1. Способы включения в арендную плату расходов

Установление арендной платы за недвижимое имущество, как уже от­мечалось, может осуществляться на основе двух основных вариантов (при­нципов): полной (общей) и чистой ренты.

Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам несет все опера­ционные расходы по содержанию арендуемых помещений, оплате комму­нальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости.

При общей ренте арендатор выплачива­ет арендодателю арендную плату, а все операционные расходы несет арен­додатель.

Таким образом,

Чистая рента = Амортизация (износ) + Процент на капитал (стоимость объекта недвижимости, переданного в аренду),

Полная (общая) рента ₌ Чистая рента + Операционные расходы по содержанию объекта недвижимости.

Эти принципы, разумеется, на практике могут проявляться через оп­ределенные промежуточные формы, что чаще всего и бывает: часть опе­рационных расходов (затраты на электроэнергию, например) берет на себя арендатор, другая часть (расходы на уборку, вывоз мусора и пр.) включает­ся в арендную плату. Такой подход носит название распределенная арендная плата (рента).

Выбор того или иного принципа установления арендной платы зависит от конкретных условий, в которых принимается решение. Так, при сдаче в аренду целого здания может быть целесообразен принцип чистой ренты (что, по сути, предполагает освобождение собственника от бремени содер­жания объекта), а при сдаче помещений в офисном центре более обоснован принцип общей ренты.

На практике, в большинстве случаев при сдаче в аренду помещений в офисных зданиях значительная часть операционных расходов включается в арендную плату: (уборка мест общего пользования, техническое обслуживание здания, охрана и пр.). Часто включаются в арендную плату и коммунальные платежи, за исключением оплаты электроэнергии.

4. Способы определения и подходы к оценке величины арен­дной платы16

Арендная плата, как правило, устанавливается в абсолютном измере­нии на единицу площади (или иногда на единицу недвижимости). Однако помимо этого способа установления арендной платы могут существовать и иные. Так, достаточно широкое распространение на практике получил так называемый процентный способ установления арендной платы, при котором арендная плата привязывается к какому-либо из показателей, отражающих результаты деятельности арендатора. Наиболее часто в качестве такого по­казателя фигурирует показатель объема продаж (выручки), получаемой с арендуемой площади.

Процентный способ установления арендной платы может быть исполь­зован при сдаче в аренду торговых помещений, особенно в случаях, ког­да сложно определить абсолютный размер арендной платы за занимаемые арендатором площади. При этом во внимание должны быть приняты тип продаваемого товара и объем продаж, оборачиваемость товарных запасов, необходимые для торговли площади, уровень торговых наценок, влияние присутствия арендатора на общую привлекательность объекта для посети­телей (и арендаторов).

Достаточно распространено для торговых площадей также сочетание базовой ставки (уплачиваемой в абсолютном размере на единицу площади) с процентной арендной платой (комбинированный способ). В общем слу­чае это полезно для налаживания конструктивного взаимодействия между арендатором и собственником, их взаимной заинтересованности в повы­шении объемов продаж, что должно быть учтено управляющим при фор­мировании арендной политики.

В российской практике использование комбинированного способа установ­ления арендных ставок в торговых центрах еще на стало распространенной практикой, однако, крупные торговые центры уже начинают использовать та­кой подход, устанавливая фиксированную ставку для крупных или хорошо себя зарекомендовавших арендаторов ниже, чем для аналогичных арендаторов, но добавляя к ней процент от оборота арендатора (в зависимости от профиля -от 3 до 15%).

Подходы к оценке рыночной арендной ставки

Ставка арендной платы — это цена права пользования и владения единицей площади объекта в течение опреде­ленного времени (год, месяц, час). Она явля­ется предметом торга: цена предложения исходит от про­давца (арендодателя), цена спроса формируется покупа­телем (арендатором), цена сделки фиксируется в догово­ре аренды. Рыночная ставка арендной платы как наибо­лее вероятная цена указанного права пользования и вла­дения подлежит оценке методами трех подходов, отража­ющих «точки зрения»:

-типичного продавца (« затратный » подход);

-типичного покупателя («доходный» подход);

-рынка (рыночный подход).

