- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •Актив (источник дохода)
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйствования По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец
- •Арендатор, управляющий
- •Арендодатель, Собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Глава 3. Основы управления недвижимостью
- •3. 1. Содержание, функции, принципы управления. Классификация объектов и субъектов управления недвижимостью
- •Глава 4. Содержание деятельности по управлению недвижимостью
- •4.1. Правовые аспекты управления недвижимостью
- •4.2. Экономический аспект управления недвижимостью
- •4.2.1. Принципы анализа и оценки с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •1. Физическая возможность.
- •4.2.2. Концепция управления коммерческой недвижимостью
- •4.2.3. Арендная политика в управлении недвижимостью
- •4.2.3.1. Факторы, определяющие величину арендной платы
- •1. Качество права аренды
- •2.Условия и формы расчетов
- •3.Особые условия договора
- •4.Время (условия рынка)
- •5.Местоположение объекта
- •6.Физические характеристики объекта
- •7.Экономические характеристики объекта
- •8. Сервисное обеспечение объекта
- •4.2.3.2. Организационные вопросы арендной политики собственника коммерческой недвижимости
- •1. Особенности измерения площадей для целей управления коммерческой недвижимостью.
- •2. Учет различий между контрактной и рыночной арендной платой.
- •Способы включения в арендную плату расходов
- •4. Способы определения и подходы к оценке величины арендной платы16
- •5. Способы определения стоимости услуг управляющей компании
- •4.3. Организационно-технический аспект управления недвижимостью
- •Способы осуществления технической эксплуатации
- •Методы проведения технической эксплуатации
- •Режимы технической эксплуатации
- •1. Мониторинг технического состояния объекта.
- •2. Техническое обслуживание.
- •3. Нормативные мероприятия.
- •4. Санитарно – гигиенические мероприятия.
- •5. Технический консалтинг.
- •6. Обеспечение ресурсами.
- •7. Планирование и бюджетирование.
- •1. Критерии качественного мониторинга технического состояния объекта.
- •2. Критерии качества технического обслуживания.
- •3. Критерии качества выполнения нормативных мероприятий.
- •5. Критерии качества технического консалтинга.
- •6. Критерии качественного обеспечения ресурсами.
- •7. Критерии качества планирования и бюджетирования.
- •Приложения
- •Пример положения об отделе управления недвижимостью
- •1. Общие положения
- •2. Основные задачи
- •3. Основные функции
- •4. Внутренняя структура
- •1. Управляющий зданием
- •2. Главный инженер
- •3. Инженер
- •4. Менеджер по снабжению
- •5. Начальник охраны
- •6. Охранник
- •Примеры определения стоимости работ по техническому обслуживанию объектов недвижимости Пример 1. Экспресс-оценка стоимости работ по обслуживанию объекта недвижимости
- •Пример 2. Ориентировочная стоимость услуг по обслуживанию объекта20
4.2.3. Арендная политика в управлении недвижимостью
4.2.3.1. Факторы, определяющие величину арендной платы
Один из ключевых моментов управления объектами инвестиционной коммерческой недвижимости (т.е. недвижимости, предназначенной для извлечения дохода путем сдачи в аренду в течение определенного и, как правило, длительного времени) - выработка и проведение обоснованной арендной политики, обеспечивающей высокий уровень действительного (эффективного) валового дохода, что предполагает, во-первых, установление арендной платы на уровне, максимально приближенном к рыночным ставкам по аналогичным объектам недвижимости, а, во-вторых, высокий уровень заполняемости объекта.
Сами по себе ни уровень арендной платы, ни уровень заполняемости объекта не являются показателями эффективности управления объектом. Очевидно, что высокую занятость можно обеспечить путем снижения арендной платы, но это ведет к падению рентного дохода, приносимого объектом, а, значит, в итоге и чистого дохода собственника от объекта. Верно и обратное, завышение арендных ставок может привести к снижению заполняемости и дохода. Управляющий должен учитывать эти обстоятельства и стремиться к обеспечению такого уровня арендных ставок и заполняемости объекта, которые обеспечивают максимизацию действительного дохода, приносимого объектом и минимизацию операционных расходов, что в совокупности должно обеспечить максимально возможный уровень чистого дохода от объекта.
К сказанному следует добавить, что при прогнозах заполняемости необходимо учитывать наличие «естественного» уровня незанятости (вакансий) на рынке аренды, обусловленного структурными причинами (несоответствием структуры предложения и спроса, миграцией арендаторов и пр.). По оценкам консалтинговых компаний, в настоящее время в столичных городах России уровень вакансий для офисной и торговой недвижимости составляет 3-5% и существенно выше для гостиничной недвижимости (до 30-40%).
В связи с этим важная задача, стоящая перед управляющим, - возможно более полный учет факторов, определяющих уровень арендной платы, с одной стороны, и гибкое использование арендной платы как инструмента не только с точки зрения ее взимания (рассрочки, авансовые платежи и пр.), но и с точки зрения установления и начисления.
В теоретическом плане арендная плата как плата за пользование имуществом в течение определенного времени должна включать, по крайней мере, две компоненты: возврат части вложенных в объект средств пропорционально износу имущества за период аренды (возврат капитала, амортизация) и доход на вложенный капитал по ставке, величина которой определяется уровнем альтернативной доходности капитала, рисками, ожиданиями собственника и пр. (доход на капитал, арендный процент).
Однако это, скорее, идеальная абстрактная схема, не учитывающая ни возникающих на практике дополнительных и обязательных для собственника платежей (например, налог на имущество, который должен быть погашен за счет арендной платы), ни того, что арендная плата в условиях рыночной экономики формируется в конечном счете в результате взаимодействия спроса и предложения.
Определение ставок арендной платы, как уже отмечалось выше в предыдущих главах, безусловно, целесообразно проводить с привлечением профессионального оценщика и использованием всего арсенала методов оценки рыночной стоимости: затратного, доходного, сравнительного (рыночного). Это, однако, не снимает с управляющего ответственности за то, что при установлении арендных ставок им будет максимально учтена вся совокупность факторов, влияющих на уровень ставок. В этой связи важен анализ факторов, определяющих уровень арендной платы, и формулирование на этой основе политики в области арендной платы.
Факторы, влияющие на уровень арендной платы, можно сгруппировать следующим образом:
1.Качество права аренды.
2.Условия и формы расчетов.
3.Особые условия договора.
4.Время (условия рынка).
5.Местоположение объекта.
6.Физические характеристики объекта.
7.Экономические характеристики объекта.
8.Сервисное обеспечение объекта.
Каждая из этих групп, в свою очередь, состоит из ряда факторов.