4.2.3.2. Организационные вопросы арендной политики собственника коммерческой недвижимости

При реализации арендной политики собственник коммерческой недвижимости должен учитывать следующие обстоятельства:

1. Особенности измерения площадей для целей управления коммерческой недвижимостью.

Как правило (особенно в бизнес-центрах) предмет аренды - не только площадь самого офисного помещения, занимаемого арендатором, но и час­тично площадь помещений общего пользования (например, коридоры). В связи с этим принято различать полезную и арендуемую площадь.

Североамериканская организация владельцев офисной недвижимости BOMA (Building Owners and Managers Association) издает и способствует популяризации стандарта измерения площадей с 1916 года. Метод BOMA давно стал основным в сфере оценки коммерческой недвижимости. Если российские БТИ предлагают вычитать колонны из площади по периметру, то стандарт БОМА включает колонны в арендную площадь. Кроме того, арендатор еще платит и за площадь стен, а толщина общей стены между арендаторами делится между ними пополам.

Например: по расчетам БТИ площадь составила 9030 кв. м; по расчетам ВОМА полезная площадь составляет 9370 кв. м, а арендуемая - 9850 кв. м. Разница составляет 5 %, а для крупных офисных площадей это достаточно много (если ставка аренды составляет около 600 долларов в год за квадратный метр то для офисного здания площадью 10 тыс. кв. м это составит: 600 долл. х 10 тыс. кв. м х 0,05 = 300 тыс. долл. в год дополнительно)¹⁵.

От этих аспектов и зависит итоговый коэффициент потерь площадей, коэффициент эффективности использования площади.

Как правило, современные офисные здания имеют коэффициент от 1.05 до 1.25. На его величину влияют разные факторы, в том числе, размер входной системы, ширина лифтовых холлов, коридоров, лестниц и т.п. Например: при занимаемой площади 100 кв.м и при коэффициенте 1.15 арендатор будет оплачивать стоимость 115 кв.метров. Чем ниже коэффициент, тем выгодней используются площади помещения, тем привлекательнее объект для арендатора.

В соответствии со стандартом ВОМА при расчетах арендуемой площади здания не учитываются вертикальные пролеты (лифтовые шахты, воздуховоды, лестницы общего пользования). Коэффициент потерь рассчитывается как на этаж, так и на все здание в целом. Чтобы произвести данный расчет, площади мест общего пользования разделяют на две группы:

— площади общего пользования на занимаемом арендатором этаже (коридоры, фойе, вестибюли, туалеты и другие площади общего пользования), которые распределяются между арендаторами этажа пропорционально занимаемой площади;

— площади общего пользования всего здания (парадный вход, зимние сады, помещения для охраны, столовая и т. д.), которые распределяются между арендаторами здания пропорционально занимаемой площади.

Чтобы рассчитать коэффициент потерь (КП) применяется следующая формула:

КП= ПП/ОП,

где: ПП - полезная площадь (сумма площадей помещений общего пользования и общей предполагаемой для аренды площади);

ОП - общая площадь, предполагаемая для аренды.

В итоге полезная площадь для каждого арендатора (непосредственно используемая для аренды) умножается на коэффициент потерь для его этажа и для здания в целом.

Термины, применяемые в стандартах ВОМА при измерении арендуемых площадей

Общая площадь застройки – общая площадь здания, измеренная по внешней стороне всех внешних стен, т.е. площадь застройки здания. Она обычно не применяется в целях аренды.

Общая измеренная площадь – общая площадь здания, ограниченная Основным Сегментом, за исключением всех парковок и погрузочных площадок (или их частей), расположенных вне линии застройки. В сущности, равняется сумме арендуемой площади + вертикальные проемы. В основном не используется в целях расчета аренды и рассчитывается на поэтажной основе.

Основные вертикальные проемы – лестницы, лифтовые шахты, дымоходы, вертикальные вентиляционные каналы и тому подобное, и окружающие их стены. Атриум, световые шахты и подобные проемы над чистым полом включаются в это определение. Однако в него не включаются вертикальные проемы, построенные для частного пользования арендатором, занимающим офисные помещения на более чем одном этаже. Структурные колонны, отверстия для вертикальных электрических кабелей или телефонных линий, и водопровода не считаются основными вертикальными проемами.

Арендуемая площадь этажа равняется общей измеренной площади этажа минус основные вертикальные проемы для этого же этажа. В основном фиксируется для всего срока службы здания и редко изменяется в связи с изменением размера или конфигурации коридора, поскольку все такие коридоры включены в арендуемую площадь этажа.