В то время как необходимость и способы реализации ры­ночного подхода очевидны (применяется метод модели­рования рынка аренды — при массовой оценке и метод сравнительного анализа договоров аренды или предложе­ний — при индивидуальной оценке), возможность приме­нения других подходов требует обоснования. С учетом сказанного ниже предлагается схема рассуждений оцен­щика, обязанного отразить точки зрения типичного арен­додателя (управляющего объектом) и типичного аренда­тора.

Арендодатель назначает ставку арендной платы, намереваясь обеспечить себе возврат капитала и доход на ка­питал, вложенный в создание этого объекта (если созда­вал объект «для себя») или на капитал, вложенный в приобретение его (если купил объект для использования в качестве инвестиционного актива). Отражая эту заботу арендодателя, оценщик на первом шаге находит рыноч­ную стоимость объекта, сдаваемого в аренду.

Если арендодатель создавал объект для себя, то ему будет понятна оценка рыночной стоимости объекта арен­ды методами затратного подхода (конечно, с учетом при­были предпринимателя и потерь стоимости из-за износа и устаревания).

Если арендодатель купил объект для использования в качестве финансового актива, то для типично­го арендодателя целесообразно на первом шаге оце­нить рыночную стоимость методами как затратного, так и рыночного подходов. На втором шаге оценщик решает «обратную задачу» те­ории оценки стоимости недвижимости капитализацией доходов: по известной стоимости объекта и рыночной норме отдачи на капитал (или рыночной величине коэф­фициента капитализации) он находит потенциальный валовой доход и арендную ставку. Заметим, что при этом к чистому операционному доходу нужно добавлять операционные расходы, ожидаемые величи­ны потерь от недозагрузки и неплатежей. Оценщику в процес­се расчета рекомендуется учесть и возможность снижения ставки за счет извлечения «прочих» доходов (для под­держки заинтересованности арендодателя в конкурент­ных преимуществах), а также проанализировать риски.

Арендатор определяет предельно допустимую величи­ну ставки арендной платы, опираясь на свои представления о допустимой величине части ожидаемых им предпринима­тельских доходов, которую он считал бы возможным отда­вать за пользование и владение арендуемым помещением для извлечения этих доходов. Здесь оценщику приходит­ся распределять годовой доход от бизнеса типичного арен­датора между всеми видами факторов производства, вычле­няя сумму, «генерируемую» недвижимостью, т. е. опреде­ляя «добавочную продуктивность» земли и улучшений по остаточному принципу. Эта сумма («добавочная продук­тивность») и будет определять величину рыночной аренд­ной платы типичного арендатора за пользование и владение объектом недвижимости в течение соответствующего года.

Оценка ставки арендной платы методом сравнительного анализа сделок

Важно обратить внимание на то, что при назначении арендной ставки для каждого помещения должны учиты­ваться результаты анализа, проведенного с целью выбо­ра варианта наилучшего и наиболее эффективного ис­пользования (ННЭИ) этого помещения. Упомянутая став­ка арендной платы назначается в предположении, что в помещении будет реализована функция, соответствующая ННЭИ, независимо от действительных планов конкрет­ного (будущего) арендатора по использованию помещения. При проведении анализа в перечень ценообразующих факторов, влияющих на уровень арендного дохода, долж­ны включаться все физические, юридические, экономи­ческие и социальные характеристики объекта, условия его функционирования и важнейшие параметры договора аренды. Эти ценообразующие факторы рассматриваются в качестве элементов сравнения при определении величин рыночных ставок арендной платы для объекта управле­ния путем сравнения его с объектами-аналогами, для ко­торых арендные ставки известны. Заметим, что в качест­ве объектов-аналогов должны выбираться объекты того же функционального назначения, что и у объекта оцен­ки, причем для обоих объектов избранное функциональ­ное назначение и является наилучшим и наиболее эф­фективным.

Из рекомендуемых техник оценки арендных ставок сравнительным анализом договоров аренды для индиви­дуальных проектов чаще других применяются техники парных сравнений. При этом техника парных сравнений может быть реализова­на в случае, если число объектов-аналогов на единицу или более превышает число элементов сравнения, причем имеется хотя бы одна пара объектов, различающаяся только одним элементом сравнения.

