2. Учет различий между контрактной и рыночной арендной платой.

Под контрактной рентой принято понимать арендную плату, зафикси­рованную в договоре аренды между арендодателем (собственником, дове­рительным управляющим) и арендатором.

Рыночная рента - арендная плата, складывающаяся на рынке в акту­альных условиях.

В зависимости от развития рыночной конъюнктуры контрактная рента может оказаться как выше рыночной, так и ниже нее. В случае превышения контрактной ренты над рыночной арендодатель получает преимущества перед другими арендодателями, сдающими недвижимость в аренду по ры­ночным ставкам. При превышении рыночной ренты контрактной преимущества получает арендатор, издержки которого по оплате арендуе­мого имущества оказываются ниже издержек других арендаторов.

Отмеченные обстоятельства находят отражение в борьбе за разницу между контрактной и рыночной рентой, что практически может принимать формы борьбы за сроки аренды и за право субаренды.

Установление сроков аренды и особенно сроков пересмотра арендной платы, может быть как в пользу арендатора, так и в пользу арендодателя. Так, в случае тенденции рыночных ставок арендной платы к повышению арендатор должен быть заинтересован (при прочих равных условиях) в уве­личении сроков с неизменными контрактными ставками. Напротив, в слу­чае с наличием на рынке тенденции к снижению арендной платы он заин­тересован в возможно более частом пересмотре контрактной ренты.

Очевидно, что интересы арендодателя противоположны: при тенденции к росту арендной платы он заинтересован в возможно более частом пере­смотре контрактных ставок, при тенденции к снижению - в более редком.

Возможность разных по направленности тенденций в динамике арендной платы должна быть учтена управляющим при формировании арендной полити­ки, выработке условий договоров аренды.

Во второй форме борьбы за право субаренды может быть заинтересован арендатор, сдавая часть занимаемых им помещений на условиях субаренды и присваивая таким образом разницу между ставками ренты.

Рис.4.3 Пример расчёта площадей по методу BOMA

Управляющий должен предвидеть такую возможность и сформировать отношение к ней. При этом могут быть различные оценки и подходы к ре­шению проблемы субаренды.

Наиболее простым выходом может быть запрет арендаторам сдавать имущество в субаренду с прямым указанием на это в заключаемых с ними договорах. Такой подход может быть обоснован увеличением нагрузки на управляющего и его команду, снижением степени его контроля над объек­том, несовместимостью субарендатора с другими арендаторами и т.д.

Вместе с тем в определенных условиях субаренда может не только допус­каться, но и поощряться. Например, если за счет субаренды увеличивается общий объем арендной платы, получаемой собственником; если арендатор снимает с собственника (управляющего) часть проблем, связанных с поис­ком арендаторов, принимает на себя часть иных функций по управлению объектом.