Полезная площадь – измеренная площадь административно-служебных помещений, складских помещений или общего пользования на этаже. Общая сумма всей полезной площади на этаже равняется Полезной Площади Этажа на этом же этаже.

Полезная площадь представляет собой фактически занятую площадь административно-служебных или складских помещений и являющуюся наиболее важной для арендатора как в плане оценки помещения, так и распределения площади среди персонала.

Офисные помещения – площадь, где арендатор обычно размещает персонал и/или мебель в целях чего производится расчет площади.

Складские помещения – площадь административного здания, соответствующая требованиям ведения розничной торговой деятельности и включенная в полезную площадь этажа. Складские помещения должны иметь выход на улицу и располагаться на первом этаже, но необязательно иметь отдельный вход.

Площадь общего пользования здания – это площадь здания, которая обеспечивает обслуживание арендаторов здания, но которая не включена в Административно-служебные помещения и Складские помещения отдельно взятого арендатора. К таким помещениям обычно относятся основные вестибюли, площадь атриумов на уровне чистого пола, помещение для консьержки, залы конференций, фойе, предприятия общественного питания, оздоровительные и фитнес центры, медицинские учреждения, гардеробы или душевые, помещения для почты, зона обслуживания, такая как полностью закрытый технический этаж или аппаратная. Зоны парковки, основные сегменты погрузочных площадок находящихся за линией застройки, основные вертикальные проемы не входят в площадь общего пользования.

Полезная площадь этажа – сумма полезной площади, административно-служебных помещений, складских помещений и площади общего пользования здания на одном этаже. Эта цифра может изменяться в течение срока службы здания, поскольку коридоры расширяются, договоры переделываются и этажи реконструируются.

Площадь общего пользования на этаже - помещения на этаже, доступные преимущественно для пользования арендаторами этого этажа. Например, ванные, уборные, помещения для электрооборудования, помещения для телекоммуникаций, технические помещения, лифтовые холлы и общественные вестибюли.

Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной на этаже – в основном это соотношение суммы общей арендуемой площади к общей полезной площади на данном этаже. Итоговый коэффициент используется для конвертации полезной площади в основную арендуемую площадь.

Основная арендуемая площадь - это полезная площадь административно-служебных помещений, складских помещений и площади общего пользования здания, плюс доля площади общего пользования на этаже на данном этаже. Общая сумма всех основных арендуемых площадей на этаже равна арендуемой площади этого этажа.

Следует заметить, что согласно прежним редакциям Стандарта BOMA, основные арендуемые площади фактически были конечными арендуемыми площадями, поскольку предыдущие редакции действовали только на поэтажной основе.

Арендуемая площадь здания – равняется сумме всех арендуемых площадей всех этажей.

Коэффициент соотношения арендуемой площади здания к полезной – этот коэффициент представляет собой валовой показатель, применяемый при распределении площади здания общего пользования в расчете на всю полезную площадь здания.

Арендуемая площадь – это полезная площадь офисных помещений и складских помещений совместно с долей площади общего пользования этажа и здания. Арендуемая площадь определяется умножением полезной площади на комбинированный Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной.

Коэффициент соотношения арендуемой площади к полезной – комбинированный пересчетный коэффициент, полученный путем умножения Коэффициента соотношения арендуемой площади этажа к полезной на Коэффициент соотношения арендуемой площади здания к полезной, который при применении к полезной площади дает арендуемую площадь помещения. (Общая арендуемая площадь ÷ полезная площадь = А/П коэффициент).

Взаимосвязь рассмотренных площадей и коэффициентов приведена в таблице 4.2.

Таблица 4.2

Формулы конвертации площадей

Полезная площадь (ПП) x А/П коэффициент	Арендуемая площадь
Арендуемая площадь ÷ А/П коэффициент	Полезная площадь

Для того чтобы перейти от площади к арендной плате и определить соотношение между размером арендной платы за арендуемые квадратные метры и размером арендной платы за полезные квадратные метры, следует использовать следующие формулы:

Арендная плата за 1 м² арендуемой площади x АП/ПП = Арендная плата _.за 1 м² полезной площади.

Арендная плата за 1 м² полезной площади / АП/ПП = Арендная плата _.за 1 м² арендуемой площади.

Таким образом, каждый из арендаторов оплачивает полностью полез­ную площадь своего офиса и частично (пропорционально доле своей по­лезной площади в общей полезной площади этажа) площадь, сдаваемую в аренду, но находящуюся в общем пользовании.

Примеры расчёта площадей по методу BOMA приведены на рис. 4.3.