6.Физические характеристики объекта

Как и местоположение, физические характеристики объекта - комп­лексный фактор, при этом практически не встречаются объекты с идентич­ными физическими свойствами.

Выделяются следующие основные физические характеристики объек­тов недвижимости (зданий и помещений):

• расположение в здании (этаж, вход, вид из окон);

• качество отделки и эксплуатационных характеристик помещений (состояние);

• площадь (общая, полезная, арендная);

• подъездные пути (тип, покрытие, ширина, состояние);

• внешний вид (архитектурный стиль, отделка фасада);

• строительные характеристики (архитектурно-планировочное ре­шение, год постройки, реконструкции или капитального ремонта, класс капитальности и т.д.);

• техническое состояние конструктивных элементов объекта;

• состояние инженерных сетей (внутренних и наружных) и оборудо­вания;

• наличие элементов благоустройства, качество обустройства терри­тории;

• качество эксплуатации здания;

• форма и размеры помещений, удобство планировки, высота по­толков;

• другие.

7.Экономические характеристики объекта

Основные экономические характеристики объектов, учитываемые при анализе уровня арендных ставок:

• коэффициент заполняемости объекта (при низком коэффициенте заполняемости стабильно функционирующего объекта ставки арен­ды, как правило, превышают рыночный уровень);

• «новизна» объекта на рынке (обычно новые объекты, выводимые на рынок, для обеспечения быстрого заполнения, сдаются по несколь­ко заниженным арендным ставкам);

• удельные характеристики потребления и контроль расходования ре­сурсов пользователями при поддержании эксплуатационных ка­честв на уровне требований стандартов (тепло, вода, электроэнер­гия, топливо);

• соотношение площадей основных, вспомогательных и технических по­мещений: чем больше отношение полезной площади к арендной и арендной к общей, тем выше доходность объекта (ниже удельная ве­личина операционных расходов).

8. Сервисное обеспечение объекта

Основные параметры сервисного обеспечения объекта, влияющие на ставки аренды объектов коммерческой недвижимости:

• предоставляемая арендодателем парковка: наличие/отсутствие, тип (открытая/крытая/гараж), охраняемая/неохраняемая, стоимость, парковочный коэффициент (например, число парковочных мест на 100 м² площади арендуемых помещений), наличие и число парковочных мест для клиентов (посетителей);

• наличие погрузочно-разгрузочной площадки, железнодорожной ветки, подъемника (крана) и т.п., параметры и условия пользова­ния ими;

• наличие, качественный уровень и стоимость использования допол­нительного оборудования и компонентов, не относящихся к недви­жимости (систем связи, спутниковых систем, специального обору­дования, мебели и др.);

• наличие, качественный уровень и стоимость (если не включено в арендную плату) услуг по уборке, техническому обслуживанию арендуемых помещений, лифтов, охраны, офисных услуг и т.п.;

• наличие и эффективность технических систем обеспечения безо­пасности;

• другие услуги и дополнительные преимущества объекта (например, служба Reception по приему корреспонденции и встрече посетителей).

К дополнительным услугам, предоставляемым в бизнес­центрах за отдельную плату, относятся:

-предоставление оптоволоконных каналов связи для вы­хода в Интернет;

-автоматы по продаже кофе, напитков, орешков и пр.;

-услуги по печати: изготовление визиток, буклетов, пла­катов;

-оформление виз, паспортов;

-служба доставки документов и пакетов;

-цифровая печать;

-оплата мобильных телефонов;

-продажа канцтоваров;

-баня, сауна, бассейн;

-спортивно-оздоровительный центр;

-мойка автомобилей;

-фотоуслуги;

-бильярд, боулинг;

-аптечный киоск.