По итогам исследования рынка выявляются объекты, находящиеся в той же целевой группе, что и рас­сматриваемый объект. Обычно это объекты с аналогичным местоположением (находящиеся поблизости, или при их отсутствии — в похожих условиях по доступности), ана­логичного технического уровня, рассматривающие в ка­честве арендаторов аналогичную целевую группу. Реко­мендуется отбор максимально возможного количества объектов в целях обеспечения высокой точности резуль­тата. Обычно количество объектов-конкурентов составля­ет цифру от 4 до 15. По каждому из выбранных объектов составляется анкета (листок для исследований), которая содержит максимально подробную информацию по объ­ектам. Для получения информации по каждому объекту рекомендуется метод интервью, а также осмотр объекта.

Для составления анкеты рекомендуется определить су­щественные ценообразующие факторы. Основные факто­ры уже были перечислены выше — это местоположение, технический уровень объекта и уровень обслуживания арендаторов.

По всем выбранным объектам-аналогам должны быть известны все элементы сравнения. Поэтому на выбор эле­ментов сравнения может также влиять доступность инфор­мации по тому или иному пункту (часто выяснить по­дробности о конкурентных объектах не представляется возможным). Кроме того, к списку параметров могут быть добавлены дополнительные пункты, которые, возможно, существенны в конкретной ситуации.

По итогам заполненных анкет строится сравнитель­ная таблица.

Каждому из выбранных элементов сравнения присваивается определенное качественное (да/нет; плохое/среднее/хорошее) или количественное (в месяцах, кв. м, бал­лах) значение. Для простоты рекомендуется отдавать предпочтение балльным характеристикам (2-3 значения параметра) или, если это невозможно, значениям «да/нет». Например, если взять параметр «близость к метро», то можно использовать балльную таблицу по форме таблицы 4.3:

Таблица 4.3.

Оценочная таблица по характеристике «Близость к метро»

Минут до метро пешком	балл
До 10 минут	3
10-15 минут	2
15 минут и более	1

Элементы сравнения могут быть исключены из рассмо­трения при условии, что их значение одинаково для всех выбранных объектов.

Базовая арендная ставка определяется на основании по­строенной модели анализа в следующей последователь­ности.

По каждому элементу сравнения рассматриваемый объект сопоставляется с каждым из аналогов.

Возможны 3 варианта:

-по данному элементу сравнения объект-аналог лучше рассматриваемого объекта — выполняется корректиров­ка «вниз» (рядом со значением фактора для данного объекта-аналога ставится минус);

-объект-аналог существенно не отличается от рассматри­ваемого объекта — корректировка не осуществляется;

-объект-аналог хуже рассматриваемого объекта — выпол­няется корректировка «вверх» (рядом со значением фак­тора для данного объекта-аналога ставится плюс).

После заполнения матрицы корректировок опреде­ляется итоговая сумма корректировок по каждому объ­екту-аналогу путем суммирования всех знаков по эле­ментам сравнения.

С использованием такого ряда можно определить диа­пазон рыночной арендной ставки для рассматриваемого объекта, выбрав два объекта, сумма корректировок для которых наиболее близка к значению 0.

На основании полученного диапазона определяется величина базовой арендной ставки:

-нахождением среднего арифметического для границ диапазона;

-нахождением среднего взвешенного.

Вес для объекта устанавливается в зависи­мости от суммы абсолютных величин корректировок (количества поправок).

Доходный (инвестиционный) подход

Для расчета арендной ставки необходимо выполнить следующие операции.

1.Определить рыночную стоимость объекта. Необходимая для вычислений величина рыночной сто­имости V_oc объекта управления может быть найдена с применением метода сравнительного анализа сделок куп­ли-продажи объектов-аналогов или с использованием практически всегда доступного метода компенсации из­держек затратного подхода (величина затрат на строительство или на приобретение объекта на дату оценки с добавлением прибыли предпринимателя и за выче­том потерь стоимости из-за износа и устаревания).

