1. Качество права аренды

Качество права аренды (пользования и владения объектом), обеспечен­ное договором аренды, определяется следующими факторами:

• права сторон по досрочному расторжению договора,

• легитимность прав аренды,

• наличие или возможность государственной регистрации договора,

• возможности пролонгации договора аренды,

• объем передаваемых прав (пользование, пользование и владение, возможность сдачи в субаренду)

• наличие обременений (ресурсных, временных, функциональных и других ограничений прав пользования и владения арендуемым объ­ектом).

Варианты обременений:

-ресурсные - ограничение электрической мощности, объема потреб­ления воды;

-временные - запрет на использование помещений в ночное время суток, в выходные дни либо использование по специальному согла­сованию с управляющим;

-функциональные - ограничения в использовании помещений (на­пример, исключительно под офисную функцию).

Чем ниже качество прав арендатора, тем ниже, как пра­вило, договорная ставка арендной платы. Так как учет влияния данного фактора требует получения подробной информации о конкретных услови­ях договоров аренды, рекомендуется подбирать объекты-аналоги с пример­но одинаковыми качествами прав арендатора.

2.Условия и формы расчетов

В данной группе можно выделить следующие факторы:

• полнота включения операционных расходов в арендную ставку (при обязанности арендатора отдельно оплачивать коммунальные расхо­ды, вывоз мусора и т.п. договорная ставка ниже);

• компенсация затрат арендатора на улучшения (затраты арендатора на улучшения арендованного имущества снижают арендную ставку);

• применение в расчетах суррогатных форм вместо денег (имущество, зачеты и пр.) снижает договорную ставку;

• сроки внесения арендной платы (необходимость оплаты аренды авансом за год снижает договорную ставку аренды).

3.Особые условия договора

К ним относятся:

• договоренность о выкупе объекта арендатором по окончании срока арендного соглашения (арендные отношения завершаются оформ­лением договора купли-продажи), что может привести к повышению арендной ставки в обмен на снижение цены помещения (объекта), приобретаемого арендатором;

• договоренность о снижении ставки арендной платы для арендато­ра - бывшего собственника арендуемого объекта, достигнутая ранее при совершении сделки купли-продажи объекта, когда для умень­шения налога на сделку цена продажи была установлена ниже ры­ночной в обмен на соответствующее снижение арендной ставки;

• разрешение арендатору на сдачу помещений в субаренду, например, дает возможность арендодателю в условиях ожидаемого роста спроса на помещения данного типа несколько повысить договорную ставку арендной платы с учетом будущего превышения субарендных ставок над нынешними арендными;

• дополнительные условия стимулирования арендаторов при вялом спросе на рынке (дополнительные услуги, льготы и рассрочки по платежам), что вынуждает арендодателя нести дополнительные рас­ходы, ведущие к фактическому уменьшению арендного дохода;

• разрешение на использование помещения под функцию, не со­ответствующую принципу ННЭИ без корректировки арендной ставки.