому получается, что не­большие объекты (до 5000 кв. м) будут самыми дорогими. Относительно дешевыми с точки зрения управления бу­дут объекты по 20 000 — 40 000 кв. м и более.