2.Определить требуемую доходность объекта. Получаемый соб­ственником от объекта аренды уровень дохода должен быть сопоставим с доходностью альтернативных объек­тов инвестирования. В настоящее время по доходности ры­нок недвижимости России опережает рынки Европы. На­пример, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5% , в Варшаве 8% , в Москве составляет 13-14%, в Петербурге 17-20%, в регионах до 25-30%. Од­нако следует учитывать, что доходность недвижимости не является постоянной величиной. По мере роста конку­рентной среды доходность инвестиций снижается. При расчете сроков окупа­емости проекта необходимо заранее внести поправку с учетом падающей доходности.

Рассмотрим вначале простейший случай сдачи свободного объекта в аренду корпоративному арендатору на условиях чистой аренды, при невозможности полу­чения прочих доходов, в предположении полной загрузки помещений и отсутствия неплатежей. Тогда можем рассчитать среднюю для здания величину ставки арендной пла­ты А, соотнесенной с единицей общей площади S_o поме­щений:

А_ср= V_oc∙R_o/S_o

Если имеется возможность получать прочие доходы (плату за чистую арен­ду свободной части участка земли под парковку, за чистую аренду участка крыши или фасада здания для размещения рекламы и т. п.), то размер арендной платы бу­дет меньше (у арендатора «отбирается» часть прав пользо­вания и владения объектом).

Задача усложняется, если вместо одного корпоратив­ного арендатора планируется привлечь несколько более «мелких» арендаторов: разные помещения характери­зуются своими потребительскими качествами и требуют индивидуального подхода. В этом случае кроме средней ставки арендной платы надлежит оценить и став­ки арендной платы для отдельных помещений. Более того, в данном случае надлежит учиты­вать и разные среднерыночные потери доходов из-за недозагрузки и неплатежей.

Затратный подход

В основе - определение операционных расходов собственника на эксплуатацию объекта. Для оп­ределения размера будущих затрат на эксплуатацию можно применять три метода оценки.

Доходный метод

При расчете расходов на эксплуатацию с помощью доходного метода исходят из объема валового дохода. Сум­ма валового дохода принимается за 100% , и на каждую статью расходов тратится строго определенный процент от этой суммы. Например, общая сумма операционных расходов для бизнес-центра «Нобель» составляет около 12% от валового дохода.

Затратный метод

С точки зрения своей природы все эксплуатационные расходы можно условно разделить на две категории:

• расходы, связанные с обеспечением нормальных условий обитаемости зданий и сооружений;

• расходы, связанные с функционированием объектов недвижимости в условиях рыночных отношений.

К первой категории, на наш взгляд, можно отнести расходы на теплоснабжение, электроснабжение и освещение, вентиляцию и кондиционирование, водоснабжение и водоотведение, уборку и вывоз мусора, ремонт и т.п.

Ко второй категории можно отнести расходы на управление и заключение договоров аренды, страхование, обеспечение безопасности, резерв на замещение и т.п.

Одним из наиболее существенных отличий двух категорий является возможность технического нормирования расходов первой категории, в отличие от расходов второй категории, которые могут быть нормированы только на основе рыночных представлений и требований.

Соотношение двух категорий в общей структуре затрат может колебаться в зависимости от технических характеристик и функционального назначения объекта, но в большинстве случаев доля расходов первой категории будет существенно больше¹⁷.

Метод расчета стоимости эксплуатации и прогнозиро­вания эксплуатационных затрат основан на применении укрупненных показателей расходов ресурсов — в расче­те на единицу объема или площади для различных типов и функциональных назначений недвижимости. При этом величины укрупненных показателей определяются на основе технических характеристик недвижимости, со­ответствующих принятой классности объекта недвижи­мости. Другими словами, независимо от объема валово­го дохода та или иная статья расходов всегда будет состав­лять одинаковую величину, принятую для бизнес-цент­ра данного класса.

Одной из разновидностей данного подхода является метод "объектов-аналогов", который заключается в использовании открытых и доступных укрупненных показателей расходов ресурсов для аналогичной недвижимости (табл. 4.4).

Таблица 4.4

Пример значений укрупненных показателей затрат по видам работ

Вид работ	у.е. на кв. м в месяц
Техническое обслуживание	0.27
Планово-предупредительные работы	0.4
Текущий ремонт	0.21
Комплексная уборка	0.24
Специальное техобслуживание	0.32
Технический консалтинг	0.18
Материально-техническое снабжение	0.12
Фонд оплаты труда	0.9
Итого	2,7

Кроме того, расчет эксплуатационных ресурсов осуществляется либо на основе установленной мощности потребителей ресурсов, либо с применением специальных формул и технически обоснованных нормативов. В основе таких расчетов, как правило, лежат достаточно точные объективные физические показатели, характеризующие современные требования к комфортной среде обитания и уровню эксплуатации.

Следует заметить, что затраты эксплуатационных ресурсов, отнесенные нами к первой категории, имеют место при любом типе экономики, и их нормирование требуется не только в условиях рынка. Плановая экономика, существовавшая в России, предъявляла достаточно жесткие требования к обеспечению санитарных и других норм комфортного обитания. Именно поэтому в свое время существовала система государственного и ведомственного нормирования расхода ресурсов. Обеспечением ее функционирования занимались многие научно-исследовательские учреждения, регулярно выпуская соответствующие руководящие документы.

С одной стороны, к таким документам можно отнести СНиПы и другие аналогичного содержания нормативы, обеспечивающие строительное проектирование. Например, к действующим на сегодняшний день нормативам данного типа можно отнести:

СНиП 2.04.01-85 "Внутренний водопровод и канализация" изд. 1996 г. (с изменениями)

СНиП 2.04.05-91 "Отопление, вентиляция, кондиционирование" изд. 1994 г. (с изменениями)

СНиП II - 3 -79 "Строительная теплотехника" изд. 1995 г. (с изменениями)

СНиП 2.04.08- 87 "Газоснабжение" изд. 1994 г. (с изменениями)

СНиП 23 - 05 - 95 "Естественное и искусственное освещение" изд. 1996 г. (с изменениями)

Изменения к нормативам регулярно публикуются в журнале "Бюллетень строительной теплотехники"

Используя данные документы, возможно например, принять расходы на отопление здания, либо в соответствии с нормативными показателями (табл. 1б изменения №3 СНиП II-3-79 "Строительная теплотехника" в соответствии с Постановлением Госстроя России от 2 февраля 1998 г. № 18-11), либо как расходы на возмещение теплопотерь здания - в зависимости от теплофизических характеристик ограждающих конструкций.

С другой стороны, нормативы эксплуатационных ресурсов разрабатывали многочисленные учреждения коммунального хозяйства. Данные нормативы актуальны на сегодняшний день и до сих пор применяются организациями коммунального хозяйства на территории России.

К таким нормам можно отнести:

"Межотраслевые нормативные материалы для нормирования труда рабочих при уборке территорий и помещений." М. 1992г.

"Нормативы численности рабочих, занятых обслуживанием общественных зданий"М.1988г.

"Рекомендации по определению норм накопления ТБО для городов РСФСР." М. 1982г.

"Санитарная очистка и уборка населенных мест". Справочник. М. 1990 г.

"Экономика жилищно-коммунального хозяйства: Нормы расхода материально-технических ресурсов на техобслуживание и текущий ремонт жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения" М. Стройиздат. 1988 г¹⁸.

Сравнительный, который заключается в использовании открытых и доступных ук­рупненных показателей расходов ресурсов для анало­гичной недвижимости. Например, если мы планируем расходы на эксплуатацию для бизнес-центра класса «В», логично взять в качестве примера аналогичный объект.

Стоит также учесть то, что затраты на эксплуатацию — это величина, которая меняется из месяца в месяц. Экс­плуатация носит сезонный характер, поэтому и расходы на нее в зависимости от сезона различаются. При подго­товке к отопительному сезону — в августе-сентябре рас­ходы на эксплуатацию выше, чем в апреле-мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину. Можно указать среднюю величину расходов на эксплуа­тацию, например, $2,5 на м² в месяц, но всегда стоит по­мнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осе­нью — повышаться до $4,5 на м² в месяц.

Оценка затрат на эксплуатацию может быть выполнена на любой стадии существования